Введение

Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли Инвестирование в недвижимость включает в себя покупку, управление и продажу или аренду недвижимости с целью получения прибыли. Тот, кто активно или пассивно инвестирует в недвижимость, называется предпринимателем недвижимости или инвестором в недвижимость. Некоторые инвесторы активно развивают, улучшают или ремонтируют недвижимость, чтобы заработать на ней больше денег.

История

В 1980-х годах инвестиционные фонды в недвижимость стали все чаще участвовать в международной разработке недвижимости. Этот сдвиг привел к тому, что недвижимость стала глобальным классом активов. Инвестирование в недвижимость в зарубежных странах часто требует специальных знаний о рынке недвижимости в этой стране. По мере того, как международные инвестиции в недвижимость становились все более распространенными в начале 21-го века, увеличилась доступность и качество информации о международных рынках недвижимости. Недвижимость является одной из основных областей инвестиций в Китае, где, по оценкам, 70% семейного богатства инвестируется в недвижимость.

Виды инвестиций в недвижимость

Недвижимость делится на несколько основных категорий, включая жилую недвижимость, коммерческую недвижимость и промышленную недвижимость.

Оценка

Рынки недвижимости в большинстве стран не так организованы и эффективны, как рынки других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Каждая собственность уникальна и не подлежит прямому взаимозаменяемому использованию, что делает оценку инвестиций менее определенной. В отличие от других инвестиций, недвижимость фиксируется в определенном месте и получает большую часть своей стоимости от этого места. В случае жилой недвижимости, воспринимаемая безопасность района и количество услуг или удобств вблизи могут увеличить стоимость недвижимости. По этой причине экономическая и социальная ситуация в регионе часто является основным фактором, определяющим стоимость его недвижимости. Оценка стоимости недвижимости часто является предварительным шагом, предпринятым во время инвестиций в недвижимость. Информационная асимметрия является обычным явлением на рынках недвижимости, где одна сторона может иметь более точную информацию о фактической стоимости недвижимости. Инвесторы в недвижимость обычно используют различные методы оценки недвижимости для определения стоимости недвижимости до покупки. Это обычно включает в себя сбор документов и информации о собственности, проверку физической собственности и сравнение ее с рыночной стоимостью аналогичных свойств. Обычный метод оценки недвижимости состоит в делении его чистой операционной прибыли на его уровень капитализации или уровень CAP. Для стандартизации оценки недвижимости существует множество национальных и международных ассоциаций оценщиков недвижимости. К крупнейшим из них относятся Институт оценки, Королевский институт дипломированных геодезистов и Совет по международным стандартам оценки.

Источники доходности инвестиций

Недвижимость может приносить доход различными способами, включая чистый операционный доход, компенсации налоговых укрытий, накопление собственного капитала и увеличение стоимости капитала. Чистый операционный доход - это сумма всех прибылей от аренды и других источников обычного дохода, полученных от недвижимости, за вычетом суммы текущих расходов, таких как обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие расходы. Арендная плата является одним из основных источников дохода в коммерческих инвестициях в недвижимость. Арендаторы платят арендодателям согласованную сумму в обмен на использование недвижимости, а также могут оплачивать часть расходов на содержание или эксплуатацию недвижимости. Компенсации налоговых убежищ происходят одним из трех способов: амортизация (которая иногда может быть ускорена), налоговые кредиты и переносные убытки, которые уменьшают налоговую ответственность, начисленную на доход из других источников в течение периода в 27,5 года. Некоторые льготы налоговых убежищ могут быть переданы в зависимости от законов, регулирующих налоговую ответственность в юрисдикции, где находится недвижимость. Их можно продать другим за денежную прибыль или другие выгоды. Накопление собственного капитала - это увеличение коэффициента собственного капитала инвестора по мере того, как часть платежей по обслуживанию долга, предназначенных для основного долга, накапливается с течением времени. Накопление собственного капитала учитывается как положительный денежный поток от актива, когда оплата обслуживания долга производится из дохода от имущества, а не из независимых источников дохода. Повышение капитала - это увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, реализованное в виде денежного потока при продаже имущества. Повышение капитала может быть очень непредсказуемым, если оно не является частью стратегии развития и улучшения. Покупка недвижимости, для которой большинство прогнозируемых денежных потоков ожидается от прироста капитала (повышение цен), а не от других источников, считается скорее спекуляцией, чем инвестицией. Результаты исследования, которые показали, что фирмы недвижимости с большей вероятностью будут иметь меньшую долю в более крупных активах при инвестировании за рубежом (Mauck & Price, 2017).

Инвестиции в вымогательство

Некоторые частные лица и компании сосредоточивают свою инвестиционную стратегию на покупке недвижимости, которая находится на какой-то стадии выкупа. Недвижимость считается в предварительном выкупе, когда домовладелец не выполнил свои ипотечные кредиты. Формальные процессы выкупа различаются в зависимости от штата и могут быть судебными или несудебными, что влияет на продолжительность времени, в течение которого имущество находится на стадии предварительного выкупа. После того, как формальные процессы выкупа начинаются, эти объекты могут быть куплены на публичных торгах, обычно называемых аукционами выкупа или продажами шерифа. Если недвижимость не продается на публичном аукционе, то право собственности на недвижимость возвращается кредитору. Недвижимость на этом этапе называется собственностью недвижимости или REO. После того, как недвижимость была продана на аукционе по выкупу или в качестве REO, кредитор может сохранить выручку для погашения своей ипотеки и любых юридических расходов, которые он понесет, за вычетом расходов на продажу и любых непогашенных налоговых обязательств. Банк или кредитор имеет право продолжать выполнять арендные договоры (если в собственности есть арендаторы) во время фазы REO, но обычно банк хочет, чтобы недвижимость была пустой, чтобы ее легче продать.

Покупка, реабилитация, аренда и рефинансирование

Купить, реабилитировать, арендовать, рефинансировать (BRRR) - это стратегия инвестирования в недвижимость, используемая инвесторами в недвижимость, которые имеют опыт ремонта или реабилитации недвижимости для "переворачивания" домов. BRRR отличается от "переворачивающихся" домов. Обмен домами подразумевает покупку недвижимости и быструю продажу с прибылью, с ремонтом или без него. BRRR - это долгосрочная инвестиционная стратегия, которая включает в себя сдачу в аренду недвижимости и ее повышение стоимости до продажи. Аренда недвижимости BRRR обеспечивает стабильный источник пассивного дохода, который используется для покрытия ипотечных платежей, в то время как рост цен на жилье увеличивает будущие доходы от капитала. Фраза была немного обновлена в статье Bloomberg News 2022 года, отмечая, что BiggerPockets добавил "Repeat" в конце, сделав его BRRRR, чтобы описать стратегию инвестирования в недвижимость Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

Влияние

Согласно Lima et al. (2022) в Ирландии, финансирование арендного жилья, включая вход институциональных инвесторов на рынки арендного жилья в городах, способствовало структурным факторам, которые создают бездомность, непосредственно, ухудшая доступность и безопасность на рынке частной аренды, и косвенно, влияя на государственную политику. Было установлено, что история, политика и география REITs вызывают крах рынка Ирландии (Waldron, 2018).