Ұлыбританиядағы құрылыс рұқсатының негіздері

Кіріспе

Ұлыбританиядағы құрылыс салуға рұқсат туралы шолу

Бұл Ұлыбританиядағы қала және ауыл шаруашылығы жоспарлау заңнамасы бойынша бақылаудың қалай жүзеге асырылатынының жалпы түсіндірмесі.

Ұлыбританияда құрылыс салуға рұқсат – жерге құрылыс салуға немесе жерді немесе ғимараттарды пайдалану мақсатын өзгертуге рұқсат алу үшін қажетті рұқсат. Ұлыбританияда кез келген жерді немесе ғимаратты иеленуші, сол жердің немесе ғимараттың (яғни "меншік құқығы") иесі болумен қатар, "жоспарлау құқығына" немесе құрылыс салуға рұқсат алуға да мүкіндік беруі керек. 1947 жылғы қала және ауылды жоспарлау туралы заңмен барлық бұрынғы пайдаланулар мен ғимараттарға 1948 жылдың 1 шілдесінен бастап жоспарлау құқығы берілді. Осы күннен бастап кез келген жаңа "дампыл" құрылыс салуға рұқсат алуды талап етеді.

Даму және рұқсат етілген даму

Заңда белгіленгендей, "даму" дегеніміз – кез келген құрылыс, инженерлік немесе кен өндіру операциясы, немесе кез келген жер немесе ғимараттың мақсатын күрт өзгерту. Қолданыстағы ғимаратты қалыпты күтіп-жөндеу сияқты кейбір операциялар түрлері, даму анықтамасынан нақты алынып тасталады. Заң бойынша белгілі бір даму категорияларына автоматты түрде жоспарлауға рұқсат беріледі, демек жоспарлауға рұқсат алу үшін ешқандай өтініш қажет етілмейді. Бұл категориялар рұқсат етілген даму деп аталады. Сондықтан кез келген ұсынысқа қатысты екі сатылы тексеру жүргізіледі: "ұсыныс даму болып табылады ма?" және егер ұсыныс даму болса, "оған рұқсат берілген бе?" Даму рұқсат етілмесе ғана жоспарлауға рұқсат алу үшін өтініш қажет болады. Жоспарлауға рұқсат алу үшін өтінішті жергілікті жоспарлау органына (ЖЖО) жолдау керек.

Жергілікті жоспарлау органдары

LPA-лар әдетте жергілікті округ немесе аудандық кеңес ("жергілікті билік" Шотландияда) болып табылады, бірақ кен өндіру, минералдарды кену немесе қоқыс өңдеу нысанына қатысты өтініштер мегаполистік емес аймақтардағы округтік кеңеспен қарастырылады. Ұлттық саябақта жоспарлауға қатысты өтініштер ұлттық саябақ басқармасына ұсынылады. Барлық LPA-лардың өз веб-сайттары бар, онда тиісті өтініш нысандары, байланыс ақпараты және басқа да қажетті құжаттарды табуға болады. Олар, әдетте, жобаға қатысты жоспарлау рұқсаты қажеттігін және қажет болған жағдайда, мұндай рұқсаттың берілу мүмкіндігін анықтау үшін өтінішті қабылдау алдындағы пікірталасқа құлшыныс көрсетеді.

Тағайындау

Заң бойынша барлық жоспарлауға рұқсат алу туралы өтініштер "даму жоспарының" саясатына сәйкес қаралуы тиіс – егер маңызды жоспарлау факторлары басқаша көрсетпесе. Сондықтан, кез келген жоспарлау өтініші бойынша шешім "саясатқа бағынышты" болады, "әсерге бағынышты" емес. Кез келген жоспарлау өтініші бойынша халық пен жақын жердегі тұрғындармен кеңесілгенімен, шешім танымалдылығына немесе танылмауына байланысты қабылданбайды. Шешімді жарияланған жоспарлау саясатына сілтеме жасау арқылы жасау, жоспарлау өтініші бойынша шешімнің кездейсоқ, бұрмаланған немесе заңсыз негізде қабылдануына кедерес жасайды. Сондықтан, жоспарлауға рұқсат алуға ниеттенгендер, өтініш беру алдында тиісті жергілікті даму жоспарының саясатын толыққанды зерделеуі өте маңызды. Осы саясаттарды ЖМБ веб-сайтынан немесе Ұлыбритания үкіметінің Жоспарлау порталынан қарауға болады, ол үкіметтік және жергілікті жоспарлау саясаты бойынша ақпарат пен кеңес беретін ұлттық орталық болып табылады. Практикалық тұрғыдан алғанда, жоспарлау өтініші беруге байланысты төлемдер мен басқа да шығындарға түсуден немесе жоспарлау рұқсатын беруден бас тартудан туындайтын кешігулер мен залалсыздандыру шығындарынан бұрын, ұсыныстарды ЖМБ-мен немесе тәжірибелі жоспарлау консультантымен талқылау өте ұсынылады, олар тәуелсіз кеңес бере алады.

Шарттар

Ұлыбританияда жоспарлау шарты – жоспарлауға рұқсат беру кезінде қойылатын шарт. Мұндай шарттар белгілі бір талаптар орындалған жағдайда ғана жобаны іске асыруға мүмкіндік береді. Шарттарға жобаны жүзеге асыру мерзімі, қоршаған ортаны қорғау және шу мәселелеріне қатысты міндеттемелер, сондай-ақ жаңа жобаның көлемі мен сыртқы түріне қойылатын шектеулер жатады. Жоспарлау рұқсаттары көбінесе үш жыл ішінде жобаның басталуын талап ететін жоспарлау шартына сәйкес беріледі. Әдетте, олар экологиялық және шу мәселелеріне қатысты міндеттемелер, жаңа жобаның көлемі мен сыртқы түріне шектеулер, жобаның бекітілген суреттерге сәйкес салынуы, ландшафттық жобаға сәйкес ағаштар отырғызылып, алғашқы жылдары құрған жағдайда ауыстырылуы, немесе сыртқы материалдардың түсі мен өңделуі ЖМБ (жергілікті жоспарлау органы) мақұлдауынан өтуі сияқты бірқатар басқа шарттарды да қамтиды. Кейбір шарттар жұмыс басталғанға дейін орындалуы керек, ал кейбіреулері жоба басталғаннан кейін немесе одан кейін күшіне енеді. Берілген жоспарлау рұқсатына қойылатын шарттардың көпшілігі өтінімнің жер учаскесіндегі жұмыстарды жүзеге асырумен байланысты болады (оның шекаралары, әдетте, өтінімге қоса берілетін дәл масштабталған картада, әдетте, Ordnance Survey үзіндісінде қызыл сызықпен белгіленеді). Егер дамудың кейбір аспектілерін анықталған қолдану орнынан тыс жерлерде (мысалы, байланысты автомобиль жолдарының жақсартуы) жүзеге асыру қажет болса, онда осы аспектілерді жүзеге асыру Грампиан шартымен талап етілуі мүмкін. Бұл шарт рұқсат берілген жобаның талап етілетін жер сыртындағы жұмыстар аяқталғанға дейін басталмауы керек (немесе қажет болған жағдайда, пайдалануға берілмеуі керек) деген мағынаны білдіреді. Жоспарлау шарттары жобаны қабылдау үшін құрылыс салушыдан бірдеңе жасауын немесе жасамауын талап ету үшін қойылады. Кейде жоспарлау рұқсаты беру үшін қала және ауылды жоспарлау туралы заңның 106-бабына сәйкес өтініш берушімен келісім жасасу қажет болады. Бұл келісімге сәйкес, құрылыс аяқталғанға дейін жергілікті автомобиль жолдарының, мектептердің, ашық кеңістіктердің немесе жобаға қызмет ететін басқа да нысандардың жақсартуына үлес қосу үшін ЖМБ-ға белгілі бір шаралар орындау немесе ақша төлеу талап етілуі мүмкін. Мұндай үлестер дамуды қабылдауға лайықты, орынды ету үшін қажет болса және ұсынылып отырған дамуға тікелей қатысты болса ғана талап етілуі мүмкін. Жергілікті жоспарлау органының жоспарлау өтінімдерін қарауға қолданылатын жалпы принциптерді түсіндіру. Жоспарлау рұқсаты жобаның қолжетімді тұрғын үйге қатысты талаптарға сәйкес келмеген жағдайда да қабылданбауы мүмкін. Бұл Parkhurst Road Ltd. v Secretary of State for Communities and Local Government ісінде расталды, онда Islington Council құрылыс салушының өтінішін "қолжетімді тұрғын үйдің барынша жоғары мөлшеріне" сәйкес келмегендіктен қабылдамады (Сот шешімі, 14-тармақ). Құрылыс салушының ұсынысы қабылданбаса, қолжетімді тұрғын үйлер салынбайды деген пікірі қолжетімді тұрғын үй талаптарын орындамау үшін сылтау бола алмайды. Бұл шешім сонымен қатар, құрылыс үшін жерді артық төлеу құрылыс салушыларға қолжетімді тұрғын үй талаптарын "өздігінен тудырылған қаржылық қиындықтар" арқылы айналып өтуге мүмкіндік бермейтінін көрсетеді.

In the United Kingdom a planning condition is a condition placed on a grant of planning permission. Such conditions permit development to go ahead only if certain conditions are satisfied. Conditions include time limits on development, undertakings regarding environmental and noise issues and limits on the size and external appearance of a new development. Planning permissions are usually granted subject to a planning condition which requires the development to be commenced within three years. Typically they will also include a number of other conditions, for example undertakings regarding environmental and noise issues; limits on the size and external appearance of a new development; requirements for the scheme to be built in accordance with the approved drawings, trees to be planted as per the landscape scheme and replaced if they die in the first few years, or that the colour and finish of external materials be approved by the LPA. Some of these will need to be complied with before any work starts on site; others will take effect once the development is commenced, or later. Most conditions imposed on a granted planning permission will relate to implementation of works within the actual site of the application (the edges of which must be defined by a red line marked on an accurately scaled map of the site, usually an Ordnance Survey extract, accompanying the application). If there is a need to control aspects of the development which are required to occur outside the defined application site (such as related highway improvements) then the implementation of those aspects can be required by a Grampian condition. This would be worded to the effect that the development being permitted must not be commenced (or must not be occupied, as appropriate), until the required off site works had been completed. Planning conditions are imposed to require that something is done or not done by the developer in order to make the development acceptable. Sometimes, planning permission will only be granted subject to the applicant entering into a legal agreement under Section 106 of the Town and Country Planning Act requiring that certain things be done or money be paid to the LPA e. g. to contribute towards the improvement of local highways, schools, open spaces or other facilities serving the development before the development is completed or occupied. Such contributions can only be required if they are necessary to make the development acceptable, reasonable, and relate directly to the development proposed. an explanation of the general principles which apply to the deciding of planning applications by a local planning authorityPlanning permission may also be declined where the development does not meet affordable housing targets. This was confirmed in the case of Parkhurst Road Ltd v Secretary of State for Communities And Local Government, in which Islington Council refused a developer's application as it did not meet “the maximum reasonable amount of affordable housing” (See judgment at paragraph 14). The developer's argument that no affordable homes would be built if their proposal was refused was held to be no excuse not to meet affordable housing requirements. This judgment also demonstrates how overpaying for land for development does not allow developers to bypass affordable housing requirements by way of 'self inflicted financial unviability'.

Сын

Құрылысқа рұқсат беру жүйесі "өте баяу, бюрократиялық және қымбат" деп сынға ұшырады, осылайша Ұлыбританиядағы тұрғын үй дағдарысына себепкер болды. 2015 жылдың қаңтарына қарай, 150 000 үй "алдын ала" жоспарлау кезеңінен "толық" жоспарлау кезеңіне өтуді күтіп тұрды.