Кіріспе
Қарыз міндеттемесін басқа шарттармен өтеу Рефинанстау – бұл қарыз міндеттемесін басқа шарттармен және әртүрлі пайыздық мөлшерлемемен алмастыру. Рефинанстау шарттары мен талаптары елге, облысқа немесе штатқа байланысты, мысалы, ішкі тәуекел, күтілетін тәуекел, елдің саяси тұрақтылығы, валютаның тұрақтылығы, банк ережелері, қарыз алушының несиелік қабілеті және елдің несиелік рейтингі сияқты бірнеше экономикалық факторларға негізделген. Көптеген дамыған елдерде рефинанстаудың кең таралған түрлеріне негізгі тұрғын үй ипотекасы және автокөлік несиелері жатады. Егер қарызды алмастыру қаржылық қиындықтар кезінде жүзеге асырылса, рефинанстау қарызды қайта құрылымдау деп аталуы мүмкін. Қарызды (борышты) түрлі себептермен рефинанстауға болады:
Refinancing is the replacement of an existing debt obligation with another debt obligation under a different term and interest rate. The terms and conditions of refinancing may vary widely by country, province, or state, based on several economic factors such as inherent risk, projected risk, political stability of a nation, currency stability, banking regulations, borrower's credit worthiness, and credit rating of a nation. In many industrialized nations, common forms of refinancing include primary residence mortgages and car loans. If the replacement of debt occurs under financial distress, refinancing might be referred to as debt restructuring. A loan (debt) might be refinanced for various reasons:
To take advantage of a better interest rate (a reduced monthly payment or a reduced term)
To consolidate other debt into one loan (a potentially longer/shorter term contingent on interest rate differential and fees)
To reduce the monthly repayment amount (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
To reduce or alter risk (for example, switching from a variable rate to a fixed rate loan)
To free up cash (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
Refinancing for reasons 2, 3, and 5 are usually undertaken by borrowers who are in financial difficulty in order to reduce their monthly repayment obligations, with the penalty that they will take longer to pay off their debt. In the context of personal (as opposed to corporate) finance, refinancing multiple debts makes management of the debt easier. If high interest debt, such as credit card debt, is consolidated into the home mortgage, the borrower is able to pay off the remaining debt at mortgage rates over a longer period. For home mortgages in the United States, there may be tax advantages available with refinancing, particularly if one does not pay alternative minimum tax.
Жақсырақ пайыздық мөлшерлеме алу үшін (ай сайынғы төлемді азайту немесе мерзімді қысқарту)
Басқа қарыздарды бір несиеге біріктіру (пайыздық мөлшерлеме айырмашылығы мен комиссияларға байланысты ұзақ/қысқа мерзімді)
Ай сайынғы төлем сомасын азайту (көбінесе ұзақ мерзімге, пайыздық мөлшерлеме айырмашылығы мен комиссияларға байланысты)
Тәуекелді азайту немесе өзгерту (мысалы, өзгермелі мөлшерлемеден тұрақты мөлшерлемеге көшу)
Ақша қаражатын босату (көбінесе ұзақ мерзімге, пайыздық мөлшерлеме айырмашылығы мен комиссияларға байланысты)
Refinancing is the replacement of an existing debt obligation with another debt obligation under a different term and interest rate. The terms and conditions of refinancing may vary widely by country, province, or state, based on several economic factors such as inherent risk, projected risk, political stability of a nation, currency stability, banking regulations, borrower's credit worthiness, and credit rating of a nation. In many industrialized nations, common forms of refinancing include primary residence mortgages and car loans. If the replacement of debt occurs under financial distress, refinancing might be referred to as debt restructuring. A loan (debt) might be refinanced for various reasons:
To take advantage of a better interest rate (a reduced monthly payment or a reduced term)
To consolidate other debt into one loan (a potentially longer/shorter term contingent on interest rate differential and fees)
To reduce the monthly repayment amount (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
To reduce or alter risk (for example, switching from a variable rate to a fixed rate loan)
To free up cash (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
Refinancing for reasons 2, 3, and 5 are usually undertaken by borrowers who are in financial difficulty in order to reduce their monthly repayment obligations, with the penalty that they will take longer to pay off their debt. In the context of personal (as opposed to corporate) finance, refinancing multiple debts makes management of the debt easier. If high interest debt, such as credit card debt, is consolidated into the home mortgage, the borrower is able to pay off the remaining debt at mortgage rates over a longer period. For home mortgages in the United States, there may be tax advantages available with refinancing, particularly if one does not pay alternative minimum tax.
Рефинанстаудың 2, 3 және 5-ші себептерімен көбінесе қаржылық қиындыққа тап болған қарыз алушылар ай сайынғы төлем міндеттемелерін азайту үшін жүргізеді, бірақ олар борышын өтеуге көбірек уақыт жұмсауы керек. Жеке (корпоративтік емес) қаржы контекстінде бірнеше қарызды рефинанстау қарызды басқаруды жеңілдетеді. Егер несие картасы бойынша қарыз сияқты жоғары пайыздық қарыз тұрғын үй ипотекасына біріктірілсе, қарыз алушы қалған қарызды ипотекалық мөлшерлеме бойынша ұзақ мерзімде өтеуге мүмкіндік алады. АҚШ-тағы тұрғын үй ипотекасы үшін рефинанстау кезінде салықтық жеңілдіктер болуы мүмкін, әсіресе егер адам баламалы ең төменгі салықты төлемесе.
Refinancing is the replacement of an existing debt obligation with another debt obligation under a different term and interest rate. The terms and conditions of refinancing may vary widely by country, province, or state, based on several economic factors such as inherent risk, projected risk, political stability of a nation, currency stability, banking regulations, borrower's credit worthiness, and credit rating of a nation. In many industrialized nations, common forms of refinancing include primary residence mortgages and car loans. If the replacement of debt occurs under financial distress, refinancing might be referred to as debt restructuring. A loan (debt) might be refinanced for various reasons:
To take advantage of a better interest rate (a reduced monthly payment or a reduced term)
To consolidate other debt into one loan (a potentially longer/shorter term contingent on interest rate differential and fees)
To reduce the monthly repayment amount (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
To reduce or alter risk (for example, switching from a variable rate to a fixed rate loan)
To free up cash (often for a longer term, contingent on interest rate differential and fees)
Refinancing for reasons 2, 3, and 5 are usually undertaken by borrowers who are in financial difficulty in order to reduce their monthly repayment obligations, with the penalty that they will take longer to pay off their debt. In the context of personal (as opposed to corporate) finance, refinancing multiple debts makes management of the debt easier. If high interest debt, such as credit card debt, is consolidated into the home mortgage, the borrower is able to pay off the remaining debt at mortgage rates over a longer period. For home mortgages in the United States, there may be tax advantages available with refinancing, particularly if one does not pay alternative minimum tax.
Қауіптері
Кейбір мерзімдік несиелерде айыппұл салу шарттары ("шақыру шарттары") бар, олар қарыздың толық немесе ішінара мерзімінен бұрын қайтарылуымен, сондай-ақ "жабу" алымдарымен іске қосылады. Қайта қаржыландыру бойынша транзакциялық алымдар да болады. Бұл алымдар несиені қайта қаржыландыруды бастамас бұрын есептелуі тиіс, өйткені олар қайта қаржыландыру арқылы алынған үнемді жоюы мүмкін. Айыппұлдар тек мерзімінен бұрын төленген несиелерге ғана қолданылады. Егер қарыз мерзімі келгенде төленетін болса, ол жаңа қаржыландыру болып саналады, қайта қаржыландыру емес, және бұрынғы міндеттемелердің барлық шарттары жаңа қаржыландыру қаражаты бұрынғы қарызды өтеген кезде тоқтатылады. Егер қайта қаржыландырылған несиенің мөлшерлемесі бұрынғыдан төмен болмаса, бірақ мерзімі ұзартылса, қарыздың өмірі бойындағы жалпы пайыздық төлемдер артады және қарыз алушы көп жылдар бойы қарызда болады. Әдетте, қайта қаржыландырылған несие төмен мөлшерлемеге ие болады. Бұл төменгі мөлшерлеме, несиеге қалған ұзақ мерзіммен бірге, төлемдерді азайтады. Қарыз алушы жаңа несиенің жалпы құнын қолданыстағы несиемен салыстырып есептеуі керек. Жаңа несие құнына жабу шығындары, мерзімінен бұрын төлеу айыппұлдары (бар болса) және жаңа несие мерзімінде төленетін пайыздық төлемдер кіреді. Бұл қайта қаржыландырудың пайдалы болуы үшін, қолданыстағы несие бойынша төленетін қалдық пайыздық төлемнен төмен болуы керек. Кейбір АҚШ штаттарында қайта қаржыландырылған ипотекалық несиелер қайта талап етуге болатын борыш деп есептеледі, яғни қарыз алушы төлемді орындамаған жағдайда жауапкершілікке тартылады, ал қайта қаржыландырылмаған ипотекалар қайта талап етуге болмайтын борыш болып табылады.
Нүктелер
Қайта қаржыландыруды жүзеге асыратын несие берушілер көбінесе жалпы несие сомасының белгілі бір пайызын бастапқы төлем ретінде талап етеді. Әдетте, АҚШ-та бұл сома "балл" (немесе "премиум") түрінде көрсетіледі. 1 балл – жалпы несие сомасының 1%. Көп балл (яғни, үлкен бастапқы төлем) көбінесе төмен пайыздық ставкаға алып келеді. Кейбір несие берушілер несиенің бір бөлігін өздері қаржыландыруға дайындық көрсетеді, соның нәтижесінде "теріс балл" (яғни, жеңілдіктер) туындайды.
Қарызды қайта қаржыландыру түрлері
Қайта қаржыландыру бірнеше түрлі несиелер арқылы туған қарызға қолданылуы мүмкін. Оларға ипотекалық несиелер, автокөлік несиелері, студенттік несиелер, несие картасы бойынша берешек, жеке несиелер және осы сияқты басқа да қарыздық міндеттемелер жатады.
Ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру
Ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру әдетте үй иелерінің мақсаттарына негізделеді және көбінесе тұрғын үй несиелерімен байланысты. Ипотекалық несиелерді қайта қаржыландырудың нақты түрлеріне мөлшерлеме мен мерзімді өзгерту, қолма-қол ақша алу, қолма-қол ақша салу, жабылу шығындары жоқ және жеңілдетілген түрлер жатады. Көптеген адамдар ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру туралы ойлағанда, мөлшерлеме мен мерзімді өзгертуді бірінші кезекте еске алады. Бұл сіздің бастапқы ипотекаңызды жаңасына ауыстыруды білдіреді, төленбеген негізгі сомада елеулі өзгеріс болмайды. Қолма-қол ақша алу арқылы үй иелері үйлерінің меншік құнынан ақша ала алады, бұл төленбеген негізгі соманың артуына әкеледі. Қолма-қол ақша салу ипотекалық несиеге қосымша төлем жасауға мүмкіндік береді, нәтижесінде төленбеген негізгі сома төмендеп, жақсы пайыздық мөлшерлеме алу немесе ай сайынғы төлемдерді азайту мақсатына қол жеткізіледі. Жабылу шығындары жоқ қайта қаржыландыру үй иелеріне жабылу кезінде шығындарды төлеуден аулақ болуға көмектеседі, себебі жабылу шығындары төленбеген негізгі сомаға қосылып, несие мерзімі ішінде амортизацияланады. Жеңілдетілген қайта қаржыландыру үй иелеріне бағалау және несие тарихын тексеру сияқты қайта қаржыландыру процесінің кейбір қадамдарын өткізіп жіберуге мүмкіндік береді, бірақ әдетте тек мемлекеттік кепілдік берілген ипотекалар үшін қолжетімді. Қайта қаржыландыру – ипотекалық қарызды мерзімінен бұрын төлеудің маңызды себебі, бұл ипотекалық облигациялар бойынша күтілетін кірісті азайтуы мүмкін.
Автомобильді несиелерді қайта қаржыландыру
Автокөлік несиесін қайта қаржыландыру – көлік иелерінің өз көліктеріне байланысты қарыздық міндеттемелерін өзгертудің бір жолы. Автокөлік несиесін қайта қаржыландыру процесі ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға ұқсас, онда жаңа қарыздық міндеттеме жаңа мерзіммен және пайыздық ставкамен бірге келеді. Көлік иелеріне қажет болған жағдайда, көлік құралының құнының бір бөлігін пайдалану үшін, қолма-қол ақша алу арқылы автокөлік несиесін қайта қаржыландыруға да болады, сондай-ақ лизинг шартын сатып алу мүмкіндігі арқылы көлікті өз меншігінде қалдыруға болады. Көлік иелері қайта қаржыландырудан бұрын мерзімді ұзартудың тәуекелдері мен салдарына көңіл бөлгені жөн.
Жабылу шығындары жоқ
Қарыз алушылар осы типтегі қайта қаржыландыру кезінде жаңа ипотекалық несие алу үшін көбінесе ешқандай немесе аздаған алдын ала төлемдерді төлейді. Бұл типтегі қайта қаржыландыру тиімді болуы мүмкін, егер нарықтағы баға қарыз алушының қолданыстағы бағасынан несие ұсынатын кредитор анықтаған формула бойынша төмен болса. Бағалау төлемақысын кредитор немесе брокер төлей алмайды, сондықтан ол сіздің адал ниет тандеміндегі (GFE) жалпы түбіртектік шығындарда әрқашан көрсетіледі. Бұл төмендеп бара жатқан нарықта немесе қайта қаржыландыру немесе оны өтеу алдында несиеге жабылу шығындарын өтеуге жеткілікті уақытқа ие екеніңізге сенімді болмаса, тамаша таңдау болуы мүмкін. Мысалы, сіз үйіңізді үш жылдан кейін сатуды жоспарлап отырсыз, бірақ жабылу шығындарын өтеуге бес жыл қажет болады. Бұл сізге қайта қаржыландыруды қарастырудан бас тартуға себеп болуы мүмкін, бірақ сіз нөлдік жабылу құны опциясын таңсаңыз, ақша жоғалту тәуекелінсіз пайыздық ставканы төмендете аласыз. Бұл жағдайда брокер кредит алады, бұл YSP деп аталады. YSP – ипотекалық компания сіздің несиеңізді ұсынғаны үшін алатын қаражат. Брокер клиентке және несиені өңдеуге қажетті құжаттарды ұсынады, ал кредитор осы қызметті көрсеткені үшін оларға өз несиелік офицерлеріне төлеудің орнына төлейді. Брокерлік фирмада несие беруге бірнеше несиелік офицерлер болғандықтан, олар кейде несиелердің үлкен көлемін әкелгені үшін қосымша YSP ала алады. Бұл әдетте айына 1 миллионнан астам жалпы сомада несие беруді қаржыландыруға негізделген. Бұл қарыз алушыға, әсіресе 2011 жылдың 1 сәуірінен бастап үлкен пайда әкелуі мүмкін. Федералды үкімет барлық брокерлер өздерімен жұмыс істейтін кредиторлармен белгілі бір баға белгілеуін талап ететін жаңа заңдарды қабылдады. Брокерлер YSP-ны соншалықты көп алуы мүмкін, олар сізге тікелей кредиторға қарағанда төмен ставка ұсына алады және сіздің барлық жабылу шығындарыңызды төлей алады, кредитор сізден барлық үшінші тарап төлемдерін өзіңіз төлеуіңізді талап ететін орнына. Сіз төмен ставка мен төмен шығындарды аласыз. 2011 жылдың сәуір айында жаңа RESPA заңы күшіне енгеннен кейін брокерлер енді несиеден қанша ақша табуға ниеттенетінін шеше алмайды. Оның орнына олар сәуір айында YSP-нің белгілі бір пайызын ғана сақтайтыны және қалғаны қарыз алушының жабылу шығындарына жұмсалатыны туралы келісімшартқа қол қояды. Шын мәнінде жабылу шығындары жоқ ипотекалық несиелер әдетте осы несиені мерзімінің соңына дейін немесе кем дегенде жабылу шығындарын өтеуге жеткілікті уақытқа сақтайтынын білетін адамдар үшін ең жақсы нұсқа емес. Қарыз алушы жабылу шығындарын өз қалтасынан төлегенде, олар инвестициялаған ақшаларын жоғалту тәуекелі жоғары. Көп жағдайда қарыз алушы бағалау немесе эскроу төлемақысын келісуге мүмкіндік алмайды. Кейде, жабылу шығындарын несиеге енгізген кезде, жабылу шығындары бар төмен ставкамен немесе ақысыз сәл жоғары ставкамен жұмыс істеудің мағынасы бар-жоғын анықтау оңай. Кейбір жағдайларда сіздің төлеміңіз бірдей болады, бұл жағдайда сіз ақысыз жоғары ставканы таңдауыңыз керек. Егер 4,5% төлемімен 2 500 теңгелік түбіртектік шығындар 4,625% үшін ақысыз төлеммен бірдей болса, сіз несиенің мерзімі бойына бірдей соманы төлейсіз, бірақ сіз жабылу шығындары бар несиені таңсаңыз және мерзімі аяқталғанға дейін қайта қаржыландырсаңыз, жабылу шығындарына ақша ысыраптайсыз. 4,625% мөлшерлемемен сіздің несие сомасы 2 500 теңгеге төмендейді және төлем мөлшері бірдей болады.
Бағалаудың қажеті жоқ
Обама әкімшілігі су астындағы үй иелеріне тарихи төмен пайыздық мөлшерлемелерден пайдалануға мүмкіндік беру үшін бірнеше қайта қаржыландыру бағдарламаларын бекітті. Бұл бағдарламалардың көпшілігі бағалауды қажет етпейді және барлық несие түрлерін қамтиды. 2013 жылы ұсынылатын бағдарламалар:
FHA Streamline Refinance: Бұл қайта қаржыландыру бағдарламасынан ең көп пайда көретіндер – 2009 жылдың 31 мамырына дейін мақұлданған FHA несиесі бар адамдар. Осы мерзімге жеткендер үшін FHA ЖМК мөлшерлемелері өте төмен. Бұл бағалаусыз Streamline Refinance бағдарламасы мүліктің негізгі тұрғын үйі ретінде тұрмайтын немесе инвестициялық мақсаттағы үй иелеріне де қолжетімді. VA несиесін қайта қаржыландыру: Ардагерлер әкімшілігі ардагерлерге пайыздық мөлшерлемені төмендетуге бағытталған IRRR (Interest Rate Reduction Refinancing) ұсынады, бұл бағалаусыз жүзеге асырылады. Бұл несиелер, сондай-ақ, мүлікті негізгі тұрғын үйі ретінде пайдаланбайтын, талаптарға сай келген ардагерлерге де қолжетімді. HARP қайта қаржыландыру: 2009 жылы іске қосылған Ұлттық қолжетімді тұрғын үйді қайта қаржыландыру бағдарламасы (HARP) су астындағы ипотекасы бар үй иелеріне ай сайынғы төлемдерді және пайыздық мөлшерлемені төмендетуге көмектесуді мақсат етті. Алайда, бағдарламаның бірінші нұсқасы үміттенгендей көптеген үй иелеріне көмектесе алмады, нәтижесінде HARP 2 деп аталған, жаңа және жақсартылған нұсқасы шығарылды. HARP 2 енді несие көлемін 125%-қа дейін шектемейді және кез келген қабылданатын несие-құн қатынасын (loan-to-value) рұқсат етеді, осылайша су астындағы үйлер де қамтылады. USDA тұрғын үй несиелері: Бағалау қажет емес – қазіргі тұрғын үй USDA-ның «аяқ аймағында» орналасуы керек және қазіргі уақытта USDA бағдарламасы бойынша сақтандырылған болуы керек. Сондықтан, осы бағдарлама бойынша конвенциялық несиеден немесе FHA несиесінен USDA-ға қайта қаржыландыру мүмкін емес. Кредиттік есеп қажет емес – ағымдағы ипотека төленуі керек, ал алдыңғы 12 айдағы барлық ипотекалық төлемдер уақытында жасалуы керек. Дәл осы ғана қажет. Сіздің үй төлемдеріңізді уақытылы төлегеніңізді тексереміз. Жұмыс орнының расталуы қажет – сіз жұмыс істейтініңізді және несие беру шарттарын орындауға жеткілікті ақша табатыныңызды растауымыз керек, яғни сіздің үй төлемдерін төлеуге жеткілікті кірісіңіз бар екенін дәлелдеуіміз керек. Ақша алуға болмайды – сіз тек ағымдағы несие сомасын және 1,5% жаңа кепілдік төлемін (USDA ЖМК) қаржыландыра аласыз.
FHA Streamline Refinance: The largest group that benefits from this refinance program will be those who have a FHA loan that was endorsed prior to May 31, 2009. For those who meet this date, the FHA PMI rates are very very low. This Streamline Refinance Program without an appraisal is also available to borrowers who no longer live in the property (as their primary residence) or own the house as Investment Property. VA Loan Refinance: The Veterans Administration offers Interest Rate Reduction Refinancing, or IRRR, for veteran homeowners who simply want to reduce their interest rate, with no appraisal. These loans are also available to qualifying veterans who no longer live in the property as their primary residence. HARP Refinance: When the Home Affordable Refinance Program (HARP) was launched in 2009, it sought to help homeowners with underwater mortgages refinance their loans into lower monthly payments and interest rates. However, the first version of the program failed to help as many homeowners with underwater mortgages as was hoped, leading to the release of a new and improved version of HARP, dubbed HARP 2, to deal with the complications. HARP 2 no longer caps the loan to value at 125%, and allows any loan to value acceptable, thereby covering underwater homes. USDA Home Loans: No appraisal required – the current residence must be in a USDA "footprint area" and currently be insured under the USDA program. So refinancing from a conventional loan or a FHA loan to USDA will not work under this program. No Credit Report Required – the current mortgage must be current, and all of the previous 12 months of mortgage payments need to be made on time. That's all. We just verify that you made your house payments on time. Employment Verification Required – we will need to verify that you are employed, and drawing enough money to meet the underwriting guidelines meaning we must prove that you have enough income to make your house payments. Cannot take cash out – All you can do is finance your current loan balance, and the new Guarantee Fee (USDA PMI) which is 1.5%.
Ақшалай алу
Қайта қаржыландырудың бұл түрі ай сайынғы төлемді төмендетуге немесе ипотека мерзімін қысқартуға көмектеспеуі мүмкін. Егер қарыз алушы қазіргі үй капиталымен талаптарға сай келсе, оны үйді жақсартуға, несие карталарына және басқа да қарыздарды біріктіруге пайдалануға болады; олар қазіргі ипотекасынан көп сомада несие алып, қолма-қол ақша алуға мүмкіндік алады. Егер қарыз алушыда бірінші және екінші ипотека болса, осы екі несиені қайта қаржыландыру процесінде біріктіру жиі кездеседі. Дегенмен, қарыз алушы операция барысында ешқандай қолма-қол ақша алмаса да, кейбір жағдайларда несие берушілер "12 айлық ережеге" сәйкес оны қолма-қол ақша алу операциясы деп қарастыруы мүмкін. Бұл ережеге сәйкес, екінші ипотекадан кейін 12 ай ішінде жасалған кез келген қайта қаржыландыру (егер ол бастапқы сатып алу операциясының бөлігі болмаса) қолма-қол ақша алуға арналған қайта қаржыландыру болып есептеледі.