Договор купли-продажи с рассрочкой платежа (или договор финансирования продажи)

Введение

Земельный договор (также известный как договор купли-продажи с рассрочкой или соглашение о купле-продаже с рассрочкой) – это договор между покупателем и продавцом недвижимости, в котором продавец предоставляет покупателю финансирование для покупки, а покупатель выплачивает полученную сумму в рассрочку. При земельном договоре продавец сохраняет юридическое право собственности на недвижимость, но предоставляет покупателю право владения и пользования ею практически во всех отношениях, кроме юридического владения. Цена продажи обычно выплачивается периодическими платежами, часто с итоговым платежом в конце срока, чтобы сократить общую продолжительность платежей по сравнению с соответствующим полностью аннуитетным кредитом (кредитом без итогового платежа). После полной выплаты покупной цены, включая проценты, продавец обязан передать (покупателю) юридическое право собственности на недвижимость. Как правило, также требуется первоначальный взнос от покупателя продавцу. Правовой статус земельных договоров различается в зависимости от юрисдикции. Поскольку земельный договор определяет продажу конкретного объекта недвижимости между продавцом и покупателем, он может рассматриваться как особый вид договора купли-продажи недвижимости. В обычных, более традиционных договорах купли-продажи недвижимости продавец не предоставляет покупателю кредит; договор либо не предусматривает кредит, либо содержит положения о кредите от другого "третьего лица", как правило, финансового учреждения. Когда привлекаются сторонние кредиторы, на недвижимость обычно налагается обременение в виде залога, например, ипотеки или доверительного акта, в котором недвижимость служит обеспечением до погашения кредита.

Рассрочка платежей

Обычно платежи в рассрочку по цене покупки по размеру и эффекту схожи с ипотечными платежами. Сумма часто определяется в соответствии с графиком амортизации ипотечного кредита. По сути, каждый платеж в рассрочку представляет собой частичную оплату цены покупки и частичную выплату процентов по непогашенной сумме. Это аналогично ипотечным платежам, которые являются частичным погашением основной суммы ипотечного кредита и частичными процентами. По мере того как покупатель со временем выплачивает большую часть основной суммы кредита, его доля в собственности (право собственности или справедливый интерес) увеличивается. Например, если покупатель вносит первоначальный взнос в размере 2000 долларов и берет в долг 8000 долларов за земельный участок стоимостью 10 000 долларов, а затем выплачивает в рассрочку еще 4000 долларов этого кредита (не считая процентов), у покупателя появляется доля в собственности на землю в размере 6000 долларов (что составляет 60% справедливого права собственности), но продавец сохраняет юридическое право собственности на землю, зафиксированное в документах (договорах) в ведомстве регистрации недвижимости до полного погашения кредита. Однако, если покупатель не выполняет платежи в рассрочку, договор купли-продажи земли может рассматривать несвоевременную оплату как нарушение договора, и право собственности на землю может вернуться к продавцу, в зависимости от условий договора. Поскольку договоры купли-продажи земли могут быть легко составлены или изменены любым продавцом или покупателем, можно встретить самые разные планы погашения: только проценты, отрицательная амортизация, краткосрочные выплаты основной суммы, чрезвычайно длительная амортизация и другие. Нередко договоры купли-продажи земли не регистрируются. По ряду причин покупатель или продавец могут решить не регистрировать договор в реестре прав собственности. Это не делает договор недействительным, но повышает риск нежелательных последствий. В некоторых штатах, таких как Миннесота, договоры заключаются без пункта об ускорении платежа, который в случае неисполнения обязательств оставляет продавца с правом расторгнуть договор, освободив его от каких-либо убытков по основной сумме, например, в случае обесценивания, или судиться в течение 18 месяцев и более, в то время как покупатель, если он не является корпорацией, имеет право сохранить свои права на имущество до тех пор, пока предпринимаются попытки взыскания, когда покупатель часто может объявить себя банкротом, что делает договор, при отсутствии указанного пункта об ускорении платежа, фактически рассрочкой, когда у покупателя нет других активов, подлежащих залогу. В случае банкротства некоторые регионы могут рассматривать его как подлежащий исполнению договор, который может быть отклонен, в то время как другие будут рассматривать его как долг, который должен быть погашен из конкурсной массы банкрота. Это, а также множество других юридических неясностей, привело к тенденции к отказу от использования договоров купли-продажи земли, чтобы устранить любые стимулы и, как следствие, недостатки, которые эти договоры имеют по сравнению со стандартной долговой распиской и ипотекой, которые более четко определены и регулируются законом.

It is common for the installment payments of the purchase price to be similar to mortgage payments in amount and effect. The amount is often determined according to a mortgage amortization schedule. In effect, each installment payment is partial payment of the purchase price and partial payment of interest on the unpaid purchase price. This is similar to mortgage payments which are part repayment of the principal amount of the mortgage loan and part interest. As the buyer pays more toward the principal of the loan over time, their equity (equitable title or equitable interest) in the property increases. For example, if a buyer pays a $2,000 down payment and borrows $8,000 for a $10,000 parcel of land, and pays off in installments another $4,000 of this loan (not including interest), the buyer has $6,000 of equity in the land (which is 60% of the equitable title), but the seller holds legal title to the land as recorded in documentation (deeds) in a government recorder's office until the loan is completely paid off. However, if the buyer defaults on installment payments, the land contract may consider the failure to timely pay installments a breach of contract, and the land equity may revert to the seller, depending on the land contract's provisions. Since land contracts can easily be written or modified by any seller or buyer; one may come across any variety of repayment plans: interest only, negative amortizations, short balloons, extremely long amortizations just to name a few. It is not uncommon for land contracts to go unrecorded. For several reasons, the buyer or seller may decide that the contract is not to be recorded in the register of deeds. That does not make the contract invalid, but it does increase exposure to undesirable side effects. Some states, such as Minnesota, issue contracts without an acceleration clause, which, in the case of a default leaves the seller in a position to cancel the contract, discharging any principal deficiency, as in the case of deprecation, or to litigate for 18 months or more while the buyer, if not a corporation, is allowed to retain its rights to the property while collection attempts are made, when the buyer will often qualify for bankruptcy, making the contract, when it lacks said acceleration clause, effectively an installment option, when the buyer has no other lienable assets. In bankruptcy, some regions will interpret it as an executory contract that can be rejected, while others will treat it as a debt to be paid out of the bankruptcy trust. That and a wide variety of other legal ambiguities has led to a trend toward eliminating the use of land contracts to remove any incentives, and as a result, the disadvantages that those contracts have compared to the standard note and mortgage, which are more clearly defined in, and regulated by, law.

Причины использования

Хотя большинство договоров купли-продажи земли могут использоваться по разным причинам, наиболее распространенное их применение – это форма краткосрочного финансирования продавцом. Как правило, но не всегда, срок погашения полной суммы покупной цены наступает за несколько лет до того, как эта сумма была бы выплачена полностью в соответствии с графиком амортизации. В результате последний платеж представляет собой крупный единовременный платеж (balloon payment). Поскольку сумма последнего платежа достаточно велика, покупатель может получить обычный ипотечный кредит в банке для его погашения. Договоры купли-продажи земли иногда используются покупателями, которые не соответствуют требованиям для получения традиционных ипотечных кредитов, предлагаемых кредитными организациями, из-за отсутствия кредитной истории, плохой кредитной истории или недостаточного первоначального взноса. Также договоры купли-продажи земли применяются, когда продавец заинтересован в быстрой продаже, а покупателю не хватает времени на оформление обычного финансирования. Использование договора купли-продажи земли может иметь и другие преимущества. Когда кредит предоставляет третье лицо, например финансовое учреждение, оно защищает свои интересы по отношению к продавцу и покупателю. Для кредитора важно установить надлежащие права собственности и оценить стоимость имущества, используемого в качестве залога. Поэтому кредитор обычно требует проведения проверки прав собственности и страхования титула независимой компанией, оценки имущества и проверки на наличие термитов для подтверждения его достаточной стоимости, межевания участка для исключения посягательств на чужую территорию, а также юридического сопровождения сделки. Требования третьего лица-кредитора увеличивают расходы на закрытие сделки, которые кредитор возлагает на продавца и/или покупателя. Если продавец выступает также в роли кредитора, эти расходы обычно не требуются, что позволяет сэкономить на закрытии сделки и избежать лишних осложнений. Продавец также может посчитать, что если покупателю необходимы какие-либо из этих услуг, он может оплатить их самостоятельно. В случае с участками, состоящими преимущественно из необработанной земли, и при готовности продавца предоставить финансирование, цена земли может быть настолько низкой, что стандартные расходы на закрытие сделки становятся нецелесообразными и препятствуют быстрой и простой продаже. Простота финансирования и сделки по продаже могут быть выгодным аргументом для продавца при предложении покупателю. Договор купли-продажи земли является односторонним договором и не может быть переуступлен другому покупателю без согласия продавца, предоставляющего финансирование.

Although most land contracts can be used for a variety of reasons, their most common use is as a form of short term seller financing. Usually, but not always, the date on which the full amount of the purchase price is due will be years sooner than when the purchase price would be paid in full according to the amortization schedule. That results in the final payment being a large balloon payment. Since the amount of the final payment is so large, the buyer may obtain a conventional mortgage loan from a bank to make the final payment. Land contracts are sometimes used by buyers who do not qualify for conventional mortgage loans offered by a traditional lending institution for reasons of unestablished or poor credit or an insufficient down payment. Land contracts are also used when the seller is eager to sell and the buyer is not given enough time to arrange for conventional financing. There can be other advantages of using a land contract too. When a third party lender, such as a financial institution, provides a loan, this third party has its own interests to protect against the other two parties involved, the seller and buyer. Establishing the correct title and value of the property to be used as collateral is important to the lender. Thus, the lender commonly requires title service including title search and title insurance by an independent title company, appraisal and termite inspection of the property to ensure it has sufficient value, a land survey to ensure there are no encroachments, and use of lawyers to ensure the closing is done correctly. The third party lender requirements add to closing costs, which the lender requires the seller and/or buyer to pay. If the seller is also the lender, the costs are usually not required by the seller and may result in closing cost savings and fewer complications. It may also be the seller's position that if the buyer requires any of those services, he could pay for the costs and make arrangements himself. For properties in which only relatively undeveloped land is involved and if the seller is willing to finance, the price of the empty land may be so low that the conventional closing costs are not worthwhile and can be an impediment to a quick and simple sale. Easy financing and a simple sale transaction may be a good selling point for a seller to offer a buyer. A land contract is a unilateral contract and cannot be assigned to another buyer without the consent of the seller providing the financing.

Опасения по поводу защиты потребителей

Из-за растущей обеспокоенности тем, что продажи по договору купли-продажи с отсрочкой платежа могут нарушать законы о правдивости в кредитовании, Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) рассматривает возможность регулирования таких сделок с недвижимостью. В 2015 году в Техасе закон был изменен таким образом, чтобы право собственности на недвижимость автоматически переходило к покупателю при подаче договора в офис регистрации прав собственности округа, где расположена недвижимость. Хотя продавец теряет право собственности, он сохраняет за собой право удержания (vendor's lien) на имущество в качестве обеспечения оставшегося баланса по договору. Исторически договоры купли-продажи с отсрочкой платежа были популярны в Чикаго в середине 20-го века, и покупатели, часто афроамериканские семьи, которым отказывали в ипотечных кредитах, застрахованных государством, "не накапливали капитал и сталкивались с долгим и ненадежным путем к владению".