Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Совместное участие в капитале – это другое название для совместной собственности или со-владения. Оно объединяет один объект недвижимости и нескольких владельцев для максимизации прибыли и налоговых вычетов. Как правило, стороны находят дом и покупают его вместе как со-владельцы, но иногда они объединяются для совместного владения недвижимостью, которой уже владеет один из них. По истечении согласованного срока они выкупают доли друг друга или продают недвижимость и делят полученный капитал. В Англии совместное участие в капитале и совместная собственность – это не одно и то же (см. разделы о Великобритании и Англии ниже).
Equity sharing is another name for shared ownership or co ownership. It takes one property, more than one owner, and blends them to maximize profit and tax deductions. Typically, the parties find a home and buy it together as co owners, but sometimes they join to co own a property one of them already owns. At the end of an agreed term, they buy one another out or sell the property and split the equity. In England, equity sharing and shared ownership are not the same thing (see the United Kingdom and England sections below).
Соединенные Штаты
Разделение доли в собственности стало привлекательным в Соединенных Штатах в 1981 году, когда статья 280A Налогового кодекса впервые разрешила комбинированное налогообложение одного объекта недвижимости, позволяя владельцу-проживающему получать налоговые вычеты на основное место жительства, а инвестору – налоговые вычеты на инвестиционную недвижимость. Поскольку право совместного владения закреплено федеральным налоговым кодексом, этот механизм собственности может использоваться в любом штате. Среди компаний в Соединенных Штатах, предлагающих такие услуги, – Unison Homeownership Investors, Landed и OwnHome Mortgage & Finance.
Equity sharing became desirable in the United States when in 1981 Section 280A of the Internal Revenue Code allowed mixed tax use of a single property for the first time permitting the occupier to claim principal residence tax deductions and the investor to claim investment property tax deductions. Since shared ownership is conferred by the federal tax code, this ownership vehicle can be used in any state. Companies in the United States include Unison Homeownership Investors, Landed, and OwnHome Mortgage & Finance.
Великобритания
В Великобритании термин "долевое участие" (Equity Sharing) используется в различных контекстах, часто применяясь к различным формам схем доступного жилья. К ним относятся кредиты на долю в капитале, иногда называемые кредитами на долю в собственности, и некоторые формы схемы совместного владения (частичная покупка/частичная аренда), которые могут именоваться договорами аренды с долевым участием. Некоторые местные органы власти также могут относить ограничения на цену перепродажи, указанные в градостроительной документации, к соглашениям о долевом участии. Однако использование термина "долевое участие" по отношению к совместному владению неточно, поскольку совместное владение не является собственностью, а фактически представляет собой гарантированную аренду в соответствии с положениями Закона о жилье 1988 года. В схеме долевого участия вы владеете всей недвижимостью, хотя и берете кредит на часть первоначального взноса, в то время как в схеме совместного владения вы не владеете приобретенной долей, а имеете возможность выкупить полный договор аренды у арендодателя в будущем, если у вас есть финансовая возможность.
There are many uses of the term "Equity Sharing" in the UK, often applied to different forms of Low Cost Home Ownership schemes. These include equity loans, sometimes referred to as Equity Sharing Loans, and some forms of Shared Ownership (part buy/part let) leasehold schemes being referred to as an Equity Sharing Lease. Some local authorities may also refer to resale price restrictions under planning documentation as being Equity Sharing arrangements. However, the use of shared equity in reference to shared ownership is inaccurate, because shared ownership is not ownership, but is in fact an assured tenancy under the terms of the Housing Act 1988. With a shared equity scheme you own all of the property, albeit you have a loan on a part of your deposit – whereas with a shared ownership scheme you do not own the share you bought, but instead have the chance to buy the full lease from the landlord in the future, if you can afford to do so.
Англия
Правительство Великобритании содействует развитию совместного владения жильем главным образом через Агентство по жилищным вопросам и общинам (Homes and Communities Agency). В 2009 году это осуществлялось под программой HomeBuy. Она направлена на оказание помощи домохозяйствам с доходом до 60 000 фунтов стерлингов в год. Программа New Build HomeBuy предполагает, что покупатели приобретают не менее 25% новостроенного дома и выплачивают арендную плату за оставшуюся часть. Агентство HCA обычно субсидирует жилищные ассоциации или других поставщиков для владения оставшейся долей. Арендная плата ограничена 3% от стоимости непроданной доли, но обычно устанавливается на уровне 2,75%. Покупатели могут приобретать дополнительные доли по мере появления финансовой возможности; этот процесс известен как "поэтапное увеличение доли" ("staircasing"). В 2009 году была запущена программа HomeBuy Direct, в рамках которой правительство и застройщик совместно финансируют кредит на долю в размере 30% от оценочной стоимости, что позволяет покупателю оплачивать ипотеку только за 70% стоимости. Если покупатель приобретает дополнительную долю, все три стороны участвуют в любом увеличении стоимости. Агентство HCA выделило 300 миллионов фунтов стерлингов на реализацию этой программы в период с 2009 по 2011 год, и в рамках этой инициативы доступно 10 000 домов. Программа Social Homebuy позволяет арендаторам, участвующим в программах местных советов и жилищных ассоциаций, приобрести арендуемое жилье на условиях совместного владения, с учетом частичной скидки по программе Right to Acquire. FirstBuy – это программа для впервые покупающих жилье, объявленная в бюджете 2011 года. В рамках этой программы впервые покупающие жилье могут получить помощь в финансировании разницы между 5% первоначальным взносом и 75% ипотекой. Она была доступна только для определенных новостроек. Дополнительное финансирование было предоставлено в равных долях Агентством HCA и застройщиком.
The UK government facilitates shared equity chiefly through the Homes and Communities Agency. as of 2009 this was under the banner of HomeBuy. This aims to help households earning up to £60,000 p. a. New Build HomeBuy is where purchasers buy at least 25% of a newly built home, and pay rent on the remainder. The HCA generally subsidises housing associations or other providers to hold the remaining share. The rent is capped at 3% of the value of the unsold share, but typically set at 2.75%. Purchasers may buy additional shares whenever they can afford to do so; this is known as "staircasing". HomeBuy Direct was introduced in 2009, under which the government and a housing developer jointly fund an equity loan of 30% of the valuation, so that the purchaser only needs to pay a mortgage on 70% of the value. If the purchaser buys an additional share, all three parties participate in any increase in value. The HCA allocated £300 million to the scheme for 2009—2011, and 10,000 homes are available under the initiative. Social Homebuy allows tenants of participating Councils and housing associations to buy their rented home on shared ownership terms, with a proportion of the usual Right to Acquire discount. FirstBuy was a scheme for first time buyers announced in the 2011 Budget. Under it first time buyers can get help to fund the difference between a 5% deposit and a 75% mortgage. It was only available on selected newbuild schemes. The top up equity was provided in equal shares by the HCA and the developer.
Экономическая теория
В экономической теории собственность изучается в рамках теории контрактов. В частности, Оливер Харт (1995) утверждал, что собственность имеет значение при неполноте контрактов. Когда некоторые будущие обстоятельства невозможно учесть в контракте сегодня, завтра будут проводиться переговоры. Собственность усиливает переговорные позиции. В результате, владелец сегодня имеет более сильные стимулы для осуществления специфических инвестиций (то есть проблема изъятия выгод смягчается). В этом контексте Schmitz (2017) показал, что совместное владение активом может быть предпочтительным сегодня, даже если завтра оптимально передать этот актив стороне, которая оценивает его выше. Это объясняется тем, что совместное владение обеспечивает более сбалансированные инвестиционные стимулы для участвующих сторон. Оптимальные доли собственности зависят от того, воплощены ли инвестиции в физический капитал (что позволяет владельцу всегда извлекать выгоду) или в человеческий капитал сторон.
In economic theory, ownership is studied in the field of contract theory. Specifically, Oliver Hart (1995) has argued that ownership matters in the context of incomplete contracts. When some future contingencies cannot be taken care of in a contract today, then negotiations will take place tomorrow. Ownership improves the bargaining position in these negotiations. As a result, today an owner has stronger incentives to make relationship specific investments (i. e., the hold up problem is mitigated). In this framework, Schmitz (2017) has shown that shared ownership of an asset can be desirable today, even though tomorrow it is optimal to give the asset to the party who values it most. The reason is that shared ownership yields more balanced investment incentives of the involved parties. The optimal ownership shares depend on whether the investments are embodied in the physical capital (so that the owner can always seize the returns) or in the parties’ human capital.