Кіріспе

Мүлікті бөлу туралы заңдық акт

Бөлу – жылжымайтын мүлік құқығында мүлікті меншік иелерінің үлесіне пропорционалды бөлек бөліктерге бөлуді сипаттау үшін қолданылатын термин. Бұл бөлу сот шешімімен немесе басқа тәртіппен жүзеге асырылуы мүмкін. Кейде бұл мәжбүрлеп сату ретінде қарастырылады. Ортақ құқық бойынша, жерде бөліп-бөлусіз бірлескен меншік үлесіне ие болған кез келген адам мұндай бөлінуді талап етуге құқылы. Кейбір жағдайларда тараптар жерді нақты бөлу туралы келіседі, егер келісімге келе алмаса, сот тиісті бөлуді анықтайды. Жер учаскесінің жалғыз немесе бірнеше иесі жерлерін тікелей шешім арқылы (кейде "бөліп шығару" деп аталады) бөлуге болады.

Неліктен мәжбүрлеп сатулар орын алады

Кері сату әдетте мүліктің иелері меншік құқығының белгілі бір жайттары бойынша келісе алмағандықтан болады. Иелер мүлікті қалай пайдалану, мүлікке қанша қаражат салу, оның барлық мүлікті иемдену және пайдалану құқығы туралы дауласуы мүмкін. Егер тараптар келісімге келмесе, іс бөлу туралы сотқа шағым беру арқылы беріледі. Мүлік бірнеше адамға бірлескен меншік, ортақ меншік немесе кейбір штаттарда толық меншік ретінде тиесілі болуы мүмкін. Меншік түрін тараптар сатып алу кезінде таңдайды. Меншіктің әр түрі бойынша әрбір иесіңіз барлық мүлікті иемденуге құқылы. Яғни, иелерге белгілі бір бөлмелерді өздеріне тиесілі деп белгілеуге рұқсат етілмейді, бірақ мүліктің әрбір бөлігі барлық тараптар толыққанды пайдалана алады.

Бөлімшелердің түрлері

Сотта мүлікті бөлудің үш түрі қарастырылады: заттай бөлу, үлестіру арқылы бөлу және сату арқылы бөлу. Заттай бөлу – бұл ортақ меншік иелері арасында мүліктің өзінің бөлінуі. Үлестіру арқылы бөлу, барлық құзыреттерде қолжетімді емес, сот жердің толық меншігін бір немесе бірнеше меншік иесіне беріп, меншік құқығынан айырылған тұлғаларға тиіс өтемақы төлеуді міндеттейді. Сату арқылы бөлу жерді мәжбүрлеп сатуды және одан түскен табысты меншік иелері арасында бөлуді білдіреді. Әдетте, сот жерді физикалық түрде бөлу мүмкін болмаған жағдайда ғана сатуға бұйырады, алайда бұл шешім көбінесе бөлінген учаскелердің жалпы экономикалық құны, толық жер учаскесінің құнынан кем болған жағдайда қабылданады. Delfino v. Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980) қараңыз. Мүлікке бөлінуге толыққанды тыйым салатын шарт күшіне енбейді, бірақ сот, егер шектеу орынды болса, бөлінуді уақытша шектейтін шарттарды орындайды.

Бөлу тәртібі

Бөлуді талап ететін тарап бөліну туралы сотқа шағым беруі керек. Мемлекеттік кодекстер көбінесе зардап шеккен мүліктің физикалық бөлінуін (нақты бөліну) сатудан (сату арқылы бөліну) артық көреді, әсіресе егер сатудан жалға алушы өз негізгі тұрғын үйінен күшін жоятын болса. Егер нақты бөліну мүмкін болса, мүлік пропорционалды түрде бөлінеді. Мұндай бөлісте шағын айырмашылықтар болмай қалса, пропорционалдылықты сақтау үшін айырмашылықтар үшін ақшалай өтемақы төленеді. Егер мүлікті бөліп, әрбір иесіне бөлігін беру арқылы тұтастығы бұзылса, сот сатуға бұйырады. Сот бөліну процесін жүзеге асыру үшін арнайы рефери тағайындайды. Рефери тек сотқа есеп береді және соттың нұсқауларымен, сондай-ақ қолданыстағы мемлекеттік кодекстермен шектеледі. Нақты бөліну үшін рефери түзетілген мүліктерге қатысты мәмілелерді дайындауды қамтамасыз етеді. Егер қол жеткізу үшін жеңілдіктер қажет болса, рефери жеңілдіктерді сипаттау үшін қажетті мамандарды (инженерлер, жерөлшеушілер және басқа да сарапшыларды) тартады. Түзетілген мүліктерге қатысты мәмілелер мен жеңілдіктерге қатысты мәмілелер бір уақытта тіркеледі. Көбінесе "рефери мәмілелері" (иесінің орнына рефери қол қойған мәмілелер) қолданылуы мүмкін.

Жалпы бөліністердегі жалға алушылар мен жалға алушылар арасындағы айырмашылық

Бірлескен меншік иелері (TIC) актілері тең үлестерде немесе тең емес үлестерде рәсімделуі мүмкін, бірақ өмір сүру құқығымен бірлескен меншік иелері (JTWROS) актісі, егер актіде нақты және анық басқаша көрсетілмесе, әрқашан тең үлестерде рәсімделуі тиіс. Сондықтан, осы екі түрдегі меншіктерді бөлу шаралары әртүрлі болады. JTWROS меншігі бөлінген кезде түскен қаражат, сатып алу бағасына салған үлесіне қарамастан, меншік иелері арасында тең бөлінуі керек, себебі JTWROS актісі әрқашан тең үлестерде рәсімделеді. Демек, JTWROS жағдайында сатып алу бағасына салымдар бөлу кезінде ескерілмейді. Әйтпесе, JTWROS актісінің мәні жойылып, мақсаты орындалмай қалар еді. Ал TIC меншігі бөлінген кезде, соттар сатып алу бағасына тең емес салымдарды қарастырып, меншік иелерінің үлестерін тиісінше түзетуге құқылы. Екі жағдайда да меншік иелері мүліктік құжатты алғаннан кейін туындаған шығындарға тең емес салымдары үшін өтемалдау талап етуге болады. Мұндай өтемалдау коммуналдық төлемдер мен күтім шығындарын қамтуы мүмкін және үлестерге сәйкес бөлінеді. Егер жақсартулар мүліктің құнын шынымен арттырған болса, мүлікті жақсартуға жұмсалған қаражат үшін де өтемалдау қарастырылуы мүмкін.

Онтарио, Канада

Онтарионың бөліну туралы заңы, R.S.O. 1990, c. P.4, мынадай жариялайды:
"3. (1) Онтариодағы жерге мүдделі кез келген адам немесе ондағы мүлікке дербес ие болуға құқығы бар кәмелетке толмаған баланың қамқоршысы, егер сот мұндай сату мүдделі тараптар үшін тиімдірек деп тапса, осы жерді бөлу немесе соттың басшылығымен сату туралы сотқа шағымдануға немесе өтініш беруге құқылы. R.S.O. 1990, c. P.4, 3 (1) тармақ."

Флорида, АҚШ

Флорида штаты заң бойынша бөлісу туралы талаптарды қарастырады, 64-тарау, ол негізінен жылжымайтын мүліктің кез келген бірлескен иесі бөлісуді талап етуге құқылы екенін көздейді. Флоридада бөлісу туралы талапқа қарсы негізгі қорғау шаралары жоқ, егер тараптар жылжымайтын мүлікті бөлуге келіспесе ғана.

Пенсильвания, АҚШ

1560-баптың (а) тармағына сәйкес бөлінген мүлік тараптарға олардың үлестеріне пропорционалды түрде беріледі. Сот тағайындаған сарапшы қажетті тексерулер мен тыңдауларды жүргізеді, олар туралы уақтылы хабарлайды. Сарапшы бағалаушыларды және соттың рұқсатымен өзге де қажет сарапшыларды шақыруға құқылы. Егер екі немесе одан көп бірлескен меншік иесі сот немесе сарапшы белгілеген мерзімде жазбаша түрде өтініш берсе, сот олардың үлестерін бөлінбей қалдыруға рұқсат етеді. Мүліктің құны бойынша көпшілік үлесіне ие жауапкер тараптар кез келген сатуға жазбаша қарсылық білдіре алады, мүлікті сот белгілеген бағамен өздеріне беруді және олардың мүліктегі үлестерін бөлінбей қалдыруды талап етеді. Мұндай талап бойынша, мүлік сатуға қарсылық білдірген тараптарға ортақ меншік иелері ретінде беріледі, ал бөлісуді және сатуды қалаған тараптарға олардың үлестерінің құны бойынша төленеді. Тараптарға тиіс сомалар мүлікке салынған жүктеме ретінде қарастырылады және сот белгілеген тәртіппен және мерзімде төленеді.

Пенсильванияның бөліну мысалы

D’Arcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997) ісінде екі адам мүлікті аман қалған жағдайда өзара құқықтарымен бірлескен меншік иелері ретінде сатып алды. Арыз беруші сатып алу құнына айыпталушыдан бес есе көп үлес қосты. Мүлікті бөлісу туралы сот процесінде арыз беруші, өзі салған үлесінің толық сомасын есепке алуды сұрады. Сот, алдау болмаған жағдайда, жасалған келісімшарттың екі бірлескен меншік иесіне теңдей үлес беруге бағытталғанын қаулы етті. Бұл шешім Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975) және DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987) істеріне сүйенді. Арыз беруші, нәтижесіз, жауапкерге өмір бойы сыйлық жасауға ниеттенбегенін мәлімдеді.

Калифорния, АҚШ

Табиғи бөліс үлгісі қолданылады, Калифорния азаматтық процессуалдық кодексінің 872.810-бабы, бірақ егер сату арқылы бөлу нысаналы мүліктің нарықтық құнын арттырса, сату арқылы бөлуге рұқсат етіледі. Көп жағдайда екі кезеңді процесс қажет болуы мүмкін: (1) сот отырысы, онда ауызша және жазбаша дәлелдер тыңдалады, сондай-ақ мүлікті бөлуге талап қоюшы тараптың құқығы расталады немесе жоққа шығарылады, және егер расталса, алдын ала шешім шығарылады (кейде «бірінші алдын ала шешім» деп аталады), және (2) әсіресе даулы жағдайларда, сараптамалық сот отырысы (сонымен қатар сот), әдетте мүлікке сараптама жасалғаннан кейін, қосымша ауызша және жазбаша дәлелдер тыңдалады, мүлік бөлінеді және мүмкін болған жағдайда пропорционалды түрде тағайындалады, пропорционалды бөлу мүмкін емес немесе қиын болған жағдайда ақшалай өтемақы қарастырылады (кейде «екінші алдын ала шешім» деп аталады). Бөлуді жүзеге асыру үшін инженерлер мен жерөлшеушілер сияқты сарапшыларды тарту және арнайы есептерді (конвейерлік және жеңілдік актілерін қоса) дайындау қажет. Соңғы қадам ретінде сот, отырыста (сот процесінде емес) арнайы есептерді қабылдайды және оларды титул компаниясы орындауға бұйырады, ол конвейерлік және жеңілдік актілерін тіркеуді де жүзеге асырады (кез келген тарапқа тиісті ақшалай өтемақы эскроу арқылы төленеді). Сот жылжымайтын мүлікті бөлу туралы шешім қабылдағаннан кейін, мүлікті бөлуді жүзеге асыру үшін Бөлу төрешісін тағайындауға құқылы. Соттың алдын ала шешімі мүлікті бөлуді немесе сатуды (кейін сатудан түскен қаражатты бөлуді) көздейді. Екі жағдайдың бірінде де, алдын ала шешімді орындау үшін Бөлу төрешісі тағайындалады. Бөлу төрешісі адвокаттарды, жерөлшеушілерді, жылжымайтын мүлік брокерлерін, инженерлерді және т.б. тартуға құқылы. Бөлу төрешісінің сатуы тараптар үшін тиімдірек болған жағдайда, мемлекеттік аукцион немесе жеке сату арқылы жүзеге асырылуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікті сатудың ең көп таралған тәсілі – жылжымайтын мүлікті жарнамалау үшін жылжымайтын мүлік брокерінің көмегімен жеке сату. Бөлу төрешісінің сатуы сотта расталғаннан кейін ғана күшіне енеді. Растау отырысында сот ұсынылған сатуды растауы, қабылдамауы немесе артық сауда-саттық процесі арқылы мүлік үшін жоғары ұсыныстарды қабылдауы мүмкін. Бөлу төрешісіне сот бекіткен сатуды аяқтау үшін қажетті құжаттарды орындауға өкілеттік беріледі.

Мұрагерлердің мүлікті бірыңғай бөлу туралы заң

2010 жылы Бірыңғай заң комиссиясы аяқтаған Мұрагерлер мүлігін бірыңғай бөлу туралы заң (UPHPA) мұрагерлер мүлігінің иелеріне бөліс сатуды реттеуге арналған құқықтық қорғауды қамтиды. UPHPA актын қабылдаған штаттарда бөліс сату қалай жүзеге асатынын қайта құрылымдайды және жалпы алғанда бөліс заңнамасына үш негізгі реформаны енгізеді: Егер бірлескен иегер сотқа бөліс ісін қозғаса, сот басқа бірлескен иегерлерге іс қозғаған иегердің үлесін сатып алу мүмкіндігін беруі тиіс. Бөліс ісін қозғаған иегердің үлесінің құны бағалаушы анықтаған мүліктің әділ нарықтық құнына, мүліктегі иегердің пайыздық үлесін көбейту арқылы есептеледі. Егер сатып алу жүзеге аспаса, заң сотқа мүлікті сатудың орнына, бөліп беруге және мүлікті бөлуге бұйыруға басымдық береді. Заң соттарды отбасылық мұраның құны, мүліктің тарихи маңызы немесе сатудың мүлікте тұратын адамдарға тигізер әсері сияқты экономикалық емес факторларды ескеруді талап етеді. Егер бөліп беру бұйырылмаса, UPHPA соттан мүлікті аукционда емес, нарықтық бағамен сатуды талап етеді және мүліктің әділ нарықтық құнын бағалау және сату процесін белгілейді. 2023 жылдың қаңтарына қарай 22 штат және Виргин аралдары UPHPA-ны қабылдады, олардың ішінде Алабама, Арканзас, Калифорния, Коннектикут, Флорида, Джорджия, Гавай, Иллинойс, Айова, Мэриленд, Миссисипи, Миссури, Монтана, Невада, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Оңтүстік Каролина, Техас, Юта және Виргиния кіреді. 2023 жылдың 1 қаңтарынан бастап Калифорния, мұрагерлер мүлігін бірыңғай бөлу туралы заң бойынша бағалау арқылы сатып алу процесін мұрагер емес бөліс ісіне де қолдануға алғашқы штат болды. Заңның барлық 50 штатта қабылдануы мұрагерлер мүлігінің иелеріне бөліс сатудың әсерін азайтуға мүмкіндік береді.