Процесс оформления кредита: от заявки до выдачи средств

Введение

Начало процесса кредитования

Кредитование – это процесс, посредством которого заемщик подает заявку на новый кредит, а кредитор обрабатывает эту заявку. Кредитование обычно включает в себя все этапы от приема заявки на кредит до выдачи средств (или отклонения заявки). Для ипотечных кредитов существует отдельный процесс кредитования ипотекой. Обслуживание кредита охватывает все действия после выдачи средств до полного погашения кредита. Кредитование является специализированной формой открытия нового счета для финансовых организаций. Определенные лица и организации специализируются на кредитовании. Ярким примером служат ипотечные брокеры и другие компании, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов. Существует множество различных типов кредитов. Более подробную информацию о типах кредитов можно найти в статьях о кредитах и потребительском кредитовании. Этапы процесса кредитования варьируются в зависимости от типа кредита, различных видов кредитных рисков, требований регулятора, политики кредитора и других факторов.

Решения и кредитный риск

Ипотечный бизнес включает в себя несколько сторон: заемщика, кредитора и, иногда, ипотечного брокера. Кредиты обычно выдают ипотечный брокер или кредитор. Возможность получения кредита зависит от кредитоспособности заемщика. Нормативный показатель кредитного рейтинга FICO не является фиксированной величиной. Этот показатель определяется требованиями кредитора и смягчающими обстоятельствами. Недавние изменения на рынке и в отрасли сделали кредиты с заявленным доходом и активами невозможными, и теперь для большинства ипотечных ценных бумаг, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac, требуется полная документация о доходах и активах. На квалификацию влияет не только кредитный рейтинг, но и вопрос: "Могу ли я, как заемщик, позволить себе эту ипотеку?". В большинстве случаев заемщик может себе это позволить. Однако некоторые заемщики стремятся включить свои необеспеченные долги в ипотечный кредит (обеспеченные долги), чтобы погасить имеющуюся задолженность. Эти долги называются "обязательствами", и они учитываются при расчете соотношения, которое кредиторы используют для оценки риска. Это соотношение называется "соотношением долга к доходу" (DTI). Если у заемщика слишком большая задолженность, которую он хочет погасить, и это соотношение превышает допустимый предел DTI, ему придется либо погасить часть долгов позже, либо погасить только текущую задолженность. При рефинансировании кредита заемщик может погасить оставшуюся часть долга. Например, если заемщик должен 1500 долларов по кредитным картам и его валовой месячный доход составляет 3000 долларов, его коэффициент DTI будет равен 50%. Но если заемщик должен 1500 долларов, а его валовой месячный доход составляет 2000 долларов, его коэффициент DTI будет равен 75%. Для большинства кредиторов коэффициенты DTI в 50% и 75% будут слишком высокими, поскольку для традиционных ипотечных кредитов обычно установлен предел в 43%. При прочих равных условиях, чем выше коэффициент DTI, тем меньше вероятность того, что заемщик сможет позволить себе ежемесячные платежи, и тем выше риск для кредитора.

The mortgage business consists of a few people: the borrower, the lender, and sometimes the mortgage broker. The people that originate the loans are usually the mortgage broker or the lender. Depending if the borrower has credit worthiness, then he/she can be qualified for a loan. The norm qualifying FICO score is not a static number. Lender guidelines and mitigating factors determine this number. Recent changes in the market and industry have made stated income and stated asset loans a thing of the past and full income and asset documentation is now required from the majority of Fannie Mae and Freddie Mac backed mortgage securities. Not only does one's credit score affect their qualification, the fact of the matter also lies in the question, "Can I (the borrower) afford this mortgage?" In most cases the borrower can afford their mortgage. However, some borrowers seek to incorporate their unsecured debt into their mortgage (secured debt). They seek to pay off the debt that is outstanding in amount. These debts are called "liabilities", these liabilities are calculated into a ratio that lenders use to calculate risk. This ratio is called the "debt to income ratio" (DTI). If the borrower has excessive debt that he/she wishes to pay off, and that ratio from those debts exceeds a limit of DTI, then the borrower has to either pay off a few debts in a later time and pay off just the outstanding debt. When the borrower refinances his/her loan, they can pay off the remainder of the debt. Example: If the borrower owes $1,500 in credit card payments and has a gross monthly income of $3,000, his DTI ratio would be 50%. But if the borrower owes $1,500 in payments and has a gross monthly income of $2,000, his DTI ratio would be 75%. Both a 50% and 75% DTI ratio would be too high for most lenders, as a DTI ratio of 43% is generally the cutoff for conventional mortgages. All other factors aside, the higher the DTI ratio, the less likely the borrower will be able to afford a monthly payment, hence the more risky it is for the lender.

Требования к соблюдению требований, специфичные для кредитов

Многие требования к идентификации клиента и проведению due diligence при выдаче кредитов совпадают с требованиями к открытию новых счетов для других финансовых продуктов. В следующих разделах описываются специфические требования к кредитам и ипотеке.

Оценка залога

Следующий шаг – это проведение оценки недвижимости для определения стоимости имущества заемщика, в отношении которого он желает получить кредит. Это делается для предотвращения мошенничества со стороны заемщика или ипотечного брокера. Это предотвращает такие виды мошенничества, как «выкачивание капитала» и хищение денежных средств. Сумма, определяемая оценщиком, привлеченным либо заемщиком, либо кредитором, является максимальной суммой, которую заемщик может получить в кредит. Эта сумма делится на сумму долга, который заемщик хочет погасить, плюс другие выплаты (например, получение наличных, первый ипотечный кредит, второй ипотечный кредит и т.д.) и, в случае рефинансирования – на оценочную стоимость, а в случае покупки – на цену покупки (берется меньшая из этих двух сумм), и преобразуется в еще один показатель – соотношение «заем к стоимости» (Loan-to-Value, LTV). Этот показатель определяет тип кредита и уровень риска для кредитора. Например, если дом заемщика оценен в 415 000 долларов, а он хочет рефинансировать кредит на сумму 373 500 долларов, то соотношение LTV составит 90%. Кредитор также может установить ограничение на максимальное значение LTV. Например, если кредитная история заемщика плохая, кредитор может ограничить максимальный LTV. Однако, если кредитная история заемщика хорошая, кредитор, скорее всего, не будет устанавливать ограничений на LTV. Значение LTV для кредитов может быть как выше, так и ниже 100% в зависимости от множества факторов. Оценка проводится непосредственно на территории, где расположена недвижимость заемщика. Оценщик может сделать фотографии дома с разных ракурсов и составить заметки о состоянии объекта. Затем он/она подготовит отчет об оценке и предоставит его кредитору или брокеру (в зависимости от того, кто заказал оценку). Отчет об оценке составляется в формате, соответствующем форме FNMA 1004. Форма 1004 является стандартной формой оценки, используемой оценщиками по всей стране.

Подготовка документов

Подготовка документов или Doc Prep — это процесс организации и подготовки закрывающих документов для заемщика. Эти документы различаются в зависимости от отрасли, но обычно включают в себя долговую расписку, раскрытие информации и другие документы, описывающие и детализирующие соглашение между заемщиком и кредитором.

Ипотечное покрытие

Андеррайтером является специалист, который оценивает документацию по кредиту и определяет, соответствует ли он требованиям конкретной ипотечной программы. Ответственность андеррайтера заключается в оценке рисков, связанных с кредитом, и принятии решения об одобрении или отклонении заявки. Процессор собирает и передает андеррайтеру все необходимые документы по кредиту. На андеррайтинг кредита требуется не менее 48 часов, а после подписания пакета документов заемщиком, процессору необходимо 24 часа для их обработки.