60 Уолл-стрит: История и архитектура небоскрёба в Манхэттене

Введение

Офисный небоскреб на Манхэттене, Нью-Йорк.

Здание занимает часть городского квартала, гранича с 48 Уолл-стрит на западе и 72 Уолл-стрит на востоке. Другие расположенные поблизости здания включают церковь Богоматери Победы, 56 Пайн-стрит и Ассоциацию Даун-Таун к северо-западу; 70 Пайн-стрит к северу; One Wall Street Court к юго-востоку; 63 Уолл-стрит и 75 Уолл-стрит к югу; и 55 Уолл-стрит к юго-западу. В середине XX века несколько из этих зданий, вместе с соседним зданием на 70 Пайн-стрит, частично занимала штаб-квартира нефтяной компании Cities Service. В оригинальном здании по адресу 60 Уолл-стрит был пешеходный мост, соединяющий его с 70 Пайн-стрит, а также туннель к этому же зданию. Чтобы сэкономить средства, компания Cities Service снесла все здания на участке (за исключением 52 Уолл-стрит) в 1974 году, когда перенесла свою штаб-квартиру в Тулсу, штат Оклахома. Самым западным зданием на участке было примерно 33-этажное офисное здание по адресу 52 Уолл-стрит. Существуют различные, противоречивые данные о фактической высоте 52 Уолл-стрит. Историческая съемка участка в 1984 году показала, что здание имело 33 этажа и высоту 122,83 м. Сразу к востоку находилось здание по адресу 54 Уолл-стрит – девятиэтажное офисное здание высотой 35,05 м, построенное в 1886 году и принадлежащее Центральной трастовой компании Нью-Йорка. Соседний участок по адресу 56 Уолл-стрит был занят пятиэтажным офисным зданием, которое, в свою очередь, состояло из двух офисных строений, возведенных до 1857 года. Оригинальное здание по адресу 60 Уолл-стрит, спроектированное Clinton & Russell для Международной банковской корпорации, было 26-этажным офисным зданием высотой 105,16 м, выходящим на Пайн-стрит. Также встречаются сведения о том, что старое здание 60 Уолл-стрит имело 27 этажей. Следующее здание к востоку – 11-этажное офисное здание по адресу 64–66 Уолл-стрит, построенное в 1907 году. Самым восточным зданием было 12-этажное строение по адресу 70 Уолл-стрит, высотой 48,77 м, построенное в 1927 году. Здание под номером 70 было спроектировано для Commercial Exchange Bank, но вместо этого было занято Муниципальным банком Бруклина.

The building shares the city block with 48 Wall Street to the west and 72 Wall Street to the east. Other nearby buildings include Our Lady of Victory Church, 56 Pine Street, and Down Town Association to the northwest; 70 Pine Street to the north; One Wall Street Court to the southeast; 63 Wall Street and 75 Wall Street to the south; and 55 Wall Street to the southwest. Several of these structures, along with the neighboring 70 Pine Street, had contained part of the headquarters of oil company Cities Service in the mid 20th century. At the original structure at 60 Wall Street, there was a footbridge connecting to 70 Pine Street, as well as a tunnel to the same building. To save money, Cities Service demolished all the properties comprising the site (except 52 Wall Street) in 1974, when the firm moved its headquarters to Tulsa, Oklahoma. The westernmost building on the site was an office building of around 33 stories at 52 Wall Street. efn|There are several conflicting accounts to the true height of 52 Wall Street. A historical survey of the site in 1984 said the building was 33 stories and 122.83 m tall. Immediately to the east was the building at 54 Wall Street, a 35.05 m, nine story office building completed in 1886 and owned by the Central Trust Company of New York. The adjacent lot at 56 Wall Street was a five story office building, which in turn consisted of two office structures developed before 1857. The original building with the address 60 Wall Street was a 105.16 m office building, Designed by Clinton & Russell for the International Banking Corporation, it had twenty six stories on Pine Streetefn|The old 60 Wall Street building is also quoted as having 27 stories. The next building to the east was a 11 story office building at 64–66 Wall Street, developed in 1907. The easternmost building was a 12 story, 48.77 m structure at 70 Wall Street, developed in 1927. Number 70 had been developed for the Commercial Exchange Bank but was instead occupied by the Municipal Bank of Brooklyn.

Архитектура

60 Уолл-стрит, также ранее известное как здание банка J. P. Morgan или здание Deutsche Bank, было спроектировано Кевином Рошем и Джоном Динкелу из компании Roche Dinkeloo. Генеральным подрядчиком выступила компания Tishman Realty & Construction, а инженером-конструктором – WSP Cantor Seinuk. Основание здания имеет высоту в четыре этажа. Основание состоит из аркад с парными колоннами на Уолл-стрит и Пайн-стрит, что является отсылкой к зданию 55 Уолл-стрит, расположенному южнее. Высота колонн составляет 21,34 метра. Дизайн карнизов соседних зданий также повлиял на расположение карниза над основанием. На этажах, расположенных выше основания, углы здания 60 Уолл-стрит имеют вырезы внутрь. На крыше размещено механическое оборудование, а также оборудование для микроволновой и спутниковой связи.

Особенности

60 Уолл-стрит спроектирована с возможностью сдачи в аренду площади. До начала строительства 60 Уолл-стрит участок был зонирован таким образом, что разрешалось возведение зданий только "по праву", при коэффициенте использования площади застройки (FAR) 15. Для строительства этого здания Park Tower Realty приобрела у Citibank более воздушных прав соседнего дома №55 по Уолл-стрит. Проект также получил бонус в размере за крытое пешеходное пространство и за общественные аркады на Уолл-стрит и Пайн-стрит. 60 Уолл-стрит также получила выделение площади для технических помещений. Это увеличило общую площадь здания до примерно. В рамках программы LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) в башне предусмотрены конструктивные решения, направленные на соответствие стандартам экологичного строительства, что позволило ей получить сертификат LEED Gold.

Атриум

На первом этаже расположен закрытый общественный атриум. Атриум был включен в проект в обмен на увеличение внутренней площади на верхних этажах. Озелененное пространство спроектировано с учетом сезонных посадок. При проектировании здания Рош отверг идею атриума под открытым небом, поскольку считал, что это нарушит "уличную стену" Уолл-стрит, образованную каменными фасадами, и что он будет слишком близко к соседней площади Чейз Манхэттен-Плаза. Подобный атриум планировался в 1969 году для недостроенного небоскреба, в котором должен был разместиться Федеральный резервный банк Нью-Йорка. Пространство разделено десятью белыми восьмиугольными колоннами, увенчанными расклешенными капителями, поддерживающими решетчатый потолок, первоначально украшенный деревом и зеркалами. Рош ранее использовал этот мотив в отеле United Nations Plaza. По словам Джерольда Кейдена, писавшего об этом здании в 2000 году, атриум "меняет свой характер" в разное время суток. Кейден отмечал, что атриум активно использовался в часы пик пассажирами метро и менее интенсивно – в обеденное время; в остальное время дня атриум "использовался, но не был переполнен", и его посетителями были самые разные люди – от бездомных до сотрудников и курьеров на велосипедах. Планируется создание новых зон для приема пищи и установка новых мест для сидения. Согласно дизайн-проектам, в атриуме и вестибюле также будут использованы бежевый и белый мрамор, а также специально разработанные светильники.

Другие истории

На втором, третьем и четвертом этажах расположены торговые площади без опорных колонн. В здании также были установлены два центра обработки данных для J. P. Morgan. Deutsche Bank переехал в здание в 2001 году и вновь обратился к Gensler в 2016 году для перепланировки офисного пространства. Ремонт, выполненный Gensler, включал снос некоторых внутренних стен, замену рабочих столов для улучшения коммуникации между сотрудниками и перенос коридоров для обеспечения лучшего доступа к лестничным клеткам. Банк Нью-Йорка (BNY) тем временем занимал соседнее здание по адресу 48 Wall Street с момента его завершения в 1929 году, хотя офис BNY на этом месте существовал с 1797 года. После сноса зданий по адресам 54–70 Wall Street в 1974 году, AIG наняла Welton Becket & Associates, разработавшую один проект для этой территории, а BNY наняла Джона Карла Уорнека, который разработал два проекта. Проект Welton Becket предусматривал сохранение части нижних этажей здания 48 Wall Street в основании башни в форме плиты. Один из проектов Уорнека представлял собой квадратную башню, повернутую вокруг своей оси, с наклонной крышей, которую прозвали «Сын Citicorp» по аналогии с Citicorp Center. Другой проект Уорнека назывался «Сын 30 Рокфеллер-плаза» и состоял из более высокой башни для AIG и более низкой башни для BNY, возвышающихся из общего основания. Хотя ни здание 48 Wall Street, ни 52 Wall Street не планировалось сохранять, нижние этажи 48 Wall Street, вероятно, были бы интегрированы в новые башни. Один рабочий погиб, на него упала стальная балка во время сноса здания 52 Wall Street. К тому времени BNY выкупила долю AIG в этой территории, и снос здания 52 Wall Street не вызвал значительного общественного протеста. Участок в то время использовался для незаконных сделок с наркотиками. После протестов сенатора штата Нью-Йорк Франца С. Лейхтера и члена городского совета Нью-Йорка Рут Мессингер, комиссия отклонила запрос BNY о налоговых льготах в феврале 1982 года. Это было отклонением от обычной практики комиссии, которая ранее предоставляла значительные налоговые льготы компаниям AT&T и IBM для строительства новых зданий с целью стимулирования экономики города. BNY заявила, что в случае отказа в налоговых льготах она построит здание меньшего размера. В следующем месяце BNY сообщила о планах остаться в здании 48 Wall Street и соседнем здании по адресу 46 William Street, вместо того чтобы застраивать пустующие участки. Общая площадь очищенных участков составляла .

At the second through fourth floors are column free spaces for trading. Two data processing centers were also installed in the building for J. P. Morgan. Deutsche Bank moved into the building in 2001 and rehired Gensler in 2016 to redesign the office space. Gensler's renovations involved demolishing some interior walls, replacing desks to allow better communication between workers, and relocating hallways to create better access to stairwells. The Bank of New York (BNY), meanwhile, had occupied the adjacent building at 48 Wall Street since it was completed in 1929, though BNY had maintained an office at that site since 1797. After the sites at 54 through 70 Wall Street had been leveled in 1974, or , AIG hired Welton Becket & Associates, which designed one plan for the site, while BNY hired John Carl Warnecke, which designed two plans. The Welton Becket plan called for preserving some of the lower floors at 48 Wall Street into a slab shaped tower. One of Warnecke's plans called for a square tower turned on its axis, with a slanted roof, which was nicknamed "Son of Citicorp" after Citicorp Center. The other Warnecke plan was "Son of 30 Rockefeller Plaza", which consisted of a taller tower for AIG and a shorter tower for BNY rising from a single base. While neither 48 nor 52 Wall Street would have been preserved, the lower stories of 48 Wall Street would probably have been incorporated into the new towers. One worker was killed by a falling steel beam during the demolition of 52 Wall Street. BNY had bought out AIG's share in the site by then, and there was little public objection to the demolition of 52 Wall Street. did not raise concerns. At the time, the lot was being used for drug deals. After protests by New York State Senator Franz S. Leichter and New York City Councilwoman Ruth Messinger, the board denied BNY's request for a tax abatement in February 1982. The denial was a change of routine for the board, which had previously distributed large tax breaks to AT&T and IBM for the development of new buildings to stimulate the city's economy. BNY had indicated that, if it were not granted a tax break, it would build a smaller structure. The next month, BNY indicated that it planned to remain in 48 Wall Street and a neighboring building at 46 William Street rather than develop the vacant lots. The cleared sites collectively covered .

Парк Тауэр

К апрелю 1983 года BNY заключил контракт на продажу участка Джорджу Клейну, главе Park Tower Realty Company. Продажа состоялась, несмотря на незначительный спад на рынке офисной недвижимости в Нью-Йорке. В сентябре того же года BNY продал участки Park Tower Realty, которая планировала построить 60-этажную офисную башню с входом в метро, гаражом и помещением для компьютерных систем. Хотя архитектор еще не был выбран, застройщик планировал начать строительство в 1984 году и завершить его к 1986 году. В 1984 году архитекторами здания были выбраны Roche и Dinkeloo. Чтобы увеличить высоту 60 Уолл-стрит, Park Tower предложила выкупить примерно воздушные права у здания 55 Уолл-стрит, являющегося достопримечательностью Нью-Йорка. Застройщики также согласились добавить общественный атриум у основания здания в обмен на дополнительную площадь офисов. Пустой участок даже не использовался для парковки, что могло бы приносить хотя бы небольшой доход. Ранее компания угрожала перенести свою штаб-квартиру в Делавэр, чтобы сэкономить средства, после неудачной попытки приобрести 7 Всемирный торговый центр, но, по всей видимости, решила остаться в Нью-Йорке после внесения изменений в городские и штатные налоговые правила. В отличие от BNY, J.P. Morgan получил значительную налоговую льготу для 60 Уолл-стрит. J.P. Morgan заявил, что строительство начнется в течение шести месяцев после заключения договора аренды; предполагаемая стоимость здания составляла 550 миллионов долларов. Банк спроектировал торговые площадки в основании здания и исключил один этаж из первоначального проекта, незначительно увеличив высоту потолков на остальных этажах, чтобы компенсировать утраченный этаж. Внешний вид здания и атриум не были изменены, поэтому дополнительная экспертиза со стороны городских властей не потребовалась. Это ускорило реализацию проекта примерно на три года. Помимо 7% годовой процентной ставки, финансирование также предоставило Dai ichi Life право надзора за управлением зданием. К началу 1989 года J.P. Morgan планировал перевести до 3500 сотрудников в 60 Уолл-стрит, в то время как еще 3500 сотрудников должны были работать в других местах. В том же году штаб-квартира J.P. Morgan была официально перенесена с 23 на 60 Уолл-стрит. К концу года 70% сотрудников J.P. Morgan переехали в 60 Уолл-стрит. После завершения строительства 60 Уолл-стрит, J.P. Morgan занял все офисные этажи здания. В атриуме располагалось несколько магазинов, включая магазин одежды и закусочную под названием Neuchatel. В 1992 году банк заплатил 17,7 миллиона долларов налога на недвижимость за 60 Уолл-стрит, что являлось одним из самых высоких налоговых платежей в Нью-Йорке в тот год. Несмотря на то, что у J.P. Morgan были центры обработки данных в Делавэре и в подвале 60 Уолл-стрит, они уступали по уровню технологической оснащенности небанковским компаниям. После слияния J.P. Morgan и Chase Manhattan Bank в 2000 году и образования JPMorgan Chase, банк объявил о переезде с 60 Уолл-стрит на 277 Парк-авеню, рядом с существующей штаб-квартирой Chase Manhattan Bank по адресу 270 Парк-авеню.

By April 1983, BNY had entered a contract to sell the site to George Klein, head of the Park Tower Realty Company. The sale came in spite of a slight decline in New York City's office market. That September, BNY sold the lots to Park Tower Realty, which planned a , 60 story office tower with a subway entrance, garage, and space for computer systems. Though an architect had not been selected, the developer had planned for construction to begin in 1984 and be complete by 1986. Roche and Dinkeloo were selected as the building's architects in 1984. To increase 60 Wall Street's height, Park Tower proposed buying approximately of air rights from above 55 Wall Street, a New York City landmark. The developers also agreed to add a public atrium at the base in exchange for another of offices. The vacant lot was not even being used for parking, which would at least produce some revenue. The company had earlier threatened to move its headquarters to Delaware to save money, following a failed attempt to purchase 7 World Trade Center, but it apparently decided to stay in New York City following changes to city and state tax regulations. Unlike BNY before it, J. P. Morgan was given a major tax break for 60 Wall Street. J. P. Morgan indicated construction would start within six months of its lease; the building was projected to cost $550 million. The bank created trading floors at the base and removed one story from the original plans, slightly increasing all the other ceiling heights to compensate for the missing floor. The building's exterior shape and atrium were not modified, so no additional review from the city government was required. This sped up the project by about three years, In addition to a 7 percent annual interest rate, the financing also gave Dai ichi Life an oversight role in the management of the building By early 1989, J. P. Morgan was planning to move up to 3,500 employees into 60 Wall Street, although 3,500 additional employees were to work elsewhere. That year, the J. P. Morgan headquarters was officially relocated from 23 to 60 Wall Street. By the end of the year, 70 percent of J. P. Morgan employees had moved into 60 Wall Street. Upon 60 Wall Street's completion, J. P. Morgan occupied all the office stories for itself. The atrium had several shops, including a clothing store and an eatery called Neuchatel. With a $17.7 million tax bill for 60 Wall Street in 1992, the bank paid some of New York City's highest property taxes that year. Though J. P. Morgan had data centers in Delaware and in 60 Wall Street's basement, it was not as technologically advanced compared to non banking firms. After J. P. Morgan merged with Chase Manhattan Bank in 2000 to become JPMorgan Chase, the bank announced that it would move from 60 Wall Street to 277 Park Avenue, next to Chase Manhattan Bank's existing headquarters at 270 Park Avenue.

Использование Deutsche Bank

JPMorgan Chase продала 60 Уолл-стрит Deutsche Bank в апреле 2001 года за 600 миллионов долларов. JPMorgan Chase первоначально планировала переехать на Парк-авеню к началу 2002 года, но повреждения здания Deutsche Bank потребовали, чтобы Deutsche Bank немедленно занял новое помещение. Чтобы привлечь посетителей в Нижний Манхэттен после терактов 11 сентября, некоммерческая организация Wall Street Rising организовала художественные выставки в 60 Уолл-стрит и нескольких других зданиях в этом районе в середине 2002 года. Wall Street Rising также убедила Deutsche Bank подсвечивать 60 Уолл-стрит по ночам. В течение некоторого времени после терактов Deutsche Bank рассматривала возможность сдачи 60 Уолл-стрит в аренду другим компаниям. Объявление об этом последовало частично после того, как банк получил государственный грант в размере 34,5 миллиона долларов на то, чтобы остаться в Нижнем Манхэттене. Deutsche Bank был единственным арендатором в течение нескольких лет, пока в октябре 2006 года не выставил здание на продажу. Банк планировал арендовать все здание еще на 15 лет по схеме продажи и обратной аренды. К концу 2006 года банк, по сообщениям, нашел покупателя, готового заплатить 1,2 миллиарда долларов. Эта продажа представляла собой оценку, которая тогда была рекордной для офисных помещений на Манхэттене. Протесты вынудили владельцев 60 Уолл-стрит изменить правила атриума, запретив там находиться без дела. Фотоэлектрическая система на крыше была установлена в следующем году. В 2017 году Paramount продала 95-процентную долю в собственности 60 Уолл-стрит сингапурскому фонду GIC за 1,04 миллиарда долларов; продажа оценила башню в 1,1 миллиарда долларов. Paramount сохранила 5% доли в башне.

Реконструкция в 2020-х годах

В мае 2018 года Deutsche Bank объявил о планах покинуть здание по адресу 60 Уолл-стрит и переехать в Time Warner Center на Коламбус-Серкл в течение трех лет. Владелец здания затем нанял CBRE Group для поиска арендаторов для полностью освободившихся площадей. В июле 2019 года Deutsche Bank демонтировал триптих немецкого художника Герхарда Рихтера из вестибюля здания. Произведение искусства, оцениваемое до 30 миллионов долларов, было заменено работами молодых художников, в том числе рисунками нигерийской художницы Руби Онинечи Аманзе. Paramount Group объявила о реконструкции здания стоимостью 250 миллионов долларов в середине 2021 года, разработанной KPF. Реконструкция должна была начаться в середине 2022 года и включала в себя облицовку нижних этажей фасада и перепланировку атриума. После объявления планов реконструкции в середине 2022 года, группа по сохранению Docomomo International обратилась в Комиссию по охране памятников (LPC) с просьбой рассмотреть возможность признания фасада 60 Уолл-стрит и интерьера атриума памятниками архитектуры Нью-Йорка. LPC потребовала от застройщиков пересмотреть планы таким образом, чтобы нижняя часть фасада "гармонировала" с фасадом здания 55 Уолл-стрит. Paramount затем представил проект с измененным фасадом, но LPC отказался его утвердить в сентябре 2022 года, поскольку вестибюль все равно подлежал бы реконструкции. После отказа LPC в утверждении обоих предложений по реконструкции, стало неясно, будет ли проект реализован. На слушаниях в августе 2023 года Городская комиссия по планированию дала Paramount разрешение на реконструкцию вестибюля.

Прием

Когда здание проектировалось, Пол Голдбергер в The New York Times написал, что 60 Уолл-стрит было одним из нескольких модернистских зданий, разрабатываемых одновременно с "выраженной тенденцией к использованию исторических форм". Голдбергер критиковал проект Роша как "участок, слишком стесненный, чтобы достойно принять столь крупное здание", но отметил, что "в таком масштабе сложно представить более удачное решение, чем у господина Роша". Картер Уайзман из журнала New York выразил еще меньше уверенности в проекте, заявив, что "классический колонный" дизайн Роша "слишком очевиден, чтобы долго оставаться интересным". И Голдбергер, и Уайзман рассматривали 60 Уолл-стрит и современную башню Парк-авеню, спроектированные тем же застройщиком, как псевдоклассические сооружения в центре соответствующих кварталов. Ада Луиза Хакстебл написала, что 60 Уолл-стрит "смело бросает вызов знаменитой колонне Луса в "Трибун-тауэр" своим нетрадиционным использованием этой вечной и неутомимой классической темы". После завершения строительства 60 Уолл-стрит The Wall Street Journal отметил, что "броский экстерьер" 60 Уолл-стрит контрастировал с типичным "консервативным имиджем Моргана", который ярко демонстрировался в каменном облике 23 Уолл-стрит. Голдбергер считал, что 60 Уолл-стрит "проскользнуло" между 40 Уолл-стрит и 70 Пайн-стрит. Когда в 2021 году было объявлено о реконструкции 60 Уолл-стрит, многие защитники исторического наследия выступили с протестом, и Голдбергер поддержал сохранение лобби. В интервью The Times в 2022 году Голдбергер сказал: "Со временем я понял, что это один из немногих значимых интерьеров" в Нью-Йорке, созданных в 1980-х годах. В том же году Кристофер Бонанос из New York написал, что вестибюль "пышный, немного нелепый и находится под угрозой бездушной реконструкции". Редактор New York Review of Architecture Сэмюэл Медина сказал, что оригинальный атриум "дает представление о том, как может выглядеть настоящая общественная роскошь", в то время как переработанное пространство было "безликим, утопающим в зелени и излучающим деньги".

When the building was being planned, Paul Goldberger wrote for The New York Times that 60 Wall Street was among several modernist buildings simultaneously being developed with "a strong tendency to use historical form". Goldberger criticized Roche's design as "a site too squeezed, really, to properly accept any very large building" but said that, "at very large scale, it is difficult to imagine a much better scheme than Mr. Roche's". Carter Wiseman of New York magazine expressed even less confidence in the design, saying that Roche's "classical column" design is "just too obvious to be interesting for long". Both Goldberger and Wiseman regarded 60 Wall Street and the contemporary Park Avenue Tower, designed by the same developer, as faux classical structures in the middle of their respective city blocks. Ada Louise Huxtable wrote that 60 Wall Street "securely challenges Loos's famous Tribune Tower column in its unconventional use of that eternal and indefatigable classical theme". When 60 Wall Street was completed, The Wall Street Journal said 60 Wall Street's "flashy exterior" contrasted with the typically "conservative Morgan image", the latter of which was exemplified in the stone exterior of 23 Wall Street. Goldberger felt that 60 Wall Street had been sneaked between 40 Wall Street and 70 Pine Street, When 60 Wall Street's renovation was announced in 2021, many preservationists protested, and Goldberger spoke in favor of keeping the lobby. In a 2022 interview with the Times, Goldberger said: "As time has gone on, I realize it’s one of the few significant interiors" in New York City designed in the 1980s. The same year, Christopher Bonanos of New York wrote that the lobby "is exuberant, a little ridiculous, and threatened with a deadening renovation". New York Review of Architecture editor Samuel Medina said the original atrium "offers a glimpse of what true public luxury could look like", whereas the redesigned space was "bland, it’s leafy, and it reeks of money".