Введение

Замена существующего долгового обязательства другим долговым обязательством на иных условиях.

Рефинансирование – это замена существующего долгового обязательства другим долговым обязательством на другом сроке и с другой процентной ставкой. Условия рефинансирования могут существенно различаться в зависимости от страны, региона или штата, обусловленные различными экономическими факторами, такими как внутренний риск, прогнозируемый риск, политическая стабильность страны, стабильность валюты, банковское регулирование, кредитоспособность заемщика и кредитный рейтинг страны. Во многих развитых странах распространенными формами рефинансирования являются ипотечные кредиты на основное жилье и автокредиты. Если замена долга происходит в условиях финансовых трудностей, рефинансирование может называться реструктуризацией долга. Кредит (долг) может быть рефинансирован по различным причинам:

Для получения более выгодной процентной ставки (снижение ежемесячного платежа или срока кредита).
Для консолидации других долгов в один кредит (потенциально более длительный или краткосрочный срок, зависящий от разницы в процентных ставках и комиссиях).
Для снижения ежемесячного платежа (часто на более длительный срок, зависящий от разницы в процентных ставках и комиссиях).
Для снижения или изменения риска (например, переход с переменной процентной ставки на фиксированную).
Для высвобождения денежных средств (часто на более длительный срок, зависящий от разницы в процентных ставках и комиссиях).

Рефинансирование по причинам 2, 3 и 5 обычно осуществляется заемщиками, испытывающими финансовые трудности, с целью уменьшения ежемесячных платежей, однако это приводит к увеличению общего срока погашения долга. В контексте личных (в отличие от корпоративных) финансов, рефинансирование нескольких долгов упрощает управление ими. Если высокопроцентная задолженность, такая как задолженность по кредитным картам, консолидируется в ипотечный кредит, заемщик может погасить оставшуюся задолженность по ипотечной ставке в течение более длительного периода. Для ипотечных кредитов на жилье в Соединенных Штатах при рефинансировании могут быть доступны налоговые льготы, особенно если не уплачивается альтернативный минимальный налог.

Риски

Некоторые кредиты с фиксированным сроком имеют штрафные условия ("положения о досрочном погашении"), которые активируются при досрочном погашении кредита, частично или полностью, а также комиссии за "закрытие". Также будут взиматься комиссии за проведение операции рефинансирования. Эти комиссии необходимо рассчитать до начала рефинансирования кредита, поскольку они могут свести на нет любую экономию, полученную в результате рефинансирования. Штрафные условия применяются только к кредитам, погашенным до наступления срока погашения. Если кредит погашается по истечении срока, это считается новым финансированием, а не рефинансированием, и все условия предыдущего обязательства прекращаются, когда средства нового финансирования погашают предыдущий долг. Если рефинансированный кредит имеет ту же процентную ставку, что и предыдущий, но более длительный срок, это приведет к увеличению общей стоимости процентов за весь срок кредита и заемщик останется в долгу на гораздо более длительный период. Как правило, рефинансированный кредит имеет более низкую процентную ставку. Эта более низкая ставка, в сочетании с новым, более длительным сроком кредита, приведет к снижению платежей. Заемщику следует рассчитать общую стоимость нового кредита по сравнению с существующим. Стоимость нового кредита будет включать в себя расходы на закрытие, штрафы за досрочное погашение (если таковые имеются) и проценты, выплаченные за весь срок нового кредита. Эта сумма должна быть меньше, чем оставшиеся проценты, которые будут выплачены по существующему кредиту, чтобы определить, целесообразно ли рефинансирование. В некоторых американских юрисдикциях, различающихся в зависимости от штата, рефинансированные ипотечные кредиты считаются обеспечительными долгами, что означает, что заемщик несет ответственность в случае неисполнения обязательств, в то время как необеспеченные ипотечные кредиты являются необеспеченными долгами.

Очки

Кредиторы, предоставляющие рефинансирование, часто требуют в качестве первоначального взноса процент от общей суммы кредита. Как правило, эта сумма выражается в "пунктах" (или "премиях") в Соединенных Штатах. 1 пункт = 1% от общей суммы кредита. Большее количество пунктов (то есть больший первоначальный взнос) обычно приводит к снижению процентной ставки. Некоторые кредиторы предлагают финансировать часть кредита самостоятельно, тем самым генерируя так называемые "отрицательные пункты" (то есть скидки).

Виды рефинансирования кредитов

Рефинансирование может применяться к долгу, возникшему в результате различных видов займов. К ним относятся ипотечные кредиты, автокредиты, образовательные кредиты, задолженность по кредитным картам, потребительские кредиты и другие аналогичные виды долговых обязательств.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечных кредитов обычно основывается на целях домовладельцев и часто связано с кредитами на жилье. Конкретные виды рефинансирования ипотеки включают рефинансирование по ставке и сроку, рефинансирование с изъятием средств, рефинансирование с внесением средств, рефинансирование без затрат на оформление и упрощенное рефинансирование. Рефинансирование по ставке и сроку – это то, что обычно подразумевают под рефинансированием ипотеки. Оно заключается в замене первоначальной ипотеки на новую, без значительного изменения суммы непогашенного основного долга. Рефинансирование с изъятием средств позволяет домовладельцам получить денежные средства, используя капитал своего жилья, что приводит к увеличению суммы непогашенного основного долга. Рефинансирование с внесением средств позволяет домовладельцам вносить дополнительные средства в ипотеку, что приводит к уменьшению суммы непогашенного основного долга с целью получения более выгодной процентной ставки или снижения ежемесячных платежей. Рефинансирование без затрат на оформление помогает домовладельцам избежать оплаты затрат на оформление при заключении сделки, добавляя эти затраты к сумме непогашенного основного долга и амортизируя их в течение срока кредита. Упрощенное рефинансирование позволяет домовладельцам пропустить некоторые этапы процесса рефинансирования, такие как оценка недвижимости и проверка кредитной истории, но обычно доступно только для ипотечных кредитов, гарантированных государством. Рефинансирование является одной из основных причин досрочного погашения ипотечных кредитов, что может снизить фактическую доходность по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой.

Рефинансирование автокредита

Рефинансирование автокредита – это способ, позволяющий владельцам транспортных средств изменить условия долга по своим автомобилям. Процесс рефинансирования автокредита аналогичен рефинансированию ипотеки, при котором новое долговое обязательство предполагает новый срок и процентную ставку. Рефинансирование с получением наличных также может быть применено к автокредитам, если владельцам транспортных средств необходимо использовать часть стоимости автомобиля, а также существует возможность выкупа автомобиля из лизинга, чтобы оставить его в собственности. Владельцам транспортных средств следует понимать риски и последствия увеличения срока кредита перед рефинансированием.

Нет затрат на закрытие

Заемщики с этим типом рефинансирования обычно платят небольшую или вообще никакую комиссию заранее, чтобы получить новый ипотечный кредит. Этот тип рефинансирования может быть выгодным, если текущая рыночная ставка ниже существующей ставки заемщика на величину, определяемую кредитором, предоставляющим кредит. Оплату за оценку не может производить ни кредитор, ни брокер, поэтому она всегда будет указана в общей сумме расходов при закрытии в нижней части вашей предварительной оценки (GFE). Это может быть отличным выбором на падающем рынке или если вы не уверены, что будете удерживать кредит достаточно долго, чтобы окупить расходы на закрытие до рефинансирования или его погашения. Например, вы планируете продать свой дом через три года, но для покрытия расходов на закрытие потребуется пять лет. Это может удержать вас от рефинансирования, однако, если вы выберете вариант без расходов на закрытие, вы сможете снизить процентную ставку, не рискуя потерять деньги. В этом случае брокер получает комиссию или так называемую премию за спред доходности (YSP). Премия за спред доходности – это денежные средства, которые ипотечная компания получает за выдачу вашего кредита. Брокер предоставляет клиенту и необходимую документацию для обработки кредита, а кредитор платит ему за эту услугу вместо оплаты собственного кредитного специалиста. Поскольку в брокерской компании может быть несколько кредитных специалистов, выдающих кредиты, они иногда могут получать дополнительную YSP за привлечение большего объема кредитов. Обычно это основано на финансировании более 1 миллиона долларов в общем объеме кредитов в месяц. Это может быть выгодно заемщику, особенно с 1 апреля 2011 года. Федеральное правительство приняло новые законы, требующие от всех брокеров устанавливать фиксированные цены с кредиторами, с которыми они сотрудничают. Брокеры могут получать такую большую YSP, что могут предложить вам более низкую ставку, чем если бы вы обратились непосредственно к кредитору, и оплатить все ваши расходы на закрытие, в отличие от кредитора, который заставит вас самостоятельно оплачивать все сторонние сборы. В итоге вы получаете более низкую ставку и более низкие сборы. С тех пор как новый закон RESPA вступил в силу в апреле 2011 года, брокеры больше не могут самостоятельно определять размер своей комиссии. Вместо этого они подписывают контракт в апреле, в котором указывается, что они будут удерживать только определенный процент от YSP, а остальное пойдет на покрытие расходов на закрытие заемщика. Ипотека без расходов на закрытие обычно не является лучшим вариантом для тех, кто знает, что будет удерживать кредит на протяжении всего срока или, по крайней мере, достаточно долго, чтобы окупить расходы на закрытие. Когда заемщик оплачивает расходы на закрытие из своего кармана, он подвергается большему риску потерять вложенные деньги. В большинстве случаев заемщик не может договориться о размере платы за оценку или эскроу. Иногда, когда расходы на закрытие включаются в сумму кредита, легко определить, стоит ли выбирать более низкую ставку с расходами на закрытие или немного более высокую ставку без них. В некоторых случаях ваш платеж будет одинаковым, и в этом случае вам следует выбрать более высокую ставку без сборов. Если платеж по ставке 4,5% с расходами на закрытие в размере 2500 долларов равен платежу по ставке 4,625% без расходов, то вы заплатите одинаковую сумму денег в течение срока кредита. Однако, если вы выберете кредит с расходами на закрытие и рефинансируете его до окончания срока, вы потратите деньги на расходы на закрытие впустую. Сумма вашего кредита будет на 2500 долларов меньше по ставке 4,625%, а ваш платеж останется прежним.

Оценка не требуется

Администрация Обамы одобрила несколько программ рефинансирования, направленных на помощь домовладельцам, чья задолженность по ипотеке превышает стоимость жилья, воспользоваться исторически низкими процентными ставками. Большинство этих программ не требуют оценки и распространяются на все типы кредитов. Программы, предлагаемые в 2013 году, включают:
FHA Streamline Refinance: Наибольшая выгода от этой программы рефинансирования достанется тем, у кого есть кредит FHA, одобренный до 31 мая 2009 года. Для тех, кто соответствует этой дате, ставки FHA PMI очень низкие. Эта программа упрощенного рефинансирования без оценки также доступна заемщикам, которые больше не проживают в объекте недвижимости в качестве основного места жительства или владеют домом как инвестиционной собственностью. VA Loan Refinance: Управление по делам ветеранов предлагает рефинансирование с целью снижения процентной ставки (IRRR) для домовладельцев-ветеранов, которые просто хотят снизить свою процентную ставку, без оценки. Эти кредиты также доступны квалифицированным ветеранам, которые больше не проживают в объекте недвижимости в качестве основного места жительства. HARP Refinance: Когда в 2009 году была запущена Программа доступного рефинансирования жилья (HARP), ее целью было помочь домовладельцам с ипотечными кредитами, по которым задолженность превышает стоимость жилья, рефинансировать свои кредиты на более выгодных условиях с более низкими ежемесячными платежами и процентными ставками. Однако первая версия программы не смогла помочь стольким домовладельцам, как ожидалось, что привело к выпуску новой и улучшенной версии HARP, получившей название HARP 2, для решения возникших проблем. HARP 2 больше не ограничивает соотношение кредита к стоимости жилья на уровне 125% и допускает любое приемлемое соотношение, тем самым охватывая дома, по которым задолженность превышает стоимость. USDA Home Loans: Оценка не требуется – текущее место жительства должно находиться в "зоне покрытия" USDA и в настоящее время быть застрахованным в рамках программы USDA. Таким образом, рефинансирование из обычного кредита или кредита FHA в кредит USDA в рамках этой программы невозможно. Кредитная история не требуется – текущая ипотека должна быть действующей, и все предыдущие 12 месяцев ипотечных платежей должны быть внесены вовремя. Это все. Мы просто проверяем, что вы своевременно оплачивали ипотеку. Подтверждение занятости требуется – нам необходимо убедиться, что вы трудоустроены и получаете достаточный доход для соответствия требованиям андеррайтинга, то есть мы должны доказать, что у вас достаточно дохода для оплаты ипотеки. Нельзя получить наличные – вы можете только рефинансировать текущий остаток по кредиту и новую гарантийную плату (USDA PMI) в размере 1,5%.

Вывод наличных

Этот вид рефинансирования может не привести к снижению ежемесячных платежей или сокращению срока ипотеки. Его можно использовать для ремонта дома, погашения задолженности по кредитным картам и консолидации других долгов, если заемщик обладает достаточной долей собственного капитала в недвижимости и соответствует требованиям. Заемщик может рефинансировать ипотеку на сумму, превышающую остаток по текущему кредиту, и получить разницу наличными. Если у заемщика есть и первая, и вторая ипотека, то в процессе рефинансирования эти кредиты часто объединяют в один. Однако даже если заемщик не получает никаких "наличных" в результате сделки, в некоторых случаях кредиторы могут рассматривать ее как рефинансирование с получением наличных из-за "правила 12 месяцев". Согласно этому правилу, любое рефинансирование, совершенное в течение 12 месяцев после получения второй ипотеки (которая не была частью первоначальной сделки купли-продажи), считается рефинансированием с получением наличных.