Соответствующие ипотечные кредиты в США: лимиты и особенности

Введение

В Соединенных Штатах соответствующий кредит – это ипотечный кредит, который соответствует требованиям к андеррайтингу Fannie Mae и Freddie Mac (Предприятий или GSE) и не превышает установленный лимит соответствующего кредита. Наиболее известным требованием является размер кредита, который в 2022 году обычно ограничивался суммой 647 200 долларов США для отдельно стоящих одноквартирных домов на территории континентальной части США. Другие требования включают соотношение кредит к стоимости залога заемщика (то есть размер первоначального взноса), соотношение долга к доходу, кредитный рейтинг и кредитную историю, требования к документации и т. д. В общем случае, любой кредит, не соответствующий требованиям, является не соответствующим кредитом. Кредит, который не соответствует требованиям, в частности, из-за того, что выданная сумма превышает установленные лимиты в год его приобретения, известен как "джамбо-кредит". Лимиты кредитования могут увеличиваться ежегодно на основе процентного изменения индекса цен на жилье FHFA (FHFA HPI) в годовом исчислении, рассчитанного в течение третьего квартала года с использованием номинальной, сезонно скорректированной, расширенной версии данных FHFA HPI. Если сумма кредита превышает лимит соответствующего кредита (CLL), ипотека считается джамбо-кредитом и обычно имеет более высокие процентные ставки. Это связано с тем, что Fannie Mae и Freddie Mac покупают только соответствующие кредиты для последующей секьюритизации на вторичном рынке, что снижает спрос на не соответствующие кредиты. В силу законов спроса и предложения, кредиторам сложнее продавать такие кредиты, что приводит к увеличению стоимости для потребителей (обычно на 1/4 – 1/2 процента). Временное увеличение CLL для регионов с высокой стоимостью жизни было включено в пакет экономических стимулов 2008 года. Конгресс санкционировал увеличение лимитов для отдельно стоящих одноквартирных домов до меньшего из 729 750 долларов США или 125% от медианной стоимости жилья в пределах метрополитенской статистической области (MSA). Новая программа Jumbo Conforming была принята Fannie Mae и Freddie Mac с 1 апреля 2008 года по 31 декабря 2010 года. Законопроект был подписан президентом Бушем 13 февраля 2008 года, но новые ставки не применялись ни одним кредитором (по состоянию на 30 марта 2015 года). Базовый CLL увеличился в 2017 году и применялся к кредитам, предоставленным Fannie Mae в 2017 году (даже если они были выданы до 1 января 2017 года). Это было первое увеличение CLL с 2006 года. В последующие годы базовый CLL продолжал увеличиваться. Законодательные положения также предусматривают лимиты кредитов для регионов с высокой стоимостью жизни, которые определяются на уровне каждого округа и могут достигать 150% базовой стоимости. Эта верхняя граница часто называется потолком для регионов с высокой стоимостью жизни. Лимиты для регионов с высокой стоимостью жизни устанавливаются в размере 115% от наивысшей медианной цены на жилье в округе в данном регионе, если эта сумма не превышает установленный потолок.

In the United States, a conforming loan is a mortgage loan that both meets the underwriting guidelines of Fannie Mae and Freddie Mac (the Enterprises or GSE) and that does not exceed the conforming loan limit. The most well known guideline is the size of the loan which, for 2022, was generally limited to $647,200 for one unit single family homes in the continental US. Other guidelines include borrower's loan to value ratio (i. e. the size of down payment), debt to income ratio, credit score and history, documentation requirements, etc. In general, any loan that does not meet guidelines is a non conforming loan. A loan that does not meet guidelines specifically because the loan origination amount exceeds the guideline limits during its acquisition year is known as a jumbo loan. Loan limits may increase each year based on the year over year percentage change in the FHFA House Price Index (FHFA HPI) as calculated during the third quarter of the year using the nominal, seasonally adjusted, expanded data version of the FHFA HPI. If a loan's origination amount is above the CLL then a mortgage is considered a jumbo loan, and typically has higher rates associated with it. This is because both Fannie Mae and Freddie Mac only buy loans that are conforming, to repackage into the secondary market, making the demand for a non conforming loan much less. By virtue of the laws of supply and demand, then, it is harder for lenders to sell the loans, thus it would cost more to the consumers (typically 1/4 to 1/2 of a percent.) A temporary increase in the CLL for high cost areas of living was incorporated into the 2008 economic stimulus package. Congress authorized an increase of the single family residences limits to the lesser of $729,750 or 125% of the median home value within a metropolitan statistical area (MSA). The new Jumbo Conforming program was adopted by Fannie Mae and Freddie Mac effective from April 1, 2008 until December 31, 2010. The bill was signed into law by President Bush on February 13, 2008, but the new rates were not being honored by any lenders (as of March 30, 2015). The baseline CLL for 2017 increased and applied to loans delivered to Fannie Mae in 2017 (even if originated prior to 1/1/2017). This was the first time the CLL had increased since 2006. Each subsequent year has seen a further increase in the baseline CLL. Statutory provisions also provide for high cost area loan limits that are defined on a county by county basis and can be as much as 150% of the baseline value. This upper bound is often referred to as the high cost area ceiling. The high cost area limits are set at 115% of the highest county median house price in the local area as long as that amount does not exceed the ceiling. YearSingle Family Baseline Conforming Loan Limits*One UnitTwo UnitsThree UnitsFour Units2023$726,200$929,850$1,123,900$1,396,800 2022$647,200$828,700$1,001,650$1,244,8502021$548,250$702,000$848,500$1,054,5002020$510,400$653,550$789,950$981,7002019$484,350$620,200$749,650$931,6002018$453,100$580,150$701,250$871,4502017$424,100$543,000$656,350$815,6502016$417,000$533,850$645,300$801,9502015$417,000$533,850$645,300$801,9502014$417,000$533,850$645,300$801,9502013$417,000$533,850$645,300$801,9502012$417,000$533,850$645,300$801,9502011$417,000$533,850$645,300$801,9502010$417,000$533,850$645,300$801,9502009$417,000$533,850$645,300$801,9502008$417,000$533,850$645,300$801,9502007$417,000$533,850$645,300$801,9502006$417,000$533,850$645,300$801,9502005$359,650$460,400$556,500$691,6002004$333,700$427,150$516,300$641,6502003$322,700$413,100$499,300$620,5002002$300,700$384,900$465,200$578,1502001$275,000$351,950$425,400$528,7002000$252,700$323,400$390,900$485,8001999$240,000$307,100$371,200$461,3501998$227,150$290,650$351,300$436,6001997$214,600$274,550$331,850$412,4501996$207,000$264,750$320,050$397,8001995$203,150$259,850$314,100$390,4001994$203,150$259,850$314,100$390,4001993$203,150$259,850$314,100$390,4001992$202,300$258,800$312,800$388,8001991$191,250$244,650$295,650$367,5001990$187,450$239,750$289,750$360,1501989$187,600$239,950$290,000$360,4501988$168,700$215,800$260,800$324,1501987$153,100$195,850$236,650$294,1501986$133,250$170,450$205,950$256,0001985$115,300$147,500$178,200$221,5001984$114,000$145,800$176,100$218,9001983$108,300$138,500$167,200$207,9001982$107,000$136,800$165,100$205,3001981$98,500$126,000$152,000$189,0001980$93,750$120,000$145,000$170,000Statutory limits for Alaska, Hawaii, Virgin Islands and Guam may be 50% higher or more. Virgin Islands was designated a high cost area in 1992 and Guam in 2001. *As mentioned above, since legislative changes in 2008, a select number of counties have been assigned high cost area limits that exceed the baseline CLL (i. e. in 2022, high cost area limits exist for slightly more than 100 counties out of over 3000 in the United States). These local limits cannot exceed the high cost area ceiling which also varies by the number of units in a property. Recently, as the baseline CLL has been increasing since 2017, there have been a declining number of counties with high cost area CLLs because their local median county house price values have been increasing at a slower pace than the national trend.

ГодСоответствующий базовый лимит кредита для одноквартирных домов*Один блокДва блокаТри блокаЧетыре блока2023726 200$929 850$1 123 900$1 396 8002022647 200$828 700$1 001 650$1 244 8502021548 250$702 000$848 500$1 054 5002020510 400$653 550$789 950$981 7002019484 350$620 200$749 650$931 6002018453 100$580 150$701 250$871 4502017424 100$543 000$656 350$815 6502016417 000$533 850$645 300$801 9502015417 000$533 850$645 300$801 9502014417 000$533 850$645 300$801 9502013417 000$533 850$645 300$801 9502012417 000$533 850$645 300$801 9502011417 000$533 850$645 300$801 9502010417 000$533 850$645 300$801 9502009417 000$533 850$645 300$801 9502008417 000$533 850$645 300$801 9502007417 000$533 850$645 300$801 9502006417 000$533 850$645 300$801 9502005359 650$460 400$556 500$691 6002004333 700$427 150$516 300$641 6502003322 700$413 100$499 300$620 5002002300 700$384 900$465 200$578 1502001275 000$351 950$425 400$528 7002000252 700$323 400$390 900$485 8001999240 000$307 100$371 200$461 3501998227 150$290 650$351 300$436 6001997214 600$274 550$331 850$412 4501996207 000$264 750$320 050$397 8001995203 150$259 850$314 100$390 4001994203 150$259 850$314 100$390 4001993203 150$259 850$314 100$390 4001992202 300$258 800$312 800$388 8001991191 250$244 650$295 650$367 5001990187 450$239 750$289 750$360 1501989187 600$239 950$290 000$360 4501988168 700$215 800$260 800$324 1501987153 100$195 850$236 650$294 1501986133 250$170 450$205 950$256 0001985115 300$147 500$178 200$221 5001984114 000$145 800$176 100$218 9001983108 300$138 500$167 200$207 9001982107 000$136 800$165 100$205 300198198 500$126 000$152 000$189 000198093 750$120 000$145 000$170 000

Лимиты, установленные законом для Аляски, Гавайев, Виргинских островов и Гуама, могут быть на 50% выше или больше. Виргинские острова были признаны зоной с высокой стоимостью жизни в 1992 году, а Гуам – в 2001 году. *Как упоминалось выше, после законодательных изменений в 2008 году, определенному числу округов были назначены лимиты для регионов с высокой стоимостью жизни, которые превышают базовый CLL (т.е. в 2022 году лимиты для регионов с высокой стоимостью жизни существуют для чуть более 100 округов из более чем 3000 в Соединенных Штатах). Эти местные лимиты не могут превышать потолок для регионов с высокой стоимостью жизни, который также зависит от количества единиц в собственности. В последнее время, поскольку базовый CLL увеличился с 2017 года, число округов с высокими затратами на жилье снизилось, потому что их местные медианные цены на жилье в округе росли более медленными темпами, чем национальная тенденция.