Уақыт үлесі: меншік және пайдалану құқығының нысандары

Кіріспе

Меншік немесе пайдалану құқығының нақты түрі бар мүлік. Меншік құқығының түрі.

Таймшеринг (кейде демалысқа иелік немесе демалыс клубы деп аталады) – меншік немесе пайдалану құқығының бөлінген түрі бар мүлік. Мұндай мүліктер әдетте курорттық кондоминиум түрлері болып табылады, онда бірнеше тарап мүлікті пайдалану құқығына ие болады, ал бір тұрақты орынның әр иесіне белгілі бір уақыт кезеңі бөлінеді. Тұрақты орындар жартылай меншік, жалға алу немесе "пайдалану құқығы" ретінде сатылуы мүмкін, соңғы жағдайда мүліктің иесі болу құқығы болмайды. Таймшеринг бағдарламаларының меншік құрылымы әртүрлі және ондаған жылдар бойы өзгеріп келеді.

Тарих

"Таймшеринг" термині 1960 жылдардың басында Ұлыбританияда пайда болды, ол Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін танымал болған демалыс жүйесін кеңейтті. Демалыста үйді ортақтастыру, сондай-ақ демалыстағы үйді ортақтастыру деп те аталады, төрт еуропалық отбасының бірлесіп демалыс шатырын сатып алуын қамтиды, әрқайсысы төрт маусымның біреуінде мүлікті пайдалану құқығына ие болады. Олар жыл сайын маусымдарды ауыстырып, әр отбасы жақсы маусымдарды теңдей пайдаланатын. Бұл практика көбінесе туысқан отбасылар арасында қолданылды, себебі бірлескен меншікке сенім қажет, ал мүлікті басқарушы қатыспады. Дегенмен, көптеген отбасылар бір мезгілде толық маусымға демалысқа шықпайтындықтан, демалыстағы үйлерді ортақтастыру мүлкі ұзақ уақытқа бос тұрып қалатын. Британдық бизнес бір қадам басып, курорт бөлмесін 50-ге бөліп, жөндеу және жаңарту үшін жылына екі апта уақыт беріп, әр иесінен техникалық қызмет ақысын алуға шешім қабылдады. Еуропадағы таймшерингтің сәтті және табысты бизнеске айналуына шамамен он жыл уақыт кетті. АҚШ-тағы алғашқы таймшеринг 1974 жылы Флорида штатындағы Форт-Лодердейлде орналасқан Кариб халықаралық корпорациясы (CIC) арқылы іске қосылды. Ол 25 жылдық демалыс лицензиясын ұсынды. Компанияның тағы екі курорты болды, лицензия иесі демалыс апталарын алмастыра алатын: біреуі Сент-Кройда, екіншісі Сент-Томасқа орналасқан, екеуі де АҚШ-тың Виргин аралдарында. Виргин аралдарындағы мүліктер 1973 жылы таймшеринг сатуларын бастады. Келісім-шарт қарапайым және түсінікті болды: CIC компаниясы "лицензия иесіне" 25 жыл бойы (мысалы, 1974 жылдан 1999 жылға дейін) белгіленген маусымда және келісілген апталар саны бойынша студия, бір бөлмелі немесе екі бөлмелі пәтер сияқты белгілі бір тұрғын үй түрін ұстап тұруға және пайдалануға міндеттенді. Бұған қоса, екі ғана қосымша төлем болды: келісім-шарт мерзімі бойына өзгермейтін тәуліктік 15 долларлық төлем және лицензиат басқа курорттардың бірінде уақытын пайдалануды шешсе, 25 долларлық ауысу ақысы. Келісім-шарт лицензия құнының және кішкентай тәуліктік төлемнің, 25 жыл ішінде қонақүй бағасының 100 доллардан асып кетуімен салыстырғанда, лицензия иесіне көптеген демалыс ақшасын үнемдеуге мүмкіндік беретініне негізделген. 1974 және 1999 жылдар аралығында АҚШ-та инфляция тәуліктік төлемнің құнын 52,00 долларға дейін өсірді, бұл үнемдеу туралы болжамды растады. Лицензия иесі аптасын жалға беруге немесе оны сыйлық ретінде беруге құқылы болды. Бір ғана талап болды: пәтер пайдаланылмаса да, жыл сайын 15,00 долларлық тәуліктік төлем жасалуы керек. Осы "жыл сайын төленетін ақы" Флоридадағы жылжымайтын мүлік департаменті таймшерингті реттеуге қатысқаннан кейін, бүгінгі күні "техникалық қызмет ақысы" деп аталатын нәрсенің бастауы болды. Америка Құрама Штаттарында таймшеринг концепциясы көптеген кәсіпкерлердің назарына ілікті, себебі бір бөлмені 52 түрлі иеге 52 рет сатудан түсетін үлкен пайда 1974-1976 жылдары аптасына 3,500,00 долларға дейін жететін. Одан кейін Флорида жылжымайтын мүлік комиссиясы Флорида таймшерингін реттеу және оны толыққанды меншікке айналдыру үшін заң қабылдады. Бұл үй иесінің демалыс аптасының бағасына қоса, техникалық қызмет ақысын және үй иелері қауымдастығын құру қажеттігін білдірді. Бұл толыққанды меншік сонымен қатар Interval International және RCI сияқты таймшерингтік орындарды алмастыру компанияларын құрды, соның арқасында кез келген аймақтағы иелер өз апталарын басқа аймақтардағы иелермен алмастыра алатын болды. Таймшеринг келісім-шартын жою немесе күшін жою индустрияның ең үлкен мәселесі болып қала береді, және оның қиындығы танымал ойын-сауық индустриясында комедиялық сюжетке айналды.

The term "timeshare" was coined in the United Kingdom in the early 1960s, expanding on a vacation system that became popular after World War II. Vacation home sharing, also known as holiday home sharing, involved four European families that would purchase a vacation cottage jointly, each having exclusive use of the property for one of the four seasons. They rotated seasons each year, so each family enjoyed the prime seasons equally. This concept was mostly used by related families because joint ownership requires trust and no property manager was involved. However, not many families vacation for an entire season at a time; so the vacation home sharing properties were often vacant for long periods. British businesses decided to go one step further and divide a resort room into 1/50th ownership, have two weeks each year for repairs and upgrades, and charge a maintenance fee to each owner. It took almost a decade for timeshares in Europe to evolve into a smoothly run, successful business venture. The first timeshare in the United States was started in 1974 by Caribbean International Corporation (CIC), based in Fort Lauderdale, Florida. It offered what it called a 25 year vacation license rather than ownership. The company owned two other resorts the vacation license holder could alternate their vacation weeks with: one in St. Croix and one in St. Thomas; both in the U. S. Virgin Islands. The Virgin Islands properties began their timeshare sales in 1973. The contract was simple and straightforward: The company, CIC, promised to maintain and provide the specified accommodation type (a studio, one bedroom, or two bedroom unit) for use by the "license owner" for a period of 25 years (from 1974 to 1999, for example) in the specified season and number of weeks agreed upon, with only two extra charges: a $15.00 per diem (per night) rate, frozen at that cost for the life of the contract, and a $25.00 switching fee, should the licensee decide to use their time at one of the other resorts. The contract was based on the fact that the cost of the license, and the small per diem, compared with the projected increase in the cost of hotel rates over 25 years to over $100.00 per night, would save the license owner many vacation dollars over the span of the license agreement. Between 1974 and 1999, in the United States, inflation boosted the current cost of the per diem to $52.00, validating the cost savings assumption. The license owner was allowed to rent, or give their week away as a gift in any particular year. The only stipulation was that the $15.00 per diem must be paid every year whether the unit was occupied or not. This "must be paid yearly fee" would become the roots of what is known today as "maintenance fees", once the Florida Department of Real Estate became involved in regulating timeshares. The timeshare concept in the United States caught the eye of many entrepreneurs due to the enormous profits to be made by selling the same room 52 times to 52 different owners at an average price in 1974–1976 of $3,500.00 per week. Shortly thereafter, the Florida Real Estate Commission stepped in, enacting legislation to regulate Florida timeshares, and make them fee simple ownership transactions. This meant that in addition to the price of the owner's vacation week, a maintenance fee and a homeowners association had to be initiated. This fee simple ownership also spawned timeshare location exchange companies, such as Interval International and RCI, so owners in any given area could exchange their week with owners in other areas. Cancellations, or rescission, of the timeshare contract, remain the industry's biggest problems to date; the difficulty has been the subject of comedy in popular entertainment.

Заңнама

Бұл сала курорттар орналасқан барлық елдерде реттеледі. Еуропада оны еуропалық және ұлттық заңнамалар реттейді. 1994 жылы Еуропалық қауымдастықтар "Уақыт бөлісімен жылжымайтын мүлікті пайдалану құқығын сатып алу шартына қатысты белгілі бір аспектілер бойынша сатып алушыларды қорғау туралы Еуропалық Парламент пен Кеңестің 94/47/ЕҚ Еуропалық директивасын" қабылдады, ол жақында қаралып, 2009 жылғы 14 қаңтарда 2008/122/ЕҚ Еуропалық директивасы қабылданды.

Уақытша үлестіруді алмастыру

Таймшерингті сатып алуға кең ауқымды қызығушылық тудырудың негізі – меншік иелерінің өз апталарын тәуелсіз түрде немесе айырбастау агенттіктері арқылы алмастыру мүмкіндігі. Ең ірі екеуі – RCI және Interval International (II) – барлығы 7000-нан астам курортты қамтиды. Олар курорттармен серіктестік бағдарламаларын ұсынады, ал мүшелер тек серіктес курорттармен ғана алмаса алады. Көбінесе курорт тек бір ірі айырбастау агенттігімен байланысты болады, бірақ екі агенттікпен байланысы бар курорттар да кездеседі. Сіз сатып алған таймшеринг курорты, қандай айырбастау компаниясын пайдалануға болатынын анықтайды. RCI және II жылдық мүшелік жарнасын, сондай-ақ сұраныс білдірген мүшеге алмастыруды тапқан жағдайда қосымша төлем алады және мүшелерге олар бұрын алмастырған апталарды жалға беруге тыйым салады. Меншік иелері өз апталарын немесе ұпайларын тәуелсіз айырбастау компаниялары арқылы да алмастыра алады. Егер меншік иелері бастапқы келісімшартта осындай шарттарға келіссе, курорттың компаниялармен ресми серіктестік келісімшарты болуы міндетті емес. Айырбастау мүмкіндігіне байланысты, таймшерингтер олардың тіркелген курортының орналасқан жеріне қарамастан сатылады. Бірақ, сауда мүмкіндігінің орналасқан жеріне және меншікке иелік ету маусымына байланысты айырмашылығы көбінесе жарияланбайды. Егер курорт танымал демалыс орнында орналасса, алмасу өте оңай болады, бұл маусым мен аптаға байланысты. Дегенмен, ең ізделісті жерлерде және жоғары маусымдағы таймшерингтер әлемдегі ең қымбаттары болып саналады, бұл кез келген көп адам бағатын демалыс аймағына тән сұранысқа жатады. Американың Калифорния штатындағы Палм-Спрингс қаласындағы шөлді аймақта, шілде немесе тамыз айының ортасында таймшерингке ие болған адамның алмасу мүмкіндігі шектеулі болады, себебі температура 38 градустан жоғары болған кезде курортқа келушілер азаяды.

Құжатталған және пайдалану құқығына қатысты келісімдер

Демалыс меншігінің түрлерінің маңызды айырмашылығы – құжатталған және пайдалану құқығына негізделген келісімшарттар. Құжатталған келісімшарттар бойынша курортты пайдалану әдетте апталық кезеңдерге бөлінеді және бөлшектеп меншік арқылы жылжымайтын мүлік ретінде сатылады. Кез келген басқа жылжымайтын мүлік сияқты, иесі қалағанын істей алады: аптаны пайдалану, жалға беру, сыйлау, мұрагерлеріне қалдыру немесе аптаны басқа сатып алушыға сату. Иесі сондай-ақ, әдетте кондоминиумді күтіп ұстау төлемдерімен бірге жиналатын жылжымайтын мүлік салығының үлесін төлеуге жауапты. Иесі салық салынатын табыстан жылжымайтын мүлік салығы сияқты мүлікке қатысты шығындарды шегеруге құқылы. Құжатталған меншік жергілікті мүлік заңдарына сәйкес күрделі болуы мүмкін. Жалға алу шарттары кең таралған және белгілі бір мерзімге меншік құқығын ұсынады, одан кейін меншік құқығы еркін иеленушіге қайтарылады. Кейде жалға алу шарттары мәңгілікке беріледі, бірақ көптеген шарттар жердің меншігін білдірмейді, тек пәтердің немесе тұрғын үйдің бір бөлігін (жайы) көрсетеді. Пайдалану құқығына негізделген келісімшарттар бойынша сатып алушы мүлікті келісімшартқа сәйкес пайдалану құқығына ие болады, бірақ белгілі бір уақыттан кейін келісімшарт аяқталады және барлық құқықтар мүлік иесіне қайтарылады. Осылайша, пайдалану құқығына негізделген келісімшарт курортты белгілі бір жылдарға пайдалану құқығын береді. Көптеген елдерде шетелдік мүлікке иелік етуге қатаң шектеулер қойылған; сондықтан бұл Мексика сияқты елдерде курорттарды дамытудың кең таралған тәсілі. Мүліктің бұл түріне сақтықпен қарау керек, өйткені пайдалану құқығы көбінесе клубқа мүшелік немесе брондау жүйесін пайдалану құқығы түрінде болады, ал брондау жүйесі меншік иелеріне бағынбайтын компанияға тиесілі. Бақылаушы компания таратылған жағдайда пайдалану құқығы жоғалуы мүмкін, өйткені пайдалану құқығына негізделген сатып алушының келісімшарты әдетте тек қазіргі меншік иесімен ғана жарамды, ал егер ол меншік иесі мүлікті сатса, жалға алушы келісімшарттың шарттарына және/немесе шетелдік аймақтардағы қолданыстағы заңдарға байланысты қиын жағдайға түсуі мүмкін.

A major difference in types of vacation ownership is between deeded and right to use contracts. With deeded contracts the use of the resort is usually divided into week long increments and are sold as real property via fractional ownership. As with any other piece of real estate, the owner may do whatever is desired: use the week, rent it, give it away, leave it to heirs, or sell the week to another prospective buyer. The owner is also liable for an equal portion of the real estate taxes, which usually are collected with condominium maintenance fees. The owner can potentially deduct some property related expenses, such as real estate taxes from taxable income. Deeded ownership can be as complex as outright property ownership in that the structure of deeds vary according to local property laws. Leasehold deeds are common and offer ownership for a fixed period of time after which the ownership reverts to the freeholder. Occasionally, leasehold deeds are offered in perpetuity, however many deeds do not convey ownership of the land, but merely the apartment or unit (housing) of the accommodation. With right to use contracts, a purchaser has the right to use the property in accordance with the contract, but at some point the contract ends and all rights revert to the property owner. Thus, a right to use contract grants the right to use the resort for a specific number of years. In many countries there are severe limits on foreign property ownership; thus, this is a common method for developing resorts in countries such as Mexico. Care should be taken with this form of ownership as the right to use often takes the form of a club membership or the right to use the reservation system, where the reservation system is owned by a company not in the control of the owners. The right to use may be lost with the demise of the controlling company, because a right to use purchaser's contract is usually only good with the current owner, and if that owner sells the property, the lease holder could be out of luck depending on the structure of the contract, and/or current laws in foreign venues.

Белгілі бір апталық меншік

Бұрын кең таралған сату бірлігі – белгілі бір апта; курорт жылдың бірінші күнтізбелік аптасынан бастап апталарды тізбектей көрсететін күнтізбеге ие болады. Иесі бір пәтерді нақты бір аптаға пайдалану құқығына ие болуы мүмкін; мысалы, 51-ші апта әдетте Рождество мерекесін қамтиды. Курортта 26-шы аптаға иелік ететін адам әр жыл сайын тек сондай аптада ғана демала алады.

Жылжымалы аптаның меншік құқығы

Кейде бірліктер жылжымалы апталар түрінде сатылады, онда келісімшарт әрбір иеленушінің қанша аптаға ие екенін және иеленушінің қай апталарды тұру үшін таңдай алатынын көрсетеді. Мысалы, жылжымалы жазғы апта, онда иеленуші жаздың кез келген бір аптасын таңдай алады. Мұндай жағдайда мерекелік апталарда бәсекелестік күшейеді, ал мектептер сабақта болған кезде бәсекелестік азаяды. Кейбір жылжымалы келісімшарттар маңызды мерекелерді қамтымайды, сондықтан оларды белгілі апталар ретінде сатуға болады.

Ротациялық немесе флекс апталық меншік

Кейбіреулері айналмалы апталар ретінде сатылады, олар көбінесе "флекс-апталар" деп аталады. Барлық иегерлерге ең жақсы апталарды пайдалану мүмкіндігін беру мақсатында, апталар күнтізбе бойынша алға немесе артқа жылдырылады, сондықтан 1-ші жылда иегер 25-ші аптаны, 2-ші жылда 26-шы аптаны, ал 3-ші жылда 27-ші аптаны пайдалана алады. Бұл әдіс әрбір иегерге таңдаулы апталарды тең мүмкіндікпен ұсынады, бірақ атауына қарамастан, ол икемді емес.

Сату ынталандырулары

Уақытша пайдалану құқығын сатушылар болашақ сатып алушыға жылжымайтын мүлікті көруге шақыру үшін көбінесе түрлі жеңілдіктер ұсынады, олардың ішінде тегін немесе қатты төмендетілген қонақ үй бөлмелері, билеттер және сыйлықтар болады.

Экскурсия

Келешек сатып алушылар (немесе "клиенттер") отбасыларды қабылдауға арналған көптеген үстелдері мен орындықтары бар қонақ бөлмесіне отырғызылады. Клиенттерге тур-гид тағайындалады, ол лицензияланған жылжымайтын мүлік агенті болуы мүмкін. Процедуралар әрбір орналасқан жерге қарай өзгереді. Жылы қарсы алудан және кофе немесе шай ішуден кейін, лекторы клиенттерді курортқа шақырып, жарнамалық бейнеролик көрсетеді. Содан кейін клиенттер мүлік бойынша экскурсияға шақырылады. Курорттағы бос қондырғыларға байланысты, тур гид немесе агент клиенттің отбасының қажеттіліктеріне ең жақсы сай келетін жатақхананы көрсетеді. Экскурсиядан кейін топ қонақ бөлмесіне оралып, ауызша сату презентациясын тыңдайды. Презентация барысында оларға RCI, Interval International немесе осы курортпен байланысты айырбас компаниясының курорттық айырбас кітабы беріледі. Клиенттерден, егер олар уақыт үлесінің иегері болса, қай жерлерге баруды қалап жатқандары туралы сұралады. Презентацияның қалған бөлігі осы сұраққа клиенттердің берген жауаптарына сүйене отырып жасалады. Егер гид лицензияланған болса, клиентке клиенттің қажеттіліктеріне ең сәйкес келетін бірліктің бөлшек бағасы айтылады. Егер тур-гид лицензияланған агент болмаса, лицензияланған агент бағаны ұсыну үшін келеді. Клиент "жоқ" немесе "мен ойлануым керек" деп жауап берсе, оған сатып алуға жаңа стимул ұсынылады. Бұл стимул әдетте "тек бүгін" қолданылатын (бірақ бұл рас емес) жеңілдікпен сатылатын баға болады. Егер жауап қайтадан "жоқ" немесе "мен ойлануым керек" болса, сату агенті клиентті кетіп барар алдында менеджерлердің бірімен сөйлесуін сұрайды. Сату менеджері, менеджердің көмекшісі немесе жоба директоры "Т.О." үшін, "ауысу" үшін шақырылады, әдетте кішкентай, арзан бірлік немесе басқа иеден алынған бірлікті табу үшін. Көбінесе T.O. тактикасы – төмен бағаның нақты клиент үшін ғана ерекше екенін айту. Егер бір стимул клиентті сатып алуға итермесе, екіншісі көп ұзамай ұсынылады, клиент сатып алғанға, сатушыларды қызықтырмағанға дейін немесе өздігінен кеткенге дейін.

The prospective buyers (or "prospects") are seated in a hospitality room with many tables and chairs to accommodate families. The prospects are assigned a tour guide, who may be a licensed real estate agent. Procedures vary from venue to venue. After a warm up period and some coffee or snack, a podium speaker welcomes the prospects to the resort, and shows a promotional video. The prospects are then invited to take a tour of the property. Depending on the resort's available inventory, the tour will include an accommodation that the tour guide or agent feels will best fit the prospect's family's needs. After the tour, the group returns to the hospitality room for a verbal sales presentation. During the presentation, they are handed the resort exchange book from RCI, Interval International, or whatever exchange company is associated with that particular resort property. The prospects are asked about the places they would like to visit if they were timeshare owners. The rest of the presentation is designed around the responses the prospective buyers give to that question. If the guide is licensed, the prospect is quoted the retail price of the particular unit that best seemed to fit the prospective buyer's needs. If the tour guide is not a licensed agent, a licensed agent steps in to present the price. If the prospect replies with "no", or "I would like to think about it", the prospect will then be given a new incentive to buy. This incentive will usually be a discounted price that is only "good today" (which is untrue). If again, the reply is "no", or "I would like to think about it", the sales agent asks the prospect to please talk to one of the managers before the prospect leaves. A sales manager, assistant manager or project director may be called to the table for "T. O. ", for "takeover", to find an incentive, usually in the form of a smaller, less expensive unit, or a traded in unit from another owner. A common T. O. tactic is to claim that a lower price is exclusive to a specific buyer. If one incentive doesn't move a prospect to purchase, another will follow shortly, until the prospect has either purchased, convinced the sales crew that they are uninterested, or has left on their own.

Уақытты ортақ пайдалану келісім-шартын бұзу

Уақытша үлестіру сатылымы көбінесе үлкен қысыммен және жоғары қарқынмен жүзеге асырылады. Кейбір адамдар келісімшартқа қол қойғаннан кейін, оны дереу жоюды қалайды. АҚШ Федералды сауда комиссиясы үш күн ішінде айыппұлсыз белгілі бір сатып алуларды жоюға мүмкіндік беретін "ойлану кезеңі" туралы талап қояды. Сонымен қатар, АҚШ-тың көптеген штаттарында уақытша үлестіру келісімшарттарын жоюды реттейтін заңдар бар. Флорида штатында жаңа иесі сатып алуды он күн ішінде жоюға құқылы. Заңға сәйкес, штаттан тыс сатып алушылар өзінің тұрғылықты жерінің немесе уақытша үлестіру сатып алынған штатының жою мерзіміне бағынады. Тағы бір кең таралған тәжірибе – болашақ сатып алушыдан "жоюдан бас тарту туралы" қолхат алу, оны сатып алушының жою құқығынан айырылуы (немесе сату жойылған жағдайда сатып алу бағасының 10% сияқты айып төлеуі) орнына уақытша үлестірудің бағасын төмендету үшін сылтау ретінде пайдалану. Алайда, мұндай бас тарту Мексика мен АҚШ-тың ешбір жерінде заңды күшіне енбейді. Уақытша үлестіруді жоюға маманданған компаниялар бар, бірақ кейбір компаниялар алаяқтықпен айналысқан күдігі бар.

Нарықтық құны

Тайм-шеар бірлігінің қайта сату құны тайм-шеар жүйелері мен мүліктеріне байланысты әртүрлі болады. Кейбір тайм-шеар жүйелеріндегі белгілі бір бірліктердің құны уақыт өте келе артуы мүмкін, бірақ мұндай жағдай сирек кездеседі. Көптеген тайм-шеар жүйелеріндегі мүліктердің басым бөлігі сатып алынғаннан кейін бастапқы бағасының бір бөлігін ғана құрайды, көбінесе мүлдем құндылығы болмайды. Қайта сатуға қатысты ауыр шектеулері бар тіркеу құжаттары көбінесе тегін беріледі. Мысалы, Holiday Inn Club Vacations мүліктерінің көпшілігін қайта сатқанда, жаңа иесі HICV курорттарында брондау жасау үшін берілген ұпайлардың құнын пайдалана алмайды. Олар тек өздерінің бастапқы курорттарында ғана брондау жасай алады, сондай-ақ брондау мерзімі де қысқа. Қайта сату шектеулері жоқ тіркеу құжаттары орналасқан жеріне, маусымына, бірліктің көлеміне немесе берілген ұпайлардың санына байланысты қандай да бір қайта сату құнына ие болуы мүмкін. Мысалы, тау курорттарында шаңғы маусымындағы және танымал бағыттардағы үлкен пентхаустардың құны қандай да бір деңгейде сатылуы мүмкін. Сол сияқты, тайм-шеармен қаныққан немесе тиісті жүйеде ұсынылған ұпайлардың құнымен салыстырғанда қымбат техникалық қызмет көрсету ақысы бар бағыттардағы кішкентай бірліктердің құны мүлдем болмайды.

Бірінші бас тарту құқығы

Көптеген уақыт бөлісу компаниялары өздерінің көптеген объектілері үшін алғашқы сатып алу құқығын сақтайды. Егер осылай болса, әрбір иесі сатып алу шартын жасаушыға ұсынып, одан бас тартуды сұрауы керек. Жасаушы алғашқы сатып алу құқығын пайдаланып, аталған мүлікті сатып алуға шешім қабылдап, бастапқы сатып алушыға сатудан бас тарта алады. Егер сатып алушы тікелей туыс болса, мәміле алғашқы сатып алу құқығынан босатылады. Қайта сату бастапқы құнның бір бөлігіне түссе де, жасаушылар көбінесе алғашқы сатып алу құқығын пайдалануға құлшынбайды. Көптеген ізделіс мүліктері үздіксіз қолдан қолға көшеді. Егер жасаушы алғашқы сатып алу құқығын пайдаланса, ол меншік иесіне айналады және курорттың HOA-сына бірдей техникалық қызмет ақысын және мүлік салығын төлеуі керек, сондықтан олар сатуға дайын қор мен техникалық қызмет көрсету шығындары арасында салмақты тепе-теңдікті сақтауы тиіс.

Сын

АҚШ Федералды сауда комиссиясы тұтынушыларға уақыт бөліп пайдалану бағасы және басқа да қатысты ақпараттар туралы мәліметтер ұсынады. Universal Lease Programs (ULPs) деп те аталатын уақыт бөліп пайдалану құрылымдары заң бойынша бағалы қағаздар саналады. Көптеген уақыт бөліп пайдалану иелері жылдық техникалық қызмет ақысының (мүлік салығын қоса алғанда) тым жоғары екендігіне шағымданады. Уақыт бөліп пайдалануды дамытушылар ұзақ мерзімді перспективада қонақүйлерде тұрумен салыстырғанда, уақыт бөліп пайдалану иесі үшін бағаның төмен болуы күтіледі деп мәлімдейді. Алайда, қонақүй тұрушысы ай сайынғы демалысқа арналған ипотека төлемін жасамайды, бастапқы шығын, белгілі бір кесте, техникалық қызмет ақысы және алдын ала белгіленген демалыс орны болмайды. Көптеген иелер сондай-ақ уақыт бөліп пайдалану құнының және оған қоса жүретін техникалық қызмет көрсету мен айырбастау ақысының сол аймақтардағы қонақүй бағаларынан жылдам өсіп жатқанына шағымданады. Саланың беделі уақыт бөліп пайдалану сатушысын қолданылған автомобиль сатушымен салыстыру арқылы зардап шекті, себебі сату қысымы болашақ сатып алушыны «бүгін сатып алуға» итермеледі. «Мен сізге ұсынған жеңілдік бағасы тек бүгін сатып алсаңыз ғана қолданылады» деген сөз – курортқа алғашқы сапар кезінде сатуды аяқтау үшін қолданылатын стандарттық тәсіл. Көптеген адамдар уақыт бөліп пайдалану туралы ақпараттық турдан шығып, турдан шығар алмайынша, сатушылардың көптігінен шаршап қалғанын айтады. «TO» немесе «тапсыру» термині алғаш жер саласында пайда болды және тез арада уақыт бөліп пайдалану саласына енді. Бастапқы тур жетекшісі немесе сатушы ықтимал сатып алушыға баға мен ұсынысты жасағаннан кейін, «TO» бағаны төмендету және бастапқы төлемді алу үшін жіберіледі. Уақыт бөліп пайдаланудан дамытушының көмегінсіз шығу қиын, көбінесе маманның көмегі қажет. Бұл маман нарықтың екі жағында да жұмыс істейтін брокер немесе келісімшартты сотқа беруге құқылы адвокат болуы мүмкін. Кейбір уақыт бөліп пайдаланудан шығуға көмектесетін мамандар заңды болғанымен, бұл бизнес иелеріне қоңырау шалып, жоқ қызметтер үшін алдын ала төлем талап ететін алаяқтардың көптігімен толы. Уақыт бөліп пайдалануды алғашқы сатып алушы, әдетте, уақыт бөліп пайдалану сәтті қайта сатылғанда айтарлықтай шығынға ұшырайды. 2017 жылы испан полициясы Коста-дель-Сольде жалған уақыт бөліп пайдалануды қайта сату операциясына қатысты 35 адамды тұтқындады, олар 500 құрбаннан шамамен 11 миллион фунт стерлинг пайда алған.

The United States Federal Trade Commission provides consumers with information regarding timeshare pricing and other related information. Also known as Universal Lease Programs (ULPs), timeshares are considered to be securities under the law. Many timeshare owners complain about the annual maintenance fee (which includes property taxes) being too high. Timeshare developers contend that pricing compared to staying at hotels in the long term is projected to be lower to the timeshare owner. However, a hotel guest does not have a monthly vacation mortgage payment, upfront cost, fixed schedule, maintenance fees, and preset vacation locations. Many owners also complain that the increasing cost of timeshares and accompanying maintenance and exchange fees are rising faster than hotel rates in the same areas. The industry's reputation has been severely injured by the comparison of the timeshare salesman to the used car salesman, because of the sales pressure put on the prospective buyer to "buy today". "The discounted price I quoted you is only good if you buy today", is the industry standard's pitch to close the sale on the first visit to the resort. Many have left a timeshare tour complaining of being exhausted by the barrage of salespeople they had to deal with before they finally exited the tour. The term "TO", or "turn over" man, was coined in the land industry, and quickly evolved to the timeshare industry. Once the original tour guide or salesman gives the prospective buyer the pitch and price, the "TO" is sent in to drop the price and secure the down payment. Exiting a timeshare without the cooperation of the developer is not easy, and often requires the assistance of a specialist. This specialist may be a broker who works both sides of the market, or an attorney who can litigate the contract. While some timeshare exit specialists are legitimate, the business is plagued by scammers who cold call owners and solicit payment in advance for nonexistent services. The original buyer of a timeshare generally takes a substantial loss when a timeshare is successfully resold. In 2017, Spanish police arrested 35 people in connection with a fraudulent timeshare resale operation on the Costa del Sol that had taken an estimated £11m profit from 500 victims.