Залог на недвижимость для строителей и подрядчиков

Введение

Залог на право собственности в пользу строителей.

Залог механика – это право обеспечения (security interest) в отношении права собственности на имущество, предоставляемое в пользу лиц, предоставивших труд или материалы для улучшения этого имущества. Такой залог может быть установлен как на недвижимое, так и на движимое имущество. В отношении недвижимости он известен под различными названиями, в том числе, в общем смысле, как строительный залог. Термин "lien" происходит от французского корня, означающего "связь", который, в свою очередь, восходит к латинским словам ligamen ("связь") и ligare ("связывать"). Механические залоги на имущество в Соединенных Штатах появились в XVIII веке.

История и причины существования

Механические залоговые права в их современном виде были впервые предложены Томасом Джефферсоном с целью стимулирования строительства в новой столице – Вашингтоне. Они были установлены Генеральной Ассамблеей штата Мэриленд, частью которого тогда был город Вашингтон. Однако маловероятно, что Джефферсон единолично разработал эту идею. К моменту продвижения Джефферсоном этого закона, аналогичные залоговые привилегии уже существовали в странах с гражданским правом, таких как Франция, Голландская республика и Испания, при этом некоторые законы восходили корнями к Римской империи. Поскольку контроль над Луизианой переходил между французами и испанцами, и в значительной степени был принят французский Наполеоновский кодекс, на этой территории действовала схожая концепция привилегий. Весьма вероятно, что законодатели, работавшие над первыми законами США о механических залогах, были осведомлены об этих концепциях гражданского права и опирались на них. Тем не менее, американская версия была оригинальной, поскольку она предоставляла строителям более надежные права на саму землю (а не только на стоимость улучшений). Что касается недвижимости, механические залоги являются исключительно предусмотренными законом средствами, существующими в каждом штате (хотя в Калифорнии, как указано ниже, они имеют конституционную основу). Причина их существования – законодательная политика государства, направленная на защиту подрядчиков. В частности, законодательные органы штатов установили, что из-за особенностей экономики строительного бизнеса, подрядчикам и субподрядчикам требуется более эффективная защита от неплатежей за их работу, чем просто право подавать иски по контрактам. В частности, без механического залога субподрядчики, предоставляющие рабочую силу или материалы, могут не иметь действенных средств правовой защиты, если их генеральный подрядчик недостаточно финансово устойчив, поскольку их единственное договорное право связано с этим генеральным подрядчиком. Без механического залога у подрядчика было бы ограниченное число способов добиться оплаты причитающихся сумм. Кроме того, на любом сорвавшемся проекте обычно существует длинный список кредиторов. Чтобы избежать ситуации, когда различные специалисты, поставщики материалов и подрядчики будут пытаться демонтировать выполненные ими работы, и обеспечить определенный уровень равенства между всеми залогодержателями проекта, была создана законная система залогов. Без нее специалист А может попытаться опередить поставщика Б в обращении в суд, на строительную площадку или к кредитору, чтобы получить оплату. Большинство законов о залогах вместо этого требуют строгого соблюдения формализованной процедуры, которую они устанавливают, в обмен на своевременное разрешение и балансировку требований между всеми сторонами, включая владельцев и залогодержателей. В штате Калифорния механический залог является конституционным правом, гарантированным подрядчикам Конституцией Калифорнии. Это право было детально реализовано в законах, принятых Законодательным собранием штата Калифорния. В Техасе Конституция Техаса предоставляет застройщикам право на залог, а субподрядчикам – право, предусмотренное главой 53 Кодекса о собственности штата Техас.

Mechanic's liens in their modern form were first conceived by Thomas Jefferson, to encourage construction in the new capital city of Washington. They were established by the Maryland General Assembly, of which the city of Washington was then a part. However, it is not likely that Jefferson single handedly dreamed up the idea. At the time Jefferson promoted the law, a lien like privilege already existed in civil law countries like France, the Dutch Republic and Spain, with some laws even tracing their roots to the Roman Empire. And since control of Louisiana had passed between the French and Spaniards, and had largely adopted the French Napoleonic Code, there was a similar privilege concept in that territory. It seems highly likely that the legislators working on the first U. S. Mechanic Lien laws had knowledge of, and referenced these civil law concepts. Nevertheless, the United States version was original, as it gave builders a more robust right into the land itself (versus just the improvement’s value). With respect to real property, mechanic's liens are purely statutory devices that exist in every state (although in California, as noted below, they have a constitutional foundation). The reason they exist is a legislative public policy to protect contractors. More specifically, the state legislatures have determined that, due to the economics of the construction business, contractors and subcontractors need greater remedy for non payment for their work than merely the right to sue on their contracts. In particular, without the mechanics' lien, subcontractors providing either labor or materials may have no effective remedy if their general contractor is not sufficiently financially responsible, because their only contractual right is with that general contractor. Without the mechanic's lien, the contractor would have a limited number of options to enforce payment of the amounts owed. Further, there is usually a long list of claimants on any failed project. To avoid the specter of various trades, materialmen and suppliers attempting to remove the improvements they have made, and to maintain a degree of equality between the various lienors on a project, the statutory lien scheme was created. Without it, Tradesperson A may try to "race" Supplier B to the courthouse, the project site or the construction lender to obtain payment. Most lien statutes instead mandate strict compliance with the formalized process they create in return for the timely resolution and balancing of claims between all parties involved both owners and lien claimants. In the state of California, mechanic's liens are a constitutional right guaranteed to contractors by the California Constitution. This right has been implemented in detail by statutes enacted by the California State Legislature. In Texas, the Texas Constitution gives builders the right to lien and sub contractors are given the right under Chapter 53 of the Texas State Property Code

Определение продажи залога в отношении транспортного средства

Залог на транспортное средство, заявленный автомехаником, технически является «залогом ремесленника», а не «залогом механика», но действует аналогичным образом. Залог механика может возникнуть только в отношении недвижимости, то есть земли или зданий. Если лицо (лицензированное ремонтное предприятие) выполнило ремонт, поставило запчасти или материалы, эвакуировало или хранило транспортное средство и не получило оплату за оказанные услуги, такое лицо имеет залог на транспортное средство. Залог возникает в момент, когда зарегистрированному владельцу предъявляется письменный счет за выполненные работы или услуги. Однако, если были выполнены работы, которые не были согласованы, и предварительно не была выдана письменная и подписанная смета, механик не имеет права удерживать владельца от возврата транспортного средства. Если механик требует плату, не обоснованную объемом выполненных работ, и отказывается вернуть транспортное средство до ее оплаты, владелец транспортного средства сможет взыскать с механика плату за хранение, поскольку механик неправомерно отказывается вернуть транспортное средство. В таком случае механик совершит преступление – неправомерное присвоение имущества или хищение. С другой стороны, механик может взыскать с владельца определенные расходы, связанные с выполненной работой. К таким расходам обычно относятся эвакуация, плата за хранение и стоимость оформления залога. Если транспортное средство эвакуировано государственным органом или частной эвакуационной компанией, залог возникает в момент эвакуации или транспортировки транспортного средства. Залог может быть погашен путем продажи транспортного средства в рамках процедуры реализации залога. Для проведения реализации залога лицо/держатель залога должно владеть транспортным средством и может потребовать разрешение на реализацию залога от Департамента транспортных средств штата, в зависимости от штата и/или стоимости транспортного средства. Заинтересованные стороны, включая зарегистрированных и юридических владельцев, будут уведомлены заказным письмом перед проведением продажи.

Создание

Залоговые права существуют для обеспечения оплаты услуг, труда и материалов, затраченных на как на движимое, так и на недвижимое имущество. Однако механизмы создания и реализации этих прав различаются в зависимости от того, какое имущество задействовано. Закон о залогах механиков в отношении недвижимости регулирует создание и реализацию этих залогов на предметах движимого имущества, которые были прочно присоединены к недвижимости и стали ее неотъемлемой частью.

Создание и принудительное исполнение личная собственность

Английское общее право признавало залоговые права механиков только в отношении движимого имущества. Залог возникал в силу закона в момент, когда ремесленник работал над предметом движимого имущества или прикреплял к нему дополнительные материалы. Однако, для сохранения залога, ремесленник должен был удерживать имущество у себя до момента оплаты. Если имущество возвращалось владельцу до этого, залог прекращал свое действие. Залог обеспечивался путем самостоятельной продажи имущества и зачета вырученных средств к погашению задолженности за выполненные работы. Такие продажи осуществлялись внесудебным порядком, то есть аналогично продаже имущества, заложенного в качестве обеспечения долга. В настоящее время 34 штата в США имеют законодательство, предусматривающее залоговые права механиков на движимое имущество. Данные законы, как правило, изменяют нормы общего права. Например, в Вирджинии залог механика может быть реализован только на сумму до 625 долларов, а если стоимость имущества превышает 5000 долларов, оно должно быть продано на аукционе, проводимом шерифом по решению суда соответствующей юрисдикции.

Создание, совершенствование, приоритет и обеспечение исполнения недвижимость

Залоговые права механика на недвижимость возникают исключительно на основании законодательства. Каждый штат имеет свои собственные законы, регулирующие создание и обеспечение исполнения этих залогов, однако в целом можно выделить некоторые общие элементы. Многие штаты различают типы недвижимости, в отношении которых может быть наложен залог механика. В соответствии с принципом суверенного иммунитета, государственная недвижимость (общественное имущество) как правило не подлежит требованиям частных лиц. Следовательно, если штат специально не предусмотрел иное, залоговые права механика не распространяются на собственность, принадлежащую штату или его административным подразделениям, таким как города. Аналогично, залоговые права механика, установленные законодательством штата, недействительны в отношении федеральных строительных проектов. Для защиты субподрядчиков и поставщиков, работающих на федеральных проектах, стоимость контракта по которым превышает 100 000,00 долларов США, Закон Миллера обязывает генеральных подрядчиков предоставлять платежную гарантию, обеспечивающую оплату выполненных работ в соответствии с условиями контракта. Многие государственные и муниципальные органы власти также требуют от подрядчиков, выполняющих работы по государственным заказам, предоставления гарантии в соответствии с так называемыми «малыми законами Миллера». Теоретически, платежная гарантия в соответствии с Законом Миллера или «малым законом Миллера» заменяет государственную собственность, и квалифицированные претенденты предъявляют требования к этой гарантии аналогично тому, как они подавали бы обычный залог механика. Во многих штатах законодательные органы установили дополнительные процедуры для наложения залога механика на жилую недвижимость. В Нью-Джерси, где действуют самые строгие правила в этой области, залог механика может быть наложен на жилую недвижимость только после подачи уведомления о неоплаченном остатке и праве на наложение залога в течение 60 дней с даты последней выполненной работы и выдачи арбитражного решения арбитром Американской арбитражной ассоциации, разрешающего наложение залога механика. Сам процесс наложения залога механика может быть сложным. В большинстве штатов требуется лишь подача залога механика в окружной или судебный орган в течение определенного срока после наступления основания для его наложения. Однако в Мэриленде для наложения залога механика необходимо подать заявление в суд. В Мэриленде корпорации обязаны нанять адвоката для подачи заявления в суд.

Mechanic's liens on the title to real property are exclusively the result of legislation. Each state has its own laws regarding the creation and enforcement of these liens, but, overall, there are some similar elements among them. Many States distinguish between the types of real property upon which a mechanics lien can be filed. Under the principle of sovereign immunity, real property of the government (public property) is ordinarily not subject to the claims of private parties. Therefore, unless the state specifically so provides, mechanic's liens do not attach to the title owned by the state or its administrative subdivisions, such as cities. Similarly, mechanic's liens under state law are invalid on federal construction projects. To protect subcontractors and suppliers working on federal projects where the contract price exceeds $100,000.00 the Miller Act requires general contractors to provide a payment bond which guarantees payment for work done in accordance with the terms of the contract. Many state and municipal governments similarly require contractors on public works projects to be bonded under so called "Little Miller Acts." Theoretically, the payment bond under the Miller Act or Little Miller Act stands in place of the government's property, and qualified claimants make claims against that bond similar to how they would file an ordinary mechanic's lien. In many states, the legislature has created extra procedures in order for a mechanics lien to be placed on residential property. In New Jersey, which enacted the strictest of these regulations, a mechanics lien can only be placed on residential property after a Notice of Unpaid Balance and Right to File Lien has been filed within 60 days of the lienor's last date of work and an arbitration award has been issued by an American Arbitration Association arbitrator permitting a mechanics lien to be filed. The act itself of filing a mechanics lien can be difficult. Most States simply require the filing of the mechanics lien with a county or court clerk within a defined amount of time from a triggering event. However, Maryland requires an application to the Court in order to file a mechanics liens. In Maryland, corporations must hire an attorney to make an application to the court.

Приоритет в отношении других интересов

Уставы, создающие залоговые права механиков, как правило, предоставляют им более высокий приоритет по отношению к другим правам на объект недвижимости, чем это предусмотрено законом для большинства прав обеспечения по недвижимости. Приоритет, в частности, является атрибутом, определяющим, какое из нескольких конкурирующих требований к обеспечению будет иметь первоочередное право на средства, полученные от продажи с аукциона в случае обращения взыскания. В данном контексте приоритет залога механика определяется либо моментом, когда залог возникает в отношении права собственности на объект недвижимости, либо моментом, к которому он "ретроспективно применяется". За некоторыми исключениями, залог возникает или ретроспективно применяется к моменту, предшествующему появлению какого-либо уведомления о нем в публичных реестрах. Во многих штатах этот момент определяется как время начала первого видимого строительства на строительной площадке. В других штатах – как момент заключения договора на выполнение работ. В некоторых штатах залог каждого подрядчика или поставщика возникает в момент начала им собственных работ. Следовательно, лица, совершающие сделки с владельцем права собственности на объект недвижимости, рискуют неожиданно столкнуться с залоговыми правами механиков, о которых они не знали. В некоторых штатах предусмотрены специальные нормы для определения приоритета между залогом механика и залогом ипотеки, финансирующей строительство на земельном участке. Например, в штате Нью-Йорк, указание в ипотеке на то, что она является строительным кредитом, сохраняет ее приоритет перед залогами механиков, возникшими в ходе строительства, при условии, что впоследствии поданные обоснованные требования о залоге не игнорируются. В других штатах, таких как Флорида, действует принцип "все или ничего". Там регистрация строительной ипотеки до подачи установленного законом уведомления о начале строительства обеспечивает ипотеке абсолютный приоритет перед залогами механиков, возникшими в ходе строительства. В других штатах, таких как Калифорния, приоритет предоставляется строительной ипотеке, зарегистрированной до начала видимого строительства, при условии, что кредитор обязан выплатить средства. В штате Иллинойс существует законная схема распределения средств, соблюдение которой обеспечивает приоритет строительной ипотеки. В других штатах существуют иные механизмы, а некоторые штаты, такие как Колорадо, практически не предоставляют строительной ипотеке возможности получить приоритет.

The statutes creating mechanic's liens usually give them a higher priority with respect to other interests in the title than the law gives most real property security interests. Among other things, priority is the attribute that determines which of several competing security claims will have the first claim to the funds of a foreclosure sale. In this context, the priority of a mechanic's lien is determined either by the time the lien attaches to the title to the property or by the point in time to which it "relates back." With some exceptions, the lien attaches or relates back to a time prior to the time that any notice of it appears in the public records. In many states, this is specified as the time when the first visible construction commences on the building site. In others, it is when the contract is executed for the work to be done. In still others, each contractor or supplier's lien attaches at the time when it commences its own work. Therefore, persons dealing with the owner of the title to the property risk having their interests unexpectedly subject to mechanic's liens of which they had no knowledge. Special provisions are made in some states for determining the priority between a mechanic's lien and the lien of a mortgage that is financing the construction on the land. For instance, in the State of New York, the appearance of specified language in the mortgage to the effect that it is a construction loan preserves its priority over mechanic's liens arising out of the construction, as long as subsequently filed lien claims that are legitimate are not ignored. In other states, such as Florida, it is an all or nothing proposition. There, the recording of the construction mortgage before the filing of a statutory notice of commencement of construction provides the mortgage with absolute priority over mechanic's liens arising out of the construction. Still other states, such as California, provide priority for a construction loan mortgage recorded before the visible commencement of construction where the lender is obligated to disburse the funds. In the State of Illinois, there is a statutory funds disbursing scheme that, if followed, provides construction loan mortgage priority. In other states, there are still other arrangements and some states, such as Colorado, provide almost no practical means for a construction loan mortgage to obtain priority at all.

Исполнение

Залоговые права механиков реализуются исключительно посредством судебных продаж в рамках искового производства, то есть через судебные разбирательства, аналогичные процедуре обращения взыскания по ипотеке. Суд должен установить, соблюдены ли требования закона, и, в случае положительного ответа, определить приоритет залогового права механика в отношении других залогов или обременений на недвижимость. После этого суд вынесет решение о продаже имущества, а вырученные средства будут распределены между залогодержателями в порядке их приоритета.

Освобождение залога

Освобождение от залога, также известное как отмена залога, — это документ, который заявитель залога, например субподрядчик, может добровольно предоставить в обмен на оплату или обещание оплаты от генерального подрядчика или собственника недвижимости. Переговоры могут быть непростыми, поскольку заявители залога обычно хотят получить оплату до отмены залога, а собственник недвижимости, на которую наложен залог, обычно хочет отменить залог до осуществления платежа. В отличие от отказа от права на залог, который исключает возможность подачи залога в будущем, освобождение от залога аннулирует уже действующий залог. Перед осуществлением какой-либо оплаты собственник недвижимости должен запросить освобождение от залога у каждого поставщика, подрядчика и субподрядчика, охватывающее использованные материалы и выполненные работы по проекту. Освобождение от залога — это письменное заявление, освобождающее недвижимость от угрозы наложения залога. Если договор предусматривает частичные платежи до полного завершения работ, собственник недвижимости может запросить частичное освобождение от залога, охватывающее все трудозатраты и материалы, использованные до момента оплаты. Перед окончательной оплатой собственник недвижимости должен получить от подрядчика affidavit (заверенное письменное заявление) со списком всех неоплаченных сторон, оказывавших услуги или выполнявших работы, либо поставлявших материалы для недвижимости. Собственник недвижимости должен убедиться, что подрядчик получил освобождения от залога от всех этих сторон перед осуществлением окончательной оплаты.

Защита от залога

Часто механический залог обнаруживается спустя долгое время после его регистрации в публичных реестрах, но, предприняв несколько упреждающих шагов, владельцы недвижимости могут обеспечить защиту своей собственности от обременений, связанных с такими механическими залогами.

Уведомление о начале

Подайте уведомление о начале строительства до начала любых строительных или ремонтных работ на дому. Зарегистрируйте форму в канцелярии окружного суда в округе, где находится улучшаемое имущество. Также разместите заверенную копию на строительной площадке. В уведомлении указывается намерение собственника имущества начать работы по улучшению, местоположение имущества, описание работ и размер обеспечения (если таковое имеется). В нем также указываются данные собственника имущества, подрядчика, гаранта, кредитора и другая важная информация. Несоблюдение собственником имущества требования о регистрации уведомления о начале строительства или предоставление в нем неверной информации может привести к необходимости оплаты одних и тех же работ или материалов дважды. Запросите список всех субподрядчиков и поставщиков, заключивших с подрядчиком договор на оказание услуг или поставку материалов для данного объекта. По завершении проекта и после полной оплаты подрядчику, а также получения всех необходимых освобождений от удержания и подтверждающих документов, как описано выше, подайте уведомление о прекращении действия уведомления о начале строительства в канцелярию окружного суда в округе, где находится улучшаемое имущество.

Оспорить залог

В большинстве штатов предусмотрена процедура, позволяющая владельцу земли оспорить первоначальное право заявителя на залог на таких основаниях, как надлежащая идентификация имущества, соблюдение требований к уведомлению и соблюдение сроков. Если претензия по залогу выдерживает эти оспаривания, владелец может "обеспечить освобождение от залога", подав поручительство в суд, в котором было возбуждено дело о залоге. Это фактически освобождает имущество от залога и позволяет его продать. Возможность освобождения от залога особенно важна для застройщиков, желающих продолжить продажу новостроек, которые в противном случае оставались бы не проданными и незанятыми на протяжении всего периода судебного разбирательства по залогу.

За пределами США

Страны, признающие залоговые права механиков, зачастую предоставляют существенно отличающиеся права и процедуры по сравнению с Соединенными Штатами. Некоторые провинции Канады (включая Квебек) и Новая Зеландия признают процедуру, в некоторой степени аналогичную залоговому праву механика. Канадская провинция Ньюфаундленд и Лабрадор допускает залоги, схожие с теми, что существуют в Соединенных Штатах. За исключением Мексики, залоговые права механиков, как правило, не признаются в странах Латинской Америки. Некоторые страны, такие как Объединенные Арабские Эмираты, прямо запрещают такие залоги, если они не были приняты добровольно.