Земельный траст сообщества: модель доступного жилья и развития

Введение

Некоммерческая организация

Общественный земельный траст (CLT) – это некоммерческая корпорация, владеющая землей от имени местной общины и выступающая долгосрочным хранителем доступного жилья, общественных садов, общественных зданий, коммерческих площадей и других общественных активов в интересах этой общины. CLT сопоставляют потребности отдельных лиц, стремящихся к стабильному владению и пользованию землей и жильем, с потребностями окружающей общины, стремясь обеспечить достижение различных социальных целей, таких как сохранение доступности жилья для местных жителей, предотвращение вытеснения уязвимых слоев населения и содействие экономической и расовой интеграции. В мире существует значительное разнообразие в способах владения, использования и управления недвижимостью в CLT, а также в способах руководства и управления самим CLT людьми, проживающими на земле CLT и вблизи нее.

Исторический обзор

Общественный земельный траст (CLT) – это модель доступного жилья и развития сообществ, которая за последние 50 лет медленно распространилась по Соединенным Штатам, Канаде, Европе и Соединенному Королевству. В последнее время CLT стали появляться и в странах Глобального Юга. Истоки общественных земельных трастов восходят к английским городам-садам, индийскому движению Грамдан и израильским кооперативным сельскохозяйственным поселениям – мошавам. Как отмечали Роберт Сванн и его соавторы в книге «The Community Land Trust: A New Model for Land Tenure in America» (1972): «Идеи, лежащие в основе общественного земельного траста, имеют исторические корни» в культурах коренных народов Америки, в Африке до колониального периода и в древних китайских экономических системах. Таким образом, «цель состоит в том, чтобы «восстановить» концепцию земельного траста, а не создавать ее заново». Модель была формализована в Соединенных Штатах Ральфом Борсоди в 1930-х годах, а позднее усовершенствована Робертом Сванном, Саймоном Готтсхалком, Эриком С. Ханшем и Эдвардом Вебстером в основополагающей книге, опубликованной в 1972 году под названием «The Community Land Trust: A Guide to a New Model for Land Tenure in America» («Общественный земельный траст: руководство по новой модели землевладения в Америке»). Борсоди, Сванн и их коллеги опирались на более ранние примеры плановых сообществ на арендованной земле, включая движение «город-сад» в Соединенном Королевстве, сообщества сторонников единого налога, вдохновленные Генри Джорджем в США, деревни Грамдан в Индии и мошавские общины на землях, принадлежащих Еврейскому национальному фонду в Израиле. New Communities, Inc., прототип современного общественного земельного траста, был создан в 1969 году недалеко от Олбани, штат Джорджия, местными лидерами движения за гражданские права, которые искали новый способ обеспечить надежный доступ к земле для афроамериканских семей. Согласно сайту Schumacher Center for a New Economics, «Сванн был вдохновлен Ральфом Борсоди и его работой с Дж. П. Нараяном и Винобой Бхаве, оба – ученики Ганди». Виноба в 1950-х и 1960-х годах ходил из деревни в деревню по сельской Индии, собирая людей вместе и прося тех, у кого было больше земли, чем им нужно, передать часть ее своим менее обеспеченным братьям и сестрам. Эта инициатива была известна как движение Бхудан или «Дар земли», и многие лидеры Индии принимали в ней участие. Однако некоторые из новых землевладельцев разочаровались. Без инструментов для обработки земли и семян для посева, без доступной кредитной системы для приобретения необходимого, земля была для них бесполезна. Вскоре они продали свои права на землю крупным землевладельцам и уехали в города. Видя это, Виноба изменил систему Бхудан на систему Грамдан или «Дар деревни». Впоследствии вся пожертвованная земля принадлежала самой деревне. Деревня затем сдавала землю в аренду тем, кто мог ее обрабатывать, при этом договор аренды прекращался, если земля оставалась неиспользованной. Движение Грамдан вдохновило создание ряда региональных сельских земельных трастов, которые предвосхитили общественные земельные трасты в Соединенных Штатах. Первой организацией, получившей название «общественный земельный траст» в США, стала New Communities, Inc., основанная с целью помочь афроамериканским фермерам на юге страны получить доступ к сельскохозяйственным землям, работать на них в кооперативе и обеспечить безопасность в планируемом одно- и многоквартирном жилье. Предшественниками этого прототипа современного CLT были Школа Жизни, основанная Ральфом Борсоди в 1936 году, и община Celo в Северной Каролине, основанная в 1938 году Артуром Эрнестом Морганом.

The community land trust (CLT) is a model of affordable housing and community development that has slowly spread throughout the United States, Canada, Europe, and the United Kingdom over the past 50 years. More recently, CLTs have begun to appear in the Global South as well. Community land trusts trace their conceptual history to England’s Garden Cities, India's Gramdan Movement, and Israel’s cooperative agricultural settlements, the moshavim. As Robert Swann and his co authors noted in The Community Land Trust: A New Model for Land Tenure in America (1972): "The ideas behind the community land trust have historic roots" in the indigenous Americas, in pre colonial Africa, and in ancient Chinese economic systems. Thus, "the goal is to 'restore' the land trust concept rather than initiate it." The model was formalized in the United States by Ralph Borsodi in the 1930s and later refined by Robert Swann, Simon Gottschalk, Erick S. Hansch, and Edward Webster in a seminal book published in 1972, entitled The Community Land Trust: A Guide to a New Model for Land Tenure in America. Borsodi, Swann, and their colleagues drew upon earlier examples of planned communities on leased land including the garden city movement in the United Kingdom, single tax communities inspired by Henry George in the USA, Gramdan villages in India, and moshav communities on lands owned by the Jewish National Fund in Israel. New Communities, Inc., the prototype for the modern day community land trust, was formed in 1969 near Albany, Georgia, by local leaders of the Civil Rights Movement who were seeking a new way to achieve secure access to land for African American families. According to the Schumacher Center for a New Economics website, "Swann was inspired by Ralph Borsodi and by Borsodi's work with J. P. Narayan and Vinoba Bhave, both disciples of Gandhi". Vinoba walked from village to village in rural India in the 1950s and 1960s, gathering people together and asking those with more land than they needed to give a portion of it to their poorer sisters and brothers. The initiative was known as the Bhoodan or Land gift movement, and many of India's leaders participated in these walks. Some of the new landowners, however, became discouraged. Without tools to work the land and seeds to plant it, without an affordable credit system available to purchase these necessary things, the land was useless to them. They soon sold their deeds back to the large landowners and left for the cities. Seeing this, Vinoba altered the Boodan system to a Gramdan or Village gift system. All donated land was subsequently held by the village itself. The village would then lease the land to those capable of working it. The lease expired if the land was unused. The Gramdan movement inspired a series of regional village land trusts that anticipated Community Land Trusts in the United States. The first organization to be labeled with the term 'community land trust' in the USA, called New Communities, Inc., was founded with the purpose of helping African American farmers in the rural South to gain access to farmland, to work it cooperatively, and to have security in the single family and multi family housing they planned to build

Precursors to this prototype for the modern CLT were the School of Living, founded by Ralph Borsodi in 1936, and the Celo Community in North Carolina, which was founded in 1938 by Arthur Ernest Morgan.

Новые сообщества

Роберт Суонн работал со Слэйтером Кингом, президентом движения "Албани" и кузеном Мартина Лютера Кинга младшего, Чарльзом Шерродом, организатором Студенческого координационного комитета ненасилия, его женой Ширли Шеррод и представителями Федерации южных кооперативов и других организаций по защите гражданских прав на Юге, чтобы создать New Communities, Inc. – "некоммерческую организацию для удержания земли в бессрочном трасте для постоянного использования сельскими общинами". Их видение New Communities, Inc. во многом опиралось на пример и опыт Еврейского национального фонда (JNF) в предоставлении земли в аренду на 99 лет для развития запланированных поселений и сельскохозяйственных кооперативов. JNF был основан в 1901 году для покупки и освоения земли в Османской Палестине (позже Израиль) для еврейского заселения. К 2007 году JNF владел 13% всей земли в Израиле. Фонд имеет долгую и устоявшуюся юридическую практику сдачи земли в аренду частным лицам, кооперативам и общинам, основанным на общих принципах, таким как кибуцы и мошавы. Суонн, Слэйтер Кинг, Чарльз Шеррод, Фей Беннетт, директор Национального фонда арендаторов, и еще четверо южан отправились в Израиль в 1968 году, чтобы изучить опыт долгосрочной аренды земли. Они выбрали модель, включающую индивидуальные договоры аренды на участки для застройки и кооперативные договоры аренды на сельскохозяйственные земли. New Communities, Inc. приобрела ферму недалеко от Олбани, штат Джорджия, в 1970 году, разработала план использования земли и обрабатывала ее в течение 20 лет. В конечном итоге земля была потеряна из-за расовой дискриминации со стороны Министерства сельского хозяйства США, но пример New Communities вдохновил создание дюжины других земельных трастов для сельских общин в 1970-х годах. Он также послужил источником вдохновения и информации для первой книги о земельных трастах, опубликованной Международным институтом независимости в 1972 году. История New Communities, Inc. была рассказана в документальном фильме "Arc of Justice: The Rise, Fall, and Rebirth of a Beloved Community", выпущенном в 2016 году.

Международный институт независимости

Ральф Борсоди, Роберт Сванн и Эрик Ханш основали Международный институт независимости в 1967 году для предоставления обучения и технической помощи в области развития сельских районов в Соединенных Штатах и других странах, опираясь на модель деревень Грамдан, создаваемых в Индии. В 1972 году Сванн, Ханш, Шимон Готтсхалк и Тед Вебстер предложили "новую модель землевладения в Америке" в книге "The Community Land Trust" – первой работе, в которой был назван и описан этот новый подход к владению землей, жильем и другими постройками. Год спустя они переименовали Международный институт независимости в Институт экономики сообществ (ICE). В 1980-х годах ICE начал популяризировать новое понимание CLT, впервые применив эту модель к решению проблем доступного жилья, джентрификации, вытеснения и обновления районов в городах. С 1980 по 1990 год Чаком Маттеи, активистом, связанным с движением католических рабочих и движением за мир, был исполнительным директором ICE, штаб-квартира которого в то время находилась в Гринфилде, штат Массачусетс. ICE стал пионером современных моделей общественного земельного траста и фонда общественных займов.

Модель распространяется

При руководстве Маттея количество общественных земельных трастов увеличилось с дюжины до более чем 100 групп в 23 штатах, создав сотни единиц постоянно доступного жилья, а также коммерческие и общественные объекты. Вместе с коллегами Маттей руководил развитием 25 региональных кредитных фондов и организовал Национальную ассоциацию фондов кредитования развития сообществ, позднее известную как Национальная ассоциация капитала сообществ. С 1985 по 1990 год Маттей был одним из основателей Ассоциации, а с 1983 по 1988 год – членом совета директоров Форума социальных инвестиций, национальной профессиональной ассоциации в области социально ответственного инвестирования. Маттей и его коллеги из Института экономики сообществ также в начале и середине 1980-х годов начали работу над решением многих юридических и операционных вопросов, связанных с общественными земельными трастами, которые возникали у банков, государственных чиновников и экуменической ассоциации церквей и министерств, созданной для предотвращения выселения малообеспеченных афроамериканских жителей из их района. В 1980-х годах число городских общественных земельных трастов резко возросло. Первый городской общественный земельный траст, Кооператив земли сообщества Цинциннати, был основан в 1981 году. Общественные земельные трасты иногда создавались, как в Цинциннати, в противовес планам и политике муниципального правительства. В других городах, таких как Берлингтон, Вермонт, и Сиракуз, Нью-Йорк, общественные земельные трасты создавались в партнерстве с местными органами власти. Одно из наиболее значимых партнерств с общественным земельным трастом было сформировано в 1989 году, когда дочерняя компания общественного земельного траста инициативы по развитию района Дадли получила право изъятия земли за счет эminent domain от города Бостона. Одним из самых ранних и влиятельных общественных земельных трастов в Соединенных Штатах является Burlington Community Land Trust (BCLT) в Вермонте, основанный в 1984 году по инициативе муниципальной администрации во главе с мэром Берни Сандерсом. BCLT был ответом на стремительно растущие расходы на жилье, которые угрожали сделать его недоступным для многих давних жителей города. В настоящее время BCLT известен как Champlain Housing Trust (CHT). CHT владеет землей, а жители CHT владеют домом или квартирой, в которой они живут. Жители CHT платят не более 30% своего дохода в виде арендной платы или ипотечных платежей, а цены перепродажи жилья не могут увеличиваться более чем на заранее установленный процент, чтобы будущие поколения людей с низким и средним доходом также могли позволить себе жить в этом районе. Половина жилых единиц CHT находится в Берлингтоне, а половина – за его пределами. CHT значительно увеличил фонд доступного жилья в районе Берлингтона, при этом жилые единицы CHT составляют 7,6% от общего количества жилья в Берлингтоне.

Under Matthei's tenure, the number of community land trusts increased from a dozen to more than 100 groups in 23 states, creating many hundreds of permanently affordable housing units, as well as commercial and public service facilities. With colleagues Matthei guided the development of 25 regional loan funds and organized the National Association of Community Development Loan Funds, later known as the National Community Capital Association. From 1985–1990, Matthei served as a founding Chairman of the Association and from 1983–1988 he served as a founding board member of the Social Investment Forum, the national professional association in the field of socially responsible investment. Matthei and his colleagues at the Institute for Community Economics also launched an effort in the early to mid 1980s to address many of the legal and operational questions about CLTs that were arising as banks, public officials and by an ecumenical association of churches and ministries created to prevent the displacement of low income, African American residents from their neighborhood. During the 1980s, the number of urban CLTs increased dramatically. The first urban CLT, the Community Land Cooperative of Cincinnati, was founded in 1981. CLTs were sometimes formed, as in Cincinnati, in opposition to the plans and politics of municipal government. In other cities, like Burlington, Vermont and Syracuse, New York, community land trusts were formed in partnership with a local government. One of the most significant city CLT partnerships was formed in 1989 when a CLT subsidiary of the Dudley Street Neighborhood Initiative was granted the power of eminent domain by the City of Boston. One of the earliest and most influential CLTs in the United States is the Burlington Community Land Trust (BCLT) in Vermont, which was founded in 1984 as an initiative of the municipal administration led by Mayor Bernie Sanders. The BCLT was a response to rapidly increasing housing costs that threatened to price out many long term residents of the city. BCLT is now known as the Champlain Housing Trust (CHT). CHT owns the underlying land but residents of CHT own the house or unit in which they live. Residents of CHT pay no more than 30% of their income in rent or mortgage payments, and resale prices of units cannot increase more than a previously specified percentage so that future generations of low income and moderate income people can also afford to live in the development. Half of CHT's units are in Burlington, and half outside. CHT has provided a substantial increase in the Burlington area's affordable housing stock, with CHT units comprising 7.6% of total housing in Burlington.

Великобритания

В Шотландии движение за общинную землю хорошо развито и поддерживается правительством. Члены Community Land Scotland владеют или управляют более чем 500 000 акров земли, на которой проживает более 25 000 человек. В Англии и Уэльсе в настоящее время насчитывается 255 CLT, объединяющих более 17 000 участников и включающих 935 домов. Движение быстро набирало обороты с 2010 года, когда пионерские CLT и их сторонники основали Национальную сеть CLT для Англии и Уэльса. Определение CLT было закреплено в английском законодательстве в разделе 79 Закона о жилищном строительстве и регенерации 2008 года. CLT в Великобритании разделяют большинство определяющих признаков с CLT в Соединенных Штатах. Однако они, как правило, уделяют больше внимания участию местных членов и демократии на уровне сообществ, и чаще возникают как инициативы, исходящие от граждан. В Шотландии они также связаны с возвратом земель общинами у отсутствующих аристократических землевладельцев.

В других местах

Исследования или создание зарождающихся движений CLT происходят в других странах, включая Европу (Францию и Бельгию), Африку (Кению), Океанию (Австралию, Новую Зеландию) и Нидерланды.