Введение
Собственность на имущество двумя или более лицами
В имущественном праве, совместная собственность или сособственность – это любая из различных форм владения имуществом двумя или более лицами одновременно. Если имущество принадлежит нескольким лицам, их обычно называют сособственниками. Юридические термины для сособственников недвижимости – это сонаемники или совместные собственники, причем последний термин подразумевает право наследования. Большинство юрисдикций общего права признают долевую собственность и совместную собственность. Многие юрисдикции также признают собственность супругов, которая по сути является совместной собственностью между супругами. Часто совместную собственность называют совместной собственностью с правом наследования, но это одно и то же, поскольку совместная собственность всегда включает в себя право наследования. В отличие от этого, долевая собственность не включает в себя право наследования. Тип сособственности не влияет на право сособственников продавать свою долю в имуществе другим лицам при жизни, но влияет на их право завещать имущество после смерти своим наследникам в случае совместных собственников. Однако любой совместный собственник может изменить это, прекратив совместную собственность. Это происходит, когда совместный собственник передает свою долю в имуществе. Законы могут различаться в зависимости от места, и данное общее обсуждение не будет в полной мере применимо ко всем юрисдикциям.
Вклад и улучшения
Совладельцы, как правило, не обязаны участвовать в расходах на улучшение имущества. Если один из совладельцев добавил элемент, повышающий стоимость недвижимости, он не имеет права требовать от других возмещения затрат на этот элемент, даже если другие совладельцы получают большую выгоду от недвижимости в результате этого. Однако при разделе имущества совладелец имеет право на возмещение стоимости, добавленной его улучшениями, если эти "улучшения" привели к увеличению стоимости имущества. Соответственно, если "улучшения", сделанные совладельцем, привели к снижению стоимости недвижимости, этот совладелец несет ответственность за такое снижение. В одном австралийском деле Высокий суд постановил, что расходы на ремонт, произведенные одним из совладельцев, должны быть учтены при разделе или окончательном распределении (то есть продаже) имущества.
Ипотека
Каждый совладелец может самостоятельно обременять свою долю в собственности ипотекой, используя частичное финансирование этой доли (хотя это может фактически привести к преобразованию совместной собственности в долевую, как описано ниже); другие совладельцы не несут обязательств по погашению ипотеки, обеспечивающей только долю другого владельца, и ипотекодержатель имеет право обратить взыскание только на долю этого заемщика. Банковские кредиты, обеспеченные ипотекой на индивидуальные доли совместно принадлежащего имущества, являются одной из наиболее быстрорастущих областей в сфере ипотечного кредитования.
Общая аренда
Совместная собственность (TIC) – это форма сопряженной собственности, при которой каждый владелец, именуемый собственником по совместной собственности, рассматривается законом как владеющий отдельными и различными долями в одном и том же имуществе. По умолчанию все совладельцы владеют равными долями, однако размер их долей может отличаться. Собственники по совместной собственности владеют процентами в неделимой собственности, а не в конкретных частях или квартирах, и в их правоустанавливающих документах указываются только проценты владения. Право конкретного собственника по совместной собственности на пользование конкретным жилым помещением возникает на основании письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого "Соглашением о совместной собственности"), а не на основании акта, плана или другого документа, зарегистрированного в записях округа. Эта форма собственности наиболее распространена, когда совладельцы не состоят в браке или внесли разные суммы при покупке недвижимости. Активы коммерческого партнерства с раздельной ответственностью могут находиться в совместной собственности.
Совместная аренда
Совместная собственность или совместная собственность с правом наследования (JTWROS) – это вид одновременной собственности, при котором сособственники обладают правом наследования, то есть в случае смерти одного собственника его доля в имуществе переходит к выжившим собственнику или собственникам в силу закона, минуя процедуру наследования по завещанию. Доля умершего собственника в имуществе просто прекращается и не может быть унаследована его наследниками. При этом последним оставшимся в живых собственником владеет всем имуществом, а после его смерти имущество становится частью его наследственной массы. В отличие от долевой собственности, при которой сособственники могут иметь неравные доли в имуществе, совместные сособственники владеют равными долями. Требования кредиторов к имуществу умершего собственника могут, при определенных обстоятельствах, быть удовлетворены за счет доли, ранее принадлежавшей умершему, а теперь принадлежащей выжившему или выжившим. Иными словами, долги умершего могут в некоторых случаях оставаться связанными с имуществом. Эта форма собственности распространена между супругами, родителями и детьми, а также в любых других ситуациях, когда стороны хотят, чтобы право собственности перешло немедленно и автоматически к выжившему. Для банковских и брокерских счетов, оформленных таким образом, аббревиатура JTWROS обычно добавляется к названию счета в качестве подтверждения намерения собственников. Для создания совместной собственности необходимо использовать четкую формулировку, указывающую на такое намерение, например: «AB и CD как совместные собственники с правом наследования, а не как долевые собственники». Такая развернутая формулировка может быть особенно уместна в тех юрисдикциях, где термин «совместная собственность» используется как синоним долевой собственности. В большинстве юрисдикций можно использовать более короткие формулировки, такие как «AB и CD как совместные собственники» или «AB и CD совместно». Подобные формулировки могут быть использованы сторонами в договоре купли-продажи или ином документе, подтверждающем переход права собственности, или завещателем в завещании, или в договоре об учреждении траста при жизни. Если завещатель оставляет имущество нескольким бенефициарам «совместно», и один или несколько из этих бенефициаров умирают до вступления завещания в силу, то выжившие из этих бенефициаров наследуют все имущество на основе совместной собственности. Однако, если этим бенефициарам было завещано имущество на основе долевой собственности, и они умирают до вступления завещания в силу, то наследники этих бенефициаров в свою очередь немедленно унаследуют их долю (умерший бенефициар не наследует).