АҚШ Үкіметтік активтерді басқару корпорациясы

Кіріспе

Америка үкіметіне тиесілі активтерді басқару компаниясы

The Resolution Trust Corporation (RTC) – Льюис Уильям Сейдман басқарған АҚШ үкіметіне тиесілі активтерді басқару компаниясы. Ол 1980-ші жылдардағы жинақ-несие дағдарысының салдарынан Office of Thrift Supervision (OTS) тарапынан төлем қабілетсіз деп танылған жинақ-несие қауымдастықтарының (S&Ls) активтері болған, негізінен ипотекалық несиелер сияқты жылжымайтын мүлікке байланысты активтерді сату арқылы жоюмен айналысты. Сонымен қатар, ол бұрынғы Federal Home Loan Bank Board (FHLBB) сақтандыру функцияларын да өз мойнына алды. 1989 жылдан 1995 жылдың ортасына дейін Resolution Trust Corporation 747 жинақ банкін жапты немесе олардың мәселелерін өзгеше жолмен шешті, олардың жалпы активтері 394 миллиард долларды құрады. Оның қаржыландыруын Resolution Funding Corporation (REFCORP) жүзеге асырды, ол осы функцияларды орындау үшін жасалған борыштық міндеттемелерді қолдау мақсатында әлі де жұмыс істеп келеді.

Тарих

Резолюциялық сенім корпорациясы 1989 жылы Қаржы институттарын реформалау, қалпына келтіру және күшпен орындау туралы заңмен (FIRREA) құрылды және 1991 жылы қайта ұйымдастырылды. FIRREA, сәттегі жинақ-қарыз бірлестіктерінің активтерін жекешелендіруден және сатудан түскен пайданы барынша арттырумен қатар, RTC ресурстарын белгілі бір әлеуметтік топтарға бағыттауға арналған үш нақты мақсатты да қамтыды. Осы мақсаттарға азшылықтар мен әйелдерге тиесілі мердігерлерге мүмкіндіктерді барынша кеңейту, қолжетімді бір және көппәтерлі тұрғын үйлерді көбейту және жергілікті жылжымайтын мүлік және қаржы нарықтарын активтерді төмен бағамен сатудан қорғау кірді. Аталған үш мақсаттың ішінде жергілікті нарықтарды қорғау және төмен бағамен сатуға қатысты мәселелерге ғана көп көңіл бөлінді. Агенттік азшылықтар мен әйелдерге тиесілі бизнес (MWOB) және қолжетімді тұрғын үй бағдарламаларын іске асыруда жайлап қозғалды. Резолюциялық сенім корпорациясы 501(c)(1) ұйым болып тіркелді. 1995 жылы Резолюциялық сенім корпорациясының функциялары Федералдық депозиттерді сақтандыру корпорациясының (FDIC) Жинақ қауымдастығын сақтандыру қорына (SAIF) берілді. 2006 жылы SAIF және оның банктерге арналған серік қоры – банктік сақтандыру қоры (BIF) – сонымен қатар FDIC басқаруында, 2005 жылғы Федералдық депозиттерді сақтандыру реформасы туралы заңның талаптарына сәйкес, Депозиттерді сақтандыру қоры (DIF) құрылды.

Көп инвесторлы қор

Көп инвесторлық қорлар (МИФ) бағдарламасы аясында RTC шектеулі серіктестіктер құрды (әрқайсысы Көп инвесторлық қор деп аталады) және жеке сектор компанияларын әрбір МИФ-тың жалпы серіктесі ретінде таңдады. RTC МИФ-ке активтер портфелін (негізінен коммерциялық емес және нашар өнім беретін ипотекалық кредиттер) жеткізді, олар жалпы сипаттамамен берілді, бірақ МИФ-тың бас серіктестері таңдалған кезде нақты анықталмаған болатын. Активтер уақыт өте келе жеке топтармен жеткізілді және әрбір топ бойынша жеке жабылу рәсімі болды. Таңдалған бас серіктес RTC-ге активтердегі серіктестік үлесі үшін төледі. Баға активтердің туынды инвестициялық құны (DIV) (RTC әзірлеген бағалау формуласына негізделген активтерді сатудан түсетін шамамен құн) арқылы есептелді, одан кейін таңдалған бас серіктестің ұсынысына сәйкес DIV-тің пайыздық көрсеткішіне көбейтілді. Бас серіктес әрбір топ бойынша өз үлесін сол топтың жабылу кезінде төледі. RTC МИФ-те шектеулі серіктестік үлесін сақтап қалды. МИФ активтерінің портфелі RTC ұсынған сатушының қаржыландыруымен қолдауға ие болды. RTC 75%-ға дейін сатушының қаржыландыруын ұсынды, ал ұсыныстың бір бөлігі – сатушының қажетті қаржыландыру сомасы болды. Қаржылық рычагтың нәтижесінде, МИФ-тың бас серіктесі өзінің үлесі үшін төлеуге тиіс сома, МИФ толығымен акциялық капиталмен жасалған операция болған жағдайдағы сомадан кем болды. МИФ-тың бас серіктесі МИФ атынан активтерді басқару және сату үшін активтер менеджерін (МИФ бас серіктесі тобының бір немесе бірнеше компанияларын) тартты. Активтер менеджеріне МИФ қаражатынан қызмет көрсету ақысы төленді және активтерді жақсарту, басқару және сату үшін МИФ қаражаты қолданылды. Активтер менеджері МИФ-ты күнделікті басқаруға жауапты болды, бірақ бас серіктес негізгі бюджеттік және сату шешімдерін қабылдады. RTC басқару құқықтарына ие болған жоқ. RTC-нің сатушының қаржыландыру бойынша берешегі өтелгеннен кейін, таза ақша ағыны RTC (шектеулі серіктес ретінде) мен бас серіктес арасында олардың үлесіне пропорционалды түрде бөлінді (бас серіктестің үлесі кемінде 50% құрады). МИФ-тың әрбір бас серіктесі, қиын жағдайдағы жылжымайтын мүлікті басқару және сату тәжірибесі бар активтер менеджері мен капитал көзі арасындағы бірлескен кәсіпорын болып табылды. Екі МИФ операциясы 1000-нан астам несиеге қатысты, олардың жалпы есептік құны 2 миллиард доллардан сәл асып, жалпы DIV 982 миллион долларды құрады.

Under the Multiple Investor Funds (MIF) program, the RTC established limited partnerships (each known as a Multiple Investor Fund) and selected private sector entities to be the general partner of each MIF. The RTC conveyed to the MIF a portfolio of assets (principally commercial non and sub performing mortgage loans) which were described generically, but which had not been identified at the time the MIF general partners were selected. The assets were delivered in separate pools over time, and there were separate closings for each pool. The selected general partner paid the RTC for its partnership interest in the assets. The price was determined by the Derived Investment Value (DIV) of the assets (an estimate of the liquidation value of assets based on a valuation formula developed by the RTC), multiplied by a percentage of DIV based on the bid of the selected general partner. The general partner paid its equity share relating to each pool at the closing on the pool. The RTC retained a limited partnership interest in the MIF. The MIF asset portfolio was leveraged by RTC provided seller financing. The RTC offered up to 75% seller financing, and one element of the bid was the amount of seller financing required by the bidder. Because of the leverage, the amount required to be paid by the MIF general partner on account of its interest was less than it would have been if the MIF had been an all equity transaction. The MIF general partner, on behalf of the MIF, engaged an asset manager (one or more entities of the MIF general partner team) to manage and liquidate the asset pool. The asset manager was paid a servicing fee out of MIF funds, and used MIF funds to improve, manage and market the assets. The asset manager was responsible for day to day management of the MIF, but the general partner controlled major budgetary and liquidation decisions. The RTC had no management role. After repayment of the RTC seller financing debt, net cash flow was divided between the RTC (as limited partner) and general partner in accordance with their respective percentage interests (the general partner had at least a 50% interest). Each of the MIF general partners was a joint venture among an asset manager with experience in managing and liquidating distressed real estate assets, and a capital source. There were two MIF transactions involving more than 1,000 loans having an aggregate book value of slightly over $2 billion and an aggregate DIV of $982 million.

Ипотекалық трасттар

N сериясы мен S сериясы ипотекалық сенімгерлік бағдарламалары МИФ бағдарламасының ізбасар бағдарламалары болды. N және S серияларының құрылымы МИФ-тен өзгеше болды, себебі аталған активтер РТК алдын ала анықталған (МИФ бағдарламасында нақты активтер бәсекелестікке дейін анықталмаған), ал активтер портфеліндегі үлестерге ең жоғары ұсынысты білдірген алдын ала білікті инвесторлар бәсекелес түрде ұсыныс жасады (РТК МИФ-тің бас серіктестерін таңдау процесі керісінше, бағадан басқа факторларды да ескерді).

N сериясы

N сериясының "N" әрпі "қайтарымсыз" дегенді білдірді. N сериясы бойынша RTC Делавэр бизнес-трастына бұрыннан анықталған активтер портфелін беруге тиіс болды, көбінесе коммерциялық және толыққанды емес ипотекалық несиелер. Алдын ала іліккен инвесторлар командалары трастқа 49% үлеске ие болу үшін бәсекелестік негізде ұсыныс білдірді, ал осы үлестің капиталы жеңімпаз өтінім беруші өзінің үлесін сатып алған кезде RTC-ге төленді. Траст құрылған кезде жеке сектор инвесторына трастқа меншік үлесін куәландыратын А класы сертификатын, ал RTC-ге меншік үлесін куәландыратын В класы сертификатын берді. А класы сертификатының иесі әдетте жалпы серіктеске тән басқару өкілеттіктерін жүзеге асырды (яғни, траст жұмысын бақылады), ал RTC, В класы сертификатының иесі ретінде, шектеулі серіктеске тән пассивті мүддеге ие болды. А класы сертификатының иесі траст атынан активтерді басқару және сату үшін активтерді басқарушыны тартты. Активтерді басқарушыға траст қаражатынан қызмет ақысы төленді. Әдетте, активтерді басқарушы А класы сертификатының иесімен бірлескен кәсіпорын серіктесі болды. Активтерді басқарушы траст қаражатын траст активтерін жақсартуға, күтіп ұстауға және сатуға пайдаланды және күнделікті басқаруды жүзеге асырды. А класы сертификатының иесі бюджеттік және активтерді бөлу туралы маңызды шешімдерге бақылау жасады. Траст, RTC тағайындаған алдын ала белгіленген орналастыру агенті арқылы, өзінің актив портфелін коммерциялық ипотекалық кепілдік берілген бағалы қағаздар (CMBS) шығару арқылы кеңейтті, олардың түсімдері RTC-ге түсті. Пайдаланудың арқасында, А класы сертификатының иесі өзінің үлесі үшін төлеуге тиіс сома, егер N трасты толыққанды акциялық мәміле болғанда, төленетін сомадан кем болды. Таза ақша ағыны бастапқыда CMBS қарызын өтеу үшін пайдаланылды, содан кейін ол RTC мен А класы сертификатының иесі арасында олардың тиісті үлесіне пропорционалды түрде бөлінді (51% RTC, 49% А класы). Барлығы алты N сериялы серіктестік операциясы жүзеге асырылды, онда RTC шамамен 2,8 миллиард доллар және 1,3 миллиард доллар DIV құны бар 2600 несие берді. Аталған алты N сериялы операция үшін барлығы 975 миллион долларлық CMBS облигациялары шығарылды, бұл бәсекелестік сауда-саттық процесінде анықталған N сериялы траст активтерінің құнының 60% құрады (инвесторлардың ұсыныстарынан көрініс тапқан активтердің құны RTC есептеген DIV мәндерінен айтарлықтай жоғары болды). Облигациялардың бастапқы мерзімі мәміледен бастап 10 жылды құраса, орташа облигациялар мәміледен бастап 21 айда, ал барлық облигациялар 28 ай ішінде қайтарылып алынды.

The "N" of the N series stood for "nonperforming". For the N series, the RTC would convey to a Delaware business trust a pre identified portfolio of assets, mostly commercial non and sub performing mortgage loans. Pre qualified investor teams competitively bid for a 49% interest in the trust, and the equity for this interest was payable to the RTC by the winning bidder when it closed on the acquisition of its interest. The trust, at its creation, issued a class A certificate to the private sector investor evidencing its ownership interest in the Trust, and a class B certificate to the RTC evidencing its ownership interest. The class A certificate holder exercised those management powers typically associated with a general partner (that is, it controlled the operation of the trust), and the RTC, as the class B certificate holder, had a passive interest typical of a limited partner. The class A certificate holder, on behalf of the trust, engaged an asset manager to manage and liquidate the asset pool. The asset manager was paid a servicing fee out of trust funds. Typically, the asset manager was a joint venture partner in the class A certificate holder. The asset manager used trust funds to improve, maintain and liquidate trust assets, and had day to day management control. The class A certificate holder exercised control over major budgetary and disposition decisions. The trust, through a pre determined placement agent designated by the RTC, leveraged its asset portfolio by issuing commercial mortgage backed securities (CMBSs), the proceeds of which went to the RTC. Because of the leverage, the amount required to be paid by the class A certificate holder on account of its interest was less than it would have been if the N Trust had been an all equity transaction. Net cash flow was first used to repay the CMBS debt, after which it was divided between the RTC and class A certificate holder at their respective equity percentages (51% RTC, 49% class A). There were a total of six N series partnership transactions in which the RTC placed 2,600 loans with an approximate book value of $2.8 billion and a DIV of $1.3 billion. A total of $975 million of CMBS bonds were issued for the six N series transaction, representing 60% of the value of N series trust assets as determined by the competitive bid process (the value of the assets implied by the investor bids was substantially greater than the DIV values calculated by the RTC). While the original bond maturity was 10 years from the transaction, the average bond was retired in 21 months from the transaction date, and all bonds were retired within 28 months.

S сериясы

S сериялы бағдарлама N сериялы бағдарламаға ұқсас болды және N сериялы мәмілелердегідей активтердің бірдей профилін қамтыды. S сериясы N сериялы мәміле жасауға қажетті ресурстары жетіспейтін инвесторларға тартымды болу үшін жасалды және N сериялы бағдарламадан келесі жағынан ерекшеленді. S сериясының портфельдері кішірек болды. S сериясының "S" әрпі "кішкентай" дегенді білдіреді; орташа S сериясының портфелінің кітапшалық құны 113 миллион доллар, DIV-тің көлемі 52 миллион доллар болды, ал N сериясының орташа портфелінің кітапшалық құны 464 миллион доллар, DIV-тің көлемі 220 миллион долларға тең болды. Осының салдарынан, инвестор S сериялы мәміле жасау үшін 4-9 миллион доллар көлемінде капитал салуға мүкіндік алды, ал N сериялы мәміле үшін 30-70 миллион доллар қажет болды. S сериясының портфелі CMBS шығару арқылы қолдау алмады, бірақ 60% RTC сатып алу ақшасымен қаржыландырылды. N сериялы бағдарламада CMBS шығарылғанда, активтерді басқарушылар несиелік рейтингтік агенттіктердің (мысалы, Standard & Poor's) біліктілігін алуға тиіс болды, бұл агенттіктердің CMBS-ке рейтинг беруінің шарты еді. Бұл талап S сериялы бағдарламада болған жоқ. S сериясының портфеліндегі активтер географиялық принцип бойынша топтастырылды, осылайша инвесторлардың күдікпен қарау шығындарын азайтуға болады. S сериясында тоғыз мәміле жасалды, оларға RTC 1 миллиард долларға жуық және 466 миллион доллар көлемінде жалпы кітапшалық құны бар 1100-ден астам қарыз берді. Тоғыз S мәмілесі үшін жиналған RTC сатып алу ақшасы несиелерінің жалпы сомасы 284 миллион долларды құрады және барлық несиелер тиісті мәміленің жабылу күнінен бастап 22 ай ішінде өтелді (орташа есеп бойынша, сатып алу ақшасы несиелері 16 айда қайтарылды).

Жер қоры

RTC жер қоры бағдарламасы RTC-ге жерді қалпына келтіру мен дамытудан түсетін пайданы бөлісуге мүмкіндік беру үшін құрылды. Бағдарлама аясында RTC жеке сектор өкілдерін 30 жылдық мерзімге арналған «Жер қоры» деп аталатын серіктестіктердің бас серіктестері ретінде таңдады. Жер қоры бағдарламасы МИФ және N/S сериялы бағдарламалардан өзгешелігі – Жер қорының бас серіктесі ұзақ мерзімді дамытуға қатысуға құқылы болды, ал МИФ және N/S сериялы трасттар активтерді сатуға бағытталған. RTC Жер қорына бұрыннан анықталған жер учаскелерін және жер учаскелерімен кепілденген, өтелмеген/жарамсыз ипотекалық несиелерді берді. Таңдалған бас серіктес Жер қорындағы бас серіктестік үлесі үшін RTC-ге төлем жасады. Әрбір Жер қоры пулының жеңімпазы пулдің шартты құнын анықтады, ал жеңімпаз пул құнының 25%-ын RTC-ге төледі. Жер қоры инвесторларына 25%, 30%, 35% немесе 40% үлеске сәйкес мүдделі үлес қосу опциясы берілді, бірақ барлығы 25% үлес қосуды таңдады. Жер қорының бас серіктесі өз қалауынша Жер қоры пулындағы активтерді арнайы мақсаттағы ұйымдарға беруге құқылы болды, ал олар активпен кепілдендірілген қаржыны дамуды қаржыландыру үшін алуға мүмкіндік алды. Сонымен қатар, үшінші тарапты дамытушы немесе қаржыландыру көзі қызметтер немесе қаржыландыру үшін айырбас ретінде арнайы мақсаттағы ұйымға үлес сатып алуы мүмкін. Бас серіктес жер учаскелерін ұзақ мерзімді дамытуға уәкілеттік алды және Жер қорының жұмысын басқаруға қатысты толық өкілеттікке ие болды. Активтерді жақсарту, басқару және сатуға кеткен шығындар Жер қорынан төленді. Жер қорынан түскен таза ақша ағыны бас серіктес (25%) және RTC (75%) үлестеріне пропорционалды түрде бөлінді. Егер Жер қоры серіктестігі RTC-ге капиталдық инвестицияға тең соманы (яғни Жер қоры пулының 75%-ы) бөлсе, онда осы сәттен бастап таза ақша ағыны 50/50 арақатынасында бөлінетін болды. Жер қорының бас серіктестері активтерді басқарушылар, дамытушылар және капитал көздері арасындағы бірлескен кәсіпорындар болып табылды. Үш Жер қоры бағдарламасы болды, олар әртүрлі жер активтері портфелі үшін 12 Жер қоры серіктестігін құруға мүмкіндік берді. Бұл қорлар 2 миллиард доллар және 614 миллион доллар сомасындағы есептік құны бар 815 актив алды.

The RTC Land Fund program was created to enable the RTC to share in the profit from longer term recovery and development of land. Under the Land Fund program, the RTC selected private sector entities to be the general partners of 30 year term limited partnerships known as Land Funds. The Land Fund program was different from the MIF and N/S Series programs in that the Land Fund general partner had the authority to engage in long term development, whereas the MIFs and N/S Series Trusts were focused on asset liquidation. The RTC conveyed to the Land Fund certain pre identified land parcels, and non/sub performing mortgage loans secured by land parcels. The selected general partner paid the RTC for its general partnership interest in the Land Fund. The winning bid for each Land Fund pool would determine the implied value of the pool, and the winning bidder, at closing, would pay to the RTC 25% of the implied value. The land fund investors were given the option of contributing 25%, 30%, 35%, or 40% of the equity for commensurate interest, but all chose to contribute 25% of the equity. The Land Fund general partner could, at its discretion, transfer assets in Land Fund pools to special purpose entities, and those entities could then borrow money collateralized by the asset to fund development. Furthermore, a third party developer or financing source could acquire an equity interest in the special purpose entity in exchange for services or funding. The general partner was authorized to develop the land parcels on a long term basis, and had comprehensive authority concerning the operation of the Land Fund. Costs to improve, manage and liquidate the assets were borne by the Land Fund. Net cash flow from the Land Fund was distributable in proportion to the respective contributions of the general partner (25%) and RTC (75%). If and when the Land Fund partnership distributed to the RTC an amount equal to the RTC's capital investment (i. e., 75% of the implied value of the Land Fund pool), from and after such point, net cash flow would be divided on a 50/50 basis. Land Fund general partners were joint ventures between asset managers, developers and capital sources. There were three land fund programs, giving rise to 12 land fund partnerships for different land asset portfolios. These funds received 815 assets with a total book value of $2 billion and DIV of $614 million.

Сот шешімдері, кемшіліктер және айыппұл салу (JDC) бағдарламасы

Сот шешімдері, кемшіліктер және есептен шығарылған қарыз бағдарламасы (JDC) бойынша RTC шектеулі серіктестіктер құрды және жеке сектор мекемелерін әрбір JDC серіктестігінің жалпы серіктесі ретінде таңдады. JDC бағдарламасы MIF, N/S Series және Жер қоры бағдарламаларынан айырмашылығы, бас серіктес активтер үшін символдық төлем жасады және «сұлулық байқауы» негізінде іріктелді, сондай-ақ серіктестіктің өзі емес, бас серіктес жұмыс істеу шығындарының басым бөлігін көтерді. RTC шектеулі серіктестікке сот шешімдерін, кемшіліктерді жою шараларын және есептен шығарылған қарыздарды (JDC) және әдетте кепілсіз және құндылығы күмәнді деп саналатын басқа да талаптарды берді. Активтер алдын ала анықталған жоқ және уақыт өте келе бірнеше рет JDC серіктестігіне берілді. Бас серіктес тек қана олардың кәсіби біліктілігіне сүйене отырып таңдалды. Ол RTC-ге берілген активтердің есептік құнының бір базалық пункті (0,01%) мөлшерінде төлем жасады. Бас серіктес активтерді басқару және мәселелерді шешуде толық бақылауды жүзеге асырды. Пайда RTC-мен әдетте 50/50 арақатынасында бөлісті. Жұмыс істеу шығындары (ерекше жағдайларды қоспағанда) JDC серіктестігі емес, жалпы серіктес тарапынан төленді. JDC-нің жалпы серіктестері активтерді басқарушылар мен қарыз жинау фирмаларынан тұрды. JDC бағдарламасын FDIC қабылдады және ол әлі де қолданыста.