Введение

Вред, причиненный арендатором – юридический термин, касающийся недвижимости.

Отходы – это термин, используемый в имущественном праве для обозначения основания для иска, который может быть подан в суд для устранения изменения состояния недвижимости, вызванного текущим арендатором, которое наносит ущерб или уменьшает стоимость этой недвижимости. Иск о возмещении вреда от отходов может быть подан против владельца пожизненного владения или арендатора арендного права, либо текущим арендодателем, либо владельцем гарантированного будущего права собственности. Однако обладатель условного права не имеет права требовать возбуждения иска о возмещении вреда от отходов, поскольку его будущее право не является закрепленным. Существует несколько различных видов отходов, предусмотренных законом.

Добровольные отходы

Добровольный ущерб (иногда называемый активным ущербом) – это любое изменение, вносимое в имущество, которое преднамеренно или по небрежности причиняет вред имуществу или истощает его ресурсы, если только такое истощение не является продолжением ранее существовавшего использования. В некоторых юрисдикциях применяется так называемая доктрина открытых разработок, которая разрешает продолжение добычи полезных ископаемых из любой шахты, уже находящейся в разработке, но запрещает открытие новых шахт. Однако большинство юрисдикций сейчас придерживаются доктрины, которая допускает любую деятельность, необходимую для продолжения эксплуатации конкретного ресурса, если земля уже использовалась для этой цели. Например: если на участке есть медная шахта, текущий арендатор может продолжать добычу до полного извлечения всей доступной меди. Если такой шахты изначально не было, и договор аренды не предусматривал ее открытие, то проведение земляных работ на участке будет являться расточительством.

Отходы с допустимым содержанием

Разрешительная растрата – это ненадлежащее содержание имущества, как в физическом, так и в финансовом отношении. В отличие от необходимости какого-либо неправомерного действия со стороны арендатора, это подразумевает невыполнение текущего ремонта, уплату налогов или выплату процентов по ипотеке со стороны владельца пожизненного владения или арендатора права аренды.

Отходы, связанные с мелиорацией

Улучшающие отходы – это улучшение имущества, которое меняет его характер, даже если это изменение повышает стоимость земли. Согласно английскому общему праву, в случае совершения улучшающих отходов, заинтересованная сторона может потребовать от арендатора возмещения расходов на восстановление имущества в его первоначальном состоянии. Это основано на традиционной судебной практике общего права, которая исходит из предположения, что даритель намеревался сохранить имущество в его первоначальном виде.

Пример

У человека А есть право пожизненного владения тремя акрами земли с красивым лесом и историческим домом его семьи. Лицо Б является наследником этого имущества после смерти А. Б увлекается изучением генеалогии и надеется однажды жить в историческом здании на земле своей семьи. Однако А решает, что земля будет более ценной, если на ней разместить ночной клуб, и разрабатывает бизнес-план по превращению старой усадьбы в новое популярное ночное заведение. Б может подать в суд на А за улучшение имущества, причиняющее вред (ameliorative waste), и получить судебный запрет на строительство клуба. Даже если клуб будет прибыльным, а старый семейный дом окажется ветхим и бесполезным, Б все равно имеет право остановить А от улучшения недвижимости. Если А все же построит клуб, Б может потребовать возмещения расходов на снос новой постройки и восстановление земли в ее первоначальном состоянии. В Соединенных Штатах, как правило, не присуждаются убытки за улучшение имущества, причиняющее вред, особенно если это улучшение, вероятно, будет долговечным. Цель изменения общего права заключается в стимулировании улучшений и экономического развития, даже ценой утраты исторического облика.

Исключения

Существует исключение из этой доктрины, когда долгосрочный арендатор вносит изменения, повышающие стоимость имущества таким образом, что это отражает изменение характера и назначения соседних участков. Если арендатор снесет дом и построит завод на участке в районе, где жилые дома в основном заменяются промышленными предприятиями, арендатор не будет нести ответственность за ухудшение имущества. В деле *Melms v. Pabst Brewing Co.*, 79 N. W. 738 (Wis. 1899), завод компании Pabst Brewing Company занял территорию, прилегающую к жилому дому. Владелец дома хотел использовать землю в коммерческих целях, но владел правом собственности, ограничивающим использование земли жилыми целями. Суд постановил, что соседние участки достаточно изменили характер местности и разрешил владельцу права собственности изменить назначение земли, несмотря на возможность причинения улучшающего ущерба.

Справедливые отходы

Согласно английскому и австралийскому законодательству, неравноправное расточительство – это действия, которые пожизненный владелец имеет право совершать по общему праву, но которые ограничены судом справедливости. Эта доктрина вписывается в более широкую систему принципов справедливости, согласно которой законное право на совершение определенных действий не является абсолютным и не может быть использовано во вред. Пожизненный владелец, которому предоставлено поместье "без права на иск за расточительство" (то есть он не может быть привлечен к ответственности за расточительство), не вправе совершать акты грубого разрушения, несовместимые с продуктивным использованием земли. Например, нельзя лишать особняк окон, древесины или труб (Vane v Lord Barnard), а также пожизненный владелец не может вырубать деревья, имеющие декоративную ценность (Turner v Wright).