Введение

Офисный небоскреб на Манхэттене, Нью-Йорк

Здание 383 Мэдисон-авеню, ранее известное как Bear Stearns Building, – это 230,12-метровый, 47-этажный небоскреб, расположенный в районе Мидтаун-Манхэттен, Нью-Йорк, США. Построенное в 2002 году для финансовой компании Bear Stearns, оно было спроектировано архитектором Дэвидом Чайлдсом из компании Skidmore, Owings & Merrill (SOM). До 2008 года в здании размещалась штаб-квартира Bear Stearns, пока компания не обанкротилась и не была продана JPMorgan Chase. С тех пор здание занимает инвестиционный банковский дивизион JPMorgan. Здание 383 Мэдисон-авеню занимает целый городской квартал, ограниченный Мэдисон-авеню, 47-й улицей, Вандербильт-авеню и 46-й улицей. Восточные две трети здания возведены над двумя уровнями железнодорожных путей, ведущих к расположенному поблизости вокзалу Гранд-Централ. Над прямоугольным основанием расположены несколько ступенчатых отступов, переходящих в восьмиугольную башню. Фасад выполнен из гранита со стеклянными панелями, а башня увенчана стеклянной короной высотой 21,34 метра. Чтобы учесть железнодорожные пути, проходящие под участком, фундамент и надстройка содержат крупные наклонные балки и фермы, а лифты расположены на западной стороне здания. Первый этаж также включает в себя общественные пространства и вход на вокзал Гранд-Централ. Выше расположены семь торговых этажей, а также офисные помещения. Полезная площадь здания составляет ; с учетом технических помещений, общая площадь составляет.

G. Ware Travelstead, First Boston и семья Аль Бабтейн приобрели участок в 1982 году и попытались построить здание высотой более 70 этажей. Этот план был приостановлен после того, как Travelstead не смог получить необходимые права на застройку над территорией вокзала Гранд-Централ. Затем HRO International предложила перепланировать участок, но Аль Бабтейн приобрел полное владение в 1995 году, до того как HRO смогла получить этот участок. Bear Stearns согласилась застроить участок в 1997 году после того, как несколько потенциальных арендаторов отказались арендовать здесь помещения. Строительство началось в 1999 году и было завершено в начале 2002 года. Когда в 2019 году начался снос штаб-квартиры JPMorgan Chase по адресу 270 Парк-авеню, штаб-квартира банка была временно перенесена в здание 383 Мэдисон-авеню до завершения строительства башни JPMorgan Chase на Парк-авеню.

Сайт

383 Мэдисон-авеню находится в районе Мидтаун-Манхэттен в городе Нью-Йорк. Он занимает целый городской квартал, ограниченный Мэдисон-авеню с запада, 47-й улицей с севера, Вандербильт-авеню с востока и 46-й улицей с юга. Земельный участок охватывает площадь с фасадом 61,21 м на каждой из авеню и 65,74 м на каждой из улиц. Среди построек в этом районе были офисные здания, такие как здание Чейнина, здание Bowery Savings Bank и здание New York Central Building, а также отели, такие как Biltmore, Commodore, Waldorf Astoria и Summit. К 1920 году этот район стал тем, что газета The New York Times назвала "великим общественным центром". В 1950-х и 1960-х годах многие жилые здания на Парк-авеню были заменены преимущественно коммерческими небоскребами в стиле интернационализма.

Предыдущие здания

Первоначально здание по адресу 383 Мэдисон-авеню было зданием Кнаппа – офисным сооружением, спроектированным Cross & Cross и построенным в 1923 году для фирмы недвижимости Webb & Knapp. Здание, облицованное известняком, имело 14 этажей. Сначала была возведена северная половина здания, которая быстро была сдана в аренду, что побудило Webb & Knapp построить южную половину в том же стиле. Затем здание Кнаппа стало штаб-квартирой Manhattan Savings Bank. К 1980-м годам в здании также располагались офисы рекламного агентства BBDO и CBS Educational and Professional Publishing. Здание занимало весь квартал. На крыше здания Кнаппа находился двухэтажный пентхаус в стиле модернизм, спроектированный И. М. Пей и Уильямом Лесказе в 1952 году. Один только вестибюль пентхауса занимал около трети нижнего этажа. В этом пентхаусе был круглый офис площадью 7,62 метра, расположенный на нижнем уровне и использовавшийся Уильямом Зекендорфом из Webb & Knapp. Офис Зекендорфа был отделан дубовыми панелями, рядом с ним располагалась частная терраса. На верхнем этаже находилась круглая столовая, к которой можно было добраться по круглому лифту и изогнутой лестнице. Генеральным подрядчиком была компания Turner Construction, основными инженерами – Jaros, Baum & Bolles и Robert Derector Associates, а инженером-конструктором – Cantor Seinuk.

Форма и фасад

Здание состоит из восьмиугольной башни, возвышающейся над прямоугольным основанием. Нижние девять этажей занимают всю площадь участка, измеряя [размеры участка]. Над отступом на девятом этаже, поперечное сечение 10-го и 11-го этажей прямоугольное, измеряя [размеры 10-11 этажей]. На 12-м этаже происходит дальнейший отступ, где здание сужается до восьмиугольника, измеряя [размеры 12 этажа]. Такая конструкция позволила максимально увеличить размер внешней стены и создать восемь углов для частных офисов на каждом этаже. Стеклянная корона состоит из панелей, которые также могут отражать солнечный свет в течение дня.

Основание

Около двух третей фундамента здания располагается над двумя уровнями железнодорожных путей Metro North Railroad к северу от Grand Central Terminal, а не опирается непосредственно на скальное основание. Колонны подстройки здания пришлось располагать с учетом расположения путей, которые уходят на глубину до 15,24 м ниже уровня земли. Также на 4,57 м ниже нижнего уровня путей расположен коммунальный туннель, построенный в начале XX века, со стенами из железобетона толщиной в 1,5 метра. Для компенсации смещенной оси здания восточный фасад включает в себя ферму Vierendeel с колоннами, расположенными с шагом 3,05 м.

Над лобби двойной высоты расположены две фермы, каждая длиной 25,91 м. Эти фермы поддерживают все верхние этажи, позволяя спроектировать лобби как пространство без колонн. На уровне земли в здании расположены витрины магазинов с колоннами на каждом углу. Над уровнем земли углы здания занимают кабинеты руководства без колонн в углах. Это потребовало установки наклонных балок в каждом углу, а также связей, соединяющих противоположные углы. Торговые этажи, расположенные непосредственно над лобби и витринами, имеют меньшее количество колонн, чем обычно, что потребовало использования сложных ферм для поддержки верхних этажей. Оборудование систем отопления, вентиляции и кондиционирования, а также механическое оборудование размещены на нескольких промежуточных этажах, поскольку в подвале недостаточно места. Здание спроектировано для автономной работы в течение четырех дней без внешнего электроснабжения благодаря четырем аварийным электрогенераторам, собственным паровым турбинам и резервуарам для хранения аварийной воды. Около 26 процентов площади здания занимает инженерное оборудование, которое не учитывается при расчете коэффициента использования территории (FAR). Согласно обычным правилам зонирования, максимальный FAR для здания на этом участке составлял 15, но застройщики получили два бонуса по 20 процентов каждый, что увеличило FAR до 21,6. За первый бонус застройщики обязались создать общественное пространство в основании здания, а за второй – построить вход в систему общественного транспорта. Работы над этим входом начались в 1997 году в рамках системы переходов Grand Central North, которая была завершена в 1999 году. Вход Grand Central North занимает 215,49 м. Перед повторной установкой мозаичной панели в здании Bear Stearns она была отреставрирована и очищена, а также изготовлены новые мозаичные элементы для замены поврежденных. За горизонтом был создан и установлен новый белый фон.

Офисы

Когда здание было открыто, в нем было 23 лифта; на каждом этаже также располагались три электрощитовые и две телекоммуникационные комнаты. В начале 1980-х годов Манхэттенский сберегательный банк также намеревался продать здание Кнаппа по адресу 383 Мэдисон-авеню. Застройщик Г. Уэр Трэвелстед, возглавлявший First Boston Real Estate, приобрел старое здание у Манхэттенского сберегательного банка в октябре 1982 года за 77,75 миллиона долларов. К Трэвелстеду и First Boston присоединился саудовский партнер – семья Аль Бабтейн. К 1984 году Трэвелстед планировал построить башню высотой 50–70 этажей, заявив: «Мне неясно, что кто-то готов платить надбавку в 8, 10 или 12 долларов за то, чтобы находиться в очень высоком здании». Впоследствии Трэвелстед нанял Kohn Pedersen Fox (KPF) для переработки проекта. KPF разработал новые планы здания при участии инженера-конструктора Уильяма ЛеМессурье. Трэвелстед предложил башню примерно в 70 этажей. Здание могло бы стать одним из самых высоких в Нью-Йорке; даже если бы его высота не превышала 1040 футов, оно заняло бы пятое место после башен-близнецов, Эмпайр-стейт-билдинг и Крайслер-билдинг. Чтобы гармонировать с окружающими зданиями, нижние этажи должны были быть облицованы гранитом, а верхние – металлом и стеклом. Архитектурный критик Ада Луиза Хакстебл назвала его «башней-горкой Бробдингналианских масштабов и объема в том, что можно назвать месопотамским стилем Motorola».

Спор о правах на полеты

К 1986 году Travelstead планировал начать строительство своей башни в следующем году. Участок был зонирован лишь под определенные виды застройки, и Travelstead необходимо было выкупить права на воздушное пространство у Grand Central Terminal, чтобы достичь желаемой площади. Penn Central могла передавать права на воздушное пространство от Grand Central через соседние здания, которыми также владела, тем самым формируя "цепочку собственности". Такой цепочки между Grand Central и 383 Madison Avenue больше не существовало, поскольку Penn Central продала отели Biltmore и Roosevelt, которые соединяли бы эти два участка. В 1986 году Travelstead подал заявку на специальное разрешение и проект оценки воздействия на окружающую среду в городские власти, но город не предпринял никаких действий по этому вопросу в течение двух лет. Несмотря на то, что Travelstead покинул First Boston в 1988 году, он продолжал участвовать в проекте. В апреле 1989 года начался шестимесячный процесс общественного обсуждения планируемого здания. После возражений местного сообщества, Комиссия по планированию Нью-Йорка (CPC) также отклонила передачу прав в августе того же года. Travelstead подал иск против города в Верховный суд штата. К концу 1990 года Управление транспортного обеспечения (MTA) стремилось выкупить Grand Central и построить 383 Madison от имени First Boston, поскольку руководство MTA полагало, что агентство может претендовать на исключение из правил зонирования. Согласно этому плану, MTA должна была построить подъездную дорогу в основании башни, соединяющуюся с новой площадкой для разгрузки грузовиков в Grand Central. Тем временем, CPC предложила создать зоновый подрайон в ноябре 1989 года, в котором права на воздушное пространство Grand Central могли бы передаваться любому зданию в этом районе. В 1991 году CPC опубликовала отчет о предлагаемом подрайоне Grand Central, который позволил бы Penn Central передавать права на воздушное пространство любому зданию в пределах семи кварталов. Среди этих участков был 383 Madison Avenue, где Travelstead должен был завершить покупку прав на воздушное пространство в течение года после решения Верховного суда штата по его иску. Когда этот район был создан в том же году, он охватывал 22 квартала. После того, как Верховный суд подтвердил решение города об отказе в передаче прав на воздушное пространство в 1991 году, Travelstead обжаловал это решение. В 1992 году First Boston отстранил Travelstead от проекта, и HRO планировала 24-этажное здание стоимостью 200 миллионов долларов под названием Park Avenue Place, с площадью в . The New York Times охарактеризовала новые планы как символ экономического восстановления города. HRO планировала, чтобы здание было спекулятивным проектом. По сообщениям, Ронсон вел переговоры с J. P. Morgan & Co. (предшественником JPMorgan Chase) и Swiss Re о закреплении здания. После того, как половина здания была предварительно арендована, Ронсон планировал подать заявку на строительный кредит в размере 100 миллионов долларов. Ронсон намеревался установить арендную плату в размере , но многие потенциальные арендаторы отнеслись скептически к высоким ценам. На тот момент планировалось завершить строительство башни в 1996 году. HRO намеревалась начать расчистку участка в 1995 году, после получения контроля над ним. Ронсон оспаривал продажу, утверждая, что он уже потратил от 8 до 10 миллионов долларов на участок. Генеральный директор Bear Stearns Джеймс Кейн приобрел опцион на права на воздушное пространство стоимостью 10 миллионов долларов, что привело к обвинениям со стороны адвокатов семьи аль Бабтейн в адрес Кейна в неправомерном вмешательстве. Впоследствии Bear Stearns договорились об аренде помещения в другом здании. Ронсон надеялся привлечь Morgan Guaranty к 383 Madison, но компания сообщила в середине 1996 года, что больше не рассматривает этот участок. Chase Bank, еще один предшественник JPMorgan Chase, начал переговоры с семьей аль Бабтейн в октябре 1996 года, надеясь построить новую башню рядом со своей существующей штаб-квартирой по адресу 270 Park Avenue. Chase Bank в конечном итоге отменил свои планы в апреле 1997 года. Тем не менее, наблюдатели ожидали, что близость планируемого здания к Grand Central привлечет арендатора до конца года.

Развитие и открытость

К середине 1997 года Bear Stearns вновь вела переговоры с семьей Аль Бабтейн. В августе того же года банк согласился построить новую штаб-квартиру по адресу: Мэдисон-авеню, 383. В обмен администрация мэра Руди Джулиани согласилась предоставить Bear Stearns до 75 миллионов долларов в виде освобождения от налога с продаж при условии, что Bear Stearns сохранит 5800 сотрудников и создаст 13300 новых рабочих мест в Нью-Йорке в течение следующих пятидесяти лет. Банк планировал перенести в новое здание свою штаб-квартиру и большую часть из своих 4500 сотрудников. Застройщики приобрели права на воздушное пространство у Grand Central, хотя Hines Interests в итоге осуществлял управление процессом разработки. Снос старого здания Кнаппа начался в мае 1998 года, при этом мозаики старого Manhattan Savings Bank были демонтированы с фасада здания для сохранения. Bear Stearns контролировал здание на протяжении всего срока аренды. Позже в том же году строитель погиб, получив удар обломком в голову. К середине 1999 года велось строительство металлического каркаса здания, и планировалось завершить строительство в 2002 году. В середине 2001 года, до терактов 11 сентября, банк восстановил одну из мозаик Manhattan Savings Bank в своем вестибюле. Несмотря на теракты, Bear Stearns начала переводить сотрудников в новое здание в октябре 2001 года. Впервые освещение короны здания было произведено 4 апреля 2002 года на церемонии, в которой приняли участие Кейн, сенатор США Чак Шумер и губернатор Нью-Йорка Джордж Патаки. В то время в здании работало 4200 человек. В качестве меры налоговой оптимизации банк заключил договор синтетической аренды здания, стоимость которого составила 570 миллионов долларов.

Операция

Четыре из семи торговых этажей были в эксплуатации, когда здание открылось. Из-за соображений безопасности после терактов, Bear Stearns первоначально запретил посетителям посещать верхние этажи без сопровождения сотрудника. Кейну нравилось расположение здания, так как он мог дойти до него пешком от своей квартиры, расположенной в 13 кварталах от дома. После краха хедж-фондов, Bear Stearns столкнулся с внезапным банкротством в марте 2008 года во время финансового кризиса 2007–2008 годов. JPMorgan Chase первоначально предложил купить Bear Stearns по 2 доллара за акцию, что оценило бы компанию в 250 миллионов долларов. Эксперты по недвижимости оценили стоимость здания от 1,1 до 1,4 миллиарда долларов. Вместо продажи 383 Мэдисон-авеню, JPMorgan Chase планировал перенести туда свое инвестиционное подразделение. Банк немедленно начал заменять вывеску Bear Stearns логотипом, напоминающим логотип J. P. Morgan & Co., его предшественника – инвестиционного банка. Это позволило JPMorgan Chase сократить занимаемые площади в других зданиях. К 2014 году JPMorgan Chase рассматривал возможность создания нового корпоративного кампуса в районе Hudson Yards, переехав с 270 Park и 383 Madison. Банк отказался от этих планов, не получив налоговых льгот от городских и штатных властей. В 2016 году SL Green Realty предложила JPMorgan Chase обменять 270 Park и 383 Madison на One Vanderbilt, небоскреб, который SL Green строила в пяти кварталах к югу. Хотя JPMorgan Chase и рассмотрел это предложение, стороны так и не вступили в официальные переговоры. В феврале 2018 года JPMorgan Chase объявил о планах снести 270 Park, чтобы освободить место для башни JPMorgan Chase на том же участке, которая будет почти вдвое выше. На время строительства JPMorgan временно перенес свою штаб-квартиру на 383 Мэдисон-авеню. Демонтаж здания 270 Park был завершен в середине 2021 года, и по состоянию на 2022 год ожидалось завершение строительства нового здания в 2025 году.

Влияние

Дизайн здания в целом получил смешанные и преимущественно негативные отзывы. Джозеф Джованнини из Нью-Йорка сказал: "Это здание, к которому вы не захотите подходить даже на коктейльной вечеринке. Почти полностью облицованное мрачным гранитом и геометрически выверенное, оно настолько скованно, что вызывает смертельную скуку". Джованнини охарактеризовал здание как "мрачное" и "предсказуемое". В 2010 году New York Daily News включила 383 Madison Avenue в список десяти самых некрасивых зданий Нью-Йорка.