Жерді бөліп төлеу шарты және оның ерекшеліктері

Кіріспе

Жер туралы келісімшарт (сондай-ақ, иелікке беру шарты немесе келісімшарт бойынша иелікке беру), – бұл жылжымайтын мүлікті сатып алушы мен сатушы арасындағы шарт, онда сатушы сатып алушыға сатып алуға қаржы ұсынады, ал сатып алушы осы нәтижедегі қарызды бөліп төлейді. Жер туралы келісімшарт бойынша сатушы мүлікке заңдық құқықты сақтайды, бірақ сатып алушыға заңды меншік құқығын қоспағанда, барлық мақсаттар үшін оны иеленуге рұқсат береді. Сату бағасы әдетте белгілі бір мерзімдерде төленетін төлемдермен төленеді, көбінесе соңында үлкен сома төленеді, бұл төлемдердің ұзақтығын толыққанды амортизацияланған қарызға (соңғы үлкен сомасы жоқ қарызға) қарағанда қысқартады. Сатып алу бағасының толық сомасы, барлық пайыздарымен бірге төленгеннен кейін, сатушы мүліктің заңдық құқығын (сатып алушыға) беруге міндетті. Сатып алушыдан сатушыға бастапқы төлем енгізілуі де әдетте қажет. Жер туралы келісімшарттардың құқықтық жағдайы юрисдикциялар бойынша әртүрлі болады. Жер туралы келісімшарт сатушы мен сатып алушы арасындағы нақты жылжымайтын мүліктің сатылуын белгілейтіндіктен, оны жылжымайтын мүліктің ерекше түрі деп қарастыруға болады. Көбінесе, дәстүрлі жылжымайтын мүлік келісімшарттарында сатушы сатып алушыға қарыз бермейді; келісімшартта қарыз көрсетілмейді немесе басқа "үшінші тарап" кредитордан, әдетте қаржы институтынан қарыз алу ережелері бар. Үшінші тарап кредиторлары қатысқан кезде, мүлікке кепілдік (ипотека немесе сенімгерлік актісінің бөлігі ретінде) қойылады, онда мүлік қарыз төленгенге дейін кепіл ретінде қызмет етеді.

Қатты төлемдер

Сатып алу бағасының бөліп төлеулері сомасы мен әсері жағынан ипотекалық төлемдерге ұқсас болуы мүмкін. Бұл сома көбінесе ипотекалық қарыздың амортизациялық кестесі бойынша есептеледі. Әрбір төлем, шын мәнінде, сатып алу бағасының бір бөлігін және төленбеген сатып алу бағасының үстеме пайызын төлеу болып табылады. Бұл ипотекалық төлемдерге ұқсас, олар ипотекалық несиенің негізгі сомасының және пайызының бөліп төленуінен тұрады. Сатып алушы қарыздың негізгі сомасына уақыт өте келе көбірек төлеген сайын, олардың мүліктік құқығы (нақты құқық немесе мүддесі) артады. Мысалы, егер сатып алушы 2000 доллар көлемінде бастапқы төлем жасап, 10000 долларлық жер учаскесі үшін 8000 доллар қарыз алса және осы қарыздың 4000 долларын (пайызын қоспағанда) бөліп төлесе, сатып алушының жерде 6000 долларлық мүліктік құқығы болады (бұл нақты құқықтың 60% құрайды), бірақ сатушы жерге заңды құқықты сақтайды, ол мемлекеттік тіркеу кеңсесіндегі құжаттарда (келісімшарттарда) тіркелген болады, қарыз толығымен өтелгенге дейін. Дегенмен, егер сатып алушы бөліп төлеулерді төлеуде қалып қойса, жер келісімшартында уақтылы төлемді жасаудың жоқтығын келісімшартты бұзу деп есептеуге болады, ал жердегі құқық келісімшарттың шарттарына сәйкес сатушыға қайтарылуы мүмкін. Жер келісімшарттарын кез келген сатушы немесе сатып алушы оңай жаза алады немесе өзгерте алады, сондықтан әртүрлі төлеу жоспарларына кездесуі мүмкін: тек пайыздар, теріс амортизация, қысқа мерзімді төлемдер, өте ұзақ мерзімді амортизациялар және т.б. Жер келісімшарттарының тіркелмеген болуы да жиі кездеседі. Сатып алушы немесе сатушы бірнеше себептермен келісімшартты мүліктік құқықтар тізіліміне енгізбеуге шешім қабылдауы мүмкін. Бұл келісімшартты жарамсыз етпейді, бірақ ол қолайсыз жағымды әсерлерге ұшырау қаупін арттырады. Кейбір штаттар, мысалы Миннесота, жеделдету шартысыз келісімшарттарды шығарады, бұл дефолт жағдайында сатушыға келісімшартты бұзуға, амортизациялау кезіндегідей, негізгі қарызды өтеуден босатуға немесе сатып алушы корпорация болмаса, 18 ай немесе одан да көп уақыт бойы сотқа жүгінуге мүмкіндік береді, ал осы уақытта сатып алушы мүліктік құқығын сақтап, қарызды өндіріп алу әрекеттері жалғастырылады, нәтижесінде сатып алушы көбінесе банкроттыққа жарамды болады, сондықтан жеделдету шарты болмаған жағдайда, келісімшарт тиімді түрде бөліп төлеу опциясы болып табылады, өйткені сатып алушыда кепілге берілетін басқа да активтер жоқ. Банкроттық жағдайында кейбір аймақтар оны бас тартуға болатын орындау шарты ретінде қарастырады, ал басқалары оны банкроттық трастынан төленетін қарыз ретінде қарастырады. Бұл және басқа да көптеген заңдық түсініспеушіліктер жер келісімшарттарын пайдалануды тоқтатуға бағытталған үрдіске әкелді, осы келісімшарттардың стандартты қарыз және ипотекамен салыстырғанда, заңда нақты анықталған және реттелген кемшіліктерін жою үшін.

It is common for the installment payments of the purchase price to be similar to mortgage payments in amount and effect. The amount is often determined according to a mortgage amortization schedule. In effect, each installment payment is partial payment of the purchase price and partial payment of interest on the unpaid purchase price. This is similar to mortgage payments which are part repayment of the principal amount of the mortgage loan and part interest. As the buyer pays more toward the principal of the loan over time, their equity (equitable title or equitable interest) in the property increases. For example, if a buyer pays a $2,000 down payment and borrows $8,000 for a $10,000 parcel of land, and pays off in installments another $4,000 of this loan (not including interest), the buyer has $6,000 of equity in the land (which is 60% of the equitable title), but the seller holds legal title to the land as recorded in documentation (deeds) in a government recorder's office until the loan is completely paid off. However, if the buyer defaults on installment payments, the land contract may consider the failure to timely pay installments a breach of contract, and the land equity may revert to the seller, depending on the land contract's provisions. Since land contracts can easily be written or modified by any seller or buyer; one may come across any variety of repayment plans: interest only, negative amortizations, short balloons, extremely long amortizations just to name a few. It is not uncommon for land contracts to go unrecorded. For several reasons, the buyer or seller may decide that the contract is not to be recorded in the register of deeds. That does not make the contract invalid, but it does increase exposure to undesirable side effects. Some states, such as Minnesota, issue contracts without an acceleration clause, which, in the case of a default leaves the seller in a position to cancel the contract, discharging any principal deficiency, as in the case of deprecation, or to litigate for 18 months or more while the buyer, if not a corporation, is allowed to retain its rights to the property while collection attempts are made, when the buyer will often qualify for bankruptcy, making the contract, when it lacks said acceleration clause, effectively an installment option, when the buyer has no other lienable assets. In bankruptcy, some regions will interpret it as an executory contract that can be rejected, while others will treat it as a debt to be paid out of the bankruptcy trust. That and a wide variety of other legal ambiguities has led to a trend toward eliminating the use of land contracts to remove any incentives, and as a result, the disadvantages that those contracts have compared to the standard note and mortgage, which are more clearly defined in, and regulated by, law.

Пайдалану себептері

Жер келісімшарттарының көпшілігі әр түрлі себептермен қолданылуы мүмкін болса да, олардың ең көп таралғаны – қысқа мерзімді сатушының қаржыландыру түрі. Әдетте, бірақ әрқашан емес, сатып алу бағасының толық сомасы төленетін күн, амортизациялық кестеге сәйкес сатып алу бағасы толық төленетін күннен бірнеше жыл бұрын болады. Осының салдарынан соңғы төлем үлкен сомада болады. Соңғы төлемнің мөлшері үлкен болғандықтан, сатып алушы соңғы төлемді жасау үшін банк несиесін алуы мүмкін. Жер келісімшарттарын кейде дәстүрлі несие беруші мекемелер ұсынатын банк несиесіне жарамсыздық себептерінен – қалыптаспаған немесе нашар несие тарихы немесе жеткіліксіз бастапқы төлем болған сатып алушылар қолданады. Жер келісімшарттары сатушы сатуға асыққанда және сатып алушыға дәстүрлі қаржыландыруды рәсімдеуге жеткілікті уақыт берілмеген жағдайларда да қолданылады. Жер келісімшартын пайдаланудың басқа да артықшылықтары бар. Қаржы институты сияқты үшінші тарап несие берген кезде, ол сатушы мен сатып алушыға қарсы өзінің мүддесін қорғауға мүміндік танытады. Несие беруші үшін кепіл ретінде пайдаланылатын мүліктің құқығын және құнын дұрыс анықтау маңызды. Сондықтан, несие берушіге тәуелсіз компаниядан мүліктің құқығын іздеу және сақтандыру, мүлікті бағалау, жәндіктердің зиянын тексеру, мүліктің құны жеткілікті екенін анықтау, жерді зерттеу және келісімді дұрыс рәсімдеу үшін заңгерлердің қызметі қажет болады. Үшінші тараптың несие беруші талаптары жабылу шығындарын арттырады, оларды несие беруші сатушыдан және/немесе сатып алушыдан төлеуді талап етеді. Егер сатушы сонымен бірге несие беруші болса, онда осы шығындар талап етілмейді, бұл жабылу шығындарын үнемдеуге және қиындықтарды азайтуға мүмкіндік береді. Сатушының пікірінше, егер сатып алушыға осы қызметтердің кез келгені қажет болса, ол олардың құнын өзі төлеп, рәсімдеумен айналыса алады. Егер жер тек дамытылмаған участоктан тұрса және сатушы қаржыландыруға дайын болса, бос жердің бағасы төмен болуы мүмкін, сондықтан әдеттегі жабылу шығындары қажет емес және жылдам әрі қарапайым сатуға кедергі келтіруі мүмкін. Жеңіл қаржыландыру және қарапайым сату операциясы сатушы үшін сатып алушыға ұсынылатын жақсы сату артықшылығы болуы мүмкін. Жер келісімшарты бір жақты келісімшарт болып табылады және қаржыландыруды ұсынатын сатушының келісімісіз басқа сатып алушыға берілмейді.

Although most land contracts can be used for a variety of reasons, their most common use is as a form of short term seller financing. Usually, but not always, the date on which the full amount of the purchase price is due will be years sooner than when the purchase price would be paid in full according to the amortization schedule. That results in the final payment being a large balloon payment. Since the amount of the final payment is so large, the buyer may obtain a conventional mortgage loan from a bank to make the final payment. Land contracts are sometimes used by buyers who do not qualify for conventional mortgage loans offered by a traditional lending institution for reasons of unestablished or poor credit or an insufficient down payment. Land contracts are also used when the seller is eager to sell and the buyer is not given enough time to arrange for conventional financing. There can be other advantages of using a land contract too. When a third party lender, such as a financial institution, provides a loan, this third party has its own interests to protect against the other two parties involved, the seller and buyer. Establishing the correct title and value of the property to be used as collateral is important to the lender. Thus, the lender commonly requires title service including title search and title insurance by an independent title company, appraisal and termite inspection of the property to ensure it has sufficient value, a land survey to ensure there are no encroachments, and use of lawyers to ensure the closing is done correctly. The third party lender requirements add to closing costs, which the lender requires the seller and/or buyer to pay. If the seller is also the lender, the costs are usually not required by the seller and may result in closing cost savings and fewer complications. It may also be the seller's position that if the buyer requires any of those services, he could pay for the costs and make arrangements himself. For properties in which only relatively undeveloped land is involved and if the seller is willing to finance, the price of the empty land may be so low that the conventional closing costs are not worthwhile and can be an impediment to a quick and simple sale. Easy financing and a simple sale transaction may be a good selling point for a seller to offer a buyer. A land contract is a unilateral contract and cannot be assigned to another buyer without the consent of the seller providing the financing.

Тұтынушыларды қорғау мәселелері

Жерді келісімшарт арқылы сату несие беру заңдарын бұзуы мүмкін деген алаңдаушылықтың артуына байланысты, Тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросы (CFPB) осы жылжымайтын мүлік сатуды реттеуді қарастыруда. 2015 жылы Техас заңы мүлік орналасқан округтің мүлік тіркеу кеңсесіне келісімшартты тіркеу арқылы мүлікке заңдық құқықты сатып алушыға автоматты түрде беру үшін өзгертілді. Сатушы меншік құқығынан айырылса да, келісімшарттың қалдық сомасы үшін мүлікке сатушының кепілдік құқығы сақталады. Тарихи тұрғыдан алғанда, 20-ғасырдың ортасында Чикаго қаласында мүлікті келісімшартпен сатып алу кең таралған. Көбінесе, үкіметтік кепілдікпен берілетін ипотекалық несиелерден шеттетілген қара нәсілді отбасылар, "актив жинақтамады және меншікке қол жеткізудің ұзақ және қауіпті жолымен бетпе-бет келді".