Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Жылжымайтын мүліктер саласында кондоминиумды конверсиялау немесе кондоминиумды конверсиялау - бұл бір атау бойынша қазіргі уақытта ұсталатын табыс мүлкіне немесе басқа жерлерге бүкіл мүлікті жеке меншік құқығынан (бұл көбінесе бірнеше бірлік меншік) жеке сатылатын бірліктерге кондоминиум ретінде айналдыруға құқық беру процесі. Мұндай құқық, әдетте, мемлекеттік/облыстық және/немесе жергілікті муниципалдық органдар (және жиі басқа тиісті агенттіктер, мысалы, қорғау органдары) берген мақұлдаулардан туындайды. Шын мәнінде, әр кондоминиум жобасын жалпы бір титулмен ұсталатын мүлікті бөліп-жарып, мұндай бөліктердің (яғни бірліктер) атауын бөлек ұстауға болатын мүлік ретінде сипаттауға болады. Алайда, "қайта құру" термині, әдетте, қолданыстағы құрылыстың атауын (ал кейде оны пайдалануды) өзгертуді қамтитын жобаларға ғана қолданылады, мысалы көп пәтерлі пәтерлер, қатарлы тұрғын үйлер (қалалық үйлер) немесе коммерциялық көп пәтерлі жалға берілетін жерлер.
In real estate, a condominium conversion or condo conversion is the process of entitling an income property or other lands currently held under one title to convert from sole ownership of the entire property (which often already is a multi unit property) into individually sold units as condominiums. Such entitlement is generally derived from approvals granted by state/provincial and/or local municipal authorities (and often other relevant agencies, such as conservation authorities). Indeed, though, virtually every condominium project could be characterized as a conversion of property that is held generally under one title, to property that is severed into portions so that the title to most such portions (i. e., units) can be held separately. However, the term "conversion" is usually reserved for just those projects which involve changing the title (and sometimes also the use) of an existing structure, such as a multi dwelling apartment building, row dwellings (townhomes) or a commercial multi unit rental site.
Көп отбасылық үйді талдау
(Бұл бөлімде конверсиялар негізінен маркетинг немесе риэлтордың көзқарасынан қарастырылады.) Тұрғын үй кондоминиумдарын қайта құру нарығы, әдетте, бір отбасылық үйлердің бағасы бірінші рет сатып алушы қол жеткізе алмайтын деңгейге көтерілген кезде пайда болады. Ыстық конверсиялық нарық болған кезде инвесторлардың бірнеше түрі бар. Мысалы, тәжірибелі құрылысшы пәтер үйін сатып алып, құқықтарды жүзеге асыру үшін консультантты жалдап, содан кейін ғимаратты жаңартып, сату тобы оларды жеке кондоминиум ретінде сата алады. Яғни, ата-анасы 20 жыл бойы 20 пәтерлі үйді сатып жібергісі келеді. Олар пәтер үйін тікелей сатудың орнына, келісімшартты рәсімдеу үшін консультантты жалдап, ғимаратты пәтер сыйлығы бойынша құрылысшыға сатып жібереді. Қайта құрылған бірліктердің сату әлеуетін анықтау үшін нарықты талдау қажет. Бұл процестің бөлігі көршілікті және кез келген бәсекелестік кешендерді зерттеуді қамтиды: ғимараттардың сыртқы жағын, үйлердің ішкі жағын, алаңның жағдайын және орнатылған жайлылық пакетін тексеру.
(This section discusses conversions primarily from a marketing or realtor's perspective.) The market for residential condominium conversions typically arises when the price of single family homes increases beyond the reach of the first time buyer. There are multiple types of investors involved when there is a hot conversion market. For example, an experienced developer may purchase an apartment building, hire a consultant to put the entitlements in place, and then upgrade the building so that the sales team can sell them as individual condominiums. Alternatively, a mom and pop have owned a 20 unit apartment building for 20 years and want to sell it. Rather than selling it outright as an apartment building, they hire a consultant to process the entitlements and sell the building instead at a condo premium to a developer who finishes the job. In order to determine the sales potential of the converted units, a market analysis is needed. This part of the process involves conducting a study of the neighborhood and of any competing complexes: an inspection of the exterior of the buildings, the condition of the interiors of the units, the condition of the grounds and the amenity package in place.
Қайта құруды жоспарлау
(Бұл бөлімде конверсиялар негізінен маркетинг немесе риэлтордың көзқарасынан қарастырылады.) Жоғарыда көрсетілген зерттеудің негізінде мүлікті қайта құру жоспары жасалады, онда мүлікті оң және теріс жақтары қарастырылады. Жоспарға қажетті оңалту шараларына арналған бюджетті және жетіспейтін кез келген жайлылықты қосуды қамтиды.
(This section discusses conversions primarily from a marketing or realtor's perspective.) Using the study outlined above, a conversion plan is formulated, taking into consideration both the positive and negative aspects of the property. The plan includes budgeting for needed rehab activities and the addition of any amenities that may be lacking.
Үй иелері қауымдастығы (HOA)
Кондоминиумдық қоғамдастық үй иелері қауымдастығының бір түрімен басқарылады, ол кейбір юрисдикцияларда, мысалы, Онтарио, Канадада, шын мәнінде директорлар кеңесі басқаратын кондоминиумдық корпорация болып табылады. Кондомен бірге тұратын үйлердің барлық иелері мүше болып табылатын қауымдастық, кондомен бірге тұратын үйлердің иелерінің өздерінің меншік құқығына және кондомен бірге тұратын үйлердің қоғамдастығына қатысуына қатысты міндеттемелеріне қатысты белгілі бір нұсқаулар белгілейді, олар қолданыстағы заңдық режимде белгіленген шектеулерге, нұсқаулар мен рәсімдерге сәйкес келеді. Қауымдастық немесе корпорацияның жұмыс істеуі кондоминиумды қайта құрудың табысты болуы үшін өте маңызды (қайта құрудан кейін, мүлікті ұстау және, ақыр соңында, мүлік құндылықтарын арттыру).
A condo community is governed by a form of homeowners association which, in some jurisdictions, such as Ontario, Canada, is actually a condominium corporation that is managed by a board of directors. The association, of which all of the condo unit owners are members, sets out certain guidelines relative to the obligations of the unit owners as they relate to the ownership of their unit and to their participation within the condo community, subject to the restrictions, guidelines and procedures set out in the applicable statutory regime. The operation of the association or corporation is very important to the success of the condo conversion (after conversion, property maintenance and, ultimately, the enhancement of property values.
Сату және қаржыландыру
Кондоминиумдарды сатуды не жылжымайтын мүлік агенті арқылы, не үйдегі персонал арқылы жүзеге асыруға болады. (Жоғарыда көрсетілгендей, бағдарламада үлгілік бірлік қолданылуы тиіс.) Көптеген тұрғын үй кешендеріне брошюраларды тікелей пошта арқылы жіберу науқаны жиі өте сәтті жүзеге асады. Кейбл арналарындағы теледидар жарнамалары да өте нәтижелі болуы мүмкін. Конверсияға кіріп-шығу кезінде ескерілуі тиіс тағы бір қуатты маркетингтік құрал - кондоминиум сатып алушыларға ұсынылатын тартымды қаржыландыру пакеті.
The marketing of the condos can be done either through a realtor or with in house personnel. (As outlined above, a model unit should be used in the program.) Direct mail campaigns mailing brochures into apartment complexes are often very successful. Television spots on cable channels can be very productive as well. Another powerful marketing tool, one that should be taken into consideration going into the conversion, is an attractive financing package that can be made available to potential purchasers of the condos.
Тенденциялар
2010 жылдан бастап пәтер кешендерінің кондоминиумға айналу үрдісі қарқынды дамып келеді. Төмен пайыздық мөлшерлемелер бірнеше тоқсан бойы пәтерлердің негіздерін құлдыратып келген, бұл екі онжылдықтағы ең үлкен кондоминиумды қайта құру бумын тудырады. Бүкіл елдегі базарларда пәтерлерді салушылар жалға берілетін үйлерді сатып алып, пәтерлерге айналдыру үшін жоғары баға төлеп жатыр. 2007 жылы АҚШ-тың көпшілік нарықтарында кондоминиум сату бағасының орташа көрсеткіші төмендеді, ал конверсиялар әлдеқайда аз жүргізілуде. Кейбір жобалар қазір аукцион арқылы жеңілдікпен сатылуда немесе сатылмаған күйінде қалды.
As of 2010 the trend of apartment complexes converting into condos is gaining momentum. The low interest rate affliction that has crippled apartment fundamentals for several quarters is driving the biggest condominium conversion boom in two decades. In markets across the country, condo developers are paying a premium to acquire and transform rental properties into condos. In 2007, most markets in the US experienced falls in mean condominium sales prices, and far fewer conversions are being performed. Some of the projects which have been completed are now selling at auction for discounted prices, or remain unsold.