Мүлікке бірнеше адамның бірдей ие болуы – заңдағы қосымша меншік. Түрлері: бірлескен меншік, өзара меншік, толық меншік. Құқықтық аспектілерді қарастырады.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Мүлікті екі немесе одан көп жеке тұлғаның иеленуі
Ownership of property by two or more individuals
Мүліктік құқықта, бір мезгілде мүлікті бірден бірнеше адам иеленетін түрлі жағдайлар бар. Егер бір мүлікті бірнеше адам иеленсе, олар әдетте ортақ меншік иелері деп аталады. Жылжымайтын мүліктің ортақ иелері үшін заңдық терминология – бұл бірлескен иеленушілер немесе бірлескен меншік иелері, соңғысы мұрагерлік құқығын білдіреді. Көптеген жалпы құқық жүйелері ортақ иеленуді және бірлескен меншікті мойындайды. Көптеген жүйелер сонымен қатар толық бірлескен меншікті де мойындайды, ол некеде тұрған адамдар арасындағы бірлескен меншік болып табылады. Көптеген жүйелер бірлескен меншікті мұрагерлік құқығымен бірлескен меншік деп атайды, бірақ олар бірдей, себебі әрбір бірлескен меншік мұрагерлік құқығын қамтиды. Керісінше, ортақ иеленуде мұрагерлік құқығы болмайды. Меншік иелену түрі иелердің өмір бойында мүліктің үлестік бөлігін басқаларға сату құқығына әсер етпейді, бірақ бірлескен меншік иелері жағдайында, өлімнен кейін мүлікті өздерінің мұрагерлеріне қалдыру құқығына әсер етеді. Дегенмен, кез келген бірлескен иеленуші бірлескен меншікті тоқтату арқылы бұл жағдайды өзгерте алады. Бұл бірлескен иеленуші мүліктің үлестік бөлігін басқа біреуге берген кезде болады. Заңдар әр жерде әр түрлі болуы мүмкін, ал төмендегі жалпы талқылау барлық жүйелерге толыққанды қолданылмайды.
In property law, a concurrent estate or co tenancy is any of various ways in which property is owned by more than one person at a time. If more than one person owns the same property, they are commonly referred to as co owners. Legal terminology for co owners of real estate is either co tenants or joint tenants, with the latter phrase signifying a right of survivorship. Most common law jurisdictions recognize tenancies in common and joint tenancies. Many jurisdictions also recognize tenancies by the entirety, which is effectively a joint tenancy between married persons. Many jurisdictions refer to a joint tenancy as a joint tenancy with right of survivorship, but they are the same, as every joint tenancy includes a right of survivorship. In contrast, a tenancy in common does not include a right of survivorship. The type of co ownership does not affect the right of co owners to sell their fractional interest in the property to others during their lifetimes, but it does affect their power to will the property upon death to their devisees in the case of joint tenants. However, any joint tenant can change this by severing the joint tenancy. This occurs whenever a joint tenant transfers his or her fractional interest in the property. Laws can vary from place to place, and the following general discussion will not be applicable in its entirety to all jurisdictions.
Үлес және жақсартулар
Жалпы алғанда, бірлескен меншік иелері мүлікті жақсартуға байланысты шығындарға үлестіруге міндетті емес. Егер бірлескен меншік иесі мүліктің құнын арттыратын жаңа мүмкіндік қосса, ол басқа бірлескен меншік иелерінен осы мүмкіндік үшін шығындарды бөлісуді талап ете алмайды, тіпті егер басқалары осының арқасында үлкен пайда тапса да. Дегенмен, мүлікті бөліскен кезде, бірлескен меншік иесі мүлікті жақсарту арқылы арттырған құнын қайтаруға құқылы, егер «жақсартулар» мүліктің құнын арттырған болса. Керісінше, егер бірлескен меншік иесінің «жақсартулары» мүліктің құнын төмендетсе, онда ол құнның төмендеуіне жауапты болады. Австралиядағы Жоғарғы сот бірлескен меншік иесінің жөндеуге жұмсаған шығындары мүлікті бөлу немесе соңғы тарату (яғни сату) кезінде ескерілуі керек деп шешті.
Co owners generally do not have any obligation to contribute to any costs of improving the property. If one co owner adds a feature that enhances the value of the property, that co owner has no right to demand that any others share the cost of adding that feature even if other co owners reap greater profits from the property because of it. However, at partition, a co owner is entitled to recover the value added by his or her improvements of the property if the "improvements" resulted in an increase in property value. Conversely, if the co owner's "improvements" decrease the value of the property, the co owner is responsible for the decrease. In an Australian case, the High Court said that the costs of repairing by one co owner must be taken into account on the partition or final distribution (i. e. sale) of the property.
Ипотека
Әрбiр тең меншiк иесi өз үлесiне бөлшек қаржыландыруды қолдана отырып, ипотека алу арқылы өз үлесiн өз бетiнше жүктей алады (бұл, төменде сипатталғандай, бiрлескен меншiктi ортақ меншiкке айналдыруы мүмкiн); басқа тең меншiк иелерi тек басқа меншiк иесiнiң үлесiне ғана жұмсалатын ипотеканы төлеуге мiндеттi емес, ал ипотека алушы тек сол ипотека берушiнiң үлесiне ғана тыйым сала алады. Жеке меншiк үлестерiне ипотекамен қамтамасыз етiлген банктiк несиелер – ипотекалық несие беру саласындағы ең жылдам дамып келе жатқан салалардың бiрi.
Each co owner can independently encumber the co owner's own share in the property by taking out a mortgage using fractional financing on that share (although this may effectively convert a joint tenancy to a tenancy in common, as described below); other co owners have no obligation to help pay a mortgage that only runs to another owner's share of the property, and the mortgagee can only foreclose on that mortgagor's share. Bank loans secured by mortgages on individual shares of co owned property are one of the most rapidly expanding areas in the mortgage lending industry.
Жалпы жалдау
Бірге меншікте болу (TIC) – мүліктің бірдей уақытта бірнеше иесінің болуын қамтамасыз ететін меншік нысаны, мұнда әрбір ие, ортақ меншік иесі деп аталады, заң бойынша бірдей мүліктің жеке және бөлек үлесіне ие болып саналады. Дәстүрлі жағдайда барлық бірлескен иелер тең үлеске ие болады, бірақ олардың үлестерінің көлемі әртүрлі болуы мүмкін. TIC иелері бөлінбеген мүліктегі пайыздық үлеске ие, жеке тұрғын жайларға немесе пәтерлерге емес, ал олардың құжаттары тек меншік үлесінің пайыздық көрсеткішін көрсетеді. Белгілі бір тұрғынжайды пайдалану құқығы белгілі бір TIC иесіне мүлік құжаты, карта немесе басқа да тіркелген құжат емес, барлық бірлескен иелер қол қойған жазбаша шарт (көбінесе «Бірлескен меншік келісімі» деп аталады) арқылы беріледі. Бұл меншік нысаны көбінесе меншік иелерінің үйленбеген немесе мүлікті сатып алуға әртүрлі сомада үлес қосқан жағдайларда жиі кездеседі. Бірлескен коммерциялық серіктестіктің активтері ортақ меншік ретінде тіркелуі мүмкін.
Tenancy in common (TIC) is a form of concurrent estate in which each owner, referred to as a tenant in common, is regarded by the law as owning separate and distinct shares of the same property. By default, all co owners own equal shares, but their interests may differ in size. TIC owners own percentages in an undivided property rather than particular units or apartments, and their deeds show only their ownership percentages. The right of a particular TIC owner to use a particular dwelling comes from a written contract signed by all co owners (often called a "Tenancy In Common Agreement"), not from a deed, map or other document recorded in county records. This form of ownership is most common where the co owners are not married or have contributed different amounts to the purchase of the property. The assets of a joint commercial partnership might be held as a tenancy in common.
Бірлескен жалға алу
Бірлескен меншік немесе тірі қалғанға өту құқығымен бірлескен меншік (JTWROS) – бұл бірдей уақыттағы меншік түрі, онда меншік иелері тірі қалғанға өту құқығына ие, яғни егер бір меншік иесі қайтыс болса, онда ол меншік иесінің мүлікке қатысты құқығы заң бойынша тірі қалған меншік иесіне немесе иелеріне өтеді және мұрагерлік рәсімінен өтеді. Марқұм меншік иесінің мүлікке қатысты құқығы жойылады және оны оның мұрагерлері мұралай алмайды. Осы меншік түрінде соңғы тірі қалған меншік иесі барлық мүлікке толық ие болады, ал ол қайтыс болған кезде мүлік оның мүлкінің бір бөлігі болады. Тең бөлісті меншіктен (tenancy in common) айырмашылығы, онда меншік иелері мүлікте тең емес үлестерге ие болуы мүмкін, бірлескен меншік иелері мүлікте тең үлес иеленеді. Белгілі бір жағдайларда, қайтыс болған меншік иесінің мүлігіне қатысты кредиторлардың талаптары, бұрын қайтыс болғанға тиесілі, бірақ қазір тірі қалған меншік иесіне немесе иелеріне тиесілі үлес есебінен өтеледі. Яғни, марқұмның қарыздары кейде мүлікке байланысты бола береді. Мұндай меншік түрі көбінесе әйелдер мен ерлер арасында, ата-ана мен бала арасында және тараптар меншік құқығын дереу және автоматты түрде тірі қалғанға беруді қалайтын басқа жағдайларда қолданылады. Осылайша тіркелген банк және брокерлік шоттар үшін, иелерінің ниетін растау ретінде шот атына JTWROS аббревиатурасы қосылады. Бірлескен меншік құру үшін, осы ниетті нақты көрсететін тіл қолданылуы керек, мысалы, "АБ және CD-ге, тірі қалғанға өту құқығымен бірлескен меншік иелері ретінде, тең бөлісті меншік иелері ретінде емес". Бұл толық пішімдеу, әсіресе "бірлескен меншік" сөзін тең бөлісті меншікпен синоним ретінде қолданатын заңнамалық аумақтарда тиімді болуы мүмкін. Көптеген заңнамалық аумақтарда "АБ және CD-ге бірлескен меншік иелері ретінде" немесе "АБ және CD-ге бірлесіп" сияқты қысқа пішімдерді қолдануға болады. Тараптар осы мағынадағы сөздерді меншік беру шартында немесе басқа да меншік құқығын беру құжатында, өсиетнамада немесе тірі кезде жасалған сенімхатта қолдана алады. Егер мұра қалдырушы мүлкін бірнеше алушыға "бірлесіп" қалдырса және олардың бірі немесе бірнешесі өсиет күшіне енгенге дейін қайтыс болса, онда осы алушылардың тірі қалғандары барлық мүлікті бірлескен меншік негізінде мұра етеді. Егер осы алушыларға мүлік тең бөлісті меншік негізінде қалдырылған болса, бірақ өсиет күшіне енгенге дейін қайтыс болса, онда олардың мұрагерлері өз кезегінде олардың үлесін дереу мұра етеді (аталған алушы қайтыс болған жағдайда).
A joint tenancy or joint tenancy with right of survivorship (JTWROS) is a type of concurrent estate in which co owners have a right of survivorship, meaning that if one owner dies, that owner's interest in the property will pass to the surviving owner or owners by operation of law, and avoiding probate. The deceased owner's interest in the property simply evaporates and cannot be inherited by his or her heirs. Under this type of ownership, the last owner living owns all the property, and on his or her death the property will form part of their estate. Unlike a tenancy in common, where co owners may have unequal interests in a property, joint co owners have an equal share in the property. Creditors' claims against the deceased owner's estate may, under certain circumstances, be satisfied by the portion of ownership previously owned by the deceased, but now owned by the survivor or survivors. In other words, the deceased's liabilities can sometimes remain attached to the property. This form of ownership is common between spouses, parent and child, and in any other situation where parties want ownership to pass immediately and automatically to the survivor. For bank and brokerage accounts held in this fashion, the acronym JTWROS is commonly appended to the account name as evidence of the owners' intent. To create a joint tenancy, clear language indicating that intent must be used e. g. "to AB and CD as joint tenants with right of survivorship, and not as tenants in common". This long form of wording may be especially appropriate in those jurisdictions which use the phrase "joint tenancy" as synonymous with a tenancy in common. Shorter forms such as "to AB and CD as joint tenants" or "to AB and CD jointly" can be used in most jurisdictions. Words to that effect may be used by the parties in the deed of conveyance or other instrument of transfer of title, or by a testator in a will, or in an inter vivos trust deed. If a testator leaves property in a will to several beneficiaries "jointly" and one or more of those named beneficiaries dies before the will takes effect, then the survivors of those named beneficiaries will inherit the whole property on a joint tenancy basis. But if these named beneficiaries had been bequeathed the property on a tenancy in common basis, but died before the will took effect, then those beneficiaries' heirs would in turn inherit their share immediately (the named beneficiary being deceased).