Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Қарыз процесінің басталуы
Beginning of a loan process
Қарыз беру – қарыз алушы жаңа қарызға өтініш берген және кредитор сол өтінішті өңдеген процесс. Қарыз беру процесіне, әдетте, қарызға өтініш қабылдаудан бастап қаражатты беруге (немесе өтінішті қабылдамауға) дейінгі барлық қадамдар кіреді. Ипотекалық несиелер үшін арнайы ипотекалық несие беру процесі бар. Қарызды қызмет көрсету – қаражат берілгеннен бастап, қарыз толығымен өтелгенге дейін барлық кезеңді қамтиды. Қарыз беру – қаржылық қызметтер ұйымдары үшін жаңа шот ашудың ерекше түрі. Кейбір адамдар мен ұйымдар қарыз беруге маманданған. Ипотекалық брокерлер және басқа да ипотекалық несие беруші компаниялар осыған жарқын мысал. Қарыздың көптеген түрлері бар. Қарыз түрлері туралы толық ақпаратты қарыз және тұтынушылық несиелер туралы мақалалардан қараңыз. Қарызды рәсімдеу кезеңдері қарыз түріне, қарыз тәуекелінің түрлеріне, реттеушіге, кредитор саясатына және т.б. байланысты өзгереді.
Loan origination is the process by which a borrower applies for a new loan, and a lender processes that application. Origination generally includes all the steps from taking a loan application up to disbursal of funds (or declining the application). For mortgages, there is a specific mortgage origination process. Loan servicing covers everything after disbursing the funds until the loan is fully paid off. Loan origination is a specialized version of new account opening for financial services organizations. Certain people and organizations specialize in loan origination. Mortgage brokers and other mortgage originator companies serve as a prominent example. There are many different types of loans. For more information on loan types, see the loan and consumer lending articles. Steps involved in originating a loan vary by loan type, various kinds of loan risk, regulator, lender policy etc.
Шешімдер мен несиелік тәуекел
Ипотекалық бизнес бірнеше тұлғадан тұрады: қарыз алушы, несие беруші және кейде ипотекалық брокер. Несиені бастайтын адамдар әдетте ипотекалық брокер немесе несие беруші болады. Қарыз алушының кредиттік қабілеті болса, ол несие алуға құқылы болады. FICO ұпайының қалыпты көрсеткіші тұрақты сан емес. Бұл санды несие берушінің талаптары мен жағдайды жеңілдететін факторлар анықтайды. Нарықтағы және индустриядағы соңғы өзгерістер декларацияланған табыс пен мүліктің негізінде берілетін несиелерді өткенге айналдырды, ал қазіргі таңда Fannie Mae және Freddie Mac кепілдігімен берілетін ипотекалық қағаздардың көпшілігіне толыққанды табыс пен мүлік туралы құжаттар қажет. Адамның кредиттік ұпайы ғана емес, сонымен қатар «Мен (қарыз алушы) осы ипотеканы төлей аламын ба?» деген сұрақ та маңызды. Көбінесе қарыз алушы ипотекасын төлей алады. Дегенмен, кейбір қарыз алушылар қамтамасыз етілмеген қарыздарын ипотекаға біріктіруге тырысады (қамтамасыз етілген қарыз). Олар төленбеген қарыздарын өтеуді көздейді. Бұл қарыздар «міндеттемелер» деп аталады, және бұл міндеттемелер несие берушілердің тәуекелді есептеуі үшін қолданылатын қатынасқа енгізіледі. Бұл қатынас «табысқа шағылыстырылған қарыз қатынасы» (DTI) деп аталады. Егер қарыз алушы төлегісі келетін қарызы көп болса, және осы қарыздардың қатынасы DTI шегінен асып кетсе, онда қарыз алушы кейін бірнеше қарызын өтеуге немесе тек төленбеген қарызын ғана өтеуге мәжбүр болады. Қарыз алушы несиесін қайта қаржыландырса, қалған қарызын өтей алады. Мысал келтейік: Егер қарыз алушының кредиттік картасы бойынша 1500 доллар төлемі болса және айлық жалпы табысы 3000 доллар болса, оның DTI көрсеткіші 50% болады. Бірақ егер қарыз алушының 1500 доллар қарызы болса және айлық жалпы табысы 2000 доллар болса, оның DTI көрсеткіші 75% болады. 50% және 75% DTI көрсеткіштері де көптеген несие берушілер үшін тым жоғары болады, себебі дәстүрлі ипотека үшін DTI көрсеткішінің шегі әдетте 43% құрайды. Басқа факторларды ескермесек, DTI көрсеткіші неғұрлым жоғары болса, қарыз алушының ай сайынғы төлемді төлеу мүмкіндігі төмендейді, демек несие беруші үшін тәуекел артады.
The mortgage business consists of a few people: the borrower, the lender, and sometimes the mortgage broker. The people that originate the loans are usually the mortgage broker or the lender. Depending if the borrower has credit worthiness, then he/she can be qualified for a loan. The norm qualifying FICO score is not a static number. Lender guidelines and mitigating factors determine this number. Recent changes in the market and industry have made stated income and stated asset loans a thing of the past and full income and asset documentation is now required from the majority of Fannie Mae and Freddie Mac backed mortgage securities. Not only does one's credit score affect their qualification, the fact of the matter also lies in the question, "Can I (the borrower) afford this mortgage?" In most cases the borrower can afford their mortgage. However, some borrowers seek to incorporate their unsecured debt into their mortgage (secured debt). They seek to pay off the debt that is outstanding in amount. These debts are called "liabilities", these liabilities are calculated into a ratio that lenders use to calculate risk. This ratio is called the "debt to income ratio" (DTI). If the borrower has excessive debt that he/she wishes to pay off, and that ratio from those debts exceeds a limit of DTI, then the borrower has to either pay off a few debts in a later time and pay off just the outstanding debt. When the borrower refinances his/her loan, they can pay off the remainder of the debt. Example: If the borrower owes $1,500 in credit card payments and has a gross monthly income of $3,000, his DTI ratio would be 50%. But if the borrower owes $1,500 in payments and has a gross monthly income of $2,000, his DTI ratio would be 75%. Both a 50% and 75% DTI ratio would be too high for most lenders, as a DTI ratio of 43% is generally the cutoff for conventional mortgages. All other factors aside, the higher the DTI ratio, the less likely the borrower will be able to afford a monthly payment, hence the more risky it is for the lender.
Қарызға қатысты сәйкестік талаптары
Клиентті тану және міндетті сақтық шараларының көп бөлігі, қарыз беру процесіндегідей, басқа да қаржы өнімдерінің жаңа шоттарын ашу кезінде де ортақ. Келесі бөлімдер несиелер мен ипотекаларға қатысты нақты талаптарды сипаттайды.
Many of the customer identification and due diligence requirements of loan origination are common to new account opening of other financial products. The following sections describe the specific requirements of loans and mortgages.
Сақтандыруға берілетін кепілдік
Келесі қадам – қарыз алушының қарызға кепіл ретінде қойғысы келетін мүлікін жылжымайтын мүлік сарапшысының бағалауы. Бұл қарыз алушының немесе ипотекалық брокердің қандай да бір алаяқтық әрекеттерін болдырмау үшін жасалады. Бұл "активтерді тасып жіберу" және ақшаны жымқыру сияқты алаяқтықтардың алдын алады. Сарапшының қарыз алушы немесе кредитор тарапынан бағалауынша шығатын сома – қарыз алушы ала алатын несиенің максималды мөлшері. Бұл сома қарыз алушы төлегісі келетін қарызға, сондай-ақ басқа да төлемдерге (яғни қолма-қол ақша, бірінші ипотека, екінші ипотека және т.б.) бөлінеді, содан кейін бағалау құны (қайта қаржыландыру жағдайында) немесе сатып алу бағасы (сатып алу жағдайында) {қайсысы төмен болса, соның} арақатынасы есептеліп, несие мен құнның (LTV) арақатынасы деп аталатын тағы бір көрсеткіш шығарылады. Бұл көрсеткіш несиенің түрін және кредитордың қандай тәуекелге тап болатынын анықтайды. Мысалы: егер қарыз алушының үйі 415 000 долларға бағаланса және ол 373 500 долларға қайта қаржыландыруды қаласа, LTV арақатынасы 90% болады. Кредитор сондай-ақ LTV-нің максималды деңгейін белгілеуі мүмкін. Мысалы, егер қарыз алушының кредиттік тарихы нашар болса, кредитор қарыз алушының ала алатын LTV-ін шектеуі мүмкін. Дегенмен, егер қарыз алушының кредиттік тарихы жақсы болса, кредитор қарыз алушының LTV-ін шектемейді. LTV көрсеткіші несиелер үшін 100%-дан асуы немесе болмауы мүмкін, бұл көптеген факторларға байланысты. Бағалау қарыз алушының мүлігі орналасқан жерде жүргізіледі. Сарапшы үйдің әртүрлі бұрыштардан суреттерін түсіріп, мүліктің жағдайын жазбаға алады. Ол бағалау есебін жазып, кредиторға немесе брокерге (бағалауды кім тапсырғандығына байланысты) жібереді. Бағалау есебі FNMA 1004 нысанының талаптарына сәйкес жазылады. 1004 нысаны – елдегі барлық сарапшылар қолданатын стандартты бағалау нысаны.
The next step is to have a Real Estate appraiser appraise the borrower's property that he wishes to have the loan against. This is done to prevent fraud of any kind by either the borrower or the mortgage broker. This prevents fraud like "equity stripping" and money embezzlement. The amount that the appraiser from either the borrower's side or the lender's side is the amount that the borrower can loan up to. This amount is divided by the debt that the borrower wants to pay off plus other disbursements (i. e. cash out, 1st mortgage, 2nd mortgage, etc.) and the appraised value (if a refinance) or purchase price (if a purchase) {which ever amount is lower} and converted into yet another ratio called the Loan to value (LTV) ratio. This ratio determines the type of loan and risk the lender is put up against. For example: if the borrower's house appraises for $415,000 and they wish to refinance for the amount of $373,500 – the LTV ratio would be 90%. The lender also may put a limit to how much the LTV can be – for example, if the borrower's credit is bad, the lender may limit the LTV that the borrower can loan. However, if the borrower's credit is in Good condition, then the lender will most likely not put a restriction on the borrower's LTV. LTV for loans may or may not exceed 100% depending on many factors. The appraisal would take place on location of the borrower's property. The appraiser may take pictures of the house from many angles and will take notes on how the property looks. He/she will type up an appraisal and submit it to the lender or broker (depending on who ordered the appraisal.) The Appraisal is written in the format compliant to FNMA Form 1004. The 1004 is the standard appraisal form used by appraisers nationwide.
Құжаттарды дайындау
Құжаттарды дайындау немесе Doc Prep – қарыз алушылардың жабылу шартын жасауға қажетті құжаттарды реттеу және дайындау процесі. Бұл құжаттар саласына қарай өзгеше болуы мүмкін, бірақ көбінесе қарыз алушы мен кредитор арасындағы келісімді сипаттап, толық ақпарат беретін кепілдеме хаты, ақпараттамалар және басқа да құжаттарды қамтиды.
Document Preparation or Doc Prep is the process of arranging and preparing the borrowers closing contracts. These documents vary from industry to industry but generally contain a note, disclosures, and other documents describing and detailing the agreement between the borrower and lender.
Ипотекалық кепілдік беру
Андеррайтер – несие құжаттамасын бағалап, оның нақты ипотекалық бағдарлама талаптарына сәйкес келетінін анықтайтын адам. Андеррайтердің міндеті – несиенің тәуекелін бағалау және несиені мақұлдау немесе қабылдамау туралы шешім қабылдау. Процессор – несие құжаттарын жинап, андеррайтерге жіберетін адам. Андеррайтер несиені қарауға кем дегенде 48 сағат жұмсайды, ал қарыз алушы құжаттарға қол қойғаннан кейін процессор оларды өңдеуге 24 сағат уақыт кетеді.
An underwriter is a person who evaluates the loan documentation and determines whether or not the loan complies with the guidelines of the particular mortgage program. It is the underwriter's responsibility to assess the risk of the loan and decide to approve or decline the loan. A processor is the one who gathers and submits the loan documents to the underwriter. Underwriters take at least 48 hours to underwrite the loan and after the borrower signs the package it takes 24 hours for a processor to process the documents.