Введение

Раздел имущества – термин, используемый в праве недвижимости для описания акта, посредством судебного решения или иным способом, по разделу долевой собственности на отдельные части, соответствующие пропорциональным долям собственников имущества. Это иногда называют принудительной продажей. Согласно общему праву, любой собственник имущества, владеющий неразделенной долей в земельном участке, может обратиться с требованием о таком разделе. В некоторых случаях стороны договариваются о конкретном разделе земли; если им не удается достичь согласия, суд определяет надлежащий раздел. Единственный владелец или несколько владельцев земельного участка могут разделить свою землю, оформив договор дарения (иногда называемый "выделением").

Почему происходит принудительная продажа

Принудительные продажи обычно происходят из-за того, что собственники имущества не могут прийти к соглашению по определенным вопросам, касающимся прав собственности. Собственники могут не соглашаться с тем, как использовать имущество, с объема инвестиций в него, а также с правом каждого из них на владение и пользование всем имуществом в целом. Если стороны не могут достичь согласия, дело передается в суд посредством иска о разделе имущества. Имущество может находиться в собственности у более чем одного лица в форме совместной собственности, долевой собственности или, в некоторых штатах, собственности супругов. Выбор формы собственности осуществляется сторонами в момент покупки. При каждой форме собственности каждый владелец имеет право пользоваться всем имуществом. Это означает, что владельцы не могут выделять отдельные помещения для личного пользования, но каждый элемент имущества находится в совместном пользовании всех сторон.

Типы перегородок

Существует три вида раздела имущества, которые может присудить суд: раздел в натуре, раздел посредством выделения долей и раздел путем продажи. Раздел в натуре предполагает разделение самого имущества между сособственниками. Раздел посредством выделения долей, который не предусмотрен законодательством всех юрисдикций, заключается в том, что суд передает право собственности на землю одному или нескольким сособственникам, обязывая их выплатить компенсацию лицу или лицам, лишенным доли в собственности. Раздел путем продажи представляет собой принудительную продажу земли с последующим распределением вырученных средств между сособственниками. Как правило, суд прибегает к разделу путем продажи только в случае, если земля не может быть физически разделена, хотя такое решение часто принимается с учетом того, будет ли общая экономическая стоимость разделенных участков меньше стоимости участка как единого целого. См. дело Delfino v. Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980). Положение в договоре купли-продажи, полностью запрещающее раздел имущества, не имеет юридической силы, однако суды будут обеспечивать исполнение положения, временно ограничивающего раздел имущества, при условии, что такое ограничение является разумным.

Процедура разделения

Сторона, желающая произвести раздел, должна подать иск о разделе имущества. Законодательство штатов, как правило, отдает предпочтение физическому разделу (разделу в натуре) затронутого имущества перед продажей (разделом путем продажи как единого целого), особенно если продажа приведет к выселению проживающего в этом имуществе лица из его основного места жительства. Если раздел в натуре осуществим, имущество будет разделено пропорционально долям собственников. Если при таком разделе неизбежны незначительные расхождения, для сохранения пропорциональности будет выплачена денежная компенсация за эти расхождения. Если имущество невозможно разделить и распределить между собственниками таким образом, чтобы каждый получил свою долю без ущерба для целостности объекта, суд распорядится о его продаже. Для осуществления процесса раздела обычно назначается специальный судья (рефери). Рефери подотчетен только суду и руководствуется только указаниями суда и применимыми законами штата. При разделе в натуре рефери обеспечивает подготовку правоустанавливающих документов на скорректированное имущество. Если для обеспечения доступа необходимы сервитуты, рефери привлекает специалистов (инженеров, геодезистов и других экспертов) для их описания. Правоустанавливающие документы на скорректированное имущество и документы, устанавливающие сервитуты, будут зарегистрированы одновременно. Часто используются "правоустанавливающие документы, выданные рефери" (документы, подписанные рефери вместо собственника).

Арендаторы в общих разделах против арендаторов с правами на оставшихся в живых разделов

Акты совместной собственности (TIC) могут быть оформлены как в равных, так и в неравных долях, но акт совместной собственности с правом наследования (JTWROS) всегда должен быть оформлен в равных долях, если иное не указано в акте четко и недвусмысленно. Следовательно, порядок раздела имущества по этим двум типам актов будет различаться. При разделе имущества, оформленного по JTWROS, вырученные средства должны быть разделены поровну между собственниками, независимо от их вклада в покупную цену, поскольку акт JTWROS всегда оформляется в равных долях. Таким образом, при JTWROS размер взносов в покупную цену не имеет значения при разделе. В противном случае, сама основа акта JTWROS была бы недействительной, и его цель не была бы достигнута. С другой стороны, при разделе имущества, оформленного по TIC, суды могут учитывать неравные вклады в покупную цену и соответствующим образом корректировать распределение долей между собственниками. В любом случае раздела, собственники могут запросить зачет неравных взносов в расходы, понесенные после оформления акта на имущество. Такой зачет может покрывать расходы на коммунальные услуги и содержание имущества, и распределяется пропорционально долям собственности. Зачет за улучшения имущества может быть предоставлен, если эти улучшения действительно увеличили его стоимость.

Онтарио, Канада

Закон провинции Онтарио о разделе имущества, R.S.O. 1990, c. P.4, гласит:
"3. (1) Любое лицо, имеющее заинтересованность в земельном участке в Онтарио, или опекун несовершеннолетнего, имеющего право на немедленное владение имуществом на этом участке, может подать иск или заявление о разделе данного земельного участка или о его продаже по решению суда, если суд сочтет, что такая продажа будет более выгодной для заинтересованных сторон. R.S.O. 1990, c. P.4, п. 3 (1)."

Флорида, США

Флорида предусматривает возможность подачи исков о разделе имущества на основании закона, главы 64, которая, по сути, устанавливает, что любой сособственник недвижимости может обратиться в суд с требованием о разделе. Во Флориде практически отсутствуют основания для защиты от иска о разделе, за исключением случая, когда стороны достигли соглашения о неразделении недвижимости.

Пенсильвания, США

Имущество, подлежащее разделу в соответствии с правилом 1560(a), распределяется между сторонами пропорционально их долям. Специальный мастер, назначенный судом, проводит необходимые проверки и слушания, заблаговременно уведомляя об этом стороны. Мастер вправе привлекать оценщиков и, с разрешения суда, других экспертов, необходимых для исполнения им своих обязанностей. Суд разрешает двум или более совладельцам сохранить свои доли неразделенными, если они письменно выражают такое желание в установленный судом или мастером срок. Стороны, владеющие большинством стоимости имущества, могут в письменной форме возразить против продажи, требуя передачи имущества им по оценке, установленной судом, и сохранения их долей неразделенными. В этом случае все имущество передается возражающим против продажи сторонам в качестве долевых собственников, при условии выплаты желающим раздела и продажи имущества сумм, соответствующих их долям, на основании оценки. Суммы, причитающиеся сторонам, будут обеспечены залогом на имущество и выплачены в порядке и сроки, определяемые судом.

Пример раздела Пенсильвании

В деле D’Arcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997), два человека приобрели недвижимость как совместные собственники с правом наследования. Истец внес в пять раз большую сумму, чем ответчик, в счет покупной цены. В иске о разделе имущества истец добивался признания его права на возмещение полной суммы его дополнительных взносов. Суд постановил, что при отсутствии мошенничества, действие договора купли-продажи привело к передаче каждому из двух совместных собственников доли в размере половины. Решение опирается на прецеденты Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975), и DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Истец безуспешно утверждал, что не намеревался делать ответчику безвозмездный дар на протяжении всей жизни.

Калифорния, США

Раздел в натуре предпочтителен, Кэл. Гражд. Проц. Кодекс § 872.810, но раздел путем продажи допускается, если раздел путем продажи максимизирует рыночную стоимость соответствующей недвижимости. Во многих случаях может потребоваться двухэтапный процесс: (1) судебное разбирательство, в ходе которого заслушиваются устные и письменные доказательства, и подтверждается или отклоняется право заявителя на раздел соответствующей недвижимости, и, в случае подтверждения, выносится промежуточное решение (иногда называемое «первым промежуточным решением»), и (2) особенно при оспариваемом разделе, – доказывательное слушание (также судебное разбирательство), обычно после оценки недвижимости экспертами, в ходе которого заслушиваются дополнительные устные и письменные доказательства, недвижимость распоряжается разделить и распределить пропорционально, где это возможно, включая денежную компенсацию, если пропорциональное разделение непрактично или невозможно (иногда называемое «вторым промежуточным решением»). Для этого обычно требуется привлечение специалистов, таких как инженеры и геодезисты, а также подготовка специальных отчетов (включающих передаточные и сервитутные документы). В качестве заключительного действия суд на слушании (не на судебном разбирательстве) утверждает специальные отчеты и предписывает их исполнение титульной компанией, которая также осуществляет «регистрацию» передаточных и сервитутных документов (любая денежная компенсация, причитающаяся какой-либо из сторон, также будет произведена через эскроу). После того как суд установил, что недвижимое имущество подлежит разделу, он уполномочен назначить арбитра по разделу для осуществления фактического раздела имущества. В промежуточном решении суда может быть предписано либо разделение имущества, либо его продажа (с последующим разделением вырученных средств). В любом случае назначается арбитр по разделу для приведения промежуточного решения в исполнение. Арбитр по разделу может быть уполномочен привлекать адвокатов, геодезистов, брокеров по недвижимости, инженеров и т.п. Продажа арбитром по разделу может осуществляться либо на публичном аукционе, либо путем частной продажи, в зависимости от того, что более выгодно для сторон. Наиболее распространенным способом продажи недвижимости является частная продажа при содействии брокера по недвижимости для рекламы объекта. Продажа, осуществляемая арбитром по разделу, должна быть утверждена судом, чтобы стать окончательной. На слушании по утверждению суд может утвердить предложенную продажу, отклонить ее или допустить более высокие предложения посредством процедуры повышения ставок. Арбитр по разделу наделен полномочиями подписывать документы, необходимые для завершения продажи, утвержденной судом.

Закон о едином разделе имущества наследников

Закон об едином разделе имущества наследников (UPHPA), разработанный Комиссией по единому законодательству в 2010 году, содержит правовую защиту для собственников наследственного имущества, призванную регулировать продажи имущества в порядке раздела. UPHPA реструктуризирует процедуру продажи имущества в порядке раздела в штатах, принявших этот закон, и обычно включает в себя три основных реформы в законодательстве о разделе:

Если один из совладельцев подает иск о разделе в суд, суд должен предоставить другим совладельцам возможность выкупить долю истца. Стоимость доли совладельца, подавшего иск о разделе, определяется путем умножения справедливой рыночной стоимости имущества, установленной оценщиком, на процентную долю этого лица в имуществе. В случае отказа от выкупа закон предусматривает приоритет для суда в отношении решения о разделе имущества в натуре, а не о его продаже. Закон требует от судов учитывать факторы, выходящие за рамки экономических, такие как ценность семейного наследия, историческая значимость имущества или влияние продажи на проживающих на нем лиц. Если раздел в натуре невозможен, UPHPA обязывает суд продавать имущество на открытом рынке, а не на аукционе, и определяет порядок оценки и продажи имущества по его справедливой рыночной стоимости. По состоянию на январь 2023 года UPHPA принят в 22 штатах и на Виргинских островах, включая Алабаму, Арканзас, Калифорнию, Коннектикут, Флориду, Джорджию, Гавайи, Иллинойс, Айову, Мэриленд, Миссисипи, Миссури, Монтану, Неваду, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Южную Каролину, Техас, Юту и Вирджинию. С 1 января 2023 года Калифорния стала первым штатом, расширившим процедуру выкупа в соответствии с Законом об едином разделе имущества наследников на случаи раздела, не связанные с наследственным имуществом. Принятие закона во всех 50 штатах может снизить негативное влияние продаж в порядке раздела на собственников наследственного имущества.