Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Құрылысшыларға меншік құқығындағы кепілдік
Security interest in the title to property to constructors
Механиктердің кепілдік құқығы – мүлікті жақсартуға еңбек еткендерге немесе материалдар бергендерге арналған мүліктің меншік құқығындағы кепілдік. Бұл кепілдік жылжымайтын және жылжымалы мүлікке де қатысты. Жылжымайтын мүлік саласында оны әртүрлі атаулармен, жалпылама түрде – құрылыс кепілдігі деп атайды. "Кепілдік" термині француз тілінен шыққан, мағынасы байланысқа ұқсас, ал ол латын тіліндегі "ligamen" ("байлау") және "ligare" ("байлау") сөздерінен туындаған. Америка Құрама Штаттарында механиктердің мүлікке қатысты кепілдік құқығы 18-ғасырдан бастау алады.
A mechanic's lien is a security interest in the title to property for the benefit of those who have supplied labor or materials that improve the property. The lien exists for both real property and personal property. In the realm of real property, it is called by various names, including, generically, construction lien. The term "lien" comes from a French root, with a meaning similar to link, which is itself ultimately descended from the Latin ligamen, meaning "bond" and ligare, meaning "to bind". Mechanic's liens on property in the United States date from the 18th century.
Тарих және пайда болу себептері
Механиктердің талаптары қазіргі түрінде алғаш Томас Джефферсон тарапынан ұсынылды, жаңа астана Вашингтон қаласының құрылысын ынталандыру мақсатында. Олар Мэриленд штатының Бас Ассамблеясымен бекітілді, сол кезде Вашингтон қаласы осы штат құрамында болды. Дегенмен, Джефферсонның бұл идеяны жеке өзі ойлап тапқаны екі күмәнді. Джефферсон заңды жақтаған кезде, Франция, Голландия Республикасы және Испания сияқты азаматтық құқық елдерінде ұқсас артықшылық құқығы болған, ал кейбір заңдардың тамырлары тіпті Рим империясына дейін жетеді. Луизиананың билігі француздар мен испандықтар арасында ауысып, француз Наполеон кодексін көбінесе қабылдағандықтан, сол аумақта да ұқсас ұғым болды. Заң шығарушылардың алғашқы АҚШ Механиктер талабы заңдарымен жұмыс істегендер осы азаматтық құқық тұжырымдамаларын білген және оларға сілтеме жасаған болуы мүмкін. Бірақ, АҚШ нұсқасы өзгеше болды, себебі ол құрылысшыларға жердің өзіне (жақсарту құнына қарағанда) күштірек құқық берді. Қозғалмайтын мүлікке қатысты, механиктердің талаптары – әр штаттың заңмен бекітілген құралдары (дегенмен Калифорнияда, төменде көрсетілгендей, олардың конституциялық негізі бар). Олардың болу себебі – мердігерлерді қорғауға бағытталған заңнамалық мемлекеттік саясат. Нақтырақ айтқанда, штат заң шығарушылары құрылыс бизнесінің экономикалық ерекшеліктеріне байланысты мердігерлер мен қосалқы мердігерлерге өз жұмысы үшін төленбеген жағдайда, келісімшарт бойынша сотқа шағымдану құқығынан гөрі, күштірек қорғау қажет екенін анықтады. Атап айтқанда, механиктердің талаптары болмаса, еңбек немесе материалдарды жеткізетін қосалқы мердігерлер, егер бас мердігері жеткілікті қаржылық жауапкершілікке ие болмаса, тиімді шара қолдана алмайды, себебі олардың жалғыз келісімшарттық құқығы осы бас мердігермен байланысты. Механиктердің талаптары болмаса, мердігердің қарыз сомасын өндіру үшін шектеулі мүмкіндіктері болар еді. Сонымен қатар, сәтсіз жобада көптеген талапкерлер болады. Әртүрлі мамандықтардың, материал жеткізушілердің және қосалқы мердігерлердің жасаған жұмыстарын алып тастау әрекеттерінен сақтану және жобаның әртүрлі иелері арасындағы теңдік деңгейін сақтау үшін заңмен бекітілген талап схемасы құрылды. Бұл схемасыз, А мамандығы Б жеткізушісімен сотқа, жоба алаңына немесе құрылысқа қаржылай көмек берушіге төлем алу үшін «жарысуы» мүмкін. Көптеген талап заңдары олар құратын ресми процеске қатаң сәйкесуді талап етеді, осылайша барлық тараптардың – иелерінің де, талапкерлердің де мүдделерін уақытылы қорғауға және теңестіруге мүмкіндік береді. Калифорния штатында механиктердің талаптары Калифорния Конституциясымен мердігерлерге кепілдендірілген конституциялық құқық болып табылады. Бұл құқық Калифорния штатының заң шығарушы органы қабылдаған заңдармен егжей-тегжейлі жүзеге асырылды. Техас штатында Техас Конституциясы құрылысшыларға талап ету құқығын береді, ал қосалқы мердігерлерге Техас мемлекеттік мүлік кодексінің 53-тарауы бойынша құқық беріледі.
Mechanic's liens in their modern form were first conceived by Thomas Jefferson, to encourage construction in the new capital city of Washington. They were established by the Maryland General Assembly, of which the city of Washington was then a part. However, it is not likely that Jefferson single handedly dreamed up the idea. At the time Jefferson promoted the law, a lien like privilege already existed in civil law countries like France, the Dutch Republic and Spain, with some laws even tracing their roots to the Roman Empire. And since control of Louisiana had passed between the French and Spaniards, and had largely adopted the French Napoleonic Code, there was a similar privilege concept in that territory. It seems highly likely that the legislators working on the first U. S. Mechanic Lien laws had knowledge of, and referenced these civil law concepts. Nevertheless, the United States version was original, as it gave builders a more robust right into the land itself (versus just the improvement’s value). With respect to real property, mechanic's liens are purely statutory devices that exist in every state (although in California, as noted below, they have a constitutional foundation). The reason they exist is a legislative public policy to protect contractors. More specifically, the state legislatures have determined that, due to the economics of the construction business, contractors and subcontractors need greater remedy for non payment for their work than merely the right to sue on their contracts. In particular, without the mechanics' lien, subcontractors providing either labor or materials may have no effective remedy if their general contractor is not sufficiently financially responsible, because their only contractual right is with that general contractor. Without the mechanic's lien, the contractor would have a limited number of options to enforce payment of the amounts owed. Further, there is usually a long list of claimants on any failed project. To avoid the specter of various trades, materialmen and suppliers attempting to remove the improvements they have made, and to maintain a degree of equality between the various lienors on a project, the statutory lien scheme was created. Without it, Tradesperson A may try to "race" Supplier B to the courthouse, the project site or the construction lender to obtain payment. Most lien statutes instead mandate strict compliance with the formalized process they create in return for the timely resolution and balancing of claims between all parties involved both owners and lien claimants. In the state of California, mechanic's liens are a constitutional right guaranteed to contractors by the California Constitution. This right has been implemented in detail by statutes enacted by the California State Legislature. In Texas, the Texas Constitution gives builders the right to lien and sub contractors are given the right under Chapter 53 of the Texas State Property Code
Тағайындамалық сатып алудың көлік құралына қатысты анықтамасы
Көлікке қатысты автомеханик талап еткен кепілдік техникалық тұрғыдан "шебердің кепілдік құқығы" болып табылады, "механик кепілдік құқығы" емес, бірақ ол механик кепілдік құқығына ұқсас жұмыс істейді. Механик кепілдік құқығы тек жылжымайтын мүлікке, яғни жер мен ғимараттарға ғана қатысты туындайды. Егер біреу (лицензияланған жөндеу мекемесі) көлік құралын жөндеген, керек-жарақтар мен материалдарды ұсынған, сүйреген немесе сақтаған және көрсетілген қызметтер үшін ақы алмаған болса, онда ол адамның көлік құралына кепілдік құқығы бар. Кепілдік құқығы тіркелген меншік иесіне аяқталған жұмыс немесе қызметтер үшін жазбаша есеп ұсынған кезде пайда болады. Егер алдын ала келісім бойынша емес қызметтер көрсетілсе және алдын ала жазбаша, қол қойылған смета берілмесе, механик көлік құралын меншік иесінен алып қоюға құқығы жоқ. Егер механик атқарылған жұсқа сәйкес келмейтін төлем талап етсе және сол төлем түскенше көлікті қайтарудан бас тартса, көлік иесі механиктен сақтау ақысын қайтарып алуға құқылы, себебі механик көлікті қайтарудан бас тартқандықтан қателік жасады. Осылайша, механик мүліктік зиян келтіру немесе қаржыны жымқыру қылмысын жасайды. Екінші жағынан, механик жұмысқа қатысты иесінен белгілі бір шығындарды өндіре алады. Бұл шығындар әдетте сүйреу, сақтау ақысы және кепілдік құқығын тіркеу шығындары болып табылады. Егер көлікті мемлекеттік орган немесе жеке сүйреу компаниясы сүйресе, кепілдік құқығы көлік сүйрелген немесе тасымалданған кезде туындайды. Кепілдік құқығы көлікті кепілдік сату арқылы сату арқылы өтелуге болады. Кепілдік сатуын жүргізу үшін, адам/кепілдік ұстаушы көлікке ие болуы керек және мемлекеттің Автокөлік департаментінен кепілдік сатуға рұқсат алуы қажет, бұл мемлекетке және көліктің құнына байланысты болуы мүмкін. Сатудан бұрын тіркелген хат арқылы мүдделі тараптар, соның ішінде тіркелген және заңды меншік иелері хабардар етіледі.
A lien against a vehicle that is asserted by an auto mechanic is technically an "artisan's lien" rather than a "mechanic's lien", but it operates in a similar fashion to a mechanic's lien. A mechanic's lien can only arise against real property i. e., land or buildings. If a person (licensed repair facility) has repaired, furnished supplies or materials, towed or stored a vehicle and has not been paid for the services rendered, that person has a lien against the vehicle. The lien arises at the time the registered owner is presented with a written statement of charges for completed work or services. Although if services were performed that were not agreed upon and no written and signed estimate was issued beforehand, a mechanic has no right to keep the title owner from reclaiming the vehicle. If a mechanic asserts a fee that is not reasonably related to the work performed, and refuses to return the vehicle until that price is paid, the owner of the vehicle will be able to recoup a storage fee from the mechanic, as the mechanic is in the wrong for refusing to return the vehicle. In doing so the mechanic would commit the crime of conversion, or embezzlement. On the other hand, the mechanic can assess certain expenditures from the owner that are related to the work performed. These expenditures are normally towing, storage fees, and the cost of filing the lien. If the vehicle is towed by a public agency or private towing company, the lien arises when the vehicle is towed or transported. The lien may be satisfied by selling the vehicle through the lien sale process. To conduct a lien sale, the person/lienholder must have possession of the vehicle and may require lien sale authorization from the State's Department of Motor Vehicles, depending on the State and or value of the vehicle. Interested parties, including the registered and legal owners of record will be notified, by Registered Mail, before the sale occurs.
Жасау
Механиктердің кепілдіктері жеке және жылжымайтын мүлікке қатысты көрсетілген қызметтер, еңбек және материал үшін төлемді қамтамасыз ету мақсатында жасалады. Дегенмен, оларды құру және күшіне енгізу тәсілдері жылжымайтын немесе жеке мүлікке байланысты өзгеше болады. Жылжымайтын мүлікке қатысты механиктердің кепілдік туралы заңнамасы, жылжымайтын мүлікке берік бекітілген жеке мүлікке қатысты осы кепілдіктерді құру және күшіне енгізуді реттейді.
Mechanic's liens exist to secure payment for services, labor and material on both personal and real property. However, the creation and enforcement mechanisms differ depending on whether real or personal property is involved. The law of mechanic's liens on real property governs the creation and enforcement of these liens on items of personal property that have been attached to real property in such a way as to be a fixture.
Құрылтай және атқару жеке меншігі
Англияның жалпы құқығы бойынша, механиктердің кепілдіктері тек жеке мүлікке қатысты болған. Кепілдік құқығы қолөнершінің жеке мүлікті жөндеуі немесе оған қосымша материал қосуы арқылы заңмен туындаған. Алайда, кепілдік құқығын сақтау үшін, қолөнерші ақысын алғанша мүлікті өзінде ұстауы керек еді. Егер мүлік сол уақытқа дейін иесіне қайтарылса, кепілдік құқығы жойылар еді. Кепілдік мүлікті "өздігінен көмектесу" арқылы сату және түскен қаражатты жұмыс ақысына қолдану жолымен қамтамасыз етілді. Мұндай сату сотқа бағынбаған, яғни қарыз үшін кепілге берілген мүлікті сату тәртібімен жүргізілді. Америкада қазіргі таңда 34 штат жеке мүлікке қатысты механиктердің кепілдік құқығын қарастыратын заңдарға ие. Бұл заңдар жалпы құқық ережелерін өзгертуге ұмтылады. Мысалы, Вирджиния штатында механиктердің кепілдік құқығы 625 долларға дейін ғана күшін жоюға болады, ал мүліктің құны 5 000 доллардан асса, тиісті сот юрисдикциясының бұйрығымен шериф аукционында сатылуы тиіс.
The English common law recognized mechanic's liens respecting only personal property. The lien was created by operation of law by the fact of the artisan working on the personal property item or attaching additional material to it. However, to maintain the lien, the artisan had to retain possession of the article until he or she was paid. If the property were returned to the owner before that time, the lien was lost. The lien was enforced by a "self help" sale of the property and applying the sale proceeds to payment of the amount owed for the workmanship. The sales were non judicial, i. e., they were held in the same way as a sale of property pawned for a debt. In America, 34 states now appear to have statutes providing for mechanic's liens on personal property. These statutes tend to modify the common law rules. For example, in Virginia, a mechanic's lien can only be enforced up to the amount of $625, and if the property is valued at over $5,000, it must be sold at a sheriff's auction ordered by the court of appropriate jurisdiction.
Құрылыс, кемелдендіру, басымдық және орындау жылжымайтын мүлік
Механиктің жылжымайтын мүлікке құқық беруі тек заңнаманың нәтижесі болып табылады. Әр штаттың осы кепілдіктерді құру және күшіне енгізуге қатысты өз заңдары бар, бірақ жалпы алғанда, олардың арасында кейбір ортақ элементтер кездеседі. Көптеген штаттар механик кепілі тіркелуі мүмкін жылжымайтын мүліктің түрлерін ажыратады. Мемлекеттік иммунитет принципі бойынша, үкіметке тиесілі жылжымайтын мүлік (мемлекеттік мүлік) әдетте жеке тұлғалардың талаптарына жатпайды. Сондықтан, егер штаттың заңында керісі көрсетілмесе, механик кепілі штатқа немесе оның әкімшілік бөлімшелеріне, мысалы қалаларға тиесілі құқыққа тіркелмейді. Сол сияқты, штат заңнамасы бойынша механик кепілі федералды құрылыс жобаларында жарамсыз болып табылады. $100,000.00 астам сомадағы келісімшарт бағасы бар федералды жобаларда жұмыс істейтін субподрядшылар мен жеткізушілерді қорғау мақсатында Миллер заңы бас мердігерлерден төлем кепілдемесін ұсынуды талап етеді, ол келісімшарт шарттарына сәйкес орындалған жұмыс үшін төлемді қамтамасыз етеді. Көптеген штаттық және муниципалдық үкіметтер де қоғамдық жұмыстар жобаларындағы мердігерлерден «Кіші Миллер заңдары» деп аталатын кепілдемелерді талап етеді. Теориялық тұрғыдан алғанда, Миллер заңы немесе Кіші Миллер заңы бойынша төлем кепілдемесі үкімет мүлігінің орнына қолданылады, ал білікті талапкерлер осы кепілдеме бойынша талаптарды қарапайым механик кепіліне ұқсас тәртіппен қояды. Көптеген штаттарда заң шығарушы органдар тұрғын үй мүлігіне механик кепілі тіркеу үшін қосымша процедуралар жасады. Нью-Джерси штатында, ең қатаң ережелер қабылданған, механик кепілі тек Төленбеген Қалдық және Кепілге Алу Құқығы туралы хабарлама тіркелгеннен кейін ғана, кепілгердің соңғы жұмыс күнінен бастап 60 күн ішінде және Америка Арбитраждық Ассоциациясының арбитрі механик кепілін тіркеуге рұқсат беретін арбитраждық шешім шығарылғаннан кейін ғана тіркелуі мүмкін. Механик кепілін тіркеудің өзі қиын болуы мүмкін. Көптеген штаттар механик кепілін белгілі бір мерзім ішінде округтік немесе сот кеңсесіне тіркеуді талап етеді. Алайда, Мэриленд штатында механик кепілін тіркеу үшін сотқа өтініш беру қажет. Мэриленд штатында корпорациялар сотқа өтініш беру үшін адвокатты жалдауы керек.
Mechanic's liens on the title to real property are exclusively the result of legislation. Each state has its own laws regarding the creation and enforcement of these liens, but, overall, there are some similar elements among them. Many States distinguish between the types of real property upon which a mechanics lien can be filed. Under the principle of sovereign immunity, real property of the government (public property) is ordinarily not subject to the claims of private parties. Therefore, unless the state specifically so provides, mechanic's liens do not attach to the title owned by the state or its administrative subdivisions, such as cities. Similarly, mechanic's liens under state law are invalid on federal construction projects. To protect subcontractors and suppliers working on federal projects where the contract price exceeds $100,000.00 the Miller Act requires general contractors to provide a payment bond which guarantees payment for work done in accordance with the terms of the contract. Many state and municipal governments similarly require contractors on public works projects to be bonded under so called "Little Miller Acts." Theoretically, the payment bond under the Miller Act or Little Miller Act stands in place of the government's property, and qualified claimants make claims against that bond similar to how they would file an ordinary mechanic's lien. In many states, the legislature has created extra procedures in order for a mechanics lien to be placed on residential property. In New Jersey, which enacted the strictest of these regulations, a mechanics lien can only be placed on residential property after a Notice of Unpaid Balance and Right to File Lien has been filed within 60 days of the lienor's last date of work and an arbitration award has been issued by an American Arbitration Association arbitrator permitting a mechanics lien to be filed. The act itself of filing a mechanics lien can be difficult. Most States simply require the filing of the mechanics lien with a county or court clerk within a defined amount of time from a triggering event. However, Maryland requires an application to the Court in order to file a mechanics liens. In Maryland, corporations must hire an attorney to make an application to the court.
Басқа мүдделерді құрметтеу басымдығы
Механиктердің кепілдіктерін құру туралы заңдар, әдетте, оларға жылжымайтын мүліктің кепілдік мүдделеріне қарағанда, басқа мүдделерге қатысты жоғары басымдық береді. Басымдық – бұл бірнеше бәсекелес кепілдік талаптарының қайсысы ипотекалық сатудан түскен қаражатқа бірінші кезекте талап ететінін анықтайтын қасиет. Осы контексте, механиктердің кепілдік құқығының басымдығы кепілдіктің мүлік құқығына тіркелген уақытына немесе ол уақытқа «қайта оралуына» байланысты анықталады. Кейбір ерекшеліктерден басқа, кепілдік беру немесе ол мемлекеттік тізілімдерде пайда болғанға дейін тіркеледі. Көптеген штаттарда бұл құрылыс алаңында алғашқы көрінетін құрылыс жұмысы басталған кезде болады. Басқа жағдайларда, бұл орындалатын жұмыс үшін келісімшарт жасалған кезде. Тағы да басқа жағдайларда, әр мердігердің немесе жеткізушінің кепілдік құқығы олар өз жұмысын бастаған кезде туындайды. Сондықтан, мүлік құқығының иесімен мәміле жасайтын тұлғалар өздерінің мүдделері күтпеген жерден, олар білмеген механиктердің кепілдіктеріне тәуелді болуы мүмкін. Кейбір штаттарда механиктердің кепілдігі мен құрылысты қаржыландыратын ипотекалық несиенің арасындағы басымдықтарды анықтау үшін арнайы ережелер қарастырылған. Мысалы, Нью-Йорк штатында ипотекада, оның құрылыс несиесі екенін көрсететін нақты тілдің болуы, құрылысқа байланысты туындаған механиктердің кепілдіктеріне қарағанда оның басымдығын сақтайды, егер кейіннен берілген заңды кепілдік талаптары назардан тыс қалмаса. Басқа штаттарда, мысалы Флоридада, бұл «барлығы немесе ештеңе» принципі қолданылады. Бұл жерде құрылыс басталғаны туралы заңды хабарлама тіркелгенге дейін құрылыс ипотекасын тіркеу, ипотекаға құрылысқа байланысты туындаған механиктердің кепілдіктерінен жоғары абсолютті басымдық береді. Калифорния сияқты басқа штаттарда, құрылыс жұмысы көріне бастағанға дейін тіркелген құрылыс несиесінің ипотекасына басымдық беріледі, егер несие беруші қаражатты төлеуге міндеттенсе. Иллинойс штатында, егер оған сәйкес келіп, құрылыс несиесінің ипотекасына басымдық беретін заңмен бекітілген қаражатты бөлу схемасы бар. Басқа штаттарда да әртүрлі шаралар бар және Колорадо сияқты кейбір штаттар құрылыс несиесінің ипотекасына басымдық алу үшін дерлік ешқандай практикалық құралдарды қамтамасыз етпейді.
The statutes creating mechanic's liens usually give them a higher priority with respect to other interests in the title than the law gives most real property security interests. Among other things, priority is the attribute that determines which of several competing security claims will have the first claim to the funds of a foreclosure sale. In this context, the priority of a mechanic's lien is determined either by the time the lien attaches to the title to the property or by the point in time to which it "relates back." With some exceptions, the lien attaches or relates back to a time prior to the time that any notice of it appears in the public records. In many states, this is specified as the time when the first visible construction commences on the building site. In others, it is when the contract is executed for the work to be done. In still others, each contractor or supplier's lien attaches at the time when it commences its own work. Therefore, persons dealing with the owner of the title to the property risk having their interests unexpectedly subject to mechanic's liens of which they had no knowledge. Special provisions are made in some states for determining the priority between a mechanic's lien and the lien of a mortgage that is financing the construction on the land. For instance, in the State of New York, the appearance of specified language in the mortgage to the effect that it is a construction loan preserves its priority over mechanic's liens arising out of the construction, as long as subsequently filed lien claims that are legitimate are not ignored. In other states, such as Florida, it is an all or nothing proposition. There, the recording of the construction mortgage before the filing of a statutory notice of commencement of construction provides the mortgage with absolute priority over mechanic's liens arising out of the construction. Still other states, such as California, provide priority for a construction loan mortgage recorded before the visible commencement of construction where the lender is obligated to disburse the funds. In the State of Illinois, there is a statutory funds disbursing scheme that, if followed, provides construction loan mortgage priority. In other states, there are still other arrangements and some states, such as Colorado, provide almost no practical means for a construction loan mortgage to obtain priority at all.
Атқару
Механиктердің талаптары тек сот арқылы сатылым арқылы күшіне енгізіледі, яғни ипотекалық сатуға ұқсас сот процедурасы арқылы. Сот заң талаптары орындалғандығын анықтауы керек және осылай болған жағдайда, талап етіліп отырған механиктер талабының басқа талаптарға немесе мүлікке қойылған жүктемелерге қатысты басымдығын анықтауы керек. Бұл анықталғаннан кейін, сот мүлікті сатуға және сатудан түскен түсімді басымдық ретімен талаптарға бөлуге бұйырады.
Mechanic's liens are enforced exclusively through judicial foreclosure sales, i. e., through court proceedings similar to mortgage foreclosures. The court must determine whether the requirements of the statute have been met and, if so, the priority of the mechanic's lien being foreclosed relative to the other liens or encumbrances on the title. Once that is determined, the court will order the property sold and the proceeds of the sale applied to the liens in the order of their priority.
Лиенді босату
Лиенді босату, сондай-ақ лиенді тоқтату немесе лиенді жою деп те аталады, бұл субподрядшы сияқты лиен талап етушінің, бас мердігерден немесе мүлік иесінен төлем немесе төлем туралы уәде алғанда ерікті түрде ұсынатын құжаты. Келіссөздер қиынға түсуі мүмкін, себебі лиен талап етушілер әдетте лиенді тоқтатудан бұрын төленгенін қалайды, ал лиенге түскен мүліктің иесі, әдетте, төлем жасамас бұрын лиенді тоқтатуды қалайды. Лиенді тоқтату келешекте лиен тіркеу құқығын жойетін лиеннен бас тартудан өзгеше, ол қазірдің өзінде қолданыстағы лиенді жояды. Кез келген төлем жасамас бұрын, мүлік иесі әрбір жеткізуші, мердігер және субподрядшыдан жобада пайдаланылған материалдар мен орындалған жұмыстарды қамтитын лиенді тоқтату туралы өтініш беруі керек. Лиенді тоқтату – мүлікті лиен қаупінен босататын жазбаша мәлімдеме. Егер шартта жұмыс толық аяқталмай тұрып, бөліп-бөліп төлем жасау көзделсе, мүлік иесі төлем жасалған кезге дейін пайдаланылған барлық еңбек пен материалдарды қамтитын лиенді ішінара тоқтатуды сұрай алады. Соңғы төлемді жасамас бұрын, мүлік иесі мердігерден еңбек немесе қызметтерді орындаған немесе мүлікке материалдарды жеткізген барлық төленбеген тараптардың тізімін қамтитын куәлікті алуы керек. Мүлік иесі соңғы төлемді жасамас бұрын мердігердің осы тараптардың барлығынан лиенді тоқтатуға рұқсат алғанын қамтамасыз етуі керек.
A lien release, also known as a release of lien or a cancellation of lien, is a document that may be voluntarily provided by a lien claimant, such as a subcontractor, in exchange for payment or a promise of payment from a general contractor or a property owner. Negotiations may be tricky, as lien claimants generally want to be paid before they release a lien, while the owner of the property subject to the lien will generally want the lien released before they make payment. Unlike a lien waiver that negates the right to file a lien in the future, a lien release cancels a lien that has already in effect. Prior to making any payment, the property owner should request a release of lien from every supplier, contractor and subcontractor, which covers the materials used and the work performed on the project. A release of lien is a written statement that releases the property from the threat of lien. If the contract requires partial payments be made before the work is completed in full, then the property owner may request a partial release of lien covering all labor and materials used up to the time of payment. Before final payment, a property owner should obtain an affidavit from the contractor that lists all unpaid parties who performed labor or services, or provided materials to the property. The property owner should make sure the contractor obtains releases from all of these parties before making final payment.
Ренге қарсы қорғау
Көбінесе механиктердің талап құқығы мемлекеттік тізілімге тіркелгеннен кейін көп уақыттан соң анықталады, бірақ мүлік иелері алдын ала шаралар қолдану арқылы мүліктерін осындай талап құқықтарының салдарынан қорғай алады.
Often a mechanic’s lien is discovered long after it has been filed in the public records, but by taking a few proactive measures, property owners can ensure their properties are protected from the burdens imposed by such mechanic’s liens.
Бастау туралы хабарлама
Үй салу немесе қайта жаңарту жобасын бастамас бұрын бастау туралы хабарламаны тіркеңіз. Бұл нысан жақсарту жүргізілетін жылжымайтын мүліктің орналасқан ауданының округ соты кеңсесінде тіркелуі керек. Жұмыс алаңына куәландырылған көшірмесін де іліп қойыңыз. Хабарламада мүлік иесінің жақсарту жұмыстарын бастау ниеті, мүліктің орналасқан жері, жұмыстың сипаттамасы және кепілдік сомасы (бар болса) көрсетіледі. Сондай-ақ, мүлік иесі, мердігер, кепілдік беруші, кредитор және басқа да қажетті ақпараттар осы құжатта жазылады. Мүлік иесі бастау туралы хабарламаны тіркемесе немесе хабарламадағы ақпарат дұрыс болмаса, бірдей жұмыс немесе материал үшін екі рет төлеуге туралуы мүмкін. Мердігермен қызметтер немесе материалдар жеткізу үшін келісімшарт жасасқан барлық субподрядшылар мен жеткізушілердің тізімін сұраңыз. Жоба аяқталғаннан және мердігерге толық төлем жасалғаннан кейін, сондай-ақ жоғарыда сипатталған барлық қажетті босату кепілдемелері мен куәліктер алынғаннан кейін, жақсарту жүргізілетін жылжымайтын мүліктің орналасқан ауданының округ соты кеңсесіне бастау туралы хабарламаны тоқтату туралы хабарламаны тапсырыңыз.
File a Notice of Commencement before beginning any home construction or remodeling project. Record the form with the Clerk of the Circuit Court in the county where the property being improved is located. Post a certified copy at the job site, too. The Notice notes the property owner’s intent to begin improvements, the location of the property, description of the work and the amount of bond (if any). It also identifies the property owner, contractor, surety, lender and other pertinent information. A property owner who fails to record a Notice of Commencement or incorrect information on the Notice could result in having to pay twice for the same work or materials. Request a list of all subcontractors and suppliers who have a contract with the contractor to provide services or materials to the property. At the end of the project and after the contractor is paid in full and obtained all of the necessary Releases of Lien and affidavits as described above are obtained, file a Notice of Termination of Notice of Commencement with the Clerk of the Circuit Court in the county where the property being improved is located.
Емгерлік құқығына қарсы іс-қимыл
Мемлекеттерде әдетте жер иесі талапкердің кепілдік құқығына, мүлікті дұрыс анықтау, хабарлама талаптарын орындау және мерзімді сақтау сияқты негіздер бойынша шағымдануға мүмкіндік беретін процедура болады. Егер кепілдік талабы осы шағымдардан өтсе, меншік иесі кепілдік сотында кепілдік беру арқылы кепілдікті "жоюға" болады. Бұл, іс жүзінде, мүлікті кепілдіктен босатып, оны сатуға мүмкіндік береді. Кепілдікті жою мүмкіндігі, әсіресе, құрылыс салушылар жаңа салынған үйлерді сатуға асыққанда маңызды, әйтпесе олар сатылмай, бос тұрып қалуы мүмкін.
States typically have a process by which the land owner may challenge the claimant's prima facie entitlement to the liens on grounds such as proper identification of the property, compliance with notice requirements, and timing. If the lien claim survives those challenges, the owner may "bond off" the lien by filing a surety bond with the court in which the lien action has been initiated. This, in effect, frees the property from the lien and allows for sale of the property. The ability to bond off the lien is especially crucial where developers desire to proceed with the sale of newly built homes, which would otherwise remain unsold and unoccupied during the lien litigation process.
АҚШ-тан тыс жерлерде
Механиктің кепілдіктерін мойындаған елдер көбінесе АҚШ-тағыдан өте ерекше құқықтар мен процедураларды қарастырады. Канаданың кейбір провинциялары (Квебек қоса алғанда) және Жаңа Зеландия механиктің кепілдігіне ұқсас процесті мойындайды. Канаданың Ньюфаундленд және Лабрадор провинциясы АҚШ-тағы сияқты кепілдіктерге рұқсат береді. Мексиканы есептемегенде, Латын Америкасының көп бөлігінде механиктің кепілдіктері танылмайды. Біріккен Араб Әмірліктері сияқты кейбір елдер кепілдікті, ерікті түрде қабылданбаса, нақты түрде тыйым салады.
Countries that recognize mechanic's liens often provide for very different rights and procedures than those of the United States. Some provinces of Canada (including Quebec) and New Zealand recognize a process somewhat analogous to a mechanic's lien. The Canadian province of Newfoundland and Labrador allows for liens similar to those of the United States. With the exception of Mexico, mechanic's liens are generally not recognized throughout Latin America. Some countries, such as the United Arab Emirates, specifically prohibit the lien, except where voluntarily undertaken.