Формы собственности и пользования недвижимостью: Таймшер

Введение

Часовое владение (иногда называемое правом на отдых или клубным владением) – это имущество с определенной формой собственности или правами пользования. Тип собственности на такое имущество – раздельная форма владения или правами пользования. Эти объекты обычно представляют собой курортные кондоминиумы, в которых несколько сторон обладают правами пользования имуществом, и каждому владельцу одного и того же объекта выделяется определенный период времени. Объекты могут продаваться как доля в собственности, аренда или «право пользования», в последнем случае правообладатель не имеет прав собственности на имущество. Формы собственности на программы таймшеринга разнообразны и менялись с течением времени.

История

Термин "таймшер" был придуман в Великобритании в начале 1960-х годов, развивая систему отдыха, которая стала популярной после Второй мировой войны. Совместное владение домом для отдыха, также известное как совместное использование дома для отдыха, предполагало, что четыре европейские семьи совместно приобретали дачу, каждая из которых получала исключительное право пользования недвижимостью в течение одного из четырех сезонов. Они меняли сезоны каждый год, чтобы каждая семья могла в равной степени наслаждаться наиболее благоприятным временем. Эта концепция в основном использовалась родственниками, поскольку совместное владение требует доверия и не предусматривает привлечения управляющего имуществом. Однако немногие семьи отдыхают целый сезон за раз, поэтому объекты совместного владения часто простаивали в течение длительных периодов. Британские компании решили пойти дальше и разделить номер в курортном отеле на 1/50 долю собственности, выделяя две недели в год на ремонт и модернизацию, а также взимая плату за обслуживание с каждого владельца. Потребовалось почти десятилетие, чтобы таймшер в Европе превратился в успешно функционирующее и прибыльное предприятие. Первый таймшер в Соединенных Штатах был запущен в 1974 году компанией Caribbean International Corporation (CIC), базирующейся в Форт-Лодердейле, штат Флорида. Она предлагала то, что называла 25-летней лицензией на отдых, а не право собственности. Компания владела двумя другими курортами, где владелец лицензии мог чередовать свои недели отдыха: один на Сент-Крой и один на Сент-Томасе, оба на Виргинских островах США. Продажи таймшеров на Виргинских островах начались в 1973 году. Контракт был простым и понятным: компания CIC обязывалась поддерживать и предоставлять указанный тип размещения (студию, однокомнатную или двухкомнатную квартиру) для использования "владельцем лицензии" в течение 25 лет (например, с 1974 по 1999 год) в указанный сезон и количество недель, с двумя дополнительными платежами: 15 долларов США в сутки (за ночь), фиксированная на весь срок действия контракта, и 25 долларов США за обмен, если лицензиат решит использовать свое время на одном из других курортов. Контракт основывался на том, что стоимость лицензии и небольшая суточная плата, по сравнению с прогнозируемым ростом цен на гостиницы в течение 25 лет до более чем 100 долларов за ночь, позволят владельцу лицензии сэкономить значительные средства на отдыхе в течение срока действия лицензионного соглашения. В период с 1974 по 1999 год инфляция в Соединенных Штатах увеличила текущую стоимость суточного сбора до 52,00 долларов, подтвердив предположение об экономии. Владелец лицензии мог сдать в аренду или подарить свою неделю в качестве подарка в любой конкретный год. Единственным условием было то, что суточный сбор в размере 15 долларов США должен был выплачиваться ежегодно, независимо от того, занят ли номер или нет. Этот "обязательный ежегодный сбор" стал основой того, что сегодня известно как "плата за обслуживание", после того как Департамент недвижимости Флориды начал регулировать таймшеры. Концепция таймшера в Соединенных Штатах привлекла внимание многих предпринимателей из-за огромной прибыли, которую можно было получить, продав одну и ту же комнату 52 раза 52 разным владельцам по средней цене в 1974–1976 годах в размере 3500 долларов в неделю. Вскоре после этого Комиссия по недвижимости Флориды вмешалась, приняв законодательство, регулирующее таймшеры во Флориде, и сделав их сделками с полным правом собственности. Это означало, что в дополнение к цене недели отдыха владельца необходимо было создать плату за обслуживание и ассоциацию домовладельцев. Это полное право собственности также привело к появлению компаний по обмену таймшерами, таких как Interval International и RCI, чтобы владельцы в любом регионе могли обмениваться своей неделей с владельцами в других регионах. Отмена или расторжение договора о таймшере остаются самыми большими проблемами отрасли на сегодняшний день; сложность этой проблемы стала предметом комедии в популярных развлечениях.

The term "timeshare" was coined in the United Kingdom in the early 1960s, expanding on a vacation system that became popular after World War II. Vacation home sharing, also known as holiday home sharing, involved four European families that would purchase a vacation cottage jointly, each having exclusive use of the property for one of the four seasons. They rotated seasons each year, so each family enjoyed the prime seasons equally. This concept was mostly used by related families because joint ownership requires trust and no property manager was involved. However, not many families vacation for an entire season at a time; so the vacation home sharing properties were often vacant for long periods. British businesses decided to go one step further and divide a resort room into 1/50th ownership, have two weeks each year for repairs and upgrades, and charge a maintenance fee to each owner. It took almost a decade for timeshares in Europe to evolve into a smoothly run, successful business venture. The first timeshare in the United States was started in 1974 by Caribbean International Corporation (CIC), based in Fort Lauderdale, Florida. It offered what it called a 25 year vacation license rather than ownership. The company owned two other resorts the vacation license holder could alternate their vacation weeks with: one in St. Croix and one in St. Thomas; both in the U. S. Virgin Islands. The Virgin Islands properties began their timeshare sales in 1973. The contract was simple and straightforward: The company, CIC, promised to maintain and provide the specified accommodation type (a studio, one bedroom, or two bedroom unit) for use by the "license owner" for a period of 25 years (from 1974 to 1999, for example) in the specified season and number of weeks agreed upon, with only two extra charges: a $15.00 per diem (per night) rate, frozen at that cost for the life of the contract, and a $25.00 switching fee, should the licensee decide to use their time at one of the other resorts. The contract was based on the fact that the cost of the license, and the small per diem, compared with the projected increase in the cost of hotel rates over 25 years to over $100.00 per night, would save the license owner many vacation dollars over the span of the license agreement. Between 1974 and 1999, in the United States, inflation boosted the current cost of the per diem to $52.00, validating the cost savings assumption. The license owner was allowed to rent, or give their week away as a gift in any particular year. The only stipulation was that the $15.00 per diem must be paid every year whether the unit was occupied or not. This "must be paid yearly fee" would become the roots of what is known today as "maintenance fees", once the Florida Department of Real Estate became involved in regulating timeshares. The timeshare concept in the United States caught the eye of many entrepreneurs due to the enormous profits to be made by selling the same room 52 times to 52 different owners at an average price in 1974–1976 of $3,500.00 per week. Shortly thereafter, the Florida Real Estate Commission stepped in, enacting legislation to regulate Florida timeshares, and make them fee simple ownership transactions. This meant that in addition to the price of the owner's vacation week, a maintenance fee and a homeowners association had to be initiated. This fee simple ownership also spawned timeshare location exchange companies, such as Interval International and RCI, so owners in any given area could exchange their week with owners in other areas. Cancellations, or rescission, of the timeshare contract, remain the industry's biggest problems to date; the difficulty has been the subject of comedy in popular entertainment.

Законодательство

Эта отрасль регулируется во всех странах, где расположены курорты. В Европе регулирование осуществляется как европейским, так и национальным законодательством. В 1994 году Европейские сообщества приняли "Директиву Европейского парламента и Совета 94/47/EC о защите прав потребителей в отношении определенных аспектов договоров о приобретении права пользования недвижимым имуществом на основе таймшеринга", которая недавно была пересмотрена и привела к принятию Европейской директивы 2008/122/EC 14 января 2009 года.

Обмен тайм-шерами

В качестве основы для привлечения массового интереса к покупке таймшера используется идея обмена неделями между владельцами, как напрямую, так и через обменные агентства. Два крупнейших, часто упоминаемых в СМИ, – это RCI и Interval International (II), которые вместе насчитывают более 7000 курортов. У них существуют партнерские программы, и члены могут обмениваться только с курортами-партнерами. Чаще всего курорт сотрудничает только с одним из крупных обменных агентств, хотя курорты с двойной аффилиацией встречаются не редко. Курорт, таймшер которого приобретается, определяет, какое обменное агентство можно использовать для обмена. RCI и II взимают ежегодный членский взнос и дополнительную плату за поиск обмена по запросу, а также запрещают членам сдавать в аренду недели, на которые они уже обменялись. Владельцы также могут обменивать свои недели или баллы через независимые обменные компании. Обмен возможен и без официального соглашения о партнерстве между курортом и компанией, если курорт-владелец предусматривает такую возможность в первоначальном договоре. Благодаря возможности обмена, таймшеры часто продаются независимо от местоположения курорта, указанного в документах на право собственности. Однако часто не раскрывается, что торговая ценность зависит от местоположения и сезона владения. Курорт, расположенный в престижном туристическом регионе, будет успешно обмениваться, особенно в высокий сезон и на популярные недели. Однако таймшеры в наиболее востребованных местах и в пик сезона являются самыми дорогими в мире, что обусловлено спросом, характерным для популярных туристических направлений. Владелец таймшера в американском пустынном поселке Палм-Спрингс, штат Калифорния, в середине июля или августа будет иметь значительно меньше возможностей для обмена, поскольку в это время, когда температура превышает , количество желающих посетить курорт снижается.

Договоры о договорах по договору и договоры о праве на использование

Основное различие между типами владения отдыхом заключается в договорах о праве собственности и договорах о праве пользования. При договорах о праве собственности использование курорта обычно разделяется на недельные интервалы и продается как недвижимое имущество посредством долевого владения. Как и в случае с любой другой недвижимостью, владелец может делать с ней все, что пожелает: использовать неделю, сдавать ее в аренду, дарить, передавать по наследству или продать другому потенциальному покупателю. Владелец также несет ответственность за пропорциональную часть налога на недвижимость, который обычно взимается вместе с платой за обслуживание кондоминиума. Владелец потенциально может вычесть из налогооблагаемого дохода некоторые расходы, связанные с недвижимостью, такие как налог на недвижимость. Право собственности, оформленное документально, может быть таким же сложным, как и полное владение недвижимостью, поскольку структура документов на право собственности варьируется в зависимости от местных законов о собственности. Распространены долгосрочные договоры аренды, которые предоставляют право собственности на определенный период времени, после которого право собственности возвращается собственнику земли. Иногда долгосрочные договоры аренды предоставляются бессрочно, однако многие документы не передают право собственности на землю, а лишь на квартиру или жилое помещение. При договорах о праве пользования покупатель имеет право использовать имущество в соответствии с условиями договора, но в какой-то момент договор истекает, и все права возвращаются владельцу имущества. Таким образом, договор о праве пользования предоставляет право пользоваться курортом в течение определенного количества лет. Во многих странах существуют строгие ограничения на владение недвижимостью иностранцами, поэтому это распространенный способ развития курортов в таких странах, как Мексика. Следует проявлять осторожность при выборе этой формы владения, поскольку право пользования часто принимает форму членства в клубе или права пользования системой бронирования, где система бронирования принадлежит компании, не контролируемой владельцами. Право пользования может быть утрачено в случае ликвидации контролирующей компании, поскольку договор о праве пользования обычно действителен только при текущем владельце, и если этот владелец продает имущество, арендатор может оказаться в невыгодном положении в зависимости от структуры договора и/или действующего законодательства в зарубежных странах.

A major difference in types of vacation ownership is between deeded and right to use contracts. With deeded contracts the use of the resort is usually divided into week long increments and are sold as real property via fractional ownership. As with any other piece of real estate, the owner may do whatever is desired: use the week, rent it, give it away, leave it to heirs, or sell the week to another prospective buyer. The owner is also liable for an equal portion of the real estate taxes, which usually are collected with condominium maintenance fees. The owner can potentially deduct some property related expenses, such as real estate taxes from taxable income. Deeded ownership can be as complex as outright property ownership in that the structure of deeds vary according to local property laws. Leasehold deeds are common and offer ownership for a fixed period of time after which the ownership reverts to the freeholder. Occasionally, leasehold deeds are offered in perpetuity, however many deeds do not convey ownership of the land, but merely the apartment or unit (housing) of the accommodation. With right to use contracts, a purchaser has the right to use the property in accordance with the contract, but at some point the contract ends and all rights revert to the property owner. Thus, a right to use contract grants the right to use the resort for a specific number of years. In many countries there are severe limits on foreign property ownership; thus, this is a common method for developing resorts in countries such as Mexico. Care should be taken with this form of ownership as the right to use often takes the form of a club membership or the right to use the reservation system, where the reservation system is owned by a company not in the control of the owners. The right to use may be lost with the demise of the controlling company, because a right to use purchaser's contract is usually only good with the current owner, and if that owner sells the property, the lease holder could be out of luck depending on the structure of the contract, and/or current laws in foreign venues.

Фиксированная неделя владения

Ранее распространенной единицей продажи была фиксированная неделя; на курорте будет представлен календарь с перечислением недель, начинающихся примерно с первой календарной недели года. Владелец может иметь право собственности на использование номера в течение конкретной недели; например, 51-я неделя обычно включает в себя Рождество. Владелец 26-й недели на курорте может использовать только эту неделю каждый год.

Владение плавающей неделей

Иногда объекты недвижимости продаются как "плавающие недели", при этом в договоре указывается количество недель, которыми владеет каждый собственник, и из каких недель собственник может выбрать для своего отдыха. Например, "плавающая летняя неделя" позволяет собственнику выбрать любую неделю в течение летнего сезона. В такой ситуации конкуренция, скорее всего, будет выше на неделях, включающих праздничные дни, и ниже – когда школы еще работают. Некоторые договоры "плавающих недель" исключают основные праздники, поэтому такие объекты могут продаваться как недели с фиксированной датой.

Ротационная или гибкая неделя владения

Некоторые продаются как ротационные недели, которые часто называют неделями с плавающим графиком. Чтобы предоставить всем владельцам возможность пользоваться самыми востребованными неделями, недели сдвигаются вперед или назад по календарю, так что в первый год владелец может использовать 25-ю неделю, во второй – 26-ю, а в третий – 27-ю. Этот метод обеспечивает всем владельцам равные возможности для получения лучших недель, но, вопреки своему названию, он не отличается гибкостью.

Стимулы к продажам

Сотрудники отделов продаж таймшеров часто предоставляют стимулы, такие как бесплатные или значительно уцененные номера в отелях, билеты и подарки, чтобы побудить потенциальных покупателей посетить объект недвижимости.

Экскурсия

Потенциальные покупатели (или "проспекты") сидят в комнате приема гостей с множеством столов и стульев, рассчитанной на семьи. Проспектам назначается экскурсовод, который может быть лицензированным агентом по недвижимости. Процедуры различаются в зависимости от места проведения. После небольшого ознакомления и кофе или легких закусок, выступающий с трибуны приветствует проспектов на курорте и демонстрирует рекламный ролик. Затем проспектов приглашают на экскурсию по территории. В зависимости от наличия свободных номеров на курорте, экскурсовод или агент подберет для проспекта жилье, которое, по его мнению, лучше всего соответствует потребностям его семьи. После экскурсии группа возвращается в комнату приема гостей для устной презентации продаж. Во время презентации им вручают книгу обмена курортами от RCI, Interval International или другой компании, сотрудничающей с данным курортом. Проспектов спрашивают, какие места они хотели бы посетить, если бы были владельцами таймшера. Остальная часть презентации строится на основе ответов потенциальных покупателей на этот вопрос. Если экскурсовод имеет лицензию, проспекту называют розничную цену подходящего варианта, который, по мнению экскурсовода, лучше всего соответствует его потребностям. Если экскурсовод не является лицензированным агентом, к презентации цены привлекается лицензированный агент. Если проспект отвечает отказом или говорит, что хочет подумать, ему предлагают новый стимул для покупки. Обычно это скидка, действующая только "сегодня" (что является неправдой). Если проспект снова отказывается или просит время на размышление, торговый представитель просит его поговорить с менеджером перед уходом. К столу могут пригласить менеджера по продажам, помощника менеджера или руководителя проекта для "T.O." – "перехвата", чтобы найти стимул, обычно в виде более скромного и дешевого номера или номера, переуступленного другим владельцем. Распространенная тактика T.O. – утверждать, что более низкая цена предлагается исключительно этому покупателю. Если один стимул не убеждает проспекта совершить покупку, ему предлагают другой, пока проспект либо не купит, не убедит торговый персонал в отсутствии интереса, либо не уйдет сам.

The prospective buyers (or "prospects") are seated in a hospitality room with many tables and chairs to accommodate families. The prospects are assigned a tour guide, who may be a licensed real estate agent. Procedures vary from venue to venue. After a warm up period and some coffee or snack, a podium speaker welcomes the prospects to the resort, and shows a promotional video. The prospects are then invited to take a tour of the property. Depending on the resort's available inventory, the tour will include an accommodation that the tour guide or agent feels will best fit the prospect's family's needs. After the tour, the group returns to the hospitality room for a verbal sales presentation. During the presentation, they are handed the resort exchange book from RCI, Interval International, or whatever exchange company is associated with that particular resort property. The prospects are asked about the places they would like to visit if they were timeshare owners. The rest of the presentation is designed around the responses the prospective buyers give to that question. If the guide is licensed, the prospect is quoted the retail price of the particular unit that best seemed to fit the prospective buyer's needs. If the tour guide is not a licensed agent, a licensed agent steps in to present the price. If the prospect replies with "no", or "I would like to think about it", the prospect will then be given a new incentive to buy. This incentive will usually be a discounted price that is only "good today" (which is untrue). If again, the reply is "no", or "I would like to think about it", the sales agent asks the prospect to please talk to one of the managers before the prospect leaves. A sales manager, assistant manager or project director may be called to the table for "T. O. ", for "takeover", to find an incentive, usually in the form of a smaller, less expensive unit, or a traded in unit from another owner. A common T. O. tactic is to claim that a lower price is exclusive to a specific buyer. If one incentive doesn't move a prospect to purchase, another will follow shortly, until the prospect has either purchased, convinced the sales crew that they are uninterested, or has left on their own.

Отмена договора о тайм-шере

Продажи таймшера часто сопровождаются высоким давлением и происходят в быстром темпе. Некоторые люди подписывают договор, а затем вскоре хотят его расторгнуть. Федеральная торговая комиссия США устанавливает "период охлаждения", который позволяет отменить определенные виды покупок без штрафных санкций в течение трех дней. Кроме того, почти во всех штатах США действуют законы, специально регулирующие отмену договоров о совместном владении недвижимостью. Во Флориде новый владелец таймшера может отменить покупку в течение десяти дней. Законодательство различается в зависимости от юрисдикции относительно того, применяется ли к покупателям из других штатов период отмены, установленный штатом их проживания, или период отмены, установленный штатом, где была совершена покупка таймшера. Распространенной практикой также является требование к потенциальному покупателю подписать "отказ от права отмены", который используется как предлог для снижения цены таймшера в обмен на отказ покупателя от права на отмену (или уплату штрафа, например, потерю 10% от цены покупки, в случае отмены сделки). Однако такой отказ от права отмены не имеет юридической силы ни в Мексике, ни в Соединенных Штатах. Существуют компании, специализирующиеся на отмене договоров таймшера, хотя некоторые из них подозреваются в мошенничестве.

Рыночная стоимость

Стоимость перепродажи тайм-шера варьируется в зависимости от системы тайм-шеринга и конкретного объекта недвижимости. Хотя в некоторых системах тайм-шеринга отдельные объекты могут со временем расти в цене, это случается довольно редко. Большинство объектов недвижимости в большинстве систем тайм-шеринга после покупки стоят лишь небольшую часть первоначальной цены, а часто и вовсе не имеют никакой ценности. Документы на право собственности с серьезными ограничениями на перепродажу обычно выдаются бесплатно. Например, при перепродаже большинства объектов Holiday Inn Club Vacations новый владелец больше не может использовать выделенное количество баллов для бронирования на любом курорте HICV. Они ограничены только своим базовым курортом, а период бронирования сокращен. Документы на право собственности без ограничений на перепродажу могут иметь некоторую стоимость перепродажи, в зависимости от местоположения, сезона, размера объекта или количества выделенных баллов. Например, большие объекты на горных курортах в лыжный сезон и просторные пентхаусы в популярных направлениях будут иметь определенную стоимость перепродажи. В то же время, небольшие объекты в местах, перенасыщенных тайм-шерами, или с высокими взносами за обслуживание по сравнению со стоимостью баллов в данной системе, не будут иметь никакой ценности при перепродаже.

Право на первый отказ

Большинство компаний, занимающихся тайм-шером, сохраняют право первого отказа на большинство своих объектов недвижимости. В этом случае каждый владелец обязан предоставить свой договор купли-продажи застройщику и запросить отказ от этого права. Застройщик может решить воспользоваться правом первого отказа для приобретения объекта, тем самым отказав в продаже первоначальному покупателю. Обычно от права первого отказа освобождаются сделки, если покупателем является близкий родственник. Несмотря на то, что перепродажи осуществляются по значительно более низкой цене, чем первоначальная стоимость, застройщики часто не стремятся воспользоваться правом первого отказа. Многие востребованные объекты недвижимости переходят из рук в руки без каких-либо перерывов. Когда застройщик реализует право первого отказа, он становится владельцем и обязан выплачивать те же взносы на содержание и налоги на недвижимость в ассоциацию владельцев курорта, поэтому он должен поддерживать разумный баланс между наличием объектов, готовых к продаже, и затратами на их содержание.

Критика

Федеральная торговая комиссия Соединенных Штатов предоставляет потребителям информацию о ценах на таймшер и другую сопутствующую информацию. Таймшеры, также известные как универсальные программы аренды (УПА), по закону считаются ценными бумагами. Многие владельцы таймшеров жалуются на то, что годовой взнос за обслуживание (включая налоги на недвижимость) слишком высок. Застройщики таймшеров утверждают, что в долгосрочной перспективе стоимость таймшера по сравнению с проживанием в отелях будет ниже для владельца. Однако гость отеля не имеет ежемесячных платежей за отпуск, первоначальных затрат, фиксированного графика, взносов за обслуживание и заранее определенных мест для отдыха. Многие владельцы также жалуются на то, что растущая стоимость таймшеров и сопутствующие сборы за обслуживание и обмен растут быстрее, чем цены в отелях в тех же регионах. Репутация отрасли серьезно пострадала из-за сравнения продавцов таймшеров с продавцами подержанных автомобилей из-за давления, оказываемого на потенциальных покупателей с целью "купить сегодня". "Скидка, которую я вам назвал, действует только при покупке сегодня" – это стандартная уловка в индустрии, используемая для заключения сделки во время первого посещения курорта. Многие покидают презентацию таймшера, жалуясь на изнурение от настойчивости продавцов, с которыми им пришлось иметь дело, прежде чем они, наконец, покинули ее. Термин "TO", или "передатчик", возник в сфере земельных сделок и быстро распространился на индустрию таймшеров. После того, как первоначальный гид или продавец представит потенциальному покупателю предложение и цену, "передатчик" включается в работу, чтобы снизить цену и обеспечить первоначальный взнос. Выход из таймшера без сотрудничества застройщика – задача не из легких и часто требует помощи специалиста. Этот специалист может быть брокером, работающим с обеих сторон рынка, или адвокатом, который может инициировать судебное разбирательство по контракту. Хотя некоторые специалисты по выходу из таймшера работают легально, бизнес страдает от мошенников, которые обзванивают владельцев и требуют предоплату за несуществующие услуги. Первоначальный покупатель таймшера обычно несет существенные убытки при успешной перепродаже таймшера. В 2017 году испанская полиция арестовала 35 человек в связи с мошеннической операцией по перепродаже таймшеров на Коста-дель-Соль, которая принесла около 11 миллионов фунтов стерлингов прибыли 500 жертвам.

The United States Federal Trade Commission provides consumers with information regarding timeshare pricing and other related information. Also known as Universal Lease Programs (ULPs), timeshares are considered to be securities under the law. Many timeshare owners complain about the annual maintenance fee (which includes property taxes) being too high. Timeshare developers contend that pricing compared to staying at hotels in the long term is projected to be lower to the timeshare owner. However, a hotel guest does not have a monthly vacation mortgage payment, upfront cost, fixed schedule, maintenance fees, and preset vacation locations. Many owners also complain that the increasing cost of timeshares and accompanying maintenance and exchange fees are rising faster than hotel rates in the same areas. The industry's reputation has been severely injured by the comparison of the timeshare salesman to the used car salesman, because of the sales pressure put on the prospective buyer to "buy today". "The discounted price I quoted you is only good if you buy today", is the industry standard's pitch to close the sale on the first visit to the resort. Many have left a timeshare tour complaining of being exhausted by the barrage of salespeople they had to deal with before they finally exited the tour. The term "TO", or "turn over" man, was coined in the land industry, and quickly evolved to the timeshare industry. Once the original tour guide or salesman gives the prospective buyer the pitch and price, the "TO" is sent in to drop the price and secure the down payment. Exiting a timeshare without the cooperation of the developer is not easy, and often requires the assistance of a specialist. This specialist may be a broker who works both sides of the market, or an attorney who can litigate the contract. While some timeshare exit specialists are legitimate, the business is plagued by scammers who cold call owners and solicit payment in advance for nonexistent services. The original buyer of a timeshare generally takes a substantial loss when a timeshare is successfully resold. In 2017, Spanish police arrested 35 people in connection with a fraudulent timeshare resale operation on the Costa del Sol that had taken an estimated £11m profit from 500 victims.