Арендатор земли у помещика

Введение

Фермер, чья земля принадлежит землевладельцу.

Арендатор – это лицо (фермер или сельскохозяйственный работник), проживающее на земле, принадлежащей землевладельцу. Арендное фермерство – это система сельскохозяйственного производства, в которой землевладелец предоставляет землю и часто часть оборотных средств и осуществляет управление, а арендатор предоставляет свой труд, а также иногда – дополнительный капитал и участвует в управлении. В зависимости от условий договора, арендатор может выплачивать землевладельцу фиксированную долю урожая, наличные деньги или их комбинацию. Права арендатора на землю, форма и способы оплаты варьируются в зависимости от системы (географически и исторически). В некоторых системах арендатор может быть выселен по усмотрению землевладельца (аренда на неопределенный срок); в других землевладелец и арендатор заключают контракт на определенный срок (срочная аренда или договор). В большинстве развитых стран сегодня существуют определенные ограничения на право землевладельцев выселять арендаторов в обычных обстоятельствах.

Англия и Уэльс

Исторически сельское общество использовало трехзвенную структуру землевладельцев (дворянство, джентри, йомены), арендаторов и сельскохозяйственных рабочих. Изначально арендаторов называли крестьянами. По англо-норманскому праву почти все арендаторы были зависимы от земли и, следовательно, также являлись вильинами (крепостными), но после нехватки рабочей силы, вызванной Черной смертью в середине XIV века, число свободных арендаторов существенно возросло. Многие арендаторы стали состоятельными и имели широкие социальные связи, нанимали значительное количество рабочих и управляли несколькими фермами. Аренда могла быть либо бессрочной, либо ротироваться владельцами. Коттиеры (издольщики) владели гораздо меньшими участками земли. С XVII по начало XIX века наблюдался рост крупных поместий, и возможность для фермера владеть землей иным способом, кроме аренды, значительно уменьшилась, в результате чего к XIX веку около 90% сельскохозяйственных земель и хозяйств находились в аренде. Однако эти показатели заметно снизились после Второй мировой войны – до примерно 60% в 1950 году и только 35% в 1994 году. Высокие ставки налога на наследство в послевоенный период привели к распаду или сокращению многих крупных поместий, что позволило многим арендаторам выкупить свои хозяйства по выгодным ценам. Знаковый закон 1948 года был принят в период действия военного нормирования продовольствия и был направлен на стимулирование долгосрочных инвестиций арендаторов путем предоставления им пожизненной гарантии владения. Закон о сельском хозяйстве (разные положения) 1976 года распространил эту гарантию на супругов и родственников арендаторов на два срока наследования, при условии, что они получали большую часть своего дохода от хозяйства в течение пяти лет. Однако в 1984 году права наследования были отменены для новых договоров аренды, что было закреплено в Законе о сельскохозяйственных землевладениях 1986 года. Эти два закона также установили правила определения арендной платы в арбитражном порядке. Закон 1986 года распространялся на аренду сельскохозяйственных земель, используемых для коммерческой деятельности, а определение «сельского хозяйства» в пункте 96(1) было достаточно широким, чтобы включать различные виды деятельности, которые сами по себе не являлись сельскохозяйственными, но считались таковыми, если они были вспомогательными для сельского хозяйства (например, лесные хозяйства). Суть кодекса заключалась в установлении сложных ограничений на возможность арендодателя расторгнуть договор аренды, а также в преобразовании договоров аренды с фиксированным сроком в годовые договоры по истечении срока действия. Кроме того, в разделе 12 содержалась унифицированная схема определения арендной платы. Получение новых договоров аренды стало затруднительным из-за нежелания арендодателей предоставлять защиту арендаторам в соответствии с Законом 1986 года, и в 1995 году правительство при поддержке отраслевых организаций приняло новый рыночно-ориентированный кодекс в виде Закона о сельскохозяйственных арендах 1995 года. Защита, предусмотренная Законом 1986 года, сохраняется в отношении договоров аренды, заключенных до принятия Закона 1995 года, а также в отношении договоров аренды, подпадающих под действие пункта 4 Закона 1995 года. Для всех остальных договоров аренды, заключенных 1 сентября 1995 года или позднее, их регулирование осуществляется в рамках Закона 1995 года. Этот закон был изменен с 18 октября 2006 года Регуляторной реформой (сельскохозяйственные аренды) (Англия и Уэльс) 2006 года SI 2006/2805, которая также содержит изменения в Закон 1986 года. Договоры аренды, заключенные после 18 октября 2006 года на сельскохозяйственные земли, используемые для коммерческой деятельности, будут подпадать под ограниченную защиту Закона 1995 года и, при условии, что срок аренды превышает два года или это годовой договор аренды, предусматривать обязательное письменное уведомление о расторжении договора не менее чем за двенадцать месяцев, в том числе в отношении договоров с фиксированным сроком. Для всех договоров аренды, находящихся в сфере действия Закона, предусмотрено обязательное право арендаторов на удаление приспособлений и построек (пункт 8) вместе с компенсацией за улучшения (часть III). Положения о пересмотре арендной платы в части II могут быть предметом выбора в гораздо большей степени, чем ранее. Споры в соответствии с Законом обычно, в соответствии с частью IV, подлежат обязательному арбитражу, регулируемому положениями Закона об арбитраже 1996 года. Действующий режим в соответствии с Законом 1995 года, регулирующий договоры аренды, обычно известный как договоры аренды сельскохозяйственного бизнеса, позволяет создавать четкие и легко расторгаемые права, будь то периодический договор аренды или договор с фиксированным сроком. Долгосрочное влияние договоров аренды сельскохозяйственного бизнеса на ландшафт Великобритании в цикле животноводства и землепользования и улучшения пока не доказано. Землевладельцы и другие представители отрасли предсказывали, что Закон 1995 года создаст возможности для новых арендаторов, позволяя сдавать в аренду большие площади новых земель, но на практике этого не произошло, поскольку большинство землевладельцев продолжали отдавать предпочтение совместному земледелию или договорам управления, а не формальным договорам аренды, и большинство новых договоров аренды в соответствии с Законом заключались с существующими фермерами, часто владельцами, берущими в аренду дополнительную землю по значительно более высоким ценам, чем мог позволить себе традиционный арендатор.

Historically, rural society utilised a three tier structure of landowners (nobility, gentry, yeomanry), tenant farmers, and farmworkers. Originally, tenant farmers were known as peasants. Under Anglo Norman law almost all tenants were bonded to the land, and were therefore also villeins, but after the labour shortage occasioned by the Black Death in the mid 14th century, the number of free tenants substantially increased. Many tenant farmers became affluent and socially well connected, and employed a substantial number of labourers and managed more than one farm. Tenancy could be either in perpetuity or rotated by the owners. Cottiers (cottagers) held much less land. The 17th century to the early 19th century witnessed the growth of large estates, and the opportunity for a farmer to hold land other than by tenancy was significantly reduced, with the result that by the 19th century about 90% of agricultural land area and holdings were tenanted, although these figures declined markedly after World War II, to around 60% in 1950, and only 35% of agricultural land area in 1994. High rates of inheritance taxes in the postwar period led to the breakup or reduction of many large estates, allowing many tenants to buy their holdings at favourable prices. The landmark 1948 Act was enacted at a time when war time food rationing was still in force and sought to encourage long term investment by tenants by granting them lifetime security of tenure. Under the Agriculture (Miscellaneous Provisions) Act 1976 security was extended to spouses and relatives of tenants for two successions, providing that they had been earning the majority of their income from the holding for five years. Succession rights were however withdrawn for new tenancies in 1984 and this was consolidated in the Agricultural Holdings Act 1986. These two statutes also laid down rules for the determination of rents by the arbitration process. The 1986 statute covered tenancies over agricultural land where the land was used for a trade or business and the definition of "agriculture" in section 96(1) was wide enough to include various uses that in themselves were not agricultural but were deemed so if ancillary to agriculture (e. g. woodlands). The essence of the code was to establish complex constraints on the landlord's ability to give the notice to quit, whilst also converting fixed term tenancies into yearly tenancies at the conclusion of the fixed term. In addition, there was a uniform rent ascertainment scheme contained in section 12. It became difficult to obtain new tenancies as a result of landlords' reluctance to have a tenant protected by the 1986 Act and in 1995 the government of the day, with the support of industry organizations, enacted a new market oriented code in the form of the Agricultural Tenancies Act 1995. The protection of the 1986 Act remains in respect of tenancies created prior to the existence of the 1995 Act, and for those tenancies falling within section 4 of the 1995 Act. For all other tenancies granted on or after 1 September 1995 their regulation is within the 1995 Act framework. That Act was altered with effect from 18 October 2006 by the Regulatory Reform (Agricultural Tenancies)(England and Wales) Order 2006 SI 2006/2805, which also contains changes to the 1986 Act. Tenancies granted after 18 October 2006 over agricultural land used for a trade or business will fall within the limited protection of the 1995 Act so as to enjoy (provided the term is more than two years in length or there is a yearly tenancy) a mandatory minimum twelve months written notice to quit, including in respect of fixed terms. There is for all tenancies within the scope of the Act a mandatory tenants' right to remove fixtures and buildings (section 8) together with compensation for improvements (Part III). The rent review provisions in Part II may be the subject of choice to a much greater extent than previously. Disputes under the Act are usually, by the terms of Part IV, the subject of statutory arbitration controlled by the framework of the Arbitration Act 1996. The current regime under the 1995 Act for regulating tenancies, commonly known as Farm Business Tenancies, permits the creation of a clearly and easily terminable interest, whether by a periodic tenancy or a fixed term. In the cycle of animal husbandry and land use and improvement, the long term effect of the Farm Business Tenancy on the landscape of Britain is not yet proven. It was predicted by landowners and other industry spokesmen that the 1995 Act would create opportunities for new tenants by allowing large areas of new lettings but this has not happened in practice as most landowners have continued to favour share farming or management agreements over formal tenancies and the majority of new lettings under the Act have been to existing farmers, often owner occupiers taking on extra land at significantly higher rents than could be afforded by a traditional tenant.

Ирландия

До 1900 года большая часть Ирландии принадлежала землевладельцам, в 1870 году – до 97% земель, которые сдавались в аренду фермерам, обязанным платить арендную плату землевладельцам и налоги Ирландской церкви и государству. Большинство населения не имело доступа к земле. 1,5% населения владели 33,7% острова, а 50% территории находились в руках всего 750 семей. Отсутствие землевладельцев на местах было обычным явлением и вредило прогрессу страны. Арендаторы часто пересдавали небольшие участки земли на ежегодной основе местным фермерам, оплачивая их своим трудом по системе, известной как *конакре*, чаще всего без какого-либо договора аренды или прав на землю. Ирландские мелкие землевладельцы были неотличимы от *коттеров* в Англии. Злоупотребления в отношении фермеров-арендаторов привели к массовой эмиграции в Соединенные Штаты и колонии и стали ключевым фактором в движении за самоуправление (Home Rule). Это также усугубило напряженность в отношениях между протестантами и католиками, хотя и наблюдались заметные примеры сотрудничества в попытках реформ, таких как Лига прав арендаторов 1850-х годов. После Великого голода фермеры-арендаторы составляли самый многочисленный класс населения. Недовольство привело к Земляной войне, начавшейся в 1870-х годах, к принятию Закона о землевладельцах и арендаторах (Ирландия) 1870 года и к основанию Земляной лиги в 1879 году с целью установления справедливой арендной платы и закрепления прав аренды. Движение сыграло ключевую роль в объединении сельского и городского населения и в формировании национальной идентичности, которой прежде не существовало. К 1914 году 75% землевладельцев выкупали свои земли у арендодателей, в основном в соответствии с двумя этими законами. В общей сложности, согласно ранее действовавшим британским законам о земле, более 316 000 арендаторов приобрели свои владения, что составило часть от общего объема в 20 миллионов акров по всей стране. После образования Ирландского свободного государства в 1922 году Ирландская земельная комиссия была реорганизована Законом о земельном праве (Комиссия) 1923 года. Комиссия приобретала и контролировала передачу до 13 миллионов акров (5 260 918 км²) сельскохозяйственных угодий в период с 1885 по 1920 год, где право собственности передавалось арендаторам-фермерам и сельскохозяйственным рабочим под залог. Основное внимание уделялось принудительной покупке незанятых поместий для последующего разделения на более мелкие участки для местных семей. В 1983 году Комиссия прекратила приобретение земли, что ознаменовало начало конца реформы ирландской системы землевладения, хотя передача права собственности на сельскохозяйственные земли все еще требовала одобрения Комиссии в 1990-х годах. Комиссия была распущена в марте 1999 года.

Until about 1900, the majority of Ireland was held by landlords, as much as 97% in 1870, and rented out to tenant farmers who had to pay rent to landlords and taxes to the Church of Ireland and State. The majority of the people had no access to land. 1.5% of the population owned 33.7% of the island, and 50% of the country was in the hands of only 750 families. Absenteeism was common and detrimental to the country's progress. Tenants often sub rented small plots on a yearly basis from local farmers paying for them by labour service by a system, known as conacre, most without any lease or land rights. Irish smallholders were indistinguishable from the cottiers of England. The abuse of tenant farmers led to widespread emigration to the United States and the colonies and was a key factor within the Home Rule Movement. They also underlined a deterioration in Protestant Catholic relationships, although there were notable elements of cooperation in reform attempts such as the Tenant Right League of the 1850s. Following the Great Famine tenant farmers were the largest class of people. Discontent led to the Land War of the 1870s onwards, the Landlord and Tenant (Ireland) Act 1870, the founding of the Land League 1879 to establish fair rents and the fixity of tenures. The movement played a key element in the unification of country and urban classes and the creation of a national identity not existing before. By 1914, 75% of occupiers were buying out their landlords, mostly under the two Acts. In all, under the pre UK Land Acts over 316,000 tenants purchased their holdings amounting to out of a total of 20 million in the country. On the formation of the Irish Free State in 1922, the Irish Land Commission was reconstituted by the Land Law (Commission) Act, 1923. The commission had acquired and supervised the transfer of up to 13 million acres (5,260,918 km2) of farmland between 1885 and 1920 where the freehold was assigned under mortgage to tenant farmers and farm workers. The focus had been on the compulsory purchase of untenanted estates so that they could be divided into smaller units for local families. In 1983, the Commission ceased acquiring land; this signified the start of the end of the commission's reform of Irish land ownership, though freehold transfers of farmland still had to be signed off by the Commission into the 1990s. The commission was dissolved in March 1999.

Япония

В Японии землевладельцы передавали свои земли семьям зависимых крестьян для обработки. В период Мэйдзи японские зависимые крестьяне традиционно были возделывателями земли, а не предпринимателями или капиталистами по своей сути, получая оплату за свой труд в натуральной форме. Около 30% земли находилось в пользовании у арендаторов. Многие черты феодализма Токугава сохранялись. После Второй мировой войны Закон о земельной реформе 1946 года запретил владение землей лицами, не проживающими на ней, произвел перераспределение земли и предоставил арендаторам право выкупа. К 1950-м годам это практически ликвидировало отношения между землевладельцами и арендаторами.

Скандинавия

Исторически, несмотря на то, что Норвегия на протяжении почти 300 лет до 1814 года была фактически датской провинцией, в Дании, Норвегии и Швеции (вместе с Финляндией) существовали различные подходы к порядку владения землей.

Норвегия

Фермер-арендатор в Норвегии был известен как husmann (множественное число: husmenn) и был наиболее распространен в середине 19-го века, когда они составляли около четверти населения страны. Землевладельцы, бондэры или землевладельцы-фермеры, предъявляли к этим арендаторам высокие требования. Большая часть рабочего времени хусмена обычно уходила на работу на землевладельца, оставляя ему мало времени для обработки своей земли или улучшения своего положения. В результате, хотя хусмены технически были свободны покинуть землю в любое время, их бедственное экономическое положение делало их по сути "экономически зависимыми". Отсутствие собственной земли также лишало фермеров-арендаторов права голоса согласно норвежской конституции того времени. Число арендаторов в стране росло в течение 19-го века, увеличившись с 48 571 в 1825 году до 65 060 в 1855 году, последний показатель отражает пик численности хусменов в Норвегии, большинство из которых проживало в восточной части страны. Учитывая их тяжелое экономическое и социальное положение в Норвегии, многие норвежские хусмены иммигрировали в Канаду и Соединенные Штаты на протяжении всего 19-го века. После революций 1848 года Маркус Трэн взялся за дело хусменов. Трэн боролся за права хусменов на родине и также поощрял их эмигрировать в поисках лучшей доли за границей. Численность хусменов начала сокращаться во второй половине 19-го века, и к 1910 году они составляли менее 5% норвежского общества.

Швеция и Финляндия

Термин torpare/torppari (шведский/финский эквивалент crofter) относится к несколько иному типу арендаторов, менее защищенным, чем наследуемое право пользования землей, как у åbo, но иногда с контрактами сроком до 50 лет. В зависимости от благосклонности землевладельца, договор аренды на практике часто передавался сыну или вдове. Их положение обычно было тяжелым, но, в отличие от Дании, они теоретически всегда имели право уйти. Аренда за участок (крофт) обычно оплачивалась трудовой повинностью. Они обрабатывали как свой собственный участок, так и землю землевладельца (бонде), дворянина или другого владельца. В некоторых аспектах их положение делало их легкой добычей для рекрутских наборов. Рост населения и земельные реформы (enskiftet) способствовали увеличению числа крофтов в XIX веке, но, особенно в Швеции, также и переходу от арендаторов к сельскохозяйственным рабочим (statare), нанимаемым по годовым контрактам с оплатой в натуральной форме. Жизнь торпарей и статарей была описана выдающимися шведскими и финскими романистами и писателями, такими как Ивар Ло-Йоханссон, Ян Фридегард, Вайно Линна (трилогия «Под Северной звездой») и Моа Мартинсон. Система statare была отменена в 1918 году (Финляндия) и 1945 году (Швеция), а система torpare – более постепенно.

Шотландия

Шотландия имеет свою независимую правовую систему, и законодательство там отличается от законодательства Англии и Уэльса. Ни AHA 1986 года, ни ATA 1995 года не применяются в Шотландии. Соответствующим законодательством для Шотландии является Закон о сельскохозяйственных угодьях (Шотландия) 2003 года с последующими поправками, внесенными Постановлением о реформе государственных услуг (сельскохозяйственные угодья) (Шотландия) 2011 года, Законом о сельскохозяйственных угодьях (поправка) (Шотландия) 2012 года и Постановлением об исправлении Закона о сельскохозяйственных угодьях (Шотландия) 2003 года 2014 года. Они отменяют действие предыдущего законодательства, содержащегося в Законе о сельскохозяйственных угодьях (Шотландия) 1991 года и Законе о сельском хозяйстве (Шотландия) 1948 года. Примерно две трети издольщиков были белыми, остальные – черными. Издольщики, самые бедные из бедных, объединялись для улучшения своих условий. Расово интегрированный Союз арендаторов Юга добился успехов для издольщиков в 1930-х годах. Система издольного земледелия пришла в упадок в 1940-х годах из-за Великой депрессии, механизации сельского хозяйства и других факторов.

Условия черного пояса

В Черном поясе на юге Америки до середины 20-го века преобладающая сельскохозяйственная система включала белых землевладельцев и афроамериканских фермеров-арендаторов. Денежные расчеты были крайне редки. Местные банки были немногочисленны и малы, наличные деньги были в дефиците и их приходилось беречь для уплаты налогов. Землевладельцам требовалось много рабочих рук во время сбора урожая хлопка. Обычно старые плантации делили на небольшие фермы, которые передавались в аренду. В течение года арендаторы жили бесплатно и занимались своими огородами. Каждую неделю они покупали продукты и хозяйственные товары в местном сельском магазине в кредит. Во время сбора урожая арендаторы собирали хлопок и передавали его землевладельцам. Землевладельцы продавали хлопок на общенациональном рынке и использовали часть вырученных средств для погашения долгов арендаторов перед сельским магазином. Затем цикл повторялся. Землевладельцы также обрабатывали часть земли напрямую, нанимая чернокожих рабочих с оплатой наличными. Землевладельцы обладали всей политической властью и активно противодействовали государственным программам социальной помощи, которые могли бы предоставить наличные деньги и подорвать безналичную систему. Экономические историки Ли Алстон и Джозеф Ферри (1999) описывают эту систему как, по сути, неформальный контракт, который связывал работодателя и работника посредством предоставления жилья, медицинского обслуживания и других натуральных услуг наряду с денежной заработной платой. В основе этой системы лежала гарантия плантатору стабильного и достаточного количества рабочей силы. В обмен на это, хотя и под контролем плантатора, рабочие получали определенную экономическую стабильность, включая социальную защиту, доступ к финансовым ресурсам и физическую безопасность в часто насильственном обществе. У фермеров-арендаторов часто были управляющие, которые контролировали их деятельность. Например, в 1907 году Дж. Х. Неттервилл начал работать в компании Panola, сельскохозяйственном предприятии, основанном Уильямом Маккензи Дэвидсоном в плодородном сельскохозяйственном районе Сент-Джозеф в приходе Тенсас на северо-востоке Луизианы, в дельте реки Миссисипи. В период расцвета Panola контролировала около 11 тысяч акров земли, две трети из которых были засеяны хлопком, а остальные – зерновыми культурами. Неттервилл стал генеральным менеджером трех высокодоходных предприятий Panola – плантаций Балморал, Блэкуотер и Вайоминг, расположенных недалеко от Ньюэлтона, и в этом качестве руководил 125 семьями афроамериканских фермеров-арендаторов, при этом, согласно отчетам того времени, работа шла без серьезных конфликтов и с большой легкостью.

In the Black Belt in the American South until the mid 20th century, the predominant agricultural system involved white land owners and African American tenant farmers. Very little cash changed hands. The few local banks were small and cash was scarce and had to be hoarded for taxes. Landowners needed a great deal of labor at harvest time to pick the cash crop, cotton. The typical plan was to divide old plantations into small farms that were assigned to the tenants. Throughout the year the tenants lived rent free. They tended their own gardens. Every week, they bought food and supplies on credit through the local country store. At harvest time, the tenants picked the cotton, and turned it all over to the landowners. They sold the cotton on the national market and used part of the funds to pay the debts owed to the country store. The cycle then started all over again. Landowners also worked some of the land directly, using black labor paid in cash. The landowners held all the political power, and fought vigorously against government welfare programs that would provide cash that would undermine the cashless system. Economic historians Lee Alston and Joseph Ferrie (1999) describe the system as essentially an informal contract that:
bound employer and worker through the provision of housing, medical care, and other in kind services along with cash wages. At its heart, it guaranteed a stable and adequate labor supply to the planter. Though restricted by the directives of the planter, workers in return received some measure of economic stability, including a social safety net, access to financial capital, and physical protection in an often violent society. Tenant farmers often had agricultural managers who supervised their activities. In 1907, for instance, J. H. Netterville began employment for the Panola Company, an agricultural business founded by William Mackenzie Davidson in the rich farming area of St. Joseph in Tensas Parish in northeastern Louisiana in the Mississippi River delta country. In its heyday, Panola controlled some eleven thousand acres, two thirds planted in cotton and the other third in grains. Netterville became general manager of three highly profitable Panola properties, the Balmoral, Blackwater, and Wyoming plantations near Newellton, in which capacity he supervised 125 African American tenant farming families, with little strife and great ease, according to reports from that period.

Латинская Америка

Для арендаторов и других форм землевладения в Латинской Америке см. статью «Крестьянство» в разделе «Латиноамериканские фермеры».