Здание Нью-Йорк Таймс: Архитектура и экологичность в Манхэттене.

Введение

Офисный небоскреб в Манхэттене, Нью-Йорк, здание штаб-квартиры газеты New York Times с 2007 года.

Здание New York Times расположено рядом с Eleven Times Square и Имперским театром на севере, Высшей школой журналистики Крейга Ньюмарка при Городском университете Нью-Йорка на востоке и Автовокзалом Портового управления на западе. До строительства здания на этом месте находился комплекс зданий. С 1981 года рассматривалась возможность застройки участка как южной половины так и не построенного торгового центра (см.). На углу Восьмой авеню и 40-й улицы в 1963 году было возведено шестиэтажное здание, в котором располагались Институт бизнеса Тейлора и Институт SAE. По адресу 260 West 41st Street находился Суссекс-хаус – восьмиэтажное общежитие на 140 комнат, а за ним – шестнадцатиэтажное офисное здание по адресу 265 West 40th Street. На стороне участка, выходящей на 41-ю улицу, были распространены секс-шопы, проституция и попрошайничество. Это составляло часть из 55 предприятий, располагавшихся на участке.

Архитектура

Здание New York Times было спроектировано Ренцо Пиано и Fox & Fowle. Это был первый проект Пиано в Нью-Йорке. Компания Gensler разработала интерьер под руководством Марго Грант Уолш. AMEC являлась генеральным подрядчиком по возведению каркаса и внешних стен, а Turner Construction – подрядчиком для помещений, занимаемых New York Times, в нижней части здания. Официально, участок земли принадлежит Корпорации экономического развития города Нью-Йорк. Здание New York Times было спроектировано как экологически устойчивое здание. В процессе строительства архитекторы создали полноразмерный образец части здания для тестирования его экологических характеристик. Годовое исследование, проведенное Национальной лабораторией Лоуренса Беркли и Центром исследований в области строительной среды, показало, что здание New York Times значительно сократило годовое потребление электроэнергии, использовало менее половины энергии на отопление и снизило пиковую нагрузку на электросети по сравнению с офисами аналогичного размера. Застройщики не стремились к получению сертификации LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

Форма и фасад

Здание Таймс состоит из двух секций: 52-этажной башни, расположенной в западной части участка, и четырехэтажного подиума, занимающего восточную часть. Башня занимает площадь около , с размерами . Наружные колонны на западном и восточном фасадах углублены в здание на несколько футов. Центральные пролеты северного и южного фасадов немного выступают за крайние колонны на север и юг. Фасад изготовила компания Benson Global, а поставку стержней передали на субподряд немецкому производителю канализационных труб. При проектировании здания Пиано заявил, что на него повлияла объемно-пространственная композиция здания Seagram, также расположенного в Мидтауне.

Керамические стержни

В здании около 186 000 керамических стержней. Стержни, диаметр которых составляет около [укажите диаметр], крепятся на расстоянии примерно 60 см (2 фута) перед стеной-занавеской и поддерживаются алюминиевыми "гребнями". Они могут менять цвет в зависимости от солнца и погоды. Расстояние между стержнями увеличивается от основания к вершине. На северном и южном фасадах экраны немного выступают за вырезанные углы. Керамические стержни также поднимаются на высоту 256 метров над основной крышей. Сам логотип изготовлен из 959 алюминиевых гильз специального изготовления диаметром около [укажите диаметр]; они надеты на керамические стержни. Вскоре после завершения строительства, в середине 2008 года, трое мужчин незаконно и независимо поднялись по керамическим стержням на фасаде. 5 июня 2008 года профессиональный альпинист Ален Роберт поднялся по северному фасаду в знак протеста против глобального потепления; позже в тот же день второй альпинист (Рей Кларк) поднялся по западному фасаду. Третий альпинист, житель Коннектикута, поднялся на здание 9 июля, чтобы выразить протест против террористической группировки Аль-Каида. В результате этих инцидентов некоторые керамические стержни были удалены, особенно на северном и южном фасадах, и установлены стеклянные панели для предотвращения восхождений. И в 2020 году.

Стеклянная стена

Стеклянная занавесная стена состоит из двойных стеклопакетов с низким коэффициентом эмиссии, простирающихся от пола до потолка на каждом этаже. Использование остекления от пола до потолка призвано символизировать прозрачность средств массовой информации. Угловые выступы демонстрируют открытую стальную конструкцию и лишены экранов – дизайнерское решение, отражающее идеал журналистской прозрачности. Вместо экранов в углах установлены одно- и двухэтажные распорки, выполненные в виде узора, напоминающего букву "X" (см.).

Подсооружение

Под участком залегает прочный фундамент из породы Хартленд. Здесь сорок два кассона диаметром в , которые уходят вглубь на расстояние между . Они армированы стальными стержнями и способны выдерживать вертикальное давление в . Более 95 процентов балок изготовлены из вторичной стали. Сталь была выбрана вместо бетона из-за возможности создания гибких офисных пространств. Полы представляют собой композитную конструкцию, состоящую из слоя бетона на металлической плите. Они рассчитаны на выдерживание полезной нагрузки в , а также перегородок весом до . В отличие от этого, на верхних этажах готовые офисные полы и являются этими плитами. Связи выполнены парами, а не отдельными стержнями, что потребовало бы увеличения их диаметра. Центральная балка на каждом этаже опирается на ферму Виренделя. Наружные балки соединены с периметральными колоннами диагональными балками и между собой колоннами.

Механические характеристики

В здании Нью-Йорк Таймс есть когенерационная установка, которая может обеспечить 40 процентов энергетических потребностей здания. Воздух от чиллеров подается из чиллеров и направляется в систему распределения воздуха под полом каждого этажа "Таймс" и к потолкам верхних 21 этажей. Жалюзи также можно переопределить вручную. Лестничные пролеты на западной и восточной сторонах башни соединяют все этажи башни. В вестибюле первого этажа расположена художественная инсталляция под названием Moveable Type, созданная художником Беном Рубином и профессором статистики Марком Хансеном. Инсталляция состоит из 280 небольших электронных экранов, расположенных на каждой из двух стен вестибюля, что в общей сложности составляет 560 экранов. Экраны на каждой стене расположены в сетке размером 40 столбцов и 7 рядов. Вестибюль поддерживается открытыми балками, покрытыми огнезащивным составом, имеет дубовый пол и полноразмерные стеклянные окна. В Таймс-центре также есть помещение для совещаний. В нем находятся семь бумажных берез высотой 15 метров. Один источник, опубликованный до завершения обустройства сада, сообщал, что сад будет включать девять бумажных берез высотой 12 метров, но в 2010 году их заменили папоротниками и травами.

Офисная часть New York Times

The Times владела 2-м по 27-й этажи. В пределах секции The Times в здании, конструктивные перекрытия расположены ниже чистовых офисных этажей, а в конференц-залах The Times используются перфорированные напольные плитки. Потолок разделен на сетку плиток, выровненных по вертикальным пилястрам фасада. На 2-м–4-м этажах располагается редакция The Times, которая простирается на подиум и выходит в сад. На подиуме также размещался веб-отдел The Times. Лестницы с красными перилами соединяют этажи редакции, а световой фонарь освещает рабочие пространства. Пространства в основном также были спроектированы компанией Gensler. Поскольку юридическим фирмам, как правило, не требовались открытые планировки, которые использовала The Times, Gensler изменил размеры этажей верхних уровней, чтобы разместить больше юристов на той же площади. По словам управляющего партнера компании Робин Клер Авиа, это было сделано "чтобы не было слишком много подсобных помещений без достаточного количества окон". В 1905 году газета переехала в One Times Square на 42-й улице и Бродвее. Район вокруг новой штаб-квартиры был переименован из Лонгакр-сквер в Таймс-сквер. В планы UDC входило создание торгового центра одежды на Восьмой авеню между 40-й и 42-й улицами, напротив автобусного терминала Port Authority. Проект должен был быть завершен Корпорацией по развитию Таймс-сквер, состоящей из представителей правительства штата и города Нью-Йорк. В апреле 1982 года Дэвид Морс и Ричард Рейнис были выбраны для разработки торгового центра. Впоследствии штат и город не сошлись во мнениях относительно команды разработчиков, что привело к выходу города из партнерства в августе 1983 года. В октябре того же года штат и город достигли компромисса относительно команды разработчиков, в соответствии с которым торговый центр будет построен Tishman Speyer, управляться Trammell Crow и финансироваться компанией Equitable Life Assurance. Kohn Pedersen Fox спроектировал 20-этажное здание для выставочных залов одежды и компьютерной техники. Здание должно было иметь фасад из известняка и гранита, широкую арку с часами, перекрывающую 41-ю улицу, арочные входы на Восьмой авеню и комплекс павильонов с десятью пирамидами на крыше. В 1987 году Kennedy Enterprises была выбрана для управления небольшим торговым центром. Chemical Bank рассматривал возможность аренды офисных помещений в торговом центре, но отказался от этой идеи в 1989 году. План создания торгового центра так и не был реализован из-за ухудшения рыночной конъюнктуры.

The Times owned the 2nd to 27th stories Within the Times section of the building, the structural floor slabs are below the finished office floors. and perforated floor tiles are used in the Times conference rooms. The ceiling is divided into a grid of tiles measuring , aligned with the vertical mullions of the facade. The 2nd through 4th stories contain the Times newsroom, which extends into the podium and overlooks the garden. The podium also accommodated the Times web based staff. Stairs with red banisters connect the newsroom's stories, while a skylight illuminates the workspaces. The spaces were, for the most part, also designed by Gensler. Since law firms generally did not require the open plan layouts that the Times used, Gensler modified the upper stories' floor plate dimensions to accommodate more attorneys in the same space. According to the firm's managing principal Robin Klehr Avia, this was done "so you don't have a lot of support areas without enough windows". In 1905, the paper moved to One Times Square at 42nd Street and Broadway. The area surrounding the new headquarters was renamed from Longacre Square to Times Square. Among the UDC's plans was a garment merchandise mart on Eighth Avenue between 40th and 42nd Streets, opposite Port Authority Bus Terminal. The project was to be completed by the Times Square Redevelopment Corporation, comprising members of the New York state and city governments. David Morse and Richard Reinis were selected in April 1982 to develop the mart, Subsequently, the state and city disputed over the replacement development team, leading the city to withdraw from the partnership in August 1983. The state and city reached a compromise on the development team that October, wherein the mart would be developed by Tishman Speyer, operated by Trammell Crow, and funded by Equitable Life Assurance. Kohn Pedersen Fox designed a 20 story structure with for apparel and computer showrooms. The building would have a limestone and granite facade, a wide arch with a clock spanning 41st Street, arched entrances on Eighth Avenue, and a set of pavilions with ten pyramids on the roof. Kennedy Enterprises was selected to operate a smaller mart in 1987. Chemical Bank had considered occupying office space at the mart before withdrawing in 1989. The mart plan was never completed because of a weakened market.

Разработка

К середине 1999 года государственные и городские власти планировали объявить запрос предложений по южной половине территории товарного рынка. Материнская компания газеты The Times, New York Times Company, предложила построить башню для своей штаб-квартиры, сославшись на необходимость расширения деятельности. В октябре 1999 года The Times сообщила, что ее материнская компания ведет переговоры о приобретении участка. Несмотря на хорошую видимость участка из-за невысокого расположения автобусного терминала Port Authority Bus Terminal на западе, он находился на крайнем углу как традиционной территории Таймс-сквер на севере, так и района одежды на юге. Тем не менее, как отмечал архитектор Роберт А. М. Стерн, New York Times Company, вероятно, рассматривала периферийное расположение участка как преимущество. Новая территория обычно не считалась частью Таймс-сквер, что заставило Пола Голдбергера из The New Yorker сказать, что этот план "имеет последствия, выходящие за рамки простого сентимента".

Выбор застройщика и архитектора

В феврале 2000 года газета The Times выбрала компанию Forest City Ratner в качестве застройщика башни на Восьмой авеню. В следующем месяце The Times начала переговоры с городскими и штатными властями. The Times хотела заплатить 75 миллионов долларов и получить вычет в размере двух третей от налога на недвижимость, но штат запрашивал 125 миллионов долларов за участок, а город настаивал на полной уплате налога со стороны The Times. В июне 2000 года стороны подписали необязывающее соглашение, согласно которому The Times согласилась заплатить 100 миллионов долларов. The Times должна была занять половину площади планируемой башни, занимая единый блок с 2-го по 28-й этаж. Остальная площадь должна была управляться компанией Forest City и сдаваться в аренду офисным арендаторам. В то время поблизости строились другие штаб-квартиры СМИ, такие как Башня Херста на 57-й улице и здание Condé Nast на Таймс-сквер, 4. Роберт А. М. Стерн, его коллега Пол Уэллен и Нареш Кападия из проекта развития 42-й улицы разработали набор руководящих принципов проектирования в преддверии архитектурного конкурса на проектирование здания. Они также создали модель, соответствующую идеалам, установленным председателем Комиссии по планированию города Нью-Йорк. Руководящие принципы были опубликованы в 48-страничной брошюре с заявлением архитектурного критика The Times Герберта Мушампа. В сентябре 2000 года четыре архитектора представили свои проекты новой башни: Ренцо Пиано, Норман Фостер, Сезар Пелли и партнерство Фрэнка Гери и Дэвида Чайлдса. Пиано предложил прямоугольную башню, возвышающуюся над большим постаментом; Фостер предложил прямоугольный треугольник, сужающийся к вершине; Пелли представил стеклянную башню с несколькими скосами; а партнерство Гери/Чайлдса планировало конструкцию с волнистыми стеклянными панелями на фасаде. В конечном итоге, в октябре 2000 года The Times выбрала проект Пиано, а в феврале 2001 года – компанию Gensler в качестве архитектора интерьера. The Times и Forest City Ratner согласовали условия проекта, в рамках которых The Times должна была получить налоговые льготы в размере 26,1 миллиона долларов. Компания арендовала бы участок у штата на 99 лет за 85,6 миллиона долларов, что значительно ниже рыночной стоимости. Ее выплата вместо налога была эквивалентна полной оценочной стоимости имущества. В сентябре 2001 года ESDC назначила публичные слушания по проекту. После терактов 11 сентября, произошедших вскоре после этого, The Times подтвердила свою приверженность строительству новой штаб-квартиры. В декабре того же года ESDC получила разрешение на изъятие земельных участков. Если стоимость приобретения превысит 85,6 миллиона долларов, дополнительные расходы будут покрыты за счет средств налогоплательщиков. По закону, ESDC должна была сначала предложить владельцам земли выкупить ее, прибегая к процедуре изъятия только в крайнем случае. Пол Голдбергер писал, что это здание, крупнейший проект в Нью-Йорке после терактов 11 сентября, "привлекло бы большое внимание, даже если бы это было просто очередное офисное здание". Барнетт присоединился к пяти другим владельцам, которые хотели построить собственное здание на этом участке. В ходе судебного разбирательства The Village Voice сообщила, что средства налогоплательщиков потребуется для покрытия дополнительных 79 миллионов долларов стоимости участка The Times. В августе 2002 года судья штата Нью-Йорк вынес решение против Барнетта и его соистцов. В течение следующего года штат выселил около 55 предприятий, расположенных на участке. В феврале 2003 года Верховный суд США отказался рассматривать апелляцию, поданную землевладельцами. В сентябре того же года штат собрал участок, и застройщики приступили к сносу существующих зданий. Forest City и ING Real Estate владели 42-процентной долей в аренде, а The New York Times Company – оставшимися 58 процентами.

The Times selected Forest City Ratner Companies as the developer for its Eighth Avenue tower in February 2000. The following month, the Times began negotiating with the city and state. The Times wanted to pay $75 million and a two thirds deduction in real estate taxes, but the state wanted $125 million for the site and the city wanted the Times to pay full taxes. The parties signed a nonbinding agreement in June 2000, wherein the Times agreed to pay $100 million. The Times was to occupy half of the planned tower, a single unit covering the second through 28th floors. The remainder of the space would be operated by Forest City and leased to office tenants. At the time, other media headquarters were being developed nearby, such as the Hearst Tower on 57th Street and the Condé Nast Building at 4 Times Square. Robert A. M. Stern, his colleague Paul Whalen, and Naresh Kapadia of the 42nd Street Development Project created a set of design guidelines in advance of an architectural design competition for the building. They also created a model conforming to ideals set by the chairman of the New York City Planning Commission. The design guidelines were printed in a 48 page program with a statement by Times architecture critic Herbert Muschamp. In September 2000, four architects submitted bids for the new tower's design: Renzo Piano, Norman Foster, César Pelli, and the partnership of Frank Gehry and David Childs. Piano called for a rectangular tower rising from a large podium; Foster proposed a right triangle tapering toward the top; Pelli outlined a glass tower with several chamfers; and the Gehry/Childs partnership planned a structure with billowing sheets of glass on the facade. Ultimately, the Times selected Piano's proposal in October 2000, and it selected Gensler as the interior architect in February 2001. The Times and Forest City Ratner negotiated terms of the project, in which the Times would receive $26.1 million in tax breaks. The company would lease the site from the state for $85.6 million over 99 years, considerably below market value. Its payment in lieu of taxes was equivalent to the site's full property tax assessments. In September 2001, the ESDC scheduled a public hearing for the project. Following the September 11 attacks, which occurred in the meantime, the Times reaffirmed its commitment to a new headquarters. That December, the ESDC was authorized to condemn the properties on the site. If the acquisition cost exceeded $85.6 million, the additional cost would be covered by taxpayer funds. By law, the ESDC first had to offer to buy the land from the owners, using the condemnation process only as a last resort. Paul Goldberger wrote that the building, the largest New York City development proposed since the September 11 attacks, "would have drawn plenty of attention even if it had been just another corporate box". Barnett was joined by five other owners who wanted to build their own structure on the land. During the lawsuit, The Village Voice reported that taxpayer funds would need to cover an additional $79 million of the Times site's cost. A New York state judge ruled against Barnett and his co plaintiffs in August 2002. Over the following year, the state evicted some 55 businesses on the site. The Supreme Court of the United States declined to hear a challenge brought by the landowners in February 2003. That September, the state had assembled the site and the developers started razing existing buildings. Forest City and ING Real Estate held a 42 percent leasehold stake while the New York Times Company owned the remaining 58 percent.

Финансирование

В середине 2003 года Forest City объявила о намерении запросить 400 миллионов долларов в виде необлагаемых налогом облигаций Liberty, выделенных на восстановление после 11 сентября, для финансирования строительства здания. Forest City заявила, что не может профинансировать свою часть башни. Этот запрос, наряду с аналогичным для Bank of America Tower в трех кварталах к северо-востоку, вызвал общественную критику. К октябрю 2003 года строительство штаб-квартиры было отложено на год. Forest City не удалось привлечь основного арендатора для своей части здания, и переговоры о облигациях Liberty между Forest City и правительствами штата и города зашли в тупик. Как сообщалось, глава ESDC Чарльз А. Гаргано негативно отнесся к заявке Forest City на получение облигаций. Если финансирование не будет получено до начала строительства в 2004 году, проект придется отменить. GMAC предоставил 320 миллионов долларов в качестве финансирования строительства проекта в июле 2004 года. Представители Times предсказали, что работы начнутся в середине этого года. В ноябре того же года Times продала свое старое здание по адресу 229 West 43rd Street компании Tishman Speyer за 175 миллионов долларов, хотя газета планировала остаться в этом здании на время. Это вызвало критику со стороны некоторых бывших землевладельцев, а The Village Voice заявила, что доходы от продажи «устранили необходимость в большей части, если не во всех, деньгах налогоплательщиков, которые Times запрашивала». Исполнительный вице-президент Forest City МэриЭнн Гилмартин заявила, что реализация проекта завершит обновление западных окраин Манхэттена. Первый стальной каркас был возведен в апреле 2005 года. К октябрю 2005 года стальная конструкция достигла высоты 400 футов. К тому времени десять из одиннадцати бывших землевладельцев требовали от городских и государственных властей дополнительной компенсации, утверждая, что их земля была изъята по цене значительно ниже рыночной. Одиннадцатый землевладелец был удовлетворен достигнутым соглашением. Церемония закладки первого камня состоялась в конце 2005 года. Руководители в сфере недвижимости также выразили сомнения в том, что архитектурные решения, связанные с керамическим навесным фасадом, и расположение участка рядом с автовокзалом Port Authority Bus Terminal, могут стать недостатком для арендаторов. Во время строительства, в марте 2006 года, с башни упал стержень и повредил крышу проезжавшего автомобиля, незначительно ранив его пассажиров. Стальная надстройка была завершена в июле 2006 года, юридическая фирма Osler, Hoskin & Harcourt подписала договор аренды на 36-й и 37-й этажи. Инвестиционная фирма Legg Mason подписала договор аренды в августе 2006 года на 45-й – 50-й этажи, взяв на себя обязательство обустроить сад на крыше и конференц-центр на 52-м этаже. Одновременно Forest City также объявила о своем намерении выкупить долю ING в торговых помещениях на первом этаже и офисных помещениях на верхних этажах. Goodwin Procter арендовала 23-й, 27-й, 29-й и 30-й этажи в марте 2007 года. 38-й этаж в апреле заняла корейская архитектурная фирма Samoo Architects & Engineers и застройщик JP Properties. В следующем месяце, 11 июня, Times перенесла свои издательские операции с 43-й улицы в свою новую штаб-квартиру на Восьмой авеню. Репортер Times Дэвид У. Данлэп написал, что Пиано описал новое здание как «легкое, прозрачное и невесомое», что намеренно не соответствовало традиционному образу «старомодной газеты». Японская компания Muji открыла магазин у основания здания в мае 2008 года. Четыре других торговых помещения были сданы в аренду продуктовому магазину Dean & DeLuca, японскому ресторану Inakaya и кафе в стиле придорожного мотеля. Пиано поддержал внесенные изменения. К январю 2009 года Times вела переговоры о продаже девятнадцати этажей, которые она занимала, со 2-го по 21-й этажи, компании W. P. Carey за 225 миллионов долларов. В обмен Times должна была арендовать свои этажи за 24 миллиона долларов в год в течение 10 лет. Сделка по обратному лизингу была завершена в марте 2009 года.

In mid 2003, Forest City announced it would request $400 million in tax free Liberty bonds, allocated for September 11 recovery efforts, to finance the building's construction. Forest City claimed it could not finance its portion of the tower. This request, along with a similar one for the Bank of America Tower three blocks northeast, received public criticism. By October 2003, the construction of the headquarters had been delayed by a year. Forest City had not been able to secure an anchor tenant for its portion of the building, and the Liberty bond negotiations between Forest City and the state and city governments had stalled. ESDC head Charles A. Gargano reportedly held an unfavorable view of Forest City's application for bonds. If financing could not be obtained before construction started in 2004, the project would have to be canceled. GMAC provided $320 million in construction funding for the project in July 2004. Times officials predicted that work would start in the middle of that year. That November, the Times sold its old 229 West 43rd Street building to Tishman Speyer for $175 million, though the paper planned to remain at that building for the time being. This prompted criticism from some of the site's former landowners, and The Village Voice said the proceeds from the sale "wiped out the need for much, if not all, of the taxpayer money the Times asked for". Forest City's executive vice president MaryAnne Gilmartin said the development would conclude a revitalization of the western extremities of Midtown Manhattan. The first steel was erected starting in April 2005, The steelwork had reached a height of 400 feet by October 2005. By then, ten of the eleven former landowners were requesting that the city and state governments give them additional compensation, as they alleged their land had been seized at well below market value. The eleventh landowner had been satisfied with a settlement. A groundbreaking ceremony took place in late 2005. Real estate industry executives also expressed uncertainty that architectural renderings of the ceramic curtain wall, and the site's location near the Port Authority Bus Terminal, would be a drawback for tenants. During construction, in March 2006, a rod fell from the tower and dented the roof of a passing car, slightly injuring its occupants. The steel superstructure was topped out during July 2006. while law firm Osler, Hoskin & Harcourt signed for the 36th and 37th stories. Investment firm Legg Mason signed a lease in August 2006 for the 45th to 50th stories, committing to develop the roof garden and a conference center on the 52nd story. Simultaneously, Forest City also announced its intention to buy ING's stake in the ground story retail and upper story office space. Goodwin Procter leased the 23rd through 27th, 29th, and 30th stories in March 2007. The 38th floor was taken that April by Korean architecture firm Samoo Architects & Engineers and developer JP Properties, The following month, on June 11, the Times shifted its publishing operations from 43rd Street to its new Eighth Avenue headquarters. Times reporter David W. Dunlap wrote that Piano had described the new building as having "lightness, transparency and immateriality", which intentionally did not fit the traditional image of the "old fashioned newspaper". The Japanese company Muji opened a store at the base during May 2008. The four other retail spaces were leased by grocery store Dean & DeLuca, Japanese restaurant Inakaya, and a roadside themed cafe. Piano supported the modifications, By January 2009, the Times was negotiating to sell the nineteen stories that it occupied, the 2nd through 21st stories, to W. P. Carey for $225 million. In exchange, the Times would lease back its floors for $24 million a year for 10 years. The leaseback was finalized in March 2009.

2010 - настоящее время

Часть 44-го этажа была сдана в субаренду в 2010 году компании Kepos Capital, которая занимала помещение в течение восьми лет. К концу 2013 года The Times хотела сдать в аренду 21-й этаж, единственную часть здания, которой она все еще владела. Технологическая компания Bounce Exchange арендовала 21-й этаж в начале 2015 года у The Times, которая ранее размещала там свой отдел продаж и маркетинга. В декабре 2016 года The Times объявила о субаренде как минимум восьми этажей общей площадью, чтобы сократить расходы на содержание этих помещений. Компания Gensler была нанята для реорганизации пространства, включая демонтаж некоторых угловых кабинетов, принадлежавших высшему руководству, таким как генеральный директор и издатель. Более половины субарендуемого пространства, площадью, было сдано в субаренду чуть более чем через год финансовой фирме Liquidnet. В конце 2018 года британская компания по аутсорсингу Williams Lea Tag заключила 10-летний договор аренды площади на 10-м этаже. Covington & Burling также расширилась до 44-го этажа в том же году. В феврале 2018 года The Times объявила о выкупе прав аренды здания у W. P. Carey. Brookfield Properties, приобретшая Forest City Ratner, рефинансировала первый этаж здания и кондоминиумы с 28-го по 50-й этажи в конце 2018 года за 635 миллионов долларов. Кредит был предоставлен Deutsche Bank, Bank of America, Barclays Capital и Citi и состоял из коммерческой ипотеки на 515 миллионов долларов и младшего векселя на 120 миллионов долларов. Также было предоставлено около 115 миллионов долларов в виде мезонинного финансирования.

Критический прием

Когда Пиано был выбран для здания Times, архитектурный критик Мартин Филлер назвал этот выбор «очень разочаровывающим», заявив, что «многие из коммерческих работ [Пиано] на самом деле ужасны». После терактов 11 сентября Мушамп написал: «Возможно, не существует более конструктивного способа заполнить архитектурную пустоту [на месте Всемирного торгового центра], чем вернуться к истории прогрессивной архитектуры в этом городе», включая планируемое здание Times Building и башню Hearst. Стивен Хеллер, автор раздела о дизайне в газете Times, выразил сожаление по поводу этого решения, сказав: «Здание Пиано станет выставочным образцом, а не домом». В начале 2002 года журнал Architecture отметил, что, в отличие от других зданий на Таймс-сквер, здание отличается малым количеством яркой рекламы, и «архитектор решил обратиться к газете Times, а не к Таймс-скверу». Джеймс Гарднер из New York Sun заявил, что не считает здание Times «плохим зданием», но что керамические панели «превращаются в своего рода чистый орнамент, который выдает многие современные архитектурные проекты, чрезмерно стремящиеся казаться исключительно функциональными». После завершения строительства архитектурный критик Times Николай Урусов написал: «В зависимости от вашей точки зрения, здание Times Building можно рассматривать как трогательное выражение ностальгии или как подтверждение высших ценностей газеты перед лицом неопределенного будущего. Или, скорее всего, как сочетание и того, и другого». Сюзанна Стивенс из Architectural Record написала, что здание «кажется странно безликим на фоне архитектурно разнообразного ландшафта Нью-Йорка». В 2007 году в опросе Американского института архитекторов «Список любимой архитектуры Америки» здание New York Times Building вошло в число 150 лучших зданий в Соединенных Штатах. Кроме того, в 2009 году здание получило Почетную награду Американского института архитекторов.