Кіріспе
Коммерциялық мүлік, сондай-ақ коммерциялық жылжымайтын мүлік, инвестициялық мүлік немесе табыс әкелетін мүлік деп аталады, бұл ғимараттар немесе жер капиталдық табыс немесе жалға алудан түсетін кіріс арқылы пайда табу мақсатында иеленуге арналған жылжымайтын мүлік. Коммерциялық мүлікке кеңсе ғимараттары, медициналық орталықтар, қонақүйлер, сауда орталықтары, бөлшек сауда дүкендері, көппәтерлі тұрғын үйлер, егіс жерлері, қоймалар және гараждар кіреді. АҚШ-тың көптеген штаттарында белгілі бір бірлік санын асып түсетін тұрғын үй мүлігі несие алу және салық салу мақсатында коммерциялық мүлік ретінде қарастырылады. Коммерциялық ғимараттар – коммерциялық мақсаттарда пайдаланылатын ғимараттар, оларға кеңсе ғимараттары, қоймалар және бөлшек сауда ғимараттары (мысалы, шағын дүкендер, «үлкен дүкендер» және сауда орталықтары) жатады. Қалалық жерлерде коммерциялық ғимараттар 2-10 қабаттарда кеңселерді, ал 1-қабатта сауда орындарын біріктіре алады. Егер бірнеше функцияға бөлінген кеңістік маңызды болса, мұндай ғимараттар көп мақсатты деп аталады. Жергілікті билік органдары әдетте коммерциялық аймақтарға қатысты қатаң ережелерді сақтайды және кез келген аймақты осы мақсатта белгілеуге құқылы; бизнес коммерциялық аймақта немесе кемінде жартылай сауда үшін бөлінген аймақта орналасуы тиіс.
Commercial property, also called commercial real estate, investment property or income property, is real estate (buildings or land) intended to generate a profit, either from capital gains or rental income. Commercial property includes office buildings, medical centers, hotels, malls, retail stores, multifamily housing buildings, farm land, warehouses, and garages. In many U. S. states, residential property containing more than a certain number of units qualifies as commercial property for borrowing and tax purposes. Commercial buildings are buildings that are used for commercial purposes, and include office buildings, warehouses, and retail buildings (e. g. convenience stores, 'big box' stores, and shopping malls). In urban locations, a commercial building may combine functions, such as offices on levels 2–10, with retail on floor 1. When space allocated to multiple functions is significant, these buildings can be called multi use. Local authorities commonly maintain strict regulations on commercial zoning, and have the authority to designate any zoned area as such; a business must be located in a commercial area or area zoned at least partially for commerce.
Коммерциялық мүлікпен мәміле жасау процесі (келісімді басқару)
Әдетте, брокер сатушының тапсырмасы бойынша мүлікті сатады. Сатып алушыларды немесе олардың өкілдерін ұсынатын брокерлер сатып алушы белгілеген талаптарға сай келетін мүлікті анықтайды. Сатып алушылардың түрлеріне меншік иесі ретінде пайдаланушы, жеке инвестор, иеліке алу, капиталға инвестиция салу немесе жеке капитал фирмалары жатуы мүмкін. Сатып алушы немесе оның өкілдері мүліктің физикалық жағдайын, орналасқан жерін және инвестициялық мақсатта болса, ықтимал кірістілігін, ал меншік иесі ретінде пайдалану үшін болса, мүліктің мақсатына сәйкестігін алдын ала бағалайды. Болашақ инвестиция сатып алушының талаптарына сай келетіні анықталса, олар ниет хаты (LOI) арқылы алға жылжу ниеттерін білдіре алады. Ниет хаттары тараптар шарттарға келіспесе, құқықтық құжаттарды дайындаудың қажетсіз шығындарын болдырмау үшін ұсыныстың негізгі шарттарын белгілеу үшін қолданылады. Екі тарап ниет хатына қол қойғаннан кейін сатып алу-сату шарты (PSA) жасалады. Барлық коммерциялық жылжымайтын мүлік мәмілелерінде ниет хаты қолданылмайды, бірақ бұл кең таралған практика. PSA – бұл сатушы мен бір ғана қызығушы сатып алушы арасындағы құқықтық келісімшарт, ол сату шарттарын, талаптарын және мерзімін белгілейді. PSA жеке шарттармен келісілген құжат немесе тұрғын үй мәмілелерінде қолданылатын стандартты келісімшарт болуы мүмкін. PSA орындалғаннан кейін сатып алушыдан, әдетте, титул компаниясының кеңсесіне немесе брокерлік компаниясында сақтауға берілген эскроу депозитін енгізу талап етіледі, ол белгілі бір жағдайларда қайтарылуы мүмкін. Мәміле тиісті сақтық тексеру кезеңіне өтеді, онда сатып алушы мүліктің толыққанды бағалауын жүргізеді. Сатып алу-сату шартында әдетте сатушыдан сатып алушының қарауы үшін белгілі бір ақпаратты ашуды талап ететін шарттар болады, бұл келісім шарттарының әлі де қанағаттанарлық екенін анықтауға мүмкіндік береді. Сатып алушы мәмілені тоқтатуға және/немесе шарттарды қайта келісуге құқылы, мұндай жағдайлар көбінесе «шарттылықтар» деп аталады. Көптеген сатып алу келісімдері сатып алушының ипотекалық қаржыландыру алу мүмкіндігіне және сатып алушының нақты тиісті сақтық тексеру элементтерін қанағаттанарлық деңгейде қарауына байланысты. Тиісті сақтық тексеруге қатысты жалпы мәліметтерге мүліктің қаржылық есептілігі, жалға алу туралы мәліметтер, сатушылармен жасалған келісімшарттар, жер учаскесінің мақсаты мен заңды қолданылуы, физикалық және экологиялық жағдайы, көлік ағыны және сатып алушының сатып алу туралы шешіміне қатысты басқа да маңызды ақпарат кіреді. Бәсекелестік жылжымайтын мүлік нарығында сатып алушылар ұсынысты сатып алушы үшін тартымды ету үшін шарттылықтардан бас тартуы мүмкін. PSA сатушыдан тиісті сақтық туралы ақпаратты уақтылы түрде ұсынуын талап етеді және сатып алушының тиісті сақтық тексеру нәтижелеріне сүйене отырып, мәмілені тоқтату мерзімін шектейді. Егер сатып алушы тиісті сақтық тексеру мерзімі ішінде мәмілені тоқтатса, эскроу депозиті әдетте сатып алушыға қайтарылады. Егер сатып алушы PSA шарттарына сәйкес келісімді бұзбаса, эскроу депозиті қайтарылмайды және сатып алуды аяқтамау жағдайында эскроу депозитінің қаражаты сатушыға өтемақы ретінде аударылады. Тараптар қаржы және құқықтарды алмастыратын мәмілені аяқтауға көшеді. Мәміле аяқталғаннан кейін, меншік иесінің өзгеруі туралы арендаторларды хабардар ету, сатушылармен жасалған келісімшарттарды беру және тиісті ақпаратты активтерді басқару командасына беру сияқты мәміле аяқталғаннан кейінгі процестер басталуы мүмкін.