Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Қосымша несие
Additional loan
Екінші ипотека, көбінесе кіші кепілдік деп аталады, – бұл негізгі ипотекаға қоса мүлікпен қамтамасыз етілген несие. Екінші ипотеканың берілген уақытына байланысты, несие жеке екінші ипотека немесе бірге берілген екінші ипотека ретінде құрылуы мүмкін. Жеке екінші ипотека негізгі несиеден кейін ашылса, бірге берілген екінші ипотека негізгі ипотекамен бір уақытта беріледі. Ақшаны алу тәсіліне қатысты, екінші ипотекалар үй капиталына несие немесе үй капиталының несие желісі ретінде рәсімделуі мүмкін. Үй капиталына несиелер несие берілген кезде толық сомаға беріледі, ал үй капиталының несие желісі үй иесіне белгілі бір сомаға қол жеткізуге мүмкіндік береді, ол өтеу кезеңінде қайтарылады. Егер қарыз алушы жылжымайтын мүлік бойынша қарызын төлемесе, қарызды қамтамасыз ету үшін кепіл ретінде пайдаланылған мүлік екі ипотека бойынша қарыздарды өтеу үшін сатылады. Екінші ипотека мүлікті сатудан түскен қаражатқа екінші кезекте талап қойғандықтан, екінші ипотека беруші бірінші ипотека толық төленгеннен кейін қалған қаражатты алады, сондықтан толық төленбеуі мүмкін. Ағымдағы пайыздық төлемдерден басқа, қарыз алушылар несие беруге, өтініш беруге және бағалауға байланысты бастапқы шығындарға ұшырайды. Қайта қаржыландыру кезінде, егер үй иесі бірінші ипотеканы қайта қаржыландыруды және екінші ипотеканы сақтап қалғысы келсе, жаңа бірінші ипотека берушіге бірінші кепілдік ұстаушы позициясын беру үшін екінші ипотека берушіден бағынышты болу туралы өтініш беруі керек. Ипотека берушілердің талаптарына сәйкес, үшінші немесе төртінші ипотекасы бар мүлікке дәстүрлі несие алу сирек кездеседі. Мүлік сот арқылы алынып қойылған жағдайда және меншік құқығында жеткіліксіз немесе мүлдем қаражат болмаса, бірінші кепілдік ұстаушы екінші кепілдік ұстаушымен екінші ипотеканы меншік құқығынан босату үшін төмен сомада келісім жасауға құқылы. Екінші ипотека беруші меншік құқығынан бас тартқаннан кейін, ол үй иесіне азаматтық сотта сот шешімі шығару үшін жүгіне алады. Осы кезде үй иесінің алдында тек сот шешімін қабылдау немесе банкроттыққа өтініш беру мүмкіндігі қалады.
Second mortgages, commonly referred to as junior liens, are loans secured by a property in addition to the primary mortgage. Depending on the time at which the second mortgage is originated, the loan can be structured as either a standalone second mortgage or piggyback second mortgage. Whilst a standalone second mortgage is opened subsequent to the primary loan, those with a piggyback loan structure are originated simultaneously with the primary mortgage. With regard to the method in which funds are withdrawn, second mortgages can be arranged as home equity loans or home equity lines of credit. Home equity loans are granted for the full amount at the time of loan origination in contrast to home equity lines of credit which permit the homeowner access to a predetermined amount which is repaid during the repayment period. In the event of foreclosure, in which the borrower defaults on the real estate loan, the property used as collateral to secure the loan is sold to pay debts for both mortgages. As the second mortgage has a subordinate claim to the sale of assets, the second mortgage lender receives the remaining proceeds after the first mortgage has been paid in full and therefore, may not be completely repaid. In addition to ongoing interest repayments, borrowers incur initial costs associated with the origination, application and evaluation of the loan. When refinancing, if the homeowner wants to refinance the first mortgage and keep the second mortgage, the homeowner has to request a subordination from the second lender to let the new first lender step into the first lien holder position. Due to lender guidelines, it is rare for conventional loans for a property having a third or fourth mortgage. In situations when a property is lost to foreclosure and there is little or no equity, the first lien holder has the option to request a settlement for less with the second lien holder to release the second mortgage from the title. Once the second lien holder releases themselves from the title, they can come after the homeowner in civil court to pursue a judgement. At this point, the only option available to the homeowner is to accept the judgment or file bankruptcy.
Біржолғы сома
Екінші ипотека екі негізгі түрде болады: тұрғын үй капиталына несиелер және тұрғын үй капиталына несие желілері. Бұл жабық несиелер қарыз алушылардан амортизация процесінде ай сайын негізгі соманы және сыйақыны төлеуді талап етеді. Сыйақы төлемдері – қарыз алумен байланысты шығындар, ал төленген негізгі сома несиенің қалдық сомасын азайтады. Әрбір келесі төлеммен жалпы сома тұрақты болып қалады, бірақ сыйақыға байланысты үлесі кемиді, ал негізгі сомаға сәйкес үлесі артады. Бұл несиенің төлем кестесі біткенде толық төленуін қамтамасыз етеді. Тұрғын үй капиталына берілетін несиелер көбінесе қарызды қайта құрылымдау немесе ағымдағы тұтыну шығыстары үшін қолданылады, себебі айқындалған сыйақы мөлшерлемесімен байланысты тәуекел көбінесе төмен болады. Қарыз алушылар несие берілген кезде алдын ала белгіленген сомаға қол жеткізе алады, бірақ қажет болмаса, оны алуға міндетті емес. Айналымды несие желісі қарыз алушыларға қажет болған кезде ғана соманы алуға мүмкіндік береді, артық несие үшін сыйақы төлеуден қашуға болады. Бұл ай сайынғы төлемдер тек пайдаланылған сомаға ғана сәйкес келетіндіктен, ең төменгі қарыз деңгейін сақтауға көмектеседі. Тұрғын үй капиталына берілетін несиелер қарыз алушылар болашақтағы тұтыну шығыстарын және болашақта несие алу мүмкіндігін шектеуші несиелік шоктарды күткен кезде жиі қолданылады. Жеке екінші ипотекалар бастапқы ипотекалық несиеден кейін ашылады, бұл қолданыстағы келісімді бұзбай тұрғын үй капиталына қол жеткізуге мүмкіндік береді. Әдетте, үйді сатып алушы бастапқы ипотеканы толық сомаға сатып алады және қажетті 20 пайыздық бастапқы төлемді төлейді. Несие мерзімі ішінде ай сайынғы ипотекалық төлемдер және жылжымайтын мүліктің құнының өсуі мүліктік капиталды арттырады. Мұндай жағдайларда жеке екінші ипотекалар қосымша қаражат алу үшін мүліктік капиталды кепіл ретінде пайдалана алады. Қамтамасыз етілмеген жеке несиелерге қарағанда, несие берушілерге тәуекел деңгейі жоғары, себебі несиені қамтамасыз ету үшін кепілдік қажет болмайды. Егер қарыз алушы төлемдерді орындамаса, несие беруші өтелмеген қарызды жабу үшін активтерді сата алмайды. Осыған байланысты, екінші ипотекалар үлкен сомаға қол жеткізуді ғана емес, сонымен қатар қамтамасыз етілмеген несиелерге қарағанда төмен сыйақы мөлшерлемесін қамтамасыз етеді. Ақша ағынының артуымен екінші ипотекалар қарыз алушының қалауынша үйді жөндеу, колледж оқуы, медициналық шығындар және қарызды қайта құрылымдау сияқты түрлі шығыстарды қаржыландыру үшін қолданылады.
Second mortgages come in two main forms, home equity loans and home equity lines of credit. These close ended loans require borrowers to make principal and interest repayments on a monthly basis in a process of amortisation. The interest repayments are the costs associated with borrowing whilst the principal paid reduces the loan balance. With each subsequent repayment, the total amount remains constant however the portion related to the interest cost decreases whilst the amount corresponding to the principal increases. This ensures the loan is completely paid off at the end of the payment schedule. Home equity loans are commonly used for debt consolidation or current consumption expenditures as there is generally lower risk associated with fixed interest rates. Borrowers have access to the line amount which is predetermined at the time of loan origination but are not required to draw amounts if they do not wish to. The revolving credit facility provides borrowers the flexibility of drawing down amounts only when required to avoid interest on unnecessary credit. This ensures a minimum debt level is maintained as monthly repayments correspond only to the amounts used rather than the full amount available. Home equity loans are commonly used when borrowers anticipate future consumption expenditures as well as credit shocks which affect access to credit in the future. Standalone second mortgages are opened subsequent to the primary mortgage loan to access home equity without disrupting the existing arrangement. Typically, the home buyer purchases a primary mortgage for the full amount and pays the required 20 percent down payment. During the loan term, monthly mortgage repayments and appreciating real estate prices increase the property's equity. In such instances, standalone second mortgages are able to use the property's equity as collateral to access additional funds. With reference to unsecured personal loans, lenders are exposed to a greater level of risk as collateral is not required to secure or guarantee the amounts owed. If the borrower were to default on their repayments, the lender is not able to sell assets to cover the outstanding debt. Accordingly, second mortgages not only ensure access to greater amounts but also lower interest rates comparative to unsecured loans. With increased cash flow, second mortgages are used to finance a variety of expenditures at the discretion of the borrow including home renovations, college tuition, medical expenses and debt consolidation.
Екінші ипотеканы пайдаланып
Екінші ипотекалық несиелер бірінші ипотекалық несиемен бір мезгілде беріледі, үйді сатып алуды қаржыландыру үшін бір реттік жабылу рәсімі арқылы жүзеге асырылады. Стандартты ипотекалық келісім бойынша үй сатып алушыларға жылжымайтын мүліктің құнының 80 пайызын несие ретінде алуға мүмкіндік беріледі, ал қалған 20 пайызы бастапқы төлем ретінде төленеді. Бастапқы төлемді төлей алмайтын сатып алушылар жеке ипотекалық сақтандыру (ЖМС) төлеуге міндетті, ол несие берушілерді сот арқылы ипотека алынған жағдайда сатып алушының төлемеген қарызының бір бөлігін жабу арқылы қорғайды. Сондықтан, екінші ипотека ашу мүмкіндігі 20 пайыздық бастапқы төлемді төлеуге жеткіліксіз қаражаты бар және ЖМС төлеуден қашқысы келетін сатып алушылар үшін өте қолайлы. Әдетте, екінші ипотека екі түрде болады. Олардың ең көп таралғаны – 80/10/10 ипотекалық келісім, онда үй сатып алушыға бірінші ипотека бойынша жылжымайтын мүліктің құнының 80 пайызына дейін (LTV), екінші ипотека бойынша 10 пайызына дейін несие беріледі, ал бастапқы төлем 10 пайызды құрайды. Екінші ипотека 80/20 несие схемасы арқылы да қаржыландырылуы мүмкін. Бұл келісім бұрынғысына қарағанда бастапқы төлемді талап етпейді, бірақ үй сатып алушыларға бірінші ипотека бойынша 80 пайыздық LTV және екінші ипотека бойынша 20 пайыздық LTV мүмкіндігін береді.
Piggyback second mortgages are originated concurrently with the first mortgage to finance the purchase of a home in a single closing process. In a conventional mortgage arrangement, homebuyers are permitted to borrow 80 percent of the property's value whilst placing a down payment of 20 percent. Those unable to obtain the downpayment requirement must pay the additional expense of private mortgage insurance (PMI) which serves to protect lenders during the event of foreclosure by covering a portion of the outstanding debt owed by the buyer. Hence, the option of opening a second mortgage is specifically applicable to buyers who have insufficient funds to pay a 20 percent down payment and wish to avoid paying PMI. Typically, there are two forms in which the piggyback second mortgage can take. The more common of the two is the 80/10/10 mortgage arrangement in which the home buyer is granted an 80 percent loan to value (LTV) on the primary mortgage and 10 percent LTV on the second mortgage with a 10 percent down payment. The piggyback second mortgage can also be financed through an 80/20 loan structure. In contrast to the previous method, this arrangement does not require a down payment whilst still permitting home buyers 80 percent LTV on the primary mortgage and 20 percent LTV on the second mortgage.
Ағымдағы пайыздық өтеулер
Екінші ипотеканың әртүрлі түрлеріне қатысты әртүрлі пайыздық саясаттар қолданылады. Оларға үй капиталына несиелер және үй капиталына несие желілері жатады. Мұндай несиелерге тағайындалған тұрақты пайыздық ставка несие берілген кезде белгіленеді, бұл несие мерзімі бойы тұрақты айлық төлемдерді қамтамасыз етеді. Керісінше, үй капиталына несие желілері шектеусіз болып, өзгермелі пайыздық ставкаға негізделген. Өзгермелі пайыздық төлемдер бастапқы төлемдерді төмендетуге мүмкіндік берсе де, олар өтеу мерзімі ішінде өсуі мүмкін. Белгілі бір шарттар орындалған жағдайда екінші ипотекалық несие бойынша төленген пайыздық төлемдер салықтан шегеріледі. Екінші ипотеканың осы артықшылығы қарыз алушының салық салынатын табысын пайыздық шығындар сомасына дейін азайтады. Жалпы алғанда, екінші ипотека бойынша ай сайынғы төлемдер бірінші ипотекаға қарағанда төмен болады. Бұл негізгі несиеге қарағанда екінші ипотека бойынша алынған соманың аздығына байланысты, пайыздық ставканың айырмашылығына емес. Екінші ипотекалық несиелердің пайыздық ставкалары әдетте жоғары болады, себебі мұндай несиелермен байланысты тәуекел жоғары. «Нүктелер» деп аталатын несие берушінің алымы – бұл несие берушінің талап ететін несие сомасының бір пайызы. Әрбір нүкте несие сомасының бір пайызын құрайды, сондықтан қарыз алушылар несие пайыздық ставкасын төмендету үшін осы төлемді жасауға құқылы. Нүктелерді төлеу бастапқы төлемдерді арттырса да, қарыз алушылар несие мерзімі бойы айлық төлемдерді азайтатын төмен пайыздық ставкасына ие болады. Екінші ипотекалар мүліктің капиталына байланысты, ол мүліктің құнына байланысты уақыт өте келе өзгеруі мүмкін. Мүліктің нарықтық құнын бағалайтын кәсіби сарапшылар қарыз алушыларға қосымша шығын әкеледі. Екінші ипотеканы ұйымдастыру және кеңес беру қызметтерімен байланысты делдалдық комиссия да қарыз алушылар төлейді.
Varying interest rate policies apply to different types of second mortgages. These include home equity loans and home equity lines of credit. The fixed interest rate charged on such loans is set at the time of loan origination which ensures constant monthly repayments throughout the loan term. In contrast, home equity lines of credit are open ended and based on a variable interest rate. Whilst variable interest charges may permit lower initial repayments, these rates have the potential to increase over the duration of the repayment period. Second mortgage interest rate payments are also tax deductible given certain conditions are met. This advantage of second mortgages reduces the borrower's taxable income by the value of the interest expense. In general, total monthly repayments on the second mortgage are lower than that of the first mortgage. This is due to the smaller amount borrowed in the second mortgage compared to the primary loan rather than the difference in interest rate. Second mortgage interest rates are typically higher due to the related risk of such loans. Also referred to as the lender's fee, points are a percentage of the loan that is charged by the lender. With each point translating to one percentage of the loan amount, borrowers have the option to pay this fee in order to decrease the loan interest rate. Whilst paying points increases upfront payments, borrowers are subject to lower interest rates which decrease monthly repayments over the loan term. Second mortgages are dependent upon the property's equity which is likely to vary over time due to changes in the property's value. Professional appraisers who assess the market value of the home result in an additional cost to potential borrowers. A broker fee, associated with the service of providing advice and arranging the second mortgage, is also incurred by borrowers.
Жылжымайтын мүлік бағасы
Төмен пайыздық ортада жылжымайтын мүлік бағасының өсуі жиі кездеседі, бұл қарыз алу мүмкіндігін арттырады. Сонымен қатар, қатаң талаптардың төмендеуі және ипотекалық өнімдердің жаңаруы несиеге қолжетімділікті кеңейтеді. Конвенциялық негізгі ипотекалар үй сатып алушыларға жылжымайтын мүліктің құнының 80 пайызына дейін қарыз алуға рұқсат береді, бірақ бұл 20 пайыздық бастапқы төлем жасау шартына байланысты. Бұл шығын бастапқы төлемнің көлеміне, кредиттік тарихқа және берілген несие түріне қарай өзгеріп отырады. Осы себепті, екінші ипотекалар жылжымайтын мүлік бағасының өсіп отырған ортасында әсіресе тартымды, себебі олар 20%-дан кем бастапқы төлем жасаған үй сатып алушыларға бірінші ипотека алу үшін жеке ипотекалық сақтандыру (ЖИС) сатып алмай, қосымша қаражат алуға мүмкіндік береді. Атап айтқанда, төмен пайыздық мөлшерлемелер несиелерге төленетін пайызды азайтады және қарыз алудың жалпы құнын төмендетеді. Бұл берілетін несие сомасына және қарыз деңгейі жоғарырақ өтініш берушілер санына әсер етеді. Пайыздық мөлшерлеме төмендегенде, бұрын несие алуға құқығы болмаған, кірісі аз үй сатып алушылар, қарыз деңгейі кіріс деңгейінен жоғары болса да, арзан үй несиелеріне ие бола алады.
Escalating real estate prices are common in low interest rate environments which increase borrowing capacity, in addition to lower underwriting standards and mortgage product innovation that provide greater access to credit. Whilst conventional primary mortgages permit home buyers to borrow up to 80 percent of the property's value, they are conditional on a 20 percent down payment. This expense can vary in cost depending on the size of down payment, credit score and type of loan issued. For this reason, second mortgages are particularly attractive in appreciating housing environments as they permit home buyers with a less than 20% down payment to borrow additional amounts to qualify for a primary mortgage without the purchase of PMI. Specifically, lower interest rates reduce the interest charged on loans and decrease the total cost of borrowing. This affects the loan amount granted in addition to the number of applicants who qualify for higher levels of debt. With respect to a decreasing interest rate, low income home buyers who were previously ineligible, are able to qualify for cheaper home loans despite higher debt to income levels.
Австралия
1980-ші жылдары қаржыны либералдауға дейін Австралияның ипотекалық нарығында бірнеше банк пен несие беру мекемесі басымдық құрды. Қаржылық жүйе шетелдік банктер мен офшорлық операцияларға жабық болғандықтан, бұл бәсекелестік қысымды шектеді. 1960-шы жылдардағы қатаң реттеу саясатының нәтижесінде банктер, банк емес қаржы ұйымдарына қарағанда бәсекелестікке төтеп беруде кемтар болды, бұл нарықтағы үлестерін жоғалтуына әкелді. Содан кейін ипотекалық нарық халықаралық бәсекеге ұшырады, бұл қаржы институттарына несие беру көлемін арттырды. Ағымдағы несие берушілер алғашқы жылға жеңілдік шарттармен ипотека ұсынысын бастады, бірақ стандартты айнымалы сыйақы мөлшерлемесін төмендетуге құлшынбады, себебі бұл қолданыстағы ипотекалардың сыйақысын төмендетуі мүмкін еді. Керісінше, ипотекалық брокерлер секьюритизацияны пайдаланып, арзан қаржыландыруға қол жеткізіп, ағымдағы несие берушілерге қарағанда 1-1,5 пайыздық тармаққа дейін төмен сыйақы ұсынды. Ипотекалық брокерлер несиелерді бастап, оларды бағалы қағаздарға сату арқылы, сапасы төмен несиелерге қатысты тәуекелді өздеріне қалдырмай, комиссия мен сыйақы алды. Бұл тәуекелге қарамастан, үлкен көлемде несие беруге күшті қаржылық ынталандыру жасады, сондай-ақ қатысушылар үшін минималды талаптарға, брокерлерге сыйақы ретінде комиссия төлеуге, есеп берудің болмауына және тұтынушыларға берілетін нашар кеңестерге әсер етті. Өнімдерге екінші ипотека, талаптарға сай келмейтін несиелер, кері ипотека, акциялық ипотека, интернет және телефон арқылы банкинг, мобильді ипотекалық несие берушілер, қайта алу мүмкіндігі, эскероу шоттары және ипотекамен байланысты дебеттік карталар кірді. Қаржылық қызметтердің өсуімен бірге банктерге осы өнімдерді пайдалануға және төменгі маржаны қабылдауға қысым жасалды.
Prior to financial deregulation in the 1980s, the Australian mortgage market was dominated by a small number of banks and lending institutions. This imposed limited competitive pressures as the financial system was closed to foreign banks and offshore transactions. Due to stringent regulatory practices in the 1960s, banks were competitively disadvantage relative to non bank financial intermediaries which led to a loss in market share. Following this, the mortgage market was additionally exposed to international competition which granted greater levels of credit to financial institutions. Whilst existing lenders began to offer honeymoon loans with discounted interest rates for the first year, they were hesitant to lower standard variable rates as this would decrease interest rates on existing loans. In contrast, mortgage brokers utilised securitisation to obtain cheap funding and offer rates 1 to 1.5ppt lower than existing lenders. By originating loans and selling them to securities, mortgage brokers obtained commissions and fees for origination without retaining the risk of low quality loans. This created strong financial incentives to originate large volumes of loans regardless of the risk and was reflected in the minimal entry qualifications for participants, the use of commissions for the remuneration for brokers, lack of accountability and poor advice provided to consumer clients. The products included second mortgages, non conforming loans, reverse mortgages, share equity mortgages, internet and phone banking, mobile mortgage lenders, redraw facilities, offset accounts and debit cards linked to mortgages. As the growth of financial provision increased, banks were pressured to utilise these products and accept lower margins.
Америка Құрама Штаттары
Банктер мен несие беру мекемелерінің нашар несие беру стандарттары 2007 жылғы жаһандық қаржы дағдарысына (ЖҚД) дейін 2000-жылдардың басында екінші ипотекалардың жылдам өсуіне елеулі үлес қосты. Ипотека брокерлері мен несие берушілер 100 пайыздық LTV-мен қолжетімді өнімдер ұсынды. Бұл болашақ үй иелеріне бастапқы төлемсіз және қарыз алушы туралы шектеулі құжаттамамен жылжымайтын мүлікті сатып алуға мүмкіндік берді. Сонымен қатар, Fannie Mae және Freddie Mac компаниялары да төмен кірісті қарыз алушыларға мүліктің құнының 90 пайызынан астам LTV қатынасы бар несиелерді қоса, ұқсас ұсыныстар жасады. Несие беру стандарттары одан әрі жеңілдеген сайын, LTV көрсеткіштері 107 пайызға дейін өсті, бұл үй сатып алушылардың ипотекалық несиелеріне өтінім және бастапқы төлемдерді қосып алғанын көрсетеді.
Poor underwriting standards by banks and lending institutions played a significant role in the rapid increase of second mortgages during the early 2000s prior to the Global Financial Crisis (GFC) in 2007. Mortgage brokers and lenders offered affordability products with 100 percent LTV. This permitted potential homeowners to purchase properties with zero down payment and limited borrower documentation. Additionally, Fannie Mae and Freddie Mac provided similar deals to low income borrowers including loans with LTV ratios exceeding 90 percent of the property's value. As lending standards continued to relax, LTV ratios extended to 107 percent which reflected home buyers rolling application and origination fees onto their mortgage loans.