Кіріспе
Құқықтық ұғым; жылжымайтын мүлікке тұрақты бекітілген нақты мүлік – құқықтық ұғым. Құқықтық ұғым ретінде бекітілген мүлік дегеніміз – жылжымайтын мүлікке (әдетте жерге) тұрақты бекітілген (орнатылған) кез келген нақты мүлік. Жылжымайтын мүлікке бекітілген емес мүлік жылжымалы мүлік деп есептеледі. Бекітілген мүлік жылжымайтын мүліктің бір бөлігі ретінде қарастырылады, әсіресе кепілдік құқығы жағдайында. Классикалық мысал – ғимарат, ол сатып алу-сату шартында керісі көрсетілмесе, жеке меншік емес, жердің бір бөлігі болып саналады. Жалпы алғанда, бір заттың бекітілген мүлік пе, жылжымалы мүлік пе, дегенге шешім қабылдау үшін оның бекітілу мақсаты зерттеледі. Егер мақсат жерді жақсарту болса, онда ол бекітілген мүлік болып табылады; егер зат жылжымалы мүліктің өзін пайдалануды жақсарту үшін бекітілген болса, онда ол жылжымалы мүлік болып табылады. Жылжымалы мүлік бекіту арқылы бекітілген мүлікке айналады. Мысалы, ағаш кесушілікте бір ағаш бөлігі болса, ол жылжымалы мүлік болып табылады. Егер сол ағаштан жерді қоршау үшін пайдаланса, ол сол жердің бекітілген бөлігіне айналады. Көп жағдайда мүліктің бекітілген мүлік пе, жылжымалы мүлік пе, дегенін анықтау үшін мүліктің жермен байланысу дәрежесі маңызды. Мысалы, мұндай мәселе тіркеме үйлерде туындайды. Мұндай жағдайда үйді жылжымалы мүлік немесе жылжымайтын мүлік ретінде анықтау оның тұрақты бекітілуіне байланысты болады, мысалы, тіркемеде іргетас бар ма, жоқ па. Мүлікті бекітілген мүлік немесе жылжымалы мүлік ретінде анықтау маңызды. Көптеген заң жүйелерінде қарызды қамтамасыз етуді тіркеу немесе мүлікті кепілдікке беру үшін ақша берілгенін растау жылжымалы мүлікке қарағанда жылжымайтын мүлік үшін өзгеше болады. Мысалы, Канаданың Онтарио провинциясында жылжымайтын мүлікке кепілдік берілген ипотекалар өңірлік немесе аймақтық жер тізімі кеңсесінде тіркелуі керек. Ал жылжымалы мүлікке кепілдік берілген ипотекалар Жеке Мүлікке Кепілдік Заңы бойынша құрылған провинциялық тізімде тіркелуі тиіс. Тіркеме үйлердің бекітілген мүлік пе, жылжымалы мүлік пе, дегеніне байланысты, оған жылжымайтын мүлік ипотекасы қолданыла ма, жоқ па, анықталады. Мысалы, көптеген ипотекалар қарыз алушыға мүліктегі бекітілген мүлікті алып тастауға немесе бұзуға тыйым салатын тармақтарды қамтиды, бұл кепілдіктің құнын төмендетеді. Алайда, кейбір жағдайларда несие берушілер үйдің құны бойынша ақша берген, бірақ кейіннен үйден алынып тасталған жағдайлар болды. Сол сияқты, тіркеме үйін сатып алуға мүмкіндік беретін жылжымалы ипотека тіркеме үй жылжымайтын мүлікке қосылса жоғалуы мүмкін. Бекітілген мүліктерге қатысты заң жалға алынған мүліктермен де көптеген мәселелер тудыруы мүмкін. Жалға алушы орнатқан бекітілген мүліктер жалға алушы үйден шығарылса үй иесіне тиесілі болады. Бұл жағдай жалға алу шарты жарамды болған кезде жалға алушы оны заңды түрде алып тастауы мүмкін болса да осылай болады. Мысалы, жалға алушы іліп қойған шамшырақ үй иесінің меншігіне айналуы мүмкін. Бұл мысал тривиальды болғанымен, зауытқа енгізілген ауыр жабдықтар жылжымалы мүлік ретінде сатылса да, бекітілген мүліктер деп танылған жағдайлар болды. Бекітілген мүліктердің құны көбінесе олар бекітілген жердің құнынан асып түсетіндіктен, нақты бір заттың жылжымалы мүлік пе, бекітілген мүлік пе, дегенді анықтау үшін сот процестері жиі кездеседі. Канададағы бір жағдайда провинциялық үкімет үлкен жер бөгеті жылжымалы мүлік екенін мәлімдеді, өйткені ол тек гравитациямен ұсталып тұрды және қандай да бір бекіту болған жоқ (талап қабылданбады). Жерді сату кезінде бекітілген мүліктер жердің бір бөлігі ретінде қарастырылады және сатушы жерді беруден бұрын оларды алып тастауы немесе өзгерте алмайды. Азаматтық құқықта бекітілген мүліктер маңызды бөліктер ретінде белгілі.
the legal concept
A fixture, as a legal concept, means any physical property that is permanently attached (fixed) to real property (usually land). Property not affixed to real property is considered chattel property. Fixtures are treated as a part of real property, particularly in the case of a security interest. A classic example of a fixture is a building, which, in the absence of language to the contrary in a contract of sale, is considered part of the land itself and not a separate piece of property. Generally speaking, the test for deciding whether an article is a fixture or a chattel turns on the purpose of attachment. If the purpose was to enhance the land, the article is likely a fixture; if the article was affixed to enhance the use of the chattel itself, the article is likely a chattel. Chattel property is converted into a fixture by the process of attachment. For example, if a piece of lumber sits in a lumber yard, it is a chattel. If the same lumber is used to build a fence on the land, it becomes a fixture to that real property. In many cases, the determination of whether property is a fixture or a chattel turns on the degree to which the property is attached to the land. For example, this problem arises in the case of a trailer home. In this case, the characterization of the home as chattel or realty will depend on how permanently it is attached, such as whether the trailer has a foundation. The characterization of property as a fixture or as chattel is important. In most jurisdictions, the law respecting the registration of security against debt, or proof that money has been lent on the collateral of property, is different for chattels than it is for real property. For example, in the province of Ontario, Canada, mortgages against real property must be registered in the county or region's land titles office. However, mortgages against chattels must be registered in the province wide registry set up under the Personal Property Security Act. In the case of a trailer home, whether it is a fixture or chattel has a bearing on whether a real property mortgage applies to the trailer. For example, most mortgages contain a clause that forbids the borrower from removing or demolishing fixtures on the property, which would lower the value of the security. However, there have been cases where lenders lend money based on the value of the trailer home on the property, where that trailer is later removed from the property. Similarly, a chattel mortgage granted to allow a person to purchase a trailer home could be lost if the trailer is later attached to real property. The law regarding fixtures can also cause many problems with property held under a lease. Fixtures put in place by the tenant belong to the landlord if the tenant is evicted from the property. This is the case even if the fixture could have legally been removed by the tenant while the lease was in good standing. For example, a chandelier hung by the tenant may become the property of the landlord. Although this example is trivial, there have been cases where heavy equipment incorporated into a plant has been deemed to have become fixtures even though it was sold as chattels. Because the value of fixtures often exceeds the value of the land they are affixed to, lawsuits to determine whether a particular item is a chattel or a fixture are common. In one case in Canada, a provincial government argued that a huge earth dam was a chattel, as it was only held in place by gravity and not by any type of affixation (the claim was rejected). In a sale of land, fixtures are treated as part of the land, and may not be removed or altered by the seller prior to the transfer of the land. Fixtures are known in civil law as essential parts.
Саудаға арналған құрылғылар
Тұрақты құрылғыларға қатысты маңызды ерекшелік – сауда құрылғыларының санаты (көбінесе «жылжымалы мүлік» құрылғылары деп аталады), жалға алушы жалға алынған коммерциялық мүлікке өзінің сауда немесе бизнес қызметін жүзеге асыру үшін арнайы орнататын жылжымалы мүлік. Егер алып тастау салдарынан ғимаратқа келтірілген залал өтелсе немесе жөнделсе, жалға алушы оларды әрқашан алып тастауға құқылы. Мысалы, бизнес таңбалары, көрнекілік стендтері, дүкен сөрелері, барлар мен станок жабдықтары ғимаратқа немесе жерге берік, тіпті тұрақты бекітілуі мүмкін. Дегенмен, олар жеке меншік болып қала береді және жалға алушының бизнесінің бір бөлігі болғандықтан, оларды алып тастауға болады. Осы сауда құрылғыларына жасалған ерекшеліктің экономикалық негізі – жалға алушылар оларды алып тастауға мүмкіндік алмайынша, үй иелері осындай жабдықтармен және материалдармен жалға алушыларын қамтамасыз етуге жауапкершілік тартады. Сондықтан, сауда құрылғысы – бұл құрылғы емес. Оның атауы шатастырады, себебі құрылғы, анықтамасы бойынша, жылжымайтын мүлік болып табылады және сатушы сатқанда немесе жалға алушы жалдау шартын тоқтатқанда жылжымайтын мүлікпен бірге қалуы керек. Сауда «құрылғысы» жылжымайтын мүлік емес, жалға алушының жеке мүлігі. Үй иесінің де қорғаныс құқығы бар. Жалға алушының сауда құрылғыларын алып тастауынан жылжымайтын мүлікке келтірілген кез келген залал жалға алушымен жөнделуге немесе өтелуге тиіс. Егер жалға алушы кеткен кезде сауда құрылғысы алынып тасталмаса, онда ол қосылу арқылы үй иесінің меншігіне өтеді. Мысалы, егер мейрамхана банкротқа ұшырап, иесі ас үй жабдықтарын, қонақтарға арналған орындықтарды және басқа да сауда құрылғыларын алып тастау құқығынан және шығындарынан бас тартса, бұл құрылғылар үй иесінің меншігіне өтеді. Осылайша, олар енді сауда құрылғылары емес, тұрақты құрылғыларға айналып, жылжымайтын мүлікке айналуы мүмкін.
Австралиядағы заң
Тараптар арасында келісім болмаған жағдайда, заңмен реттелген жағдайларда, жылжымалы мүліктің жерге бекітілуіне байланысты туындаған меншік дауларын шешу үшін бекітілген мүліктер туралы қағида қолданылады. Жылжымалы мүлік, табиғаты бойынша, жерге бекітілудің барлық жағдайларына байланысты бекітілген мүлікке айнала ма, жоқ па, ол (i) мақсатына және (ii) бекітілу дәрежесіне байланысты. Бұл – фактілер мен құқық нормаларының аралас мәселесі болып табылады және объективті түрде анықталуға тиіс.
Қосамын деген ниет
Ниетті аннексиялаушы тараптың жер иесімен қарым-қатынасы арқылы анықтауға болады. Жалға алушылар жерге әкелген заттар мүлікке айналуы мүмкін, және бұл факт маңызды анықтама фактор болып табылуы мүмкін.
Қосу дәрежесі
Егер зат өзінің салмағымен тіреліп тұрмаса, бұл заттың жылжымайтын мүлікке бекітілгеніне қатысты күшті болжам тудырады. Ол, жерді жақсы пайдалану үшін бекітілгені ме, әлде заттың өзі үшін бекітілгені ме, қолданылған мерзімі және оның функциясы ескеріледі. Алайда, Жаңа Оңтүстік Уэльс заңдарына сәйкес, жалға алушылар белгілі жағдайларда, жер иелерінің бекітілген мүліктерге қатысты заңдық құқықтарын ескере отырып, ауыл шаруашылығы құрылғыларын алып тастауға құқылы. Көптеген коммерциялық жылжымайтын мүлік жалға алу шарттарында жалға алушы жалға алу мерзімі біткеннен кейін жалға алынған жақсартуларды бастапқы жағдайға келтіруге міндетті.