Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Жалға алушының келтірген зияны – мүліктік құқыққа қатысты заңдық термин.
Actionable harm caused by a tenant
the legal term concerning property
Қалдықтар – бұл жылжымайтын мүліктің жағдайын нашарлатуға немесе құнын жоюға әкелетін, қолданыстағы жалға алушының әрекеттеріне байланысты туындайтын заңдық талап. Мүліктің иесі немесе болашақтағы мүліктік құқықтарының иесі өмір бойына жалға алған немесе жалға алу шарты бойынша мүлікті пайдаланушыға қарсы қалдықтарға байланысты сотқа шағымдануға құқылы. Бірақ, болашақ мүліктік құқықтары толыққанды бекітілмеген болса, орындаушылық құқық иесі қалдықтарға байланысты талап қоғай алмайды. Заңда қалдықтардың бірнеше түрі қарастырылған.
Waste is a term used in property law to describe a cause of action that can be brought in court to address a change in condition of real property brought about by a current tenant that damages or destroys the value of that property. A lawsuit for waste can be brought against a life tenant or lessee of a leasehold estate, either by a current landlord or by the owner of a vested future interest. The holder of an executory interest, however, has no standing to enforce an action for waste, since his future interest is not vested. There are several different kinds of waste under the law.
Өз бетінше қалдықтар
Ерікті қалдықтар (кейде оң қалдықтар деп аталады) – бұл мүлікке қасақана немесе салғырттықпен зиян келтіретін немесе оның қорларын азайтатын, мүлікке жасалған кез келген өзгеріс, егер бұл азайту бұрыннан бар қолданыстың жалғасы болмаса. Кейбір заң жүйелері ашық кендер доктринасы деп аталатын қағиданы қолдайды, ол бұрыннан ашық болған кендерден қазба жұмыстарын жалғастыруға рұқсат береді, бірақ жаңа кендерді ашуға тыйым салады. Дегенмен, көптеген заң жүйелері қазір белгілі бір ресурсты игеруді жалғастыру үшін қажетті кез келген іс-әрекетке рұқсат беретін қағиданы қолдайды, егер жер бұл мақсатта бұрын қолданылған болса. Мысал ретінде: Егер жерде мыс кені болса, ағымдағы жалдаушы барлық қолжетімді мысты өндіріп бітіргенше кен өндіруді жалғастыра алады. Егер бастапқыда ондай кен болмаса және жалдау шартында кенді табу көзделмесе, жерді қазу – ысырап болар еді.
Voluntary waste, (sometimes called affirmative waste) is any change made to the estate that intentionally or negligently causes harm to the estate or depletes its resources, unless this depletion is a continuation of a pre existing use. Some jurisdictions follow what is called the open mines doctrine, which permits continued excavation from any mine on the property that is already open, but prohibits the opening of new mines. However, the majority of jurisdictions now follow a doctrine that allows any activity necessary to continue the exploitation of a particular resource, if the land has already been used for that purpose. Example: If there is a copper mine on the land, the current tenant can continue the mining operation to the point of extracting all available copper. If there were no such mine there originally, and the lease did not anticipate the mine, excavating property would constitute waste.
Қалдықтарды жіберу
Рұқсат етілген ысырап – мүлікті физикалық немесе қаржылық тұрғыдан дұрыс күтіп ұстамау, яғни оны сақтаудағы кемшілік. Бұл жалдама алушының қандай да бір жаман әрекетіне қарамастан, өмірлік жалдаушының немесе жалдау мерзіміне берілген мүліктің жалдаушысының қалыпты жөндеулерді жасауын, салық төлеуін немесе ипотекалық сыйақыны төлеуін қамтамасыз етпеуіне байланысты туындайды.
Permissive waste is failure to maintain the estate, either physically or financially. Rather than requiring some bad act on the part of the tenant, this requires the failure to maintain ordinary repairs, pay taxes, or pay interest on the mortgage by the life tenant or the lessee of a leasehold estate.
Жағдайларды жақсарту қалдықтары
Амелиоративтік қалдықтар – жердің құнын арттырған жағдайда да, оның мінезін өзгертетін жақсарту болып табылады. Англияның ортақ құқығы бойынша, егер амелиоративтік қалдық орын алса, мүдделі тарап жалға алушыдан жерді бастапқы жағдайына келтіруге кеткен шығындарды өндіріп алуға құқылы. Бұл, мүліктің бастапқы күйінде сақталуын қалаған грантордың ниетіне негізделген дәстүрлі ортақ құқық қағидаларымен шартталған.
Ameliorative waste is an improvement to an estate that changes its character even if the change increases the land's value. Under English common law, when ameliorative waste occurs, the interested party can recover from the tenant the cost of restoring the land to its original condition. This is based on traditional common law jurisprudence presuming that the grantor intended the property to be kept in its original condition.
Мысал
Адам А-ның үш акр жері, әдемі орман және оның отбасының тарихи үйі бар. А қайтыс болғаннан кейін, мүлік В адамға мұра болып өтеді. В әулетін зерттеуді ұнатады және бір күні отбасының жеріндегі тарихи ғимаратта тұруды армандайды. Бірақ А жердің түнгі клуб ретінде әлдеқайда құнды болатынын шешіп, ескі үйді жаңа түнгі ойын-сауық ортасына айналдыру үшін бизнес-жоспар құрастырады. В А-ны «жақсарту арқылы келтірілген залал» үшін сотқа беріп, клуб құрылысын тоқтатуға шарт қойдыра алады. Егер клуб табыс әкелетін болса да, ал ескі үй жарамсыз қирабаға жағдайда болса да, В-ның мүлікті жақсартудан А-ны тоқтатуға құқығы бар. Егер А клубты салса, В жаңа құрылыстың бұзылуына және жерді бастапқы күйіне келтіруге кеткен шығындарды талап ете алады. АҚШ-та, «жақсарту арқылы келтірілген залал» үшін өтемақы көбінесе төленбейді, әсіресе егер мүлікке жасалған жақсарту ұзаққа созылатын болса. Ортақ құқықтағы бұл өзгерістің себебі – тарихи өзгерістерге қарамастан, жақсартулар мен экономикалық дамуды ынталандыру.
Person A has a present life estate to three acres of land with a beautiful forest and his family's historic home. Person B is willed to inherit the estate after A dies. B loves studying ancestry and hopes to one day live in the historic building on his family's land. Instead, A decides that the land would be more valuable as a nightclub and draws up a business plan to transform the old estate into a new late night hotspot. B can sue A for ameliorative waste and get an injunction preventing the construction of the club. Even if the club is set to make money and the old family house is a valueless wreck in terrible condition, B still has a right to stop A from improving the property. If A does in fact build the club, then B can sue for the cost of demolishing the new structure and returning the land to its original condition. In the United States, damages for ameliorative waste are generally not given, especially if the improvement to the property is likely to last a long time. The policy behind this change in common law is to encourage improvements and economic development, even at the cost of historical change.
Ерекшеліктер
Бұл доктринаға ерекшелік бар, егер ұзақ мерзімді жалға алушы мүліктің құнын арттырса, бұл өзгеріс көршілес мүліктердің сипаты мен мәніндегі өзгерісті көрсететіндей болса. Егер жалға алушы үйді бұзып, тұрғын үйлердің өнеркәсіптік нысандарға айналған аймақта зауыт салса, онда жалға алушы залал үшін жауапкершілікке тартылмайды. Melms v. Pabst Brewing Co., 79 N. W. 738 (Wis. 1899) ісінде, Pabst Brewing Company зауыты тұрғын үйге тиісті болды. Үй иесі жерді коммерциялық мақсатта пайдалануды қалады, бірақ оның мүлікі жерді тұрғын үйге ғана пайдалануға шектеу қойды. Сот көршілес мүліктер аймақтың сипатын жеткілікті түрде өзгерткенін және мүлік иесіне потенциалды жақсартушы залалға қарамастан, жерді қайта құруға рұқсат берді деп шешті.
There is an exception to this doctrine where a long term tenant makes a change that increases the value of the property in a way that reflects a change in the nature and character of neighboring properties. If a tenant tears down a house and builds a factory on property in an area in which residences have generally been replaced with industry, the tenant will not be liable for waste. In Melms v. Pabst Brewing Co., 79 N. W. 738 (Wis. 1899), the Pabst Brewing Company's plant encroached on a residential home. The owner of the home wanted to convert the land to commercial use but held an estate limiting the land to residential purposes. The court held that the neighboring properties had sufficiently changed the nature of the area and allowed the estate holder to convert the land despite the existence of potential ameliorative waste.
Әділ қалдықтар
Англия және Австралия заңдарына сәйкес, әділдік бойынша жойылған мүлік – бұл өмірлік иеленушіге ортақ құқық бойынша жасауға құқық берілген, бірақ әділет соттарымен шектелген жойылған мүлік. Бұл принцип әділеттің кең ауқымына сәйкес келеді, онда қандай да бір әрекетті жасауға заңдық құқық осы құқықтың теріс пайдаланылуына мүмкіндік бермейтіндей шектелмейді. "Жойылған мүлікке шағымданусыз" мүлік берілген өмірлік иеленуші, жерді тиімді пайдалануға қайшы келетін айқын зардап келтіретін әрекеттерді жасауға құқықсыз. Мысалы, сарайдың әйнегін, ағаш конструкцияларын немесе құбырларын бұзуға болмайды (Вэйн Лорд Барнардқа қарсы), сондай-ақ өмірлік иеленуші әсемдік құндылығы бар ағаштарды кесуге болмайды (Тернер Райтқа қарсы).
Under English law and Australian law, equitable waste is waste that a life tenant has a right to commit at common law but is restrained by a court of equity. This doctrine fits under the broader framework of equity, in which a legal right to do something is not so unrestrained that it is impossible to abuse that right. A life tenant who is granted an estate "without impeachment of waste" (may not be sued for waste) may not commit acts of flagrant destruction inconsistent with the fruitful use of the land. For example, a mansion may not be stripped of its glass, timber or pipes (Vane v Lord barnard), nor may trees of an ornamental value be cut down by the life tenant (Turner v Wright).