Ипотекада алдын ала төленген пайыз: Mortgage point-тар туралы толық ақпарат. Қарыз мөлшерінен 1-2% төлеп, пайызды төмендету мүмкіндігі. Қарыз алушыға тиімді!
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Кіріспе
Алдын ала төленген ипотекалық пайыз
Pre paid mortgage interest
Дисконттық ұпайлар, сондай-ақ ипотекалық ұпайлар немесе жай ғана ұпайлар деп аталатын бұл құрал, АҚШ-та ипотека рәсімдеу кезінде қолжетімді алдын ала төленген пайыздың бір түрі. Бір ұпай – қарыз сомасының бір пайызына тең. Несие беруші қарыз алушыдан ұпайлар алып, несиеден түсетін кірісті көрсетілген пайыздық мөлшерлемеден артық етеді. Қарыз алушылар несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендету үшін несие берушіге ұпай төлеуді ұсынуы мүмкін, осылайша алдын ала төлем жасаудың орнына ай сайынғы төлемді азайтады. Әр сатып алынған ұпай үшін несие мөлшерлемесі әдетте 1/8% (0,125%)-дан 1/4% (0,25%) дейін төмендейді. Мүлікті осы тепе-теңдік нүктесінен бұрын сату немесе қайта қаржыландыру сатып алушыға таза қаржылық шығын әкеледі, ал қарызды осы нүктеден ұзақ уақыт сақтау сатып алушыға таза қаржылық үнемдеу әкеледі. Сондықтан, егер мүлікті сатып алып, сату немесе қайта қаржыландыру жоспары болса, ұпай төлеу жоғары пайыздық мөлшерлеме төлеуден қымбатқа түседі. Ұпайлар ай сайынғы төлемді азайту мақсатымен де сатып алынуы мүмкін. Кейде айлық кіріске қатысты несие алу мүмкіндігі айлық төлемді ұпайлар сатып алып, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы ғана мүмкін болады, осылайша айлық төлем мөлшері азаяды. Дисконттық ұпайлар бастапқы төлем, ипотекалық келісім ақысы немесе брокерлік ақысынан өзгеше болуы мүмкін. Дисконттық ұпайлар әрқашан пайыздық мөлшерлемені төмендету үшін қолданылады, ал бастапқы төлемдер кейде несие берушінің несие үшін алатын ақысы болады, немесе пайыздық мөлшерлемені төмендетудің тағы бір атауы болуы мүмкін. Бастапқы төлем және дисконттық ұпайлар екеуі де HUD 1 есептесу мәлімдемесінде несие берушінің төлемдері тізімінде көрсетіледі. Несие мерзімі ішіндегі үнемдеу мөлшерінің айырмашылығы қарыз алушы үшін ұпай төлеуді тиімді етуі мүмкін. Ақыларға қатысты кез келген маңызды өзгерістер соңғы адал ниетпен жасалған бағалауда (GFE) қайтадан жариялануы керек. Сондай-ақ, "жабылу шығындары жоқ несие" тұжырымы ұпайлармен тікелей байланысты, онда тұтынушы несие берушінің несиеге байланысты жабылу шығындарын алдын ала төлеуі үшін жоғары пайыздық мөлшерлемені қабылдайды. Кейбір жағдайларда сатып алушы сатушымен келіссөздер жүргізу арқылы сатушы ұпайларын төлеуге келісімге келуі мүмкін, оларды ипотекалық ұпайларды төлеу үшін пайдалануға болады.
Discount points, also called mortgage points or simply points, are a form of pre paid interest available in the United States when arranging a mortgage. One point equals one percent of the loan amount. By charging a borrower points, a lender effectively increases the yield on the loan above the amount of the stated interest rate. Borrowers can offer to pay a lender points as a method to reduce the interest rate on the loan, thus obtaining a lower monthly payment in exchange for this up front payment. For each point purchased, the loan rate is typically reduced by anywhere from 1/8% (0.125%) to 1/4% (0.25%). Selling the property or refinancing prior to this break even point will result in a net financial loss for the buyer while keeping the loan for longer than this break even point will result in a net financial savings for the buyer. Accordingly, if the intention is to buy and sell the property or refinance, paying points will cost more than just paying the higher interest rate. Points may also be purchased to reduce the monthly payment for the purpose of qualifying for a loan. Loan qualification based on monthly income versus the monthly loan payment may sometimes only be achievable by reducing the monthly payment through the purchasing of points to buy down the interest rate, thereby reducing the monthly loan payment. Discount points may be different from origination fee, mortgage arrangement fee or broker fee. Discount points are always used to buy down the interest rates, while origination fees sometimes are fees the lender charges for the loan or sometimes just another name for buying down the interest rate. Origination fee and discount points are both items listed under lender charges on the HUD 1 Settlement Statement. The difference in savings over the life of the loan can make paying points a benefit to the borrower. Any significant changes in fees should be re disclosed in the final good faith estimate (GFE). Also directly related to points is the concept of the 'no closing cost loan', in which the consumer accepts a higher interest rate in return for the lender paying the loan's closing costs up front. In some cases a purchaser can negotiate with the seller to get them to pay seller's points which can be used to pay mortgage points.
Қызметті босату сыйлықақысы
Қызмет көрсетуді босату сыйлықақысы (SRP) – бұл банк немесе бөлшек ипотекалық несие беруші сияқты несие беруші мекемеге, жабық ипотекалық несиені екінші ипотекалық нарыққа сатудан алынатын төлем. Екінші ипотекалық нарықтағы сатып алушы, әдетте, Уолл-стриттегі инвестициялық банк, Fannie Mae, Freddie Mac немесе Ginnie Mae болып табылады, бұл ипотекалық кепілдік берілген бағалы қағаздарды (МБҚ) құрудың алғашқы қадамы. Бүгінде АҚШ үкіметі GSE ипотекалық қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алу бағдарламасы арқылы жабық ипотекалардың барлығын дерлік сатып алады.
A service release premium (SRP) is the payment received by a lending institution, such as a bank or retail mortgage lender, on the sale of a closed mortgage loan to the secondary mortgage market. The secondary mortgage market purchaser is typically a Wall Street investment bank, Fannie Mae, Freddie Mac, or Ginnie Mae, as the first step in the creation of a mortgage backed security (MBS). Today, virtually all mortgages closed are purchased by the US government through the GSE Mortgage Backed Securities Purchase Program
SRP төленген сомасы ипотекалық қарыздың нарықтық құнына негізделеді, оған бірнеше маңызды факторлар әсер етеді, мысалы, пайыздық ставка, несие түрі, маржа (қайта төленетін несиелер үшін) және алдын ала төлеу айыбы сияқты басқа да шарттардың болуы немесе болмауы. Сонымен қатар, несиенің LTV (несие құнына қатынасы), қарыз алушының кредиттік тарихы, жеке ипотекалық сақтандырудың (PMI) болуы, қарыз алушының мерзімінен бұрын төлеу тәуекелі және осы мақалада қарастырылмаған басқа да факторлар ескеріледі. Барлық несие берушілер сервистік қызметті балансқа енгізгеннен кейін, көптеген сервистер өз өнімдерін сервистік портфельдер арқылы сата алатынына сенгендіктен, сервистік нарықта шоғырлану орын алды. Бұл стратегия көптегендер күткендей тиімді болмаса да, кейбіреулер үшін жақсы нәтиже берді. Сондықтан, бұл сервистер көрсетілген қызметтер үшін оның қазіргі құнынан жоғары сыйлықақы төледі.
The amount of SRP paid is based on the market value of the mortgage note, influenced by several key variables, such as interest rate, loan type, margin (for ARM loans), and the inclusion or exclusion of other items such as prepayment penalties. Also considered are the loan's LTV (loan to value), the borrower's credit score, the presence of private mortgage insurance (PMI), pre payment risk of the borrower and other factors beyond the scope of this article. Since servicing was brought on balance sheet by all lenders there has been consolidation in the servicing market because many servicers believed that they could cross sell their products through servicing portfolios. While this strategy hasn't been as profitable as many would have thought it has worked well for some. These servicers therefore paid a premium for servicing compared to its present value.