Кіріспе
Қарыз берушілер қолданатын қаржылық термин. Қарыздың құнға қатынасы (LTV) – қарыз берушілердің сатып алынатын активтің құнына шаққандағы қарыз мөлшерін көрсету үшін пайдаланатын қаржылық термин. Көлемдік мүліктер саласында бұл термин банктер мен құрылыс серіктестіктерінде жылжымайтын мүліктің жалпы бағаланған құнының проценттік көрсеткісі ретінде бірінші ипотекалық қарыздың мөлшерін білдіру үшін жиі қолданылады. Мысалы, егер біреу 100 000 доллар тұратын үйді сатып алу үшін 87 000 доллар қарыз алса, LTV қатынасы 87% болады. Қалған 13% – қарыз берушінің тәуекелдік қоры (haircut), ол 100% құрайды және қарыз алушының өзіндік капиталынан өтеліп жабылады. LTV қатынасы неғұрлым жоғары болса, қарыз беруші үшін қарыз соғұрлым тәуекелді болады. Мүліктің бағасы әдетте бағалаушымен анықталады, бірақ нақтырақ өлшем – ерікті сатып алушы мен ерікті сатушы арасындағы нарықтық мәміле. Әдетте, банктер сатып алу "жақында" (1-2 жыл ішінде) жасалған жағдайда, бағаланған құн мен сатып алу бағасының ең төменгісін қолданады.
The loan to value (LTV) ratio is a financial term used by lenders to express the ratio of a loan to the value of an asset purchased. In real estate, the term is commonly used by banks and building societies to represent the ratio of the first mortgage line as a percentage of the total appraised value of real property. For instance, if someone borrows to purchase a house worth , the LTV ratio is p=$ or , or 87%. The remaining 13% represent the lender's haircut, adding up to 100% and being covered from the borrower's equity. The higher the LTV ratio, the riskier the loan is for a lender. The valuation of a property is typically determined by an appraiser, but a better measure is an arms length transaction between a willing buyer and a willing seller. Typically, banks will utilize the lesser of the appraised value and purchase price if the purchase is "recent" (within 1–2 years).
Қауіп
Қарыздың құндылық көрсеткіші – несие берушілердің ипотекалық несие алуға үміткерлерді бағалау кезінде ескеретін маңызды тәуекел факторының бірі. Несиені қайтару мүмкіншілігінің жоқтығы тәуекелі несие беру шешімдерінде әрдайым бірінші орында тұрады, ал қарыз берушінің зиян көтеру ықтималдығы меншікті капиталдың көлемі азайған сайын артады. Сондықтан, несиенің LTV көрсеткіші жоғарылаған сайын, белгілі бір ипотекалық бағдарламаларға қойылатын талаптар күшейе түседі. Несие берушілер жоғары LTV несиесін алған қарыз алушылардан сатып алушының төлемді орындамауына қарсы қорғаныш ретінде ипотекалық сақтандыру рәсімдеуін талап етуі мүмкін, бұл ипотеканың құнын арттырады. Төмен LTV көрсеткіштері (80% төмен) тәуекелі аз қарыз алушылар үшін арзандатылған мөлшерлемелер ұсынуы мүмкін және несие берушілерге төмен несиелік тарихы бар, бұрын төлемдерді кешіктірген, кірісіне шаққанда қарызы жоғары, несие сомасы көп, қолма-қол ақша алу қажеттігі бар, жеткіліксіз резервтері немесе табысы жоқ сияқты тәуекелі жоғары қарыз алушыларды қарастыруға мүмкіндік береді. Дегенмен, 80% жоғары LTV жағдайында ипотекалық сақтандыру талап етілуі мүмкін, бұл қарыз алушыға төмен пайыздық мөлшерлеме ұсынуға әкеледі. Жоғары LTV көрсеткіштері негізінен жоғары кредиттік рейтингі және қанағаттанарлық ипотекалық тарихы бар қарыз алушыларға арналған. Толық қаржыландыру, яки 100% LTV, тек ең жақсы кредиттік тарихы бар қарыз алушыларға ғана беріледі. LTV көрсеткіші 100% аспайтын несиелер «су астындағы ипотека» деп аталады.
Қарыздың құнға арақатынасы
Комбинированный кредит к стоимости (CLTV) – бұл мүлікпен қамтамасыз етілген несиелердің оның құнына қатысты үлесі. "Комбинированный кредит к стоимости" термині қарапайым кредит к стоимости (LTV) терминіне қосымша нақтылық қосады, ол тек бір негізгі несие мен мүлік құны арасындағы қатынасты көрсетеді. "Комбинированный" деген сөз қосылғанда, пайыздық қатынасты есептеуде мүлікке байланысты қосымша несиелер ескерілгенін білдіреді. Мүліктің барлық ипотекалық несиелерінің негізгі сомасының жиынтығы оның бағаланған құнына немесе сатып алу бағасына, қайсысы төмен болса, соған бөлінеді. CLTV және LTV арасындағы айырмашылықты білу, бірнеше ипотекалық несиеге қатысты жағдайларды анықтауға көмектеседі. Мысалы, құны бір ипотекалық несиемен бағаланған мүліктің LTV көрсеткіші 50% құрайды. Ал құны бірдей мүлік, бірақ бірінші ипотекалық несиесі және екінші ипотекалық несиесі бар болса, оның жиынтық ипотекалық сомасы CLTV 75% құрайды. Комбинированный кредит к стоимости – бұл мүліктің құнына шаққандағы пайыздық көрсеткішпен бірінші кезектегі ипотекалық несиенің немесе кредиттің сомасынан өзгеше сома.
Америка Құрама Штаттары
АҚШ-та Fannie Mae және Freddie Mac талаптарына сай келетін стандартты несиелердің LTV көрсеткіші 80%-дан кем немесе оған тең болуы керек. 80%-дан жоғары стандартты несиелерге рұқсат беріледі, бірақ көбінесе жеке ипотекалық сақтандыру талап етіледі. 80% LTV-ден жоғары басқа да несиелік мүмкіндіктер бар. Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) сатып алу бойынша несиелерді 96,5%-ға дейін сақтандырады, ал АҚШ-тың Ардагерлер істері департаменті мен АҚШ-тың Ауыл шаруашылығы департаменті сатып алу бойынша несиелерді 100%-ға дейін кепілдендіреді. Екінші кепілдік құқығы сияқты бірнеше кепілдік құқығы бар мүліктерге, біріктірілген несие құнына (CLTV) қатысты талаптар қолданылады. Мысалы, егер мүліктің құны белгілі болса, ал бірінші ипотекалық несие және үйдегі капитал желісінің (HELOC) балансы болса, онда CLTV 60% (+) / болады. Жеке екінші несиелер мен үйдегі капитал желісінің LTV көрсеткіші несие балансының бағаланған құнға пайыздық қатынасы ретінде есептеледі. Дегенмен, қарыз алушының тәуекел деңгейін бағалау үшін барлық белгілі ипотекалық қарыздарды қарастыру қажет.
Австралия
Австралияның қаржылық жағдайында несие құнының арақатынасы (LVR) ипотекалық индустриядағы маңызды көрсеткіш болып табылады. Әдетте, 80% немесе одан төмен LVR стандартты несиелер үшін төмен тәуекелді деп саналады, ал құжатсыз несиелерде немесе азырақ құжатталған несиелерде 60% және одан төмен. Австралия нарығының ерекшелігі – жоғары LVR несиелерінің болуы, олар ипотекалық сақтандыру арқылы 95%-қа дейін, ал кейбір жағдайларда тіпті 100% LVR несиелеріне дейін жете алады. Бұл 100% LVR несиелері депозитсіз сатып алушыларға арналған және қатаң талаптарға бағынады, оның ішінде кепіл берушінің болуы, яғни кепілдікпен берілген тұрғын үй несиесі. LVR-дің мұндай икемділігі нарықтың қарыз алушылардың әртүрлі қажеттіліктерін қанағаттандыру қабілетін көрсетеді, сонымен қатар жоғары LVR несиелендірумен байланысты тәуекелдерді теңестіреді. Австралиядағы LVR құрылымы, әсіресе жоғары LVR несиелері үшін, жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың өзгеретін динамикасын көрсетеді. Жоғары LVR несиелерінің болуы мүлікке ие болуға қол жеткізуді жеңілдетеді, бірақ сонымен қатар несие берушілер мен қарыз алушылар үшін тәуекелді арттырады. Бұл тәуекелдерді басқару, әсіресе 100% LVR несиелері контекстінде, Австралияның ипотекалық секторы үшін маңызды болып табылады. Бұл нарықтың тұрғын үй иелігін ынталандыруға және қаржылық тұрақтылықты сақтауға бағытталған күрделі тәсілін көрсетеді, негізінен кепілдікпен берілген несиелер сияқты тәуекелді азайту стратегиялары арқылы.
Жаңа Зеландия
Жаңа Зеландияда Резервтік банк жылжымайтын мүлік нарығының, әсіресе Оклендте, қарқынды өсуін тежеу мақсатында банктерге қарыздың құнға қатынасын шектеу шараларын енгізді. LVR шектеулеріне сәйкес, банктер тұрғын үй ипотекалық несиелерінің 10 пайызынан астамын жоғары LVR (20 пайыздан кем ақша төлеме) иеленуші-тұрғындарға беруге құқығы жоқ, ал инвесторларға жоғары LVR (40 пайыздан кем ақша төлеме) несиелерін тұрғын үй ипотекалық несиелерінің 5 пайызынан аспауы тиіс.
Ұлыбритания
Ұлыбританияда ұлттық/жаһандық экономикалық қиындықтар туындағанға дейін 125%-ға дейінгі LTV-сы бар ипотекалар жиі кездесетін, бірақ бүгінде (2011 жылдың қарашасы) 90%-дан жоғары LTV-сы бар ипотекалар өте сирек, ал 75% LTV ипотекалары ең көп таралған.