Введение

Ипотека в иностранной валюте – это ипотека, погашаемая в валюте, отличной от валюты страны, резидентом которой является заемщик. Ипотечные кредиты в иностранной валюте могут использоваться для финансирования как личных, так и корпоративных ипотечных кредитов. Процентная ставка по ипотеке в иностранной валюте определяется процентными ставками, применимыми к валюте, в которой она деноминирована, а не к процентным ставкам по национальной валюте заемщика. Поэтому ипотеку в иностранной валюте следует рассматривать только в том случае, если процентная ставка по иностранной валюте значительно ниже, чем та, которую заемщик может получить по ипотеке в своей национальной валюте. Заемщики должны учитывать, что в конечном итоге они обязаны погасить ипотеку в другой валюте, а валютные курсы постоянно меняются. Это означает, что если национальная валюта заемщика укрепится по отношению к валюте, в которой деноминирована ипотека, то полное погашение ипотеки обойдется заемщику дешевле в национальной валюте. Таким образом, заемщик фактически сэкономит средства. И наоборот, если обменный курс национальной валюты заемщика ослабнет по отношению к валюте, в которой деноминирована ипотека, то погашение ипотеки обойдется заемщику дороже в национальной валюте. В этом случае заемщик понесет убытки. Если сумма ипотеки значительна, риск валютной экспозиции можно уменьшить или ограничить с помощью хеджирования (см. ниже). Управляемые валютные ипотеки могут помочь снизить риски. Заемщик может разрешить специализированному валютному менеджеру управлять его кредитом от его имени (по доверенности), при этом менеджер будет переводить долг заемщика в иностранные валюты и обратно в зависимости от изменения их стоимости по отношению к базовой валюте. Успешный валютный менеджер переведет долг заемщика в валюту, которая впоследствии подешевеет по отношению к базовой валюте. Затем менеджер сможет вернуть кредит в базовую валюту (или другую обесценивающуюся валюту) по более выгодному обменному курсу, тем самым снизив стоимость кредита. Дополнительным преимуществом этого продукта является то, что валютный менеджер будет стремиться выбирать валюты с более низкой процентной ставкой, чем базовая валюта, что позволит заемщику значительно сэкономить на процентах. Эти виды ипотеки сопряжены с рисками, и заемщик должен быть готов к возможному (хотя часто и ограниченному) увеличению стоимости своего долга в случае неблагоприятных изменений на валютных рынках. Успешный валютный менеджер может использовать валютные рынки для погашения кредита заемщика (путем сочетания сокращения долга и экономии на процентных ставках) в течение обычного срока кредита, в то время как заемщик будет платить только проценты. Заемщик также может выбрать различные продукты, предлагаемые специализированными поставщиками денежных переводов, например, форвардные контракты и валютные опционы, позволяющие выбрать дату совершения сделки. Оба этих продукта также позволяют заемщику зафиксировать обменный курс, что защищает его средства от колебаний на валютном рынке. Продукты, обеспечивающие «регулярные платежи», гарантируют, что платеж по ипотеке будет произведен в указанную вами дату, предотвращая тем самым просрочки платежей.