Введение

Дисконтные баллы, также называемые ипотечными баллами или просто баллами, представляют собой форму предоплаченных процентов, доступную в Соединенных Штатах при оформлении ипотечного кредита. Один пункт равен одному проценту от суммы кредита. Взимая с заемщика баллы, кредитор фактически повышает доходность по кредиту сверх указанной процентной ставки. Заемщики могут предложить оплатить кредитору баллы, чтобы снизить процентную ставку по кредиту и, таким образом, получить более низкий ежемесячный платеж в обмен на этот предварительный платеж. За каждый приобретенный пункт процентная ставка по кредиту обычно снижается на 1/8% (0,125%) – 1/4% (0,25%). Продажа недвижимости или рефинансирование до достижения точки безубыточности приведет к чистым финансовым потерям для покупателя, а сохранение кредита дольше этой точки безубыточности принесет чистую финансовую выгоду. Следовательно, если планируется купить и продать недвижимость или рефинансировать кредит, оплата баллов обойдется дороже, чем просто выплата более высокой процентной ставки. Баллы также можно приобрести для снижения ежемесячного платежа с целью соответствия требованиям для получения кредита. Кредитоспособность, основанная на соотношении ежемесячного дохода к ежемесячному платежу по кредиту, иногда может быть достигнута только за счет снижения ежемесячного платежа путем покупки баллов для снижения процентной ставки, что, в свою очередь, уменьшает ежемесячный платеж по кредиту. Дисконтные баллы отличаются от комиссий за оформление кредита, комиссий за организацию ипотеки или брокерских комиссий. Дисконтные баллы всегда используются для снижения процентных ставок, в то время как комиссии за оформление кредита иногда являются платой, которую кредитор взимает за кредит, а иногда – просто другим названием для снижения процентной ставки. Комиссия за оформление кредита и дисконтные баллы – это обе статьи расходов кредитора, указанные в расчетном отчете HUD 1. Разница в экономии за весь срок кредита может сделать оплату баллов выгодной для заемщика. Любые существенные изменения в комиссиях должны быть повторно раскрыты в окончательной предварительной оценке (GFE). Также тесно связано с баллами понятие «кредит без затрат на закрытие», при котором потребитель соглашается на более высокую процентную ставку в обмен на то, что кредитор оплачивает расходы на закрытие кредита авансом. В некоторых случаях покупатель может договориться с продавцом о том, чтобы тот оплатил баллы продавца, которые можно использовать для оплаты ипотечных баллов.

Премия за освобождение от службы

Премия за продажу прав обслуживания (SRP) – это вознаграждение, получаемое кредитной организацией, такой как банк или розничный ипотечный кредитор, при продаже завершенного ипотечного кредита на вторичном рынке ипотечных кредитов. Покупателями на вторичном рынке обычно выступают инвестиционные банки Уолл-стрит, Fannie Mae, Freddie Mac или Ginnie Mae, как первый этап создания обеспеченных ипотекой ценных бумаг (MBS). В настоящее время правительство США приобретает практически все завершенные ипотечные кредиты через программу закупок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, GSE.

Размер SRP определяется рыночной стоимостью ипотечной расписки, на которую влияют различные ключевые факторы, такие как процентная ставка, тип кредита, маржа (для кредитов с плавающей ставкой) и наличие или отсутствие дополнительных условий, например, штрафов за досрочное погашение. Также учитываются соотношение заем/стоимость (LTV), кредитный рейтинг заемщика, наличие частной ипотечной страховки (PMI), риск досрочного погашения кредита и другие факторы, не рассматриваемые в данной статье. С момента внесения обслуживания на баланс кредиторов на рынке обслуживания произошла консолидация, поскольку многие компании, осуществляющие обслуживание, полагали, что смогут осуществлять перекрестные продажи своих продуктов через портфели обслуживания. Хотя эта стратегия оказалась не такой прибыльной, как ожидалось, для некоторых она оказалась успешной. Поэтому эти компании платили премию за обслуживание по сравнению с его текущей стоимостью.