Введение
Здания или земля, предназначенные для получения прибыли, либо от прироста капитала, либо от дохода от аренды. Коммерческая недвижимость, также называемая инвестиционной недвижимостью или недвижимостью, приносящей доход, – это недвижимость (здания или земля), предназначенная для получения прибыли, либо от прироста капитала, либо от дохода от аренды. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, медицинские центры, отели, торговые центры, розничные магазины, многоквартирные дома, сельскохозяйственные земли, склады и гаражи. Во многих штатах США жилая недвижимость, содержащая более определенного количества квартир, квалифицируется как коммерческая недвижимость в целях кредитования и налогообложения. Коммерческие здания – это здания, используемые для коммерческих целей, включая офисные здания, склады и торговые здания (например, магазины у дома, гипермаркеты и торговые центры). В городских районах коммерческое здание может сочетать различные функции, например, офисы на 2–10 этажах и розничную торговлю на первом этаже. Если площадь, выделенная под несколько функций, значительна, такие здания могут называться многофункциональными. Местные органы власти обычно поддерживают строгие правила коммерческого зонирования и имеют право определять любую территорию как коммерческую; предприятие должно располагаться в коммерческой зоне или зоне, по крайней мере частично предназначенной для коммерческой деятельности.
Commercial property, also called commercial real estate, investment property or income property, is real estate (buildings or land) intended to generate a profit, either from capital gains or rental income. Commercial property includes office buildings, medical centers, hotels, malls, retail stores, multifamily housing buildings, farm land, warehouses, and garages. In many U. S. states, residential property containing more than a certain number of units qualifies as commercial property for borrowing and tax purposes. Commercial buildings are buildings that are used for commercial purposes, and include office buildings, warehouses, and retail buildings (e. g. convenience stores, 'big box' stores, and shopping malls). In urban locations, a commercial building may combine functions, such as offices on levels 2–10, with retail on floor 1. When space allocated to multiple functions is significant, these buildings can be called multi use. Local authorities commonly maintain strict regulations on commercial zoning, and have the authority to designate any zoned area as such; a business must be located in a commercial area or area zoned at least partially for commerce.
Процесс сделки с коммерческой недвижимостью (управление сделкой)
Как правило, брокер осуществляет маркетинг объекта недвижимости от имени продавца. Брокеры, представляющие покупателей или представителей покупателей, выявляют объекты, соответствующие определенным критериям, установленным покупателем. Типы покупателей могут включать владельца-пользователя, частного инвестора, компании, осуществляющие приобретения, инвесторов в капитал или фирмы частного капитала. Покупатель или его представители проводят первоначальную оценку физического состояния объекта, местоположения и потенциальной прибыльности (в случае инвестиций) или пригодности объекта для предполагаемого использования (в случае владельца-пользователя). Если предполагаемая инвестиция соответствует критериям покупателя, он может выразить намерение продолжить сделку посредством письма о намерениях (LOI). Письма о намерениях используются для определения основных условий предложения, чтобы избежать ненужных затрат на разработку юридических документов, если стороны не согласны с предложенными условиями. После подписания письма о намерениях обеими сторонами составляется договор купли-продажи (PSA). Не все сделки с коммерческой недвижимостью используют письмо о намерениях, хотя это и распространенная практика. PSA – это юридическое соглашение между продавцом и заинтересованным покупателем, устанавливающее условия, положения и сроки продажи между покупателем и продавцом. PSA может быть предметом интенсивных переговоров с индивидуальными условиями или представлять собой стандартизированный договор, аналогичный тем, которые используются в сделках с жилой недвижимостью. После подписания PSA покупатель обычно обязан внести обеспечительный депозит, который может быть возвращен при определенных условиях, в офис титульной компании или на эскроу-счет брокерской компании. Сделка переходит в фазу due diligence, где покупатель проводит более детальную оценку объекта. Договоры купли-продажи обычно содержат пункты, обязывающие продавца раскрывать определенную информацию для ознакомления покупателем, чтобы определить, остаются ли условия соглашения приемлемыми. Покупатель может иметь право расторгнуть сделку и/или пересмотреть условия, часто называемые «условиями». Многие договоры купли-продажи зависят от способности покупателя получить ипотечное финансирование и удовлетворительного рассмотрения покупателем конкретных вопросов due diligence. Типичные вопросы due diligence включают финансовую отчетность по объекту, реестр арендаторов, контракты с поставщиками, зонирование и разрешенное использование, физическое и экологическое состояние, транспортные потоки и другую информацию, имеющую отношение к решению покупателя о покупке, указанную в PSA. В условиях конкуренции на рынке недвижимости покупатели могут отказаться от определенных условий, чтобы сделать свое предложение более привлекательным. PSA обычно требует от продавца своевременного предоставления информации для due diligence и ограничивает время, в течение которого покупатель может расторгнуть сделку на основании результатов проверки. Если покупатель расторгает сделку в течение периода due diligence, обеспечительный депозит обычно возвращается покупателю. Если покупатель не расторгает соглашение в соответствии с условиями PSA, обеспечительный депозит становится невозвратным, а невыполнение покупки приведет к передаче средств депозита продавцу в качестве компенсации за срыв сделки. Стороны приступают к закрытию сделки, в ходе которой происходит обмен средствами и правом собственности. После закрытия сделки могут начаться последующие процессы, включая уведомление арендаторов об изменении собственника, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации команде управления активами.