Введение

Финансовый термин, используемый кредиторами.

Соотношение заем к стоимости (LTV) – это финансовый термин, используемый кредиторами для выражения соотношения суммы займа к стоимости приобретаемого актива. В сфере недвижимости этот термин обычно используется банками и строительными обществами для представления доли первого ипотечного кредита в процентах от общей оценочной стоимости недвижимости. Например, если кто-то берет заем в размере для покупки дома стоимостью , то соотношение LTV составит p=$ или , или 87%. Оставшиеся 13% представляют собой "наценку" кредитора, в сумме составляющую 100% и покрываемую за счет собственных средств заемщика. Чем выше соотношение LTV, тем выше риск для кредитора. Оценка стоимости недвижимости обычно производится оценщиком, однако более точным показателем является сделка между независимыми покупателем и продавцом. Как правило, банки используют наименьшее значение из оценочной стоимости и цены покупки, если сделка совершена недавно (в течение 1–2 лет).

Риск

Соотношение кредита к стоимости залога – один из ключевых факторов риска, которые кредиторы оценивают при одобрении заявки на ипотеку. Риск невыплаты всегда является приоритетным при принятии кредитных решений, и вероятность понесения кредитором убытков возрастает по мере уменьшения размера собственного капитала заемщика. Следовательно, с увеличением коэффициента LTV кредита, требования к заемщикам по определенным ипотечным программам становятся более строгими. Кредиторы могут потребовать от заемщиков с высоким LTV приобрести ипотечное страхование для защиты от дефолта заемщика, что увеличивает стоимость ипотеки. Низкие значения LTV (ниже 80%) могут предоставлять более низкие процентные ставки заемщикам с низким уровнем риска и позволять кредиторам рассматривать заемщиков с более высоким риском, например, с низким кредитным рейтингом, имеющих просрочки по ипотеке в прошлом, высокое соотношение долга к доходу, большие суммы кредита, запросы на получение наличных средств, недостаточные резервы и/или отсутствие дохода. Однако LTV выше 80% может потребовать ипотечного страхования, что, в свою очередь, может предложить заемщику более низкую процентную ставку. Высокие значения LTV в основном доступны заемщикам с высоким кредитным рейтингом и положительной кредитной историей. Полное финансирование, или LTV в 100%, предоставляется только наиболее надежным заемщикам. Кредиты с коэффициентом LTV выше 100% называются ипотеками с отрицательным капиталом.

Соотношение суммарного кредита к стоимости

Комбинированный коэффициент кредита к стоимости (CLTV) – это отношение общей суммы кредитов, обеспеченных недвижимостью, к её стоимости. Термин "комбинированный коэффициент кредита к стоимости" уточняет базовый коэффициент кредита к стоимости (LTV), который отражает соотношение только одного основного кредита к стоимости недвижимости. Добавление слова "комбинированный" указывает на то, что при расчете процентного соотношения учитываются все кредиты, обеспеченные данной недвижимостью. CLTV рассчитывается как общая сумма основного долга по всем ипотечным кредитам, обеспеченным недвижимостью, деленная на её оценочную стоимость или цену покупки, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Разграничение CLTV и LTV позволяет выявлять ситуации, когда для финансирования используются несколько ипотечных кредитов. Например, если недвижимость оценена в определенную сумму и имеет только один ипотечный кредит на ту же сумму, её LTV составит 50%. Если аналогичная недвижимость оценена в ту же сумму, но имеет первый ипотечный кредит и второй ипотечный кредит, то общая сумма ипотечного долга составит, а CLTV – 75%. Комбинированный коэффициент кредита к стоимости учитывает все кредиты, в то время как LTV отражает только сумму первого ипотечного кредита в процентах от стоимости недвижимости.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах, кредиты, соответствующие требованиям Fannie Mae и Freddie Mac к андеррайтингу, ограничены соотношением LTV не более 80%. Кредиты с LTV выше 80% допускаются, но обычно требуют частного ипотечного страхования. Существуют и другие варианты кредитов с LTV более 80%. Федеральное жилищное управление (FHA) страхует кредиты на покупку до 96,5%, а Министерство по делам ветеранов и Министерство сельского хозяйства США гарантируют кредиты на покупку до 100%. Для объектов недвижимости с более чем одним залогом, например, с вторым залогом, применяются критерии совокупного соотношения кредит к стоимости (CLTV). CLTV для недвижимости, оцененной в сумму с первоначальной ипотекой и остатком по кредитной линии под залог недвижимости (HELOC), составит 60% ( + )/. LTV для отдельных вторых залогов и кредитных линий под залог недвижимости будет определяться как отношение суммы остатка по кредиту к оценочной стоимости. Однако, для оценки кредитоспособности заемщика необходимо учитывать всю его непогашенную ипотечную задолженность.

Австралия

В австралийском финансовом контексте отношение суммы кредита к стоимости залога (LVR) является ключевым показателем в ипотечной отрасли. Как правило, LVR в размере 80% или ниже считается низким риском для стандартных кредитов, а 60% и ниже – для кредитов без подтверждения дохода или с минимальным пакетом документов. Особенностью австралийского рынка является доступность кредитов с более высоким LVR, которые могут достигать 95% при наличии ипотечного страхования и даже 100% LVR при определенных условиях. Эти 100% LVR кредиты, предназначенные для покупателей без первоначального взноса, зависят от строгих требований, включая наличие поручителя, также известного как ипотека с поручительством. Такая гибкость в отношении LVR отражает способность рынка удовлетворять разнообразные потребности заемщиков, одновременно балансируя присущие высокому LVR риски. Структура LVR в Австралии, особенно для кредитов с высоким LVR, демонстрирует меняющуюся динамику финансирования недвижимости. Возможность получения кредитов с высоким LVR расширяет доступ к владению недвижимостью, но также увеличивает риски как для кредиторов, так и для заемщиков. Управление этими рисками, особенно в отношении 100% LVR кредитов, имеет решающее значение для австралийского ипотечного сектора. Это подчеркивает взвешенный подход рынка к стимулированию владения жильем при сохранении финансовой стабильности, в основном за счет стратегий снижения рисков, таких как кредиты с поручительством.

Новая Зеландия

В Новой Зеландии Резервный банк ввел ограничения по соотношению кредит/стоимость (Loan to Value Ratio, LVR) для банков с целью замедления стремительно растущего рынка недвижимости, особенно в Окленде. Ограничения LVR означают, что банкам запрещено выдавать более 10 процентов ипотечных кредитов на жилье заемщикам с высоким LVR (с первоначальным взносом менее 20 процентов) и они должны ограничить выдачу кредитов инвесторам с высоким LVR (с первоначальным взносом менее 40 процентов) до не более 5 процентов от общего объема ипотечного кредитования на жилье.

Великобритания

В Великобритании ипотечные кредиты с LTV до 125% были довольно распространены незадолго до национальных/глобальных экономических проблем, но на сегодняшний день (ноябрь 2011 года) доступно очень мало ипотечных кредитов с LTV выше 90%, а ипотечные кредиты с LTV 75% являются наиболее распространенными.