Форма собственности на недвижимость: Кондоминиум

Введение

Форма собственности на недвижимость

Кондоминиум (или кондо) – это форма собственности, при которой здание (или группа зданий) разделено на отдельные единицы, каждая из которых либо находится в отдельной собственности, либо совместно принадлежит владельцам с исключительными правами пользования. Эти отдельные единицы окружены общими зонами, которые находятся в совместном владении и управлении владельцами этих единиц. Термин может применяться как к самому зданию или комплексу, так и к отдельным единицам. Термин "кондоминиум" преимущественно используется в США и Канаде, однако аналогичные схемы применяются во многих других странах под разными названиями. Жилые кондоминиумы часто строятся в виде многоквартирных домов. Существуют также кондоминиумы, выполненные в виде таунхаусов, где помещения имеют прямой выход на улицу и не располагаются друг над другом. Альтернативно, отдельно стоящие кондоминиумы выглядят как индивидуальные жилые дома, но дворы (сады), внешние элементы зданий, улицы, а также любые объекты инфраструктуры (например, бассейн, боулинг, теннисные корты и поле для гольфа) находятся в совместном владении и обслуживаются ассоциацией собственников. Многие торговые центры представляют собой коммерческие кондоминиумы, где отдельные торговые и офисные помещения принадлежат предприятиям, их занимающим, а общие зоны торгового центра коллективно принадлежат всем хозяйствующим субъектам, владеющим этими помещениями. В отличие от квартир, которые сдаются в аренду, в большинстве систем кондоминиумные единицы находятся в полной собственности, а владельцы отдельных единиц также коллективно владеют общими зонами недвижимости, такими как фасад здания, крыша, коридоры, проходы, прачечные, а также общие коммуникации и удобства, такие как система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и лифты. В других формах собственности, например, в Гонконге и Финляндии, все здания находятся в общей собственности с предоставлением индивидуальным владельцам исключительных прав на пользование отдельными единицами. Общими зонами, удобствами и коммуникациями коллективно управляют владельцы через свою ассоциацию, например, ассоциацию домовладельцев или ее эквивалент. Исследователи проследили самое раннее известное использование формы кондоминиума владения до документа из Вавилона I века нашей эры. Слово "кондоминиум" имеет латинское происхождение.

A condominium (or condo for short) is an ownership regime in which a building (or group of buildings) is divided into multiple units that are either each separately owned, or owned in common with exclusive rights of occupation by individual owners. These individual units are surrounded by common areas that are jointly owned and managed by the owners of the units. The term can be applied to the building or complex itself, and is sometimes applied to individual units. The term "condominium" is mostly used in the US and Canada, but similar arrangements are used in many other countries under different names. Residential condominiums are frequently constructed as apartment buildings. There are also rowhouse style condominiums, in which the units open directly to the outside and are not stacked. Alternatively, detached condominiums look like single family homes, but the yards (gardens), building exteriors, and streets, as well as any recreational facilities (such as a pool, bowling alley, tennis courts, and golf course), are jointly owned and maintained by a community association. Many shopping malls are commercial condominiums in which the individual retail and office spaces are owned by the businesses that occupy them, while the common areas of the mall are collectively owned by all the business entities that own the individual spaces. Unlike apartments, which are leased by their tenants, in most systems condominium units are owned outright, and the owners of the individual units also collectively own the common areas of the property, such as the exterior of the building, roof, corridors/hallways, walkways, and laundry rooms, as well as common utilities and amenities, such as the HVAC system and elevators. In other property regimes, such as those in Hong Kong and Finland, the entire buildings are owned in common with exclusive rights to occupy units assigned to the individual owners. The common areas, amenities, and utilities are managed collectively by the owners through their association, such as a homeowner association or its equivalent. Scholars have traced the earliest known use of the condominium form of tenure to a document from first century Babylon. The word condominium originated in Latin.

Этимология

Кондоминиум – это искусственно созданное латинское слово, образованное путем добавления префикса con – «вместе» – к слову dominium – «владение, собственность». Таким образом, его значение – «совместное владение» или «долевая собственность». Кондоминиумы (множественное число от латинского condominium) изначально обозначали территории, над которыми две или более суверенных держав осуществляли совместный суверенитет. Этот прием часто использовался для разрешения пограничных споров, когда несколько сторон не могли договориться о разделе оспариваемой территории. Например, с 1818 по 1846 год Орегонский край являлся кондоминиумом, над которым Соединенные Штаты и Великобритания совместно осуществляли суверенитет, пока Орегонский договор не урегулировал вопрос, разделив территорию по 49-й параллели и предоставив каждой стране исключительный суверенитет над своей частью.

Обзор

Разница между комплексом жилых домов, например, многоквартирным домом, и кондоминиумом носит исключительно юридический характер. Невозможно отличить кондоминиум от любого другого жилого здания, просто осмотрев его или посетив. Кондоминиум определяется формой собственности. Здание, построенное как кондоминиум (и продаваемое отдельными единицами разным владельцам), фактически может быть построено в другом месте как, например, многоквартирный дом (застройщики сохранят право собственности и будут сдавать отдельные квартиры в аренду). Поскольку кондоминиум по сути является многоквартирным домом, на практике застройщики обычно строят кондоминиумы по более высоким стандартам качества, чем многоквартирные комплексы, из-за различий между рынком аренды и рынком продажи. Как правило, они немного больше по площади, чем квартиры, и часто строятся в стиле таунхаус в регионах, где распространены отдельно стоящие частные дома. Технически, кондоминиум представляет собой совокупность отдельных единиц и общих зон, а также земельного участка, на котором они расположены. Индивидуальное владение жильем в кондоминиуме трактуется как владение только воздушным пространством, ограничивающим границы жилья. Границы этого пространства определяются юридическим документом, известным как Декларация, зарегистрированным в местном органе управления. Обычно эти границы включают стены, окружающие квартиру, что позволяет домовладельцу вносить некоторые изменения во внутреннюю отделку, не затрагивая общую площадь. Все, что находится за пределами этой границы, находится в долевой собственности корпорации, созданной в момент создания кондоминиума. Корпорация владеет этой собственностью в доверительном управлении от имени домовладельцев как группы — она сама не может быть владельцем. Кондоминиумы регулируются условиями, соглашениями, ограничениями и часто дополнительными правилами, определяющими порядок совместного использования пространства владельцами отдельных единиц. Некоторые кондоминиумные комплексы состоят из отдельно стоящих частных домов. Существуют также «отдельные кондоминиумы», где домовладельцы не занимаются обслуживанием внешнего вида зданий или придомовых территорий, и «кондоминиумы на участке», где владелец имеет больший контроль и, возможно, право собственности (например, в кондоминиуме «целый участок» или «линия участка») над внешним видом. Эти типы собственности предпочтительны в некоторых планируемых районах и закрытых поселках.

The difference between a complex of residences, such as an apartment building, and a condominium is purely legal. There is no way to differentiate a condominium from any other residential building simply by looking at it or visiting it. What defines a condominium is the form of ownership. A building developed as a condominium (and sold in individual units to different owners) could actually be built at another location as (for example) an apartment building (the developers would retain ownership and rent individual units to different tenants). Where a condominium is in essence an apartment building, as a practical matter, builders tend to build condominiums to higher quality standards than apartment complexes because of the differences between the rental and sale markets. They are typically slightly larger than apartments and are often constructed in a townhouse style in regions where single family detached homes are common. Technically, a condominium is a collection of individual units and common areas along with the land upon which they sit. Individual home ownership within a condominium is construed as ownership of only the air space confining the boundaries of the home. The boundaries of that space are specified by a legal document known as a Declaration, filed on record with the local governing authority. Typically, these boundaries will include the walls surrounding a condo, allowing the homeowner to make some interior modifications without impacting the common area. Anything outside this boundary is held in an undivided ownership interest by a corporation established at the time of the condominium's creation. The corporation holds this property in trust on behalf of the homeowners as a group—it may not have ownership itself. Condominiums have conditions, covenants, restrictions, and often additional rules that govern how the individual unit owners are to share the space. Some condominium complexes consist of single family dwellings. There are also "detached condominiums" where homeowners do not maintain the exteriors of the dwellings or yards, and "site condominiums", where the owner has more control and possibly ownership (as in a "whole lot" or "lot line" condominium) over the exterior appearance. These structures are preferred by some planned neighborhoods and gated communities.

Ассоциация домовладельцев

Ассоциация домовладельцев (HOA), чьи члены являются владельцами помещений, управляет кондоминиумом через совет директоров, избираемый членами ассоциации. Эта форма организации существует под различными названиями в зависимости от юрисдикции, такими как "владение помещением", "секционное владение", "общее владение", "стратовый совет", "ассоциация арендаторов-собственников", "корпорация собственников", "корпорация кондоминиума" или "ассоциация кондоминиума". Другой разновидностью этой концепции является "таймшер", хотя не все таймшеры являются кондоминиумами, и не все таймшеры предполагают фактическое владение (то есть оформленное право собственности) недвижимым имуществом. Кондоминиумы встречаются как в системах гражданского права, так и в системах общего права, поскольку они создаются исключительно законом. В частности, HOA определяет взносы владельцев помещений на расходы по содержанию общих зон и т.д., то есть решает, какую сумму должен заплатить каждый владелец, и имеет законное право взыскивать эти средства.

Описание единицы

Описание кондоминиумных единиц и общих зон, а также любые ограничения на их использование, устанавливаются в документе, обычно называемом "Основным документом" (также известном как "Учредительный договор", "Декларация условий" или "Документ кондоминиума"). Среди прочего, этот документ предусматривает создание HOA (товарищества собственников жилья). Правила управления товариществом обычно излагаются в отдельном своде уставов, которые регулируют внутренние дела кондоминиума. Устав кондоминиума обычно устанавливает обязанности товарищества собственников жилья; процедуры голосования, применяемые на собраниях товарищества; квалификацию, полномочия и обязанности совета директоров; полномочия и обязанности должностных лиц; а также обязательства собственников в отношении взносов, обслуживания и использования единиц и общих зон. Наконец, HOA устанавливает свод правил и положений, содержащих конкретные детали ограничений на поведение владельцев единиц и проживающих. Эти правила и положения легче поддаются изменениям, чем учредительный договор или устав товарищества, и обычно требуют только голосования совета HOA. Типичные правила включают обязательные платежи за обслуживание (возможно, ежемесячные), ограничения на содержание домашних животных и выбор цвета/дизайна, видимого снаружи единиц. Как правило, эти своды правил и положений доступны жителям и/или в качестве общедоступной информации через веб-сайт кондоминиумного или домовладельческого товарищества, или через публичные архивы, в зависимости от штата и применимых законов. Кондоминиумы обычно находятся в собственности на праве полной собственности, но могут принадлежать и другими способами, как и другая недвижимость, например, право собственности, находящееся в трасте. В некоторых юрисдикциях, таких как Онтарио (Канада) или Гавайи (США), существуют "кондоминиумы на условиях аренды", где застройка возведена на арендованной земле. В целом, владельцы кондоминиумных единиц могут сдавать свои дома в аренду, как и другую недвижимость, хотя права аренды могут быть подчинены условиям или ограничениям, указанным в учредительном договоре (например, лимиту на количество единиц в сообществе, которые могут быть сданы в аренду одновременно) или иным образом, как это разрешено местным законодательством.

The description of the condominium units and the common areas and any restrictions on their use are established in a document commonly called a "Master Deed" (also known as the "Enabling Declaration", the "Declaration of Conditions", or the "Condominium Document"). Among other things, this document provides for the creation of the HOA. Rules of governance for the association are usually covered under a separate set of bylaws that generally govern the internal affairs of the condominium. Condominium bylaws usually establish the responsibilities of the owners' association; the voting procedures to be used at association meetings; the qualifications, powers, and duties of the board of directors; the powers and duties of the officers; and the obligations of the owners with regard to assessments, maintenance, and use of the units and common areas. Finally, a set of rules and regulations providing specific details of restrictions on the conduct of unit owners and residents are established by the HOA. These are more readily amendable than the declaration or association bylaws, typically requiring only a vote of the HOA board. Typical rules include mandatory maintenance fees (perhaps collected monthly), pet restrictions, and color/design choices visible from the exterior of the units. Generally, these sets of rules and regulations are made available to residents and or as a matter of public record, via a condominium or homeowners association website, or through public files, depending on the state and its applicable laws. Condominiums are usually owned in fee simple title, but can be owned in ways that other real estate can be owned, such as title held in trust. In some jurisdictions, such as Ontario, Canada, or Hawaii US, there are "leasehold condominiums" where the development is built on leased land. In general, condominium unit owners can rent their home to tenants, similar to renting out other real estates, although leasing rights may be subject to conditions or restrictions set forth in the declaration (such as a rental cap for the total number of units in a community that can be leased at one time) or otherwise as permitted by local law.

Нежилое использование

Собственность кондоминиума также используется, хотя и реже, для нежилых целей: офисы, гостиничные номера, торговые помещения, частные аэропорты, марины, групповые жилые комплексы (дома престарелых или общежития), незастроенные участки земли (в Британской Колумбии) и склады. Правовая структура остается той же, и многие преимущества схожи; например, некоммерческая организация может иметь более низкие налоговые обязательства при владении офисом в кондоминиуме, чем при аренде офиса у коммерческой организации, облагаемой налогами. Однако частая смена коммерческого использования земли может сделать негибкость кондоминиальной формы собственности проблематичной.

Австралия

В Австралии кондоминиумы известны как "схемы страта-права" или "схемы общинного права".

Канада

Национальное обследование домохозяйств (NHS) 2011 года показало, что каждая восьмая канадская семья проживала в жилье в форме кондоминиума, в разговорной речи известном как "кондо", преимущественно расположенном в нескольких крупных городских агломерациях по данным Статистического управления Канады. Кондоминиумы существуют в большинстве регионов Канады, хотя они более распространены в крупных городах. Они регулируются провинциальным или территориальным законодательством, и конкретные правовые детали различаются в зависимости от юрисдикции. В большинстве регионов Канады их называют кондоминиумами, за исключением Британской Колумбии, где их называют "страта", а в Квебеке – "синдикаты долевой собственности". Жилой комплекс таунхаусов "Брентвуд Вилладж" в Эдмонтоне, Альберта, был первым кондоминиумом в Канаде (зарегистрирован в 1967 году). В случае с обычными кондоминиумами владелец квартиры обычно владеет внутренним пространством квартиры и долей в корпорации; корпорация владеет внешней частью здания, землей и общими зонами; в случае кондоминиума в полной собственности владелец владеет землей и зданием, а корпорация владеет общими дорогами и удобствами.

Дания

Квартиры (дат. ejerlejlighed, буквально "квартира собственника") составляют около 5% датского жилищного фонда. Они покупаются и продаются, а также ипотекуются на тех же рынках, что и отдельно стоящие дома, и юридически приравниваются к другим формам недвижимости. Каждый владелец-арендатор непосредственно владеет своей квартирой; остальная часть здания и земельный участок под ним находятся в совместной собственности владельцев квартир, которые осуществляют эту совместную собственность через объединение собственников. Расходы на содержание общего имущества распределяются между владельцами пропорционально их долям. Еще 5% датского жилищного фонда приходится на жилищные кооперативы (дат. andelsbolig), которые занимают промежуточное положение между кондоминиумами и жилищными ассоциациями с точки зрения правового статуса. Вся собственность юридически принадлежит некоммерческой организации, в которой жильцы владеют акциями; каждая акция дает право и обязывает арендовать квартиру у кооператива. Акции можно покупать и продавать, но правила кооператива часто строго ограничивают цену, по которой они могут быть переданы. (В отличие от этого, кондоминиумы торгуются на свободном рынке). Поскольку официальные цены на акции часто ниже рыночной стоимости, а продавцы часто сохраняют право выбора покупателя, неофициальные доплаты распространены. Термин "кондоминиум" не получил широкого распространения в Англии и Уэльсе. Право собственности на общее имущество (commonhold) регулируется законом, но встречается относительно редко, и кондоминиумы чаще встречаются в форме долгосрочной аренды (leasehold) из-за давних правовых различий между арендой и полным владением. В силу прецедента по делу Tulk v Moxhay, в английском праве применимость имеют только ограничительные соглашения в отношении земли в полной собственности. Это означает, что невозможно обеспечить исполнение положительного обязательства последующими владельцами земли в полной собственности, за исключением поддержания межевого забора, без создания сложного траста. Положительное обязательство, как правило, предполагает расходы денежных средств для его выполнения. Это не представляло серьезной проблемы до 1950-х годов, когда квартиры (с разделением собственности по горизонтали) впервые появились на рынке как более доступный вариант, особенно для покупателей жилья впервые. До этого момента квартиры были ограничены краткосрочной арендой, не подлежащей продаже, с различной степенью защиты арендаторов и гарантий срока аренды. Вскоре стало ясно, что квартиры в полной собственности являются неудовлетворительной формой владения, поскольку невозможно было наложить обязательные требования по техническому обслуживанию. В результате квартиры стали практически неликвидными, поскольку не представляли собой приемлемого обеспечения для кредиторов. Поэтому юристы, ведущие специалисты по недвижимости в Англии и Уэльсе того времени, стали использовать договоры аренды, где таких ограничений не было. Процесс был хаотичным и постепенным, но со временем стандарты стали более унифицированными. Улучшения стали повсеместными, поскольку институциональные кредиторы отказывались предоставлять финансирование под залог квартир без включения определенных базовых положений. Это было выгодно владельцам, независимо от того, брали они кредит или нет, поскольку покупка неизменно осуществлялась через юриста или лицензированного конвейера, обученного отклонять договоры аренды, не соответствующие необходимым стандартам. Несмотря на эти стандарты, фактическая форма системы аренды варьируется. Особенно популярны схемы, при которых аренда предоставляется на основании полной собственности, принадлежащей корпорации, которая, в свою очередь, принадлежит отдельным арендаторам. Это дает им возможность участвовать в надлежащем управлении домом. Качество управления, однако, также сильно варьируется. Принятие закона о создании общего владения было обусловлено стремлением устранить некоторые проблемы и воспринимаемую несправедливость, такие как коммерческая эксплуатация арендаторов владельцами полной собственности, когда срок аренды становится недостаточным для удовлетворения требований кредиторов. Поскольку большинство проектов аренды реализуются коммерческими организациями, общее владение не получило широкого распространения. Однако существуют и другие законы, которые обеспечивают определенную степень защиты арендаторов. Тем не менее, при покупке квартиры необходимо обязательно получить надлежащую юридическую консультацию, поскольку требования к полностью ликвидной квартире остаются сложными. Закон об имуществе 1925 года, статья 153, содержит положения о "продлении" срока аренды до полной собственности, одним из последствий чего является сохранение возможности принудительного исполнения положительных обязательств, содержащихся в договоре аренды, в отношении полученной полной собственности. Существуют четкие, но строгие требования. Иногда предлагались искусственные схемы, использующие эти положения для создания принудительных положительных обязательств в отношении квартир в полной собственности, но они не получили распространения. 21 июля 2020 года Комиссия по праву Великобритании опубликовала отчет о существующих трудностях и внесла предложения по совершенствованию законодательства и поощрению принятия общего владения в качестве предпочтительной формы собственности.

Apartments (Danish ejerlejlighed, literally "owner apartment") comprise some 5% of Danish homes. They are traded and mortgaged on the same markets as freestanding houses, and are treated legally much like other forms of real estate. Each owner tenant directly owns their own apartment; the rest of the building and the ground on which it stands is owned jointly by the apartment owners, who execute their joint ownership through an owner's association. The expenses of maintaining the joint property are shared pro rata among the owners. Another 5% of Danish homes are in housing cooperatives (Danish andelsbolig), which occupy a legal position intermediate between condominiums and housing associations. The entire property is legally owned by a non profit corporation, in which the tenants own shares; each share carries the right and duty to lease an apartment from the cooperative. Shares can be bought and sold, but often the cooperative's rules strictly limit the price for which they may change hands. (In contrast, condominiums are traded on a free market). Because the official share prices are often lower than the market value and sellers often retain the freedom to select whom to sell to, under the table payments are common. "Condominium" is not a term that is widely used in England and Wales. Commonhold is a creature of statute and comparatively rare, and condominiums are more likely to be found in the form of leaseholds because of long standing legal differences between leasehold and freehold tenure. By virtue of the landmark case of Tulk v Moxhay, in English law only restrictive covenants can be enforced against freehold land. This means it is not possible to enforce a positive covenant on successive owners of freehold land, other than to maintain a boundary fence, without creating an elaborate trust. A positive covenant is, broadly, one that involves the expenditure of money to perform. This did not create a significant problem until the 1950s when flats (where ownership is divided horizontally) first began to appear on the market as more affordable, particularly for first time buyers. Until then flats had been confined to short term unsaleable tenancies, with varying degrees of statutory rent protection and security of tenure. It was soon learned that freehold flats were an unsatisfactory form of ownership because it was not possible to impose essential maintenance requirements. As such, flats became virtually unmarketable because they were an unacceptable form of security to lenders. Thus solicitors, the principal property lawyers in England and Wales in those days, began to use leases instead, where such limitations did not apply. Progress was haphazard and piecemeal, but over time things became more standard. Improvements became universal as institutional lenders refused to advance money on the security of flats unless certain basic provisions were included. This benefited owners whether or not they borrowed money since the purchase was invariably conducted through a solicitor or licensed conveyancer trained to reject leases failing to meet the necessary standards. Despite these standards, the actual form of leasehold systems is variable. Highly favoured are arrangements where the leases are granted out of a freehold owned by a corporation, itself owned by individual leaseholders. This provides an opportunity for them to participate in the proper management of the block. Again, the quality of management is very variable. The statute creating commonholds was motivated by a desire to eliminate some of the problems and perceived injustices, such as the commercial exploitation of lessees by freeholders as their leases began to have too little time left to satisfy lenders. Since most leasehold developments are undertaken by commercial entities, commonholds did not become widespread. There are, however, other statutes in place that give some degree of protection for leaseholders. It is, nevertheless, essential to consider proper legal advice whenever engaged in the purchase of a flat, for the requirements for a fully marketable flat remain complex. The Law of Property Act 1925, s. 153, contains provisions for the "enlargement" of leases into freeholds, one of the effects of which is to preserve the enforceability of positive covenants contained in the lease against the resulting freehold. There are clear, but stringent, requirements. Artificial schemes using the provisions to create enforceable positive covenants in freehold blocks of flats were occasionally mooted but never gained currency. On 21 July 2020 the UK Law Commission reported on the existing difficulties and made proposals to improve the law and encourage the acceptance of commonhold as the preferred form of tenure.

Финляндия

В Финляндии схема, аналогичная кондоминиуму, при которой право собственности на недвижимость присваивается конкретным квартирам (avtal om delning av besittningen), обычно используется только в отношении отдельно стоящих или полуотдельных домов. Жилищный кооператив – распространенная форма владения жильем в Финляндии. Владение акциями, соответствующими одной квартире в жилищной компании, обычно считается владением собственным домом в той же степени, как и фактическое прямое владение (индивидуальным) домом. Однако акции не считаются недвижимостью, а личным имуществом, и кооператив может временно завладеть квартирой и выселить арендатора или владельца из-за нарушения общественного порядка или неуплаты взносов на содержание. Финские жилищные кооперативы учреждаются в форме (некоммерческих) обществ с ограниченной ответственностью (bostadsaktiebolag), где одна акция обычно соответствует одному квадратному метру (иногда десяти) площади квартиры. Членство в кооперативе приобретается путем покупки акций на открытом рынке, чаще всего через агента по недвижимости. Для покупки акций не требуется одобрения правления, но в некоторых случаях другие акционеры или сам жилищный кооператив имеют право выкупа акций. Обычно не существует требования о том, чтобы владелец(и) проживали в квартире. Владение квартирами для сдачи в аренду является распространенной формой сбережений и частных инвестиций в Финляндии.

Германия

В Германии кондоминиумы известны как Eigentumswohnungen, а наиболее важным законом, регулирующим кондоминиумы, является Wohnungseigentumsgesetz (сокращенно WoEigG). Он является основой для всех правовых норм, касающихся индивидуального права собственности, прав и обязанностей объединений собственников жилья, а также управления кондоминиумами. WoEigG был принят в 1951 году, но вступил в новую редакцию в 2007 году. Теперь собственники жилья обладают частичной правоспособностью, что означает, что объединение собственников жилья представляет собой юридическое лицо, наделенное правами и обязанностями, которые могут включать в себя заключение договоров. В первой статье WoEigG право собственности разделено на право собственности на жилье, индивидуальное право собственности, долевую собственность и право общей долевой собственности.

Греция

В Греции πολυκατοικίες (Polykatoikia) стали очень популярными в 1960-х годах. Это здание можно увидеть повсюду в Греции, так как большая часть населения живет в крупных городах. Они известны как πολυκατοικίες (Polykatoikia), что буквально означает "многоквартирный дом".

Гонконг

В Гонконге эквивалентом кондоминиума является "здание с несколькими собственниками" или "здание в долевой собственности". Они могут быть частью частного жилого комплекса, включающего несколько зданий, но чаще всего представляют собой одно здание, находящееся в общей собственности. Взаимоотношения между сторонами, включая права исключительного пользования квартирами и парковочными местами, определяются договором о взаимных обязательствах ("DMC", аналогичным генеральному акту, описанному выше) и Постановлением об управлении зданиями Cap. 344.

Венгрия

Кондоминиумы являются очень распространенной формой собственности на недвижимость в современной Венгрии, поскольку большинство квартир, принадлежавших государству или муниципалитету, были приватизированы после окончания социализма в Венгрии в 1989 году. Исторически кондоминиумы (társasház) были оформлены как юридическая структура собственности еще в 1924 году. Кондоминиумы в Венгрии покупаются и продаются, а также ипотекуются на том же рынке, что и отдельно стоящие частные дома (kertesház; "дом с садом"), и к ним применяются те же правила, что и к другим формам недвижимости. Кондоминиум функционирует как некоммерческая юридическая организация, отвечающая за содержание общих территорий, и управляется представителем (közös képviselő), избираемым собранием собственников. Исторически этот представитель был одним из самих собственников, однако в XXI веке собрание собственников обычно нанимает профессионального управляющего зданием, который не проживает в нем. Решения, касающиеся изменений условий или значительных общих расходов, все равно должны быть одобрены собранием собственников. Голосование осуществляется пропорционально доле собственности.

Индия

В Индии кондоминиумы известны как "квартиры" или "жилые дома/комплексы" или "общества" или "флэтсы". Каждое здание состоит из нескольких этажей и квартир/жилых помещений с различной планировкой. Наиболее распространенные планировки – "1 BHK", "2 BHK" и "3 BHK" (BHK расшифровывается как спальня, гостиная и кухня). Объединение собственников жилья обычно называется кооперативным жилищным обществом (CHS) или кооперативным групповым жилищным обществом (CGHS), которое должно быть зарегистрировано в муниципальных органах власти.

Иран

Иранское правительство начало поддерживать строительство вилл и выступать против многоквартирных домов, вызванных образом жизни людей.

Израиль

В Израиле кондоминиумы (известные как "בתים משותפים", "общие дома" или "кооперативные дома") – распространенная форма владения жильем. Исторически государственное жилье предоставлялось в виде субсидируемых покупок и ипотечных кредитов в кондоминиумах, построенных правительством.

Италия

В Италии кондоминиум ("Condominio") регулируется законом, последний раз реформированным в 2012 году. Совместное владение общими частями здания (такими как лестницы, несущие стены, фасады, крыша и дворы) является обязательным: владелец не может отказаться от своей доли в общих частях из-за неуплаты расходов. Доля каждого собственника в кондоминиуме выражается тысячными ("millesimi") от общей суммы; эти доли используются для определения кворума и большинства голосов на собраниях собственников ("assemblee condominiali").

Нидерланды

См. жилищный кооператив в составе товарищества собственников жилья.

Норвегия

Кондоминиумы (норвежский Eierseksjon) были официально введены в 1983 году. Примерно 19% норвежского жилья составляют кондоминиумы, поскольку около 50% квартир и дуплексов, принадлежащих владельцам, около 30% таунхаусов и 2,5% отдельно стоящих домов организованы в форме кондоминиумов.

Пакистан

Название "кондоминиумы" не используется в Пакистане, вместо этого здания называют "квартирами" для зданий среднего класса и "комплексами" для более изысканных и крупных зданий. Минимальное количество этажей, необходимое для классификации здания как "квартиры", – четыре, при этом здания выше четырех этажей должны быть оборудованы как минимум одним лифтом. Почти во всех квартирах есть отдельная комната, называемая "гостиная", предназначенная для приема гостей, однако ее часто используют как телевизионную комнату и столовую. Еще одна характерная особенность – балкон или "терраса", который является стандартным для всех квартир.

Филиппины

На Филиппинах кондоминиумы классифицируются на три типа: малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные. Кондоминиумы имеют особый вид документа, подтверждающего право собственности, называемый CCT – свидетельством о праве собственности на кондоминиум. Обычно в кондоминиумах есть удобства, такие как бассейны, закрепленная парковка, клуб и административное здание.

Россия

Первоначально понятие кондоминиума было введено Федеральным законом "Об основах федеральной жилищной политики" № 4218-1 от 24 декабря 1992 года: "Кондоминиум – это объединение собственников помещений в многоквартирных домах, создающее условия для совместного владения и пользования межквартирными лестничными клетками, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, инженерным оборудованием, не входящим в состав квартир, прилегающей территорией и иными общими помещениями."

Сингапур

В Сингапуре и Малайзии термины "кондо" или "кондоминиум" используются для обозначения жилых зданий, оснащенных определенными удобствами, такими как охрана, бассейны или теннисные корты. В Сингапуре большинство домов, не имеющих таких удобств, строятся Государственным советом по развитию жилищного строительства (HDB), и такие квартиры HDB можно арендовать или приобрести у государства в собственность. Кондоминиумы и квартиры HDB составляют подавляющее большинство доступного жилья в стране.

Южная Африка

В Южной Африке кондоминиумы известны как объекты с "раздельной собственностью" (sectional title) и регулируются Законом о раздельной собственности № 95 от 1986 года. Комплексы таунхаусов и многие жилые дома обычно оформлены в виде раздельной собственности. Владельцы комплекса образуют Объединение собственников (Body Corporate), которое избирает группу доверенных лиц (Trustees) для управления повседневными делами комплекса, часто нанимая для этого компанию, специализирующуюся на управлении комплексами, известную как управляющая компания (Managing Agent).

Испания

В Испании кондоминиумы известны как "comunidad de propietarios" (юридический термин) и "comunidad de vecinos" (разговорный термин), и регулируются Законом о горизонтальной собственности (L. P. H.), который значительно расширяет положения испанского Гражданского кодекса. Закон L. P. H. вступил в силу в 1960 году, и более половины населения Испании проживает в кондоминиумах. По данным INE, в Испании насчитывается почти 840 000 кондоминиумов, состоящих примерно из 9 миллионов жилых зданий.

Швеция

1 мая 2009 года квартиры в форме собственности (ägarlägenheter) впервые стали доступны в соответствии со шведским законодательством. Из 14 447 новостроенных квартир, завершенных в 2009 году, только шесть были квартирами в форме собственности. Большая часть новостроек, 7723 единицы, приходилась на квартиры в жилищных кооперативах (bostadsrättslägenheter) – традиционную форму владения квартирой. По состоянию на конец 2014 года во всей Швеции насчитывалось в общей сложности 955 квартир в форме собственности.

Таиланд

На национальном уровне, по состоянию на февраль 2018 года, Бангкок составлял 58% рынка кондоминиумов нового строительства в Таиланде, а на остальные провинции приходилось 42%. Этот тип жилья демонстрировал устойчивый рост на тайском рынке в течение последних десятилетий, в отличие от снижения доли традиционных отдельно стоящих домов. Тенденция развития кондоминиумов сохраняется по всей стране: десятки проектов строятся в Бангкоке, несколько других – в провинциях Чонбури и Районг Восточного экономического коридора, а также в Пхетчабури и Прачуапкхирихан на западе.

Соединенные Штаты

Первый закон о кондоминиуме, принятый в Соединенных Штатах, был принят в Содружестве Пуэрто-Рико в 1958 году. Раздел 234 Закона о жилищном строительстве 1961 года разрешил Федеральному агентству по жилищному строительству страховать ипотечные кредиты на кондоминиумы, что привело к значительному увеличению средств, доступных для кондоминиумов, и к принятию законов о кондоминиумах во всех штатах к 1969 году. С тех пор термин «кондоминиум» или, сокращенно, «кондо» стал нарицательным в США. Для многих американцев первое широкое знакомство с жизнью в кондоминиуме произошло не в крупнейших городах, а в Южной Флориде, где застройщики импортировали концепцию кондоминиума из Пуэрто-Рико и использовали ее для продажи тысяч недорогих домов пенсионерам, прибывавшим с деньгами из северных городов США. Основное преимущество этого типа собственности – возможность приобрести доступное жилье в престижном районе, который обычно недоступен по цене. Кроме того, такие объекты выигрывают от ограничений, поддерживающих и повышающих их стоимость, и обеспечивающих защиту от упадка, характерного для некоторых районов. За последние несколько десятилетий индустрия жилых кондоминиумов переживала бум в таких мегаполисах, как Майами, Сан-Франциско, Сиэтл, Бостон, Чикаго, Остин, Лос-Анджелес и Нью-Йорк. Однако в последние годы предложение на рынке кондоминиумов практически сравнялось со спросом, и продажи замедлились. В настоящее время наблюдается фаза спада. Альтернативной формой собственности, популярной в некоторых штатах США, но также встречающейся в других юрисдикциях общего права, является жилищный кооператив, также известный как «доля в компании» или «кооператив». Жилищный кооператив предполагает наличие юридического лица, связанного со зданием, и владение акциями дает право на аренду жилого помещения. Другой формой является право пожизненной аренды земли (соляриум), при которой один арендодатель сохраняет право собственности на землю (solum), но передает в аренду право пользования поверхностью (superficies), которое возобновляется бессрочно или на очень длительный срок. Это сопоставимо с эмфитеузисом гражданского права, за исключением того, что при эмфитеузисе обязанности по содержанию и улучшению переходят к арендатору. В США существует несколько различных типов кондоминиумов. Например, комплекс кондоминиумов «сад» состоит из малоэтажных зданий, построенных на благоустроенной территории. Комплекс таунхаусов состоит из многоэтажных домов, соединенных боковыми стенами. В таунхаусах-кондоминиумах покупатель владеет только внутренней частью, а само здание принадлежит корпорации кондоминиумов. Корпорация совместно принадлежит всем владельцам и взимает с них плату за общее обслуживание и капитальный ремонт. Таунхаусы, находящиеся в полной собственности, не имеют элементов кондоминиума. В США этот тип собственности называется правом полной собственности (fee simple). Закон о кондоминиумах штата Нью-Йорк был принят в 1964 году. Первым зданием-кондоминиумом стал кондоминиум «Сент-Тропе» на Манхэттене, построенный в 1965 году.

The first condominium law passed in the United States was in the Commonwealth of Puerto Rico in 1958. Section 234 of the Housing Act of 1961 allowed the Federal Housing Administration to insure mortgages on condominiums, leading to a vast increase in the funds available for condominiums, and to condominium laws in every state by 1969. Since then, the term ‘condominium’, or ‘condo’ for short, has become a household word in the U. S. Many Americans' first widespread awareness of condominium life came not from its largest cities but from South Florida, where developers had imported the condominium concept from Puerto Rico and used it to sell thousands of inexpensive homes to retirees arriving flush with cash from the urban northern U. S.

The primary attraction to this type of ownership is the ability to obtain affordable housing in a highly desirable area that typically is beyond economic reach. Additionally, such properties benefit from having restrictions that maintain and enhance value, providing control over blight that plagues some neighborhoods. Over the past several decades, the residential condominium industry has been booming in some metropolitan areas, such as Miami, San Francisco, Seattle, Boston, Chicago, Austin, Los Angeles, and New York City. However, in recent years, supply within the condo industry has caught up with demand, and sales have slowed. It is now in a slowdown phase. An alternative form of ownership, popular in parts of the U. S. but found also in other common law jurisdictions, is housing cooperative, also known as "company share" or "co op". A Housing Cooperative is where the building has an associated legal company and ownership of shares gives the right to a lease for the residence of a unit. Another form is ground rent (solarium) in which a single landlord retains ownership of the land (solum) but leases the surface rights (superficies) which renew in perpetuity or over a very long term. This is comparable to a civil law emphyteusis, except that emphyteusis shifts the duties of up keep and making improvements onto the renter. In the U. S., there are several different styles of condominium complexes. For example, a garden condominium complex consists of low rise buildings built with landscaped grounds surrounding them. A townhouse condominium complex consists of multi floor semi detached homes. In condominium townhouses, the purchaser owns only the interior, while the building itself is owned by a condominium corporation. The corporation is jointly owned by all the owners and charges them fees for general maintenance and major repairs. Freehold townhouses are exclusively owned, without any condominium aspects. In the U. S., this type of ownership is called fee simple. New York's Condominium Act was passed in 1964. The first condominium building was the St. Tropez Condominium in Manhattan, built in 1965.