Кіріспе

Жылжымайтын мүлікті бағалау шарасы

Капитализация коэффициенті (немесе "кап-рейт") – әртүрлі жылжымайтын мүлік инвестицияларын салыстыру үшін қолданылатын жылжымайтын мүлікті бағалау шарасы. Көптеген нұсқалары болғанымен, капитализация коэффициенті әдетте жылжымайтын мүлік активінен түсетін жылдық жалдау табысының оның қазіргі нарықтық құнына қатынасы ретінде есептеледі. Көптеген өзгерістер жылдық жалдау табысының анықтамасына және оның жылдық шығындардан бұрынғы (жалпы) немесе кейінгі (таза) мәніне, сондай-ақ жылдық жалдау табысы нақты алынған сома (бастапқы кіріс) ме, әлде актив ең тиімді жалдауға берілген жағдайда алуға болатын ықтимал жалдау табысы (ERV кірісі) ме, дегенге байланысты.

Жоғарғы шектi мөлшерлемелердi қолдану жағдайы

Капитализация мөлшерлемелері инвесторларға мүліктің таза операциялық кірісіне (NOI) негізделген құнын бағалауға арналған құрал болып табылады. Мысалы, егер жылжымайтын мүлік инвестициясы бір жылдық NOI қамтамасыз етсе және ұқсас мүліктер 8% капитализация мөлшерлемесімен сатылса, онда бұл мүліктің құны шамамен , өйткені бөлінгенде 8% (0,08) тең болады. Мүлік үшін салыстырмалы түрде жоғары капитализация мөлшерлемесі инвестициямен байланысты үлкен тәуекелді көрсетеді (өнімге деген сұраныстың төмендеуі және оған сәйкес құнның азаюы), ал мүлік үшін салыстырмалы түрде төмен капитализация мөлшерлемесі аз тәуекелді білдіруі мүмкін (өнімге деген сұраныстың артуы). Тәуекелді бағалауда жалға алушының несиелік қабілеті, жалға алу мерзімі, мүліктің сапасы мен орналасқан жері, сондай-ақ нарықтың жалпы құбылмалылығы сияқты факторлар қарастырылады.

Анықтама факторлары

Капиталдың шекті мөлшерлемесі үш негізгі фактормен анықталады: капиталдың мүмкіндік құны, өсу болжамы және тәуекел. Коммерциялық жылжымайтын мүлік инвестициялары инвестициялық капитал үшін басқа активтермен (мысалы, акциялар және облигациялар) бәсекелеседі. Егер капиталдың мүмкіндік құны тым жоғары болса, инвесторлар өз капиталын басқа активтерді сатып алуға жұмсайды, нәтижесінде сұраныс төмендеп, бағалар түседі және шекті мөлшерлемелер өседі. Керісінше, егер капиталдың мүмкіндік құны төмен болса, сұраныс артып, шекті мөлшерлемелер төмендейді. Коммерциялық жылжымайтын мүліктегі негізгі табыс көзі – жалға алу ақысы. Жалға алу бағасы жалдауға берілетін кеңістік нарығын құрайтын сұраныс пен ұсыныс факторларына байланысты. Инвесторлар сатып алуды қарастырғанда, олар осы нарықтың аталған активке қатысты болашақ динамикасын болжауы керек. Егер жалдау кеңістігі нарығы жалға алу бағасының өсуін күтсе, инвесторлар ағымдағы табыс ағыны үшін жоғары баға төлейді, бұл шекті мөлшерлемені төмендетеді. Егер жалдау кеңістігі нарығы нашар перспективаларды көрсетсе, инвесторлар төмен баға төлегісі келеді, ал шекті мөлшерлемелер өседі. Шекті мөлшерлеме – табыстың қарапайым көрсеткіші болғандықтан, ол басқа көрсеткіштер сияқты тәуекел мен табыс арасындағы қарым-қатынасқа бағынады. Қысқасы, шекті мөлшерлемелер тәуекелмен (нақты немесе қабылданатын) бірге өзгереді. Тәуекелге қарсылық адамдар арасында әртүрлі болғанымен, көбінесе инвесторлар аз тәуекелді активтер үшін көбірек төлеуге дайын. Сондықтан, тәуекелі аз активтердің шекті мөлшерлемесі, тәуекелі жоғары активтерге қарағанда төмен болады.

Қайталану

Капитализация ставкаларына негізделген мүлік құны "қазіргі жағдайда" немесе "төленетін жалғақы" бойынша есептеледі, яғни қолданыстағы жалға алу шарттары бойынша алынатын жалға төлемі ескеріледі. Бұдан өзге, бағалаушы Аренданың Болжамды Құнын (ERV) да ұсынады. ERV – бағалаушының бағалау уақытында берілген мүлікке ашық нарықта қандай жалғақы алуға болады деген пікірін көрсетеді. Қолданыстағы жалғақы мен ERV арасындағы айырмашылық – мүліктің болашақ құндылығын көрсетеді. Мысалы, төленетін жалғақысы және ERV болса, мүлік болашақ құндылыққа ие. Бағалаушының капитализациялық ставкалары 8% деңгейінде сақталса, мүліктің төленетін жалғақыға негізделген қазіргі құны , ал ERV-ге негізделген құны болады. Соңында, егер мүліктің төленетін жалғақысы оның ERV-мен тең болса, онда ол "Rack Rented" деп аталады.

Тарихи үрдістер

2021 жылдың басында CBRE жүргізген ұлттық сақсауға сәйкес, АҚШ-тағы стандартты капитализация ставкалары географиялық аймақтар мен қалалық нарықтар бойынша әртүрлі болды, бірақ жалпы алғанда қалалық кеңселер үшін 4,5%-тан 6,5%-ға, қала шетіндегі кеңселер үшін 6,5%-тан 8,0%-ға және көппәтерлі тұрғын үйлер үшін 3,5%-тан 5,0%-ға дейін ауқымда болды. Өнеркәсіптік объектілер үшін капитализация ставкалары біршама кеңірек диапазонды көрсетті – 2,5%-тан 6,0%-ға дейін. Сол сақсауға сәйкес, 2021 жылдың басында бөлшек сауда объектілері үшін капитализация ставкалары әдетте 5,0%-тан 7,0%-ға дейін болды. Ұлттық жылжымайтын мүлік инвестициялық траст кеңесі (NCREIF) 2007 жылғы 30 қыркүйектегі есебінде өткен жылға қатысты барлық объектілердің кірістік өсімі 5,7%-ды, ал құнның өсімі 11,1%-ды құрады деп хабарлады. Wall Street Journal басылымының Real Capital Analytics және Федералдық резерв жүйесінен алған деректері бойынша, 2001 жылдың басынан 2007 жылдың соңына дейін кеңселер үшін капитализация ставкалары шамамен 10%-дан 5,5%-ға, ал пәтерлер үшін шамамен 8,5%-дан 6%-ға төмендеді. 2006 және 2007 жылдары жылжымайтын мүлік көпіршігінің ең жоғары нүктесінде кейбір мәмілелер тіпті төменгі ставкаларымен жасалды: мысалы, Нью-Йорк қаласындағы Стьювесант Таун және Питер Купер Виллидж пәтерлік үйлері жоғары оптимистік болжамдарға негізделген 3,1% капитализация ставкасымен сатылды. Бұл төменгі ставкалары бар мәмілелердің көпшілігі акционерлік капиталдың кірістілігін арттыру үшін үлкен қаржылық рычагты пайдаланды, бұл теріс ақша ағынына және қайта қаржыландыру қиындықтарына әкелді. АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік сату бағасы экономикалық дағдарысқа байланысты жалға алудан гөрі жылдам төмендегендіктен, капитализация ставкалары жоғары деңгейге қайта оралды: 2009 жылдың желтоқсанына қарай орталық бизнес аудандарындағы кеңселер үшін 8,8%-ға, ал көппәтерлі үйлер үшін 7,36%-ға жетті.