Второй ипотечный кредит: виды и особенности

Введение

Дополнительный кредит

Вторая ипотека, обычно называемая младшим залогом, – это кредит, обеспеченный недвижимостью в дополнение к основной ипотеке. В зависимости от времени оформления второй ипотеки, кредит может быть структурирован как самостоятельная вторая ипотека или сопутствующая (piggyback) вторая ипотека. Самостоятельная вторая ипотека оформляется после получения основной, в то время как сопутствующая ипотека оформляется одновременно с основной. Что касается способа получения средств, вторая ипотека может быть оформлена в виде кредита под залог жилья (home equity loan) или кредитной линии под залог жилья (home equity line of credit). Кредиты под залог жилья предоставляются единовременно в полном объеме, в отличие от кредитных линий под залог жилья, которые позволяют домовладельцу получать доступ к заранее определенной сумме и погашать ее в течение срока кредита. В случае обращения взыскания (foreclosure), когда заемщик не выполняет обязательства по кредиту на недвижимость, имущество, служащее залогом, продается для погашения долгов по обеим ипотекам. Поскольку вторая ипотека имеет подчиненное право требования к выручке от продажи имущества, кредитор второй ипотеки получает оставшиеся средства после полного погашения первой ипотеки и, следовательно, может быть не полностью возмещен. Помимо регулярных процентных выплат, заемщики несут первоначальные расходы, связанные с оформлением, подачей заявки и оценкой кредита. При рефинансировании, если домовладелец хочет рефинансировать первую ипотеку, сохранив вторую, домовладелец должен запросить у второго кредитора согласие на подчиненное положение (subordination agreement), чтобы новый первый кредитор мог занять позицию первого залогодержателя. В соответствии с требованиями кредиторов, получение обычной ипотеки на недвижимость с третьей или четвертой ипотекой встречается редко. В ситуациях, когда имущество теряется в результате обращения взыскания и отсутствует или недостаточно собственного капитала, первый залогодержатель имеет право запросить мировое соглашение с вторым залогодержателем на меньшую сумму для снятия второго залога с права собственности. После снятия второго залогодержателя с права собственности, он может обратиться в суд с иском к домовладельцу для получения судебного решения. В этом случае у домовладельца остается только два варианта: принять решение суда или объявить о банкротстве.

Second mortgages, commonly referred to as junior liens, are loans secured by a property in addition to the primary mortgage. Depending on the time at which the second mortgage is originated, the loan can be structured as either a standalone second mortgage or piggyback second mortgage. Whilst a standalone second mortgage is opened subsequent to the primary loan, those with a piggyback loan structure are originated simultaneously with the primary mortgage. With regard to the method in which funds are withdrawn, second mortgages can be arranged as home equity loans or home equity lines of credit. Home equity loans are granted for the full amount at the time of loan origination in contrast to home equity lines of credit which permit the homeowner access to a predetermined amount which is repaid during the repayment period. In the event of foreclosure, in which the borrower defaults on the real estate loan, the property used as collateral to secure the loan is sold to pay debts for both mortgages. As the second mortgage has a subordinate claim to the sale of assets, the second mortgage lender receives the remaining proceeds after the first mortgage has been paid in full and therefore, may not be completely repaid. In addition to ongoing interest repayments, borrowers incur initial costs associated with the origination, application and evaluation of the loan. When refinancing, if the homeowner wants to refinance the first mortgage and keep the second mortgage, the homeowner has to request a subordination from the second lender to let the new first lender step into the first lien holder position. Due to lender guidelines, it is rare for conventional loans for a property having a third or fourth mortgage. In situations when a property is lost to foreclosure and there is little or no equity, the first lien holder has the option to request a settlement for less with the second lien holder to release the second mortgage from the title. Once the second lien holder releases themselves from the title, they can come after the homeowner in civil court to pursue a judgement. At this point, the only option available to the homeowner is to accept the judgment or file bankruptcy.

Одноразовая сумма

Вторая ипотека представлена двумя основными формами: кредиты под залог недвижимости и кредитные линии под залог недвижимости. Эти кредиты с фиксированным сроком погашения требуют от заемщиков ежемесячного внесения платежей по основной сумме долга и процентам в процессе амортизации. Процентные платежи – это стоимость заемных средств, а выплаченная основная сумма уменьшает остаток по кредиту. С каждым последующим платежом общая сумма долга остается неизменной, однако доля, приходящаяся на процентные расходы, уменьшается, в то время как доля, соответствующая основной сумме, увеличивается. Это гарантирует полное погашение кредита к концу срока его действия. Кредиты под залог недвижимости часто используются для консолидации долгов или текущих потребительских расходов, поскольку, как правило, фиксированные процентные ставки сопряжены с меньшим риском. Заемщики получают доступ к кредитной линии, размер которой определяется на этапе выдачи кредита, но не обязаны использовать ее, если в этом нет необходимости. Кредитная линия с возобновляемым лимитом предоставляет заемщикам возможность снимать средства только по мере необходимости, чтобы избежать начисления процентов на неиспользованный кредит. Это обеспечивает поддержание минимального уровня задолженности, поскольку ежемесячные платежи соответствуют только использованной сумме, а не всей доступной. Кредиты под залог недвижимости обычно используются, когда заемщики ожидают будущих потребительских расходов, а также возникновения финансовых трудностей, которые могут повлиять на доступ к кредитам в будущем. Вторая ипотека, оформленная отдельно от основной, открывается после получения первичной ипотеки для доступа к капиталу, накопленному в недвижимости, без изменения условий существующего соглашения. Как правило, покупатель недвижимости оформляет первичную ипотеку на полную стоимость и вносит первоначальный взнос в размере 20%. В течение срока действия кредита ежемесячные платежи по ипотеке и рост стоимости недвижимости увеличивают собственный капитал в недвижимости. В таких случаях вторая ипотека может использовать этот капитал в качестве залога для получения дополнительных средств. По сравнению с необеспеченными потребительскими кредитами, кредиторы несут более высокий риск, поскольку для обеспечения или гарантии задолженности не требуется залог. В случае невыплаты кредита заемщиком, кредитор не имеет возможности продать активы для покрытия непогашенного долга. Соответственно, вторая ипотека обеспечивает не только доступ к большей сумме, но и более низкие процентные ставки по сравнению с необеспеченными кредитами. Благодаря увеличению денежного потока, вторая ипотека может использоваться для финансирования различных расходов по усмотрению заемщика, включая ремонт жилья, оплату обучения, медицинские расходы и консолидацию долгов.

Second mortgages come in two main forms, home equity loans and home equity lines of credit. These close ended loans require borrowers to make principal and interest repayments on a monthly basis in a process of amortisation. The interest repayments are the costs associated with borrowing whilst the principal paid reduces the loan balance. With each subsequent repayment, the total amount remains constant however the portion related to the interest cost decreases whilst the amount corresponding to the principal increases. This ensures the loan is completely paid off at the end of the payment schedule. Home equity loans are commonly used for debt consolidation or current consumption expenditures as there is generally lower risk associated with fixed interest rates. Borrowers have access to the line amount which is predetermined at the time of loan origination but are not required to draw amounts if they do not wish to. The revolving credit facility provides borrowers the flexibility of drawing down amounts only when required to avoid interest on unnecessary credit. This ensures a minimum debt level is maintained as monthly repayments correspond only to the amounts used rather than the full amount available. Home equity loans are commonly used when borrowers anticipate future consumption expenditures as well as credit shocks which affect access to credit in the future. Standalone second mortgages are opened subsequent to the primary mortgage loan to access home equity without disrupting the existing arrangement. Typically, the home buyer purchases a primary mortgage for the full amount and pays the required 20 percent down payment. During the loan term, monthly mortgage repayments and appreciating real estate prices increase the property's equity. In such instances, standalone second mortgages are able to use the property's equity as collateral to access additional funds. With reference to unsecured personal loans, lenders are exposed to a greater level of risk as collateral is not required to secure or guarantee the amounts owed. If the borrower were to default on their repayments, the lender is not able to sell assets to cover the outstanding debt. Accordingly, second mortgages not only ensure access to greater amounts but also lower interest rates comparative to unsecured loans. With increased cash flow, second mortgages are used to finance a variety of expenditures at the discretion of the borrow including home renovations, college tuition, medical expenses and debt consolidation.

Вторая ипотека

Вторая ипотека с опцией "piggyback" оформляется одновременно с первой ипотекой для финансирования покупки жилья в рамках единой сделки. При стандартной ипотечной схеме покупатели могут занять до 80% стоимости недвижимости, внеся первоначальный взнос в размере 20%. Покупателям, не имеющим возможности внести необходимый первоначальный взнос, приходится оплачивать дополнительный сбор за частное ипотечное страхование (PMI), которое защищает кредитора в случае обращения взыскания, покрывая часть непогашенного долга заемщика. Таким образом, возможность оформления второй ипотеки особенно актуальна для покупателей, у которых недостаточно средств для внесения 20% первоначального взноса и которые хотят избежать уплаты PMI. Существует две основные формы "piggyback" второй ипотеки. Наиболее распространенной является схема 80/10/10, при которой покупателю предоставляется кредит в размере 80% от стоимости недвижимости (LTV) по основной ипотеке и 10% LTV по второй ипотеке, с первоначальным взносом в 10%. "Piggyback" вторая ипотека также может быть оформлена в виде схемы 80/20. В отличие от предыдущей схемы, она не требует первоначального взноса, но позволяет покупателям получить 80% LTV по основной ипотеке и 20% LTV по второй ипотеке.

Текущие выплаты процентов

Различные процентные ставки применяются к различным типам вторичных ипотечных кредитов. К ним относятся кредиты под залог жилья и кредитные линии под залог жилья. Фиксированная процентная ставка по таким кредитам устанавливается в момент их выдачи, что обеспечивает стабильные ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита. В отличие от них, кредитные линии под залог жилья являются возобновляемыми и основаны на переменной процентной ставке. Хотя переменные процентные ставки могут обеспечить более низкие первоначальные платежи, они могут увеличиваться в течение срока погашения. Проценты по вторичной ипотеке также подлежат налоговому вычету при соблюдении определенных условий. Это преимущество вторичных ипотечных кредитов уменьшает налогооблагаемый доход заемщика на сумму выплаченных процентов. Как правило, общая сумма ежемесячных платежей по вторичной ипотеке ниже, чем по основной. Это связано с тем, что сумма, взятая во вторичной ипотеке, меньше, чем сумма основного кредита, а не с разницей в процентных ставках. Процентные ставки по вторичным ипотечным кредитам обычно выше из-за связанного с ними риска. Также называемые комиссией заемщику, пункты – это процент от суммы кредита, взимаемый кредитором. Каждый пункт соответствует одному проценту от суммы кредита, и заемщики могут оплатить эту комиссию, чтобы снизить процентную ставку по кредиту. Хотя оплата пунктов увеличивает первоначальные затраты, заемщики получают более низкие процентные ставки, что снижает ежемесячные платежи в течение срока кредита. Вторичная ипотека зависит от капитала, которым обладает недвижимость, который может меняться со временем из-за колебаний рыночной стоимости. Профессиональная оценка рыночной стоимости дома, проводимая оценщиками, влечет за собой дополнительные расходы для потенциальных заемщиков. Заемщики также несут комиссию брокеру, связанную с предоставлением консультаций и оформлением вторичной ипотеки.

Цены на недвижимость

Повышение цен на недвижимость – обычное явление в условиях низких процентных ставок, которые увеличивают возможности заимствования, а также благодаря сниженным стандартам кредитной оценки и инновациям в ипотечных продуктах, обеспечивающим более широкий доступ к кредитам. В то время как традиционные первичные ипотечные кредиты позволяют покупателям занимать до 80% стоимости недвижимости, они требуют первоначального взноса в размере 20%. Стоимость этого взноса может варьироваться в зависимости от его размера, кредитной истории и типа выданного кредита. Поэтому вторичные ипотечные кредиты особенно привлекательны на растущем рынке недвижимости, поскольку они позволяют покупателям с первоначальным взносом менее 20% занять дополнительные средства для получения первичной ипотеки без необходимости приобретения страховки ипотеки (PMI). В частности, снижение процентных ставок уменьшает проценты по кредитам и общую стоимость заимствований. Это влияет как на сумму кредита, так и на количество заявителей, соответствующих требованиям для получения более высоких уровней долга. Снижение процентных ставок позволяет покупателям с низким доходом, ранее не имевшим права на получение кредита, претендовать на более дешевые жилищные кредиты, несмотря на более высокий уровень соотношения долга к доходу.

Австралия

До финансового дерегулирования в 1980-х годах австралийский рынок ипотечного кредитования доминировали небольшое число банков и кредитных организаций. Это обусловило ограниченное конкурентное давление, поскольку финансовая система была закрыта для иностранных банков и офшорных операций. Вследствие строгой регуляторной практики 1960-х годов банки оказались в невыгодном конкурентном положении по сравнению с небанковскими финансовыми посредниками, что привело к потере доли рынка. Впоследствии ипотечный рынок подвергся дополнительному воздействию международной конкуренции, предоставившей финансовым учреждениям более широкий доступ к кредитным ресурсам. В то время как существующие кредиторы начали предлагать льготные кредиты с пониженными процентными ставками на первый год, они не решались снижать стандартные переменные ставки, опасаясь снижения процентных ставок по уже выданным кредитам. В отличие от них, ипотечные брокеры использовали секьюритизацию для привлечения дешевого финансирования и предлагали ставки на 1–1,5 процентных пункта ниже, чем у существующих кредиторов. Инициируя кредиты и продавая их в виде ценных бумаг, ипотечные брокеры получали комиссионные и сборы за выдачу кредитов, не неся при этом риска невозврата по низкокачественным займам. Это создало мощные финансовые стимулы для выдачи больших объемов кредитов независимо от уровня риска, что отразилось в минимальных квалификационных требованиях к участникам, использовании комиссионных вознаграждений для брокеров, отсутствии ответственности и некачественных консультациях для клиентов. Среди предлагаемых продуктов были вторая ипотека, необеспеченные кредиты, обратная ипотека, ипотека под залог акций, интернет-банкинг и телефонный банкинг, мобильные ипотечные кредиторы, возможность частичного досрочного погашения, счета для компенсации и дебетовые карты, привязанные к ипотеке. По мере роста финансового предложения банки столкнулись с давлением, вынуждающим их использовать эти продукты и соглашаться на снижение маржи.

Соединенные Штаты

Недостаточные стандарты андеррайтинга со стороны банков и кредитных организаций сыграли значительную роль в быстром росте количества вторичных ипотечных кредитов в начале 2000-х годов, предшествовавших глобальному финансовому кризису (GFC) в 2007 году. Ипотечные брокеры и кредиторы предлагали продукты с доступностью при 100% LTV (loan-to-value). Это позволяло потенциальным домовладельцам приобретать недвижимость без первоначального взноса и с минимальным пакетом документов заемщика. Кроме того, Fannie Mae и Freddie Mac предоставляли аналогичные условия заемщикам с низким доходом, включая кредиты с коэффициентом LTV, превышающим 90% от стоимости недвижимости. По мере дальнейшего смягчения стандартов кредитования, коэффициенты LTV достигли 107%, что отражало включение потенциальными покупателями жилья расходов на оформление заявки и выдачу кредита в сумму ипотеки.