Корпорация по разрешению финансовых кризисов (Resolution Trust Corporation)

Введение

Американская государственная компания по управлению активами. Корпорация разрешения активов (Resolution Trust Corporation, RTC) была американской государственной компанией по управлению активами, руководимой Льюисом Уильямом Сейдманом, которой было поручено осуществлять ликвидацию активов, преимущественно связанных с недвижимостью, таких как ипотечные кредиты, которые ранее принадлежали сберегательным и кредитным ассоциациям (S&Ls), признанным несостоятельными Управлением по надзору за сберегательными учреждениями (OTS) в результате кризиса сбережений и кредитов 1980-х годов. Корпорация также взяла на себя страховые функции бывшего Федерального совета по банкам по кредитам на жилье (FHLBB). В период с 1989 по середину 1995 года Корпорация разрешения активов закрыла или иным образом урегулировала ситуацию с 747 сберегательными фондами с общими активами в размере 394 миллиарда долларов. Финансирование осуществлялось Корпорацией финансирования реструктуризации (REFCORP), которая до сих пор существует для обслуживания созданных ею долговых обязательств.

История

Корпорация по урегулированию проблем с трестами (Resolution Trust Corporation) была создана в 1989 году Законом о реформировании и восстановлении финансовых учреждений и обеспечении его исполнения (FIRREA) и подверглась реорганизации в 1991 году. Помимо приватизации и максимизации доходов от реализации активов обанкротившихся S&L, FIRREA также включала три конкретные цели, направленные на использование ресурсов RTC для поддержки определенных социальных групп. Эти цели включали максимальное расширение возможностей для подрядчиков, принадлежащих к меньшинствам и женщинам, максимальное увеличение доступности доступного жилья для одной и нескольких семей, а также защиту местных рынков недвижимости и финансовых рынков от сброса активов. Из этих трех целей наибольшее внимание было уделено защите местных рынков и опасениям по поводу сброса активов. Агентство медленно внедряло программы поддержки предприятий, принадлежащих меньшинствам и женщинам (MWOB), и программы доступного жилья. Корпорация по урегулированию проблем с трестами (Resolution Trust Corporation) являлась организацией, имеющей статус 501(c)(1). В 1995 году функции Корпорации по урегулированию проблем с трестами (Resolution Trust Corporation) были переданы Фонду страхования сберегательных ассоциаций (SAIF) Федеральной корпорации по страхованию депозитов (FDIC). В 2006 году SAIF и его аналог для банков – Фонд страхования банков (BIF), также управляемый FDIC, были объединены в Фонд страхования депозитов (DIF) в соответствии с положениями Федерального закона о реформе страхования депозитов от 2005 года.

Фонд с несколькими инвесторами

В рамках программы "Фонды для нескольких инвесторов" (MIF) RTC создала товарищества с ограниченной ответственностью (каждое из которых известно как "Фонд для нескольких инвесторов") и отобрала организации частного сектора в качестве генерального партнера для каждого MIF. RTC передала в управление MIF портфель активов (преимущественно коммерческие ипотечные кредиты, в том числе проблемные и неэффективные), которые были описаны в общих чертах, но не были идентифицированы на момент отбора генеральных партнеров MIF. Активы передавались отдельными пулами в течение определенного времени, и для каждого пула проводились отдельные закрытия сделок. Отобранный генеральный партнер оплатил RTC свою долю в активах. Цена определялась на основе производной инвестиционной стоимости (DIV) активов (оценка ликвидационной стоимости активов, основанная на формуле оценки, разработанной RTC), умноженной на процент от DIV, предложенный отобранным генеральным партнером. Генеральный партнер оплатил свою долю в капитале, относящуюся к каждому пулу, при закрытии сделки по этому пулу. RTC сохранила за собой долю товарища с ограниченной ответственностью в MIF. Портфель активов MIF был обеспечен финансированием продавца, предоставляемым RTC. RTC предлагала финансирование продавца в размере до 75%, и одним из элементов предложения была сумма необходимого финансирования продавца. Благодаря этому финансированию сумма, которую генеральный партнер MIF должен был заплатить за свою долю, была меньше, чем если бы сделка по MIF была полностью денежной. Генеральный партнер MIF, действуя от имени MIF, привлек управляющего активами (одно или несколько юридических лиц из команды генерального партнера MIF) для управления и ликвидации пула активов. Управляющий активами получал плату за обслуживание из средств MIF и использовал эти средства для улучшения, управления и реализации активов. Управляющий активами отвечал за текущее управление MIF, но генеральный партнер контролировал основные бюджетные и ликвидационные решения. RTC не принимала участия в управлении. После погашения долга по финансированию продавца RTC чистый денежный поток распределялся между RTC (как товарищем с ограниченной ответственностью) и генеральным партнером в соответствии с их долями (доля генерального партнера составляла не менее 50%). Каждый из генеральных партнеров MIF представлял собой совместное предприятие между управляющим активами, имеющим опыт управления и ликвидации проблемных активов недвижимости, и источником капитала. Было проведено две сделки по MIF, в рамках которых были задействованы более 1000 кредитов с общей балансовой стоимостью чуть более 2 миллиардов долларов США и общей DIV в размере 982 миллионов долларов США.

Under the Multiple Investor Funds (MIF) program, the RTC established limited partnerships (each known as a Multiple Investor Fund) and selected private sector entities to be the general partner of each MIF. The RTC conveyed to the MIF a portfolio of assets (principally commercial non and sub performing mortgage loans) which were described generically, but which had not been identified at the time the MIF general partners were selected. The assets were delivered in separate pools over time, and there were separate closings for each pool. The selected general partner paid the RTC for its partnership interest in the assets. The price was determined by the Derived Investment Value (DIV) of the assets (an estimate of the liquidation value of assets based on a valuation formula developed by the RTC), multiplied by a percentage of DIV based on the bid of the selected general partner. The general partner paid its equity share relating to each pool at the closing on the pool. The RTC retained a limited partnership interest in the MIF. The MIF asset portfolio was leveraged by RTC provided seller financing. The RTC offered up to 75% seller financing, and one element of the bid was the amount of seller financing required by the bidder. Because of the leverage, the amount required to be paid by the MIF general partner on account of its interest was less than it would have been if the MIF had been an all equity transaction. The MIF general partner, on behalf of the MIF, engaged an asset manager (one or more entities of the MIF general partner team) to manage and liquidate the asset pool. The asset manager was paid a servicing fee out of MIF funds, and used MIF funds to improve, manage and market the assets. The asset manager was responsible for day to day management of the MIF, but the general partner controlled major budgetary and liquidation decisions. The RTC had no management role. After repayment of the RTC seller financing debt, net cash flow was divided between the RTC (as limited partner) and general partner in accordance with their respective percentage interests (the general partner had at least a 50% interest). Each of the MIF general partners was a joint venture among an asset manager with experience in managing and liquidating distressed real estate assets, and a capital source. There were two MIF transactions involving more than 1,000 loans having an aggregate book value of slightly over $2 billion and an aggregate DIV of $982 million.

Ипотечные трасты

Программы ипотечных трастов серий N и S являлись программами-преемниками программы MIF. Структура серий N и S отличалась от структуры MIF тем, что активы, подлежащие включению в траст, были предварительно определены RTC (в рамках программы MIF конкретные активы не определялись до проведения аукциона), а доли в портфелях активов выставлялись на конкурсной основе среди предварительно отобранных инвесторов, при этом победителем становился участник, предложивший наивысшую цену (процедура RTC по отбору генеральных партнеров MIF, в отличие от этого, учитывала неценовые факторы).

Серия N

"N" в серии N означало "проблемные активы". Для серии N, RTC передавала в Делавэрский бизнес-траст заранее определенный портфель активов, состоящий преимущественно из коммерческих ипотечных кредитов с низкой и частичной платежеспособностью. Предварительно отобранные команды инвесторов участвовали в конкурсных торгах за 49% долю в трасте, а капитал за эту долю должен был быть выплачен RTC победителем при завершении сделки по приобретению доли. При создании траст выпускал сертификат класса А для частного инвестора, подтверждающий его долю в трасте, и сертификат класса B для RTC, подтверждающий ее долю. Владелец сертификата класса А осуществлял те управленческие полномочия, которые обычно связаны с генеральным партнером (то есть контролировал деятельность траста), а RTC, как владелец сертификата класса B, имела пассивную долю, типичную для ограниченного партнера. Владелец сертификата класса А, от имени траста, привлекал управляющего активами для управления и ликвидации пулом активов. Управляющему активами выплачивалась комиссия за обслуживание из средств траста. Как правило, управляющий активами являлся партнером по совместному предприятию с владельцем сертификата класса А. Управляющий активами использовал средства траста для улучшения, поддержания и ликвидации активов траста, осуществляя оперативное управление. Владелец сертификата класса А осуществлял контроль над ключевыми бюджетными решениями и решениями о реализации активов. Траст, через заранее определенного агента по размещению, назначенного RTC, использовал свой портфель активов для выпуска ценных бумаг, обеспеченных коммерческой ипотекой (CMBS), средства от продажи которых поступали в RTC. Благодаря использованию заемных средств, сумма, которую должен был заплатить владелец сертификата класса А за свою долю, была меньше, чем если бы N Trust была полностью акционерной сделкой. Чистый денежный поток сначала направлялся на погашение долга по CMBS, после чего распределялся между RTC и владельцем сертификата класса А в соответствии с их долями капитала (51% RTC, 49% класса А). Всего было проведено шесть партнерских сделок серии N, в рамках которых RTC разместила 2600 кредитов с приблизительной балансовой стоимостью 2,8 млрд долларов США и DIV в размере 1,3 млрд долларов США. Всего было выпущено облигаций CMBS на сумму 975 млн долларов США для шести сделок серии N, что составляет 60% стоимости активов траста серии N, определенной в ходе конкурсных торгов (стоимость активов, подразумеваемая в предложениях инвесторов, была существенно выше, чем значения DIV, рассчитанные RTC). В то время как первоначальный срок погашения облигаций составлял 10 лет с момента сделки, средний срок погашения облигаций составил 21 месяц с даты сделки, а все облигации были погашены в течение 28 месяцев.

The "N" of the N series stood for "nonperforming". For the N series, the RTC would convey to a Delaware business trust a pre identified portfolio of assets, mostly commercial non and sub performing mortgage loans. Pre qualified investor teams competitively bid for a 49% interest in the trust, and the equity for this interest was payable to the RTC by the winning bidder when it closed on the acquisition of its interest. The trust, at its creation, issued a class A certificate to the private sector investor evidencing its ownership interest in the Trust, and a class B certificate to the RTC evidencing its ownership interest. The class A certificate holder exercised those management powers typically associated with a general partner (that is, it controlled the operation of the trust), and the RTC, as the class B certificate holder, had a passive interest typical of a limited partner. The class A certificate holder, on behalf of the trust, engaged an asset manager to manage and liquidate the asset pool. The asset manager was paid a servicing fee out of trust funds. Typically, the asset manager was a joint venture partner in the class A certificate holder. The asset manager used trust funds to improve, maintain and liquidate trust assets, and had day to day management control. The class A certificate holder exercised control over major budgetary and disposition decisions. The trust, through a pre determined placement agent designated by the RTC, leveraged its asset portfolio by issuing commercial mortgage backed securities (CMBSs), the proceeds of which went to the RTC. Because of the leverage, the amount required to be paid by the class A certificate holder on account of its interest was less than it would have been if the N Trust had been an all equity transaction. Net cash flow was first used to repay the CMBS debt, after which it was divided between the RTC and class A certificate holder at their respective equity percentages (51% RTC, 49% class A). There were a total of six N series partnership transactions in which the RTC placed 2,600 loans with an approximate book value of $2.8 billion and a DIV of $1.3 billion. A total of $975 million of CMBS bonds were issued for the six N series transaction, representing 60% of the value of N series trust assets as determined by the competitive bid process (the value of the assets implied by the investor bids was substantially greater than the DIV values calculated by the RTC). While the original bond maturity was 10 years from the transaction, the average bond was retired in 21 months from the transaction date, and all bonds were retired within 28 months.

Серия S

Программа серии S была аналогична программе серии N и содержала тот же профиль активов, что и сделки серии N. Серия S была разработана для привлечения инвесторов, которым могли не хватать ресурсов, необходимых для осуществления сделки серии N, и отличалась от программы серии N в следующих аспектах. Портфели серии S были меньше. Буква "S" в серии S означает "small" ("малый"); средняя балансовая стоимость портфеля серии S составляла 113 миллионов долларов, а DIV – 52 миллиона долларов, в то время как средняя балансовая стоимость портфеля серии N составляла 464 миллиона долларов, а DIV – 220 миллионов долларов. Как следствие, для участия в сделке серии S инвестору требовались инвестиции в собственный капитал в размере от 4 до 9 миллионов долларов, а для сделки серии N – от 30 до 70 миллионов долларов. Портфель серии S не использовал кредитное плечо посредством выпуска CMBS, хотя он использовал кредитное плечо посредством финансирования покупки RTC в размере 60%. В программе серии N, где выпускались CMBS, управляющие активами должны были быть аккредитованы рейтинговыми агентствами (например, Standard & Poor's) в качестве условия для присвоения рейтингов CMBS. Это требование не распространялось на программу серии S.

Активы в портфелях серии S были сгруппированы по географическому признаку, чтобы снизить затраты инвесторов на due diligence. Было осуществлено девять сделок серии S, в рамках которых RTC внесла более 1100 кредитов с общей балансовой стоимостью около 1 миллиарда долларов и DIV в размере 466 миллионов долларов. Все кредиты на покупку RTC, общим объемом 284 миллиона долларов для девяти сделок серии S, были погашены в течение 22 месяцев с даты закрытия соответствующих сделок (в среднем, кредиты на покупку были погашены за 16 месяцев).

Фонд земель

Программа Фонда земельных активов (Land Fund) была создана для того, чтобы RTC могла участвовать в прибыли от долгосрочного восстановления и развития земельных участков. В рамках программы Фонда земельных активов RTC выбирала частные организации в качестве генеральных партнеров 30-летних товариществ с ограниченной ответственностью, известных как Фонды земельных активов. Программа Фонда земельных активов отличалась от программ МИФ и серии N/S тем, что генеральный партнер Фонда земельных активов обладал полномочиями для осуществления долгосрочной застройки, в то время как программы МИФ и серии N/S были ориентированы на ликвидацию активов. RTC передавала в Фонд земельных активов определенные заранее отобранные земельные участки, а также необслуживаемые/проблемные ипотечные кредиты, обеспеченные земельными участками. Выбранный генеральный партнер оплачивал RTC свою долю в качестве генерального партнера в Фонде земельных активов. Победитель в каждом пуле активов Фонда земельных активов определял подразумеваемую стоимость пула, а победитель, при закрытии сделки, выплачивал RTC 25% от этой подразумеваемой стоимости. Инвесторам Фонда земельных активов предоставлялась возможность внести 25%, 30%, 35% или 40% капитала в обмен на соответствующую долю, однако все они предпочли внести 25% капитала. Генеральный партнер Фонда земельных активов мог, по своему усмотрению, передавать активы из пулов Фонда земельных активов в специализированные организации (спец. компании), которые затем могли привлекать финансирование, обеспечив его этими активами, для целей развития. Кроме того, сторонний застройщик или источник финансирования могли приобрести долю в капитале специализированной организации в обмен на услуги или финансирование. Генеральный партнер был уполномочен осуществлять долгосрочную застройку земельных участков и обладал всеобъемлющими полномочиями в отношении деятельности Фонда земельных активов. Расходы на улучшение, управление и ликвидацию активов несло Фонд земельных активов. Чистый денежный поток от Фонда земельных активов распределялся пропорционально вкладам генерального партнера (25%) и RTC (75%). Если и когда Фонд земельных активов выплачивал RTC сумму, равную капитальным вложениям RTC (то есть 75% от подразумеваемой стоимости пула активов Фонда земельных активов), то с этого момента чистый денежный поток распределялся бы в соотношении 50/50. Генеральными партнерами Фонда земельных активов являлись совместные предприятия, объединяющие управляющие активами, застройщиков и источники капитала. Существовали три программы Фонда земельных активов, в результате чего было создано 12 партнерств Фонда земельных активов для различных портфелей земельных активов. Эти фонды получили 815 активов с общей балансовой стоимостью 2 миллиарда долларов США и DIV в размере 614 миллионов долларов США.

The RTC Land Fund program was created to enable the RTC to share in the profit from longer term recovery and development of land. Under the Land Fund program, the RTC selected private sector entities to be the general partners of 30 year term limited partnerships known as Land Funds. The Land Fund program was different from the MIF and N/S Series programs in that the Land Fund general partner had the authority to engage in long term development, whereas the MIFs and N/S Series Trusts were focused on asset liquidation. The RTC conveyed to the Land Fund certain pre identified land parcels, and non/sub performing mortgage loans secured by land parcels. The selected general partner paid the RTC for its general partnership interest in the Land Fund. The winning bid for each Land Fund pool would determine the implied value of the pool, and the winning bidder, at closing, would pay to the RTC 25% of the implied value. The land fund investors were given the option of contributing 25%, 30%, 35%, or 40% of the equity for commensurate interest, but all chose to contribute 25% of the equity. The Land Fund general partner could, at its discretion, transfer assets in Land Fund pools to special purpose entities, and those entities could then borrow money collateralized by the asset to fund development. Furthermore, a third party developer or financing source could acquire an equity interest in the special purpose entity in exchange for services or funding. The general partner was authorized to develop the land parcels on a long term basis, and had comprehensive authority concerning the operation of the Land Fund. Costs to improve, manage and liquidate the assets were borne by the Land Fund. Net cash flow from the Land Fund was distributable in proportion to the respective contributions of the general partner (25%) and RTC (75%). If and when the Land Fund partnership distributed to the RTC an amount equal to the RTC's capital investment (i. e., 75% of the implied value of the Land Fund pool), from and after such point, net cash flow would be divided on a 50/50 basis. Land Fund general partners were joint ventures between asset managers, developers and capital sources. There were three land fund programs, giving rise to 12 land fund partnerships for different land asset portfolios. These funds received 815 assets with a total book value of $2 billion and DIV of $614 million.

Программа "Суды, недостатки и списания" (JDC)

В рамках программы по работе с судебными решениями, дефицитами и списанной задолженностью (JDC), RTC создавала ограниченные партнерства и выбирала организации частного сектора в качестве генерального партнера для каждого партнерства JDC. Программа JDC отличалась от программ MIF, N/S Series и Land Fund тем, что генеральный партнер оплачивал активы лишь номинальную цену и отбирался по результатам конкурсного отбора, а именно генеральный партнер, а не само партнерство, нес основное бремя операционных расходов. RTC передавала ограниченному партнерству определенные судебные решения, иски по дефицитам, списанную задолженность (JDC) и другие требования, которые, как правило, были необеспеченными и считались ненадёжными. Перечень активов заранее не определялся и передавался партнерству JDC серией передач в течение определенного времени. Генеральный партнер отбирался исключительно на основании предполагаемой компетентности. Он производил выплаты RTC в размере одного базисного пункта (0,01%) от балансовой стоимости переданных активов. Генеральный партнер осуществлял полный контроль над управлением и реализацией активов. Доходы, как правило, делились с RTC в пропорции 50/50. Операционные расходы (за исключением особых случаев) покрывались генеральным партнером, а не партнерством JDC. В состав генеральных партнеров JDC входили управляющие активами и коллекторские агентства. Программа JDC была принята FDIC и продолжает действовать по сей день.