Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
В сфере недвижимости преобразование в кондоминиум или преобразование в кондоминиум - это процесс предоставления права на недвижимость с доходом или другие земли, находящиеся в настоящее время под одним титулом, для преобразования от единоличного владения всей собственностью (которая часто уже является недвижимостью с несколькими единицами) в отдельно продаваемые единицы как кондоминиумы. Такое право обычно получается из разрешений, выданных государственными/провинциальными и/или местными муниципальными органами (и часто другими соответствующими агентствами, такими как органы охраны природы). Действительно, хотя практически каждый проект кондоминиума может быть охарактеризован как преобразование собственности, которая обычно находится под одним титулом, в собственность, которая разделена на части, так что право на большинство таких частей (т.е. единиц) может быть разделено. Однако термин "конверсия" обычно используется только для тех проектов, которые включают в себя изменение названия (а иногда и использования) существующей структуры, такой как многоквартирный жилой дом, жилой дом (городской дом) или коммерческий многоквартирный арендный участок.
In real estate, a condominium conversion or condo conversion is the process of entitling an income property or other lands currently held under one title to convert from sole ownership of the entire property (which often already is a multi unit property) into individually sold units as condominiums. Such entitlement is generally derived from approvals granted by state/provincial and/or local municipal authorities (and often other relevant agencies, such as conservation authorities). Indeed, though, virtually every condominium project could be characterized as a conversion of property that is held generally under one title, to property that is severed into portions so that the title to most such portions (i. e., units) can be held separately. However, the term "conversion" is usually reserved for just those projects which involve changing the title (and sometimes also the use) of an existing structure, such as a multi dwelling apartment building, row dwellings (townhomes) or a commercial multi unit rental site.
Анализ многоквартирного дома
(В этом разделе обсуждаются конверсии в основном с точки зрения маркетинга или риэлтора.) Рынок переоборудования жилых домов обычно возникает, когда цена односемейных домов увеличивается за пределы возможностей покупателя, который покупает их впервые. Существует несколько типов инвесторов, вовлеченных в горячий рынок конверсии. Например, опытный застройщик может купить многоквартирный дом, нанять консультанта, чтобы установить права, а затем модернизировать здание, чтобы команда продаж могла продать его как отдельные кондоминиумы. Или, может быть, мама и папа владеют 20-этажным жилым домом в течение 20 лет и хотят его продать. Вместо того, чтобы продать его как жилой дом, они нанимают консультанта, чтобы обработать права и продать здание за преимущество застройщику, который завершает работу. Для определения потенциала продаж конвертируемых единиц необходим анализ рынка. Эта часть процесса включает в себя проведение исследования района и любых конкурирующих комплексов: инспекция внешнего вида зданий, состояния внутренних помещений, состояния территории и комплекса удобств.
(This section discusses conversions primarily from a marketing or realtor's perspective.) The market for residential condominium conversions typically arises when the price of single family homes increases beyond the reach of the first time buyer. There are multiple types of investors involved when there is a hot conversion market. For example, an experienced developer may purchase an apartment building, hire a consultant to put the entitlements in place, and then upgrade the building so that the sales team can sell them as individual condominiums. Alternatively, a mom and pop have owned a 20 unit apartment building for 20 years and want to sell it. Rather than selling it outright as an apartment building, they hire a consultant to process the entitlements and sell the building instead at a condo premium to a developer who finishes the job. In order to determine the sales potential of the converted units, a market analysis is needed. This part of the process involves conducting a study of the neighborhood and of any competing complexes: an inspection of the exterior of the buildings, the condition of the interiors of the units, the condition of the grounds and the amenity package in place.
Планирование перестройки
(В этом разделе обсуждаются конверсии в основном с точки зрения маркетинга или риэлтора.) На основе описанного выше исследования составляется план перестройки, учитывающий как положительные, так и отрицательные аспекты объекта. В план включен бюджет на необходимые мероприятия по реабилитации и добавление любых удобств, которые могут отсутствовать.
(This section discusses conversions primarily from a marketing or realtor's perspective.) Using the study outlined above, a conversion plan is formulated, taking into consideration both the positive and negative aspects of the property. The plan includes budgeting for needed rehab activities and the addition of any amenities that may be lacking.
Ассоциация домовладельцев (HOA)
Сообщество кондоминиумов управляется формой ассоциации домовладельцев, которая в некоторых юрисдикциях, таких как Онтарио, Канада, фактически является корпорацией кондоминиумов, которой управляет совет директоров. Ассоциация, членом которой являются все владельцы квартир, устанавливает определенные руководящие принципы, касающиеся обязательств владельцев квартир, связанных с владением их квартир и их участием в сообществе квартир, с учетом ограничений, руководящих принципов и процедур, установленных в применимом законодательном режиме. Работа ассоциации или корпорации очень важна для успешного преобразования кондоминиума (после преобразования, поддержания собственности и, в конечном счете, повышения стоимости собственности).
A condo community is governed by a form of homeowners association which, in some jurisdictions, such as Ontario, Canada, is actually a condominium corporation that is managed by a board of directors. The association, of which all of the condo unit owners are members, sets out certain guidelines relative to the obligations of the unit owners as they relate to the ownership of their unit and to their participation within the condo community, subject to the restrictions, guidelines and procedures set out in the applicable statutory regime. The operation of the association or corporation is very important to the success of the condo conversion (after conversion, property maintenance and, ultimately, the enhancement of property values.
Маркетинг и финансирование
Реклама квартир может быть сделана через риэлтора или с помощью персонала. (Как указано выше, в программе следует использовать модель единицы.) Кампании по рассылке брошюр в многоквартирные дома часто имеют большой успех. Телевизионные ролики на кабельных каналах также могут быть очень продуктивными. Еще один мощный маркетинговый инструмент, который следует учитывать при перестройке, - это привлекательный пакет финансирования, который может быть предоставлен потенциальным покупателям кондоминиумов.
The marketing of the condos can be done either through a realtor or with in house personnel. (As outlined above, a model unit should be used in the program.) Direct mail campaigns mailing brochures into apartment complexes are often very successful. Television spots on cable channels can be very productive as well. Another powerful marketing tool, one that should be taken into consideration going into the conversion, is an attractive financing package that can be made available to potential purchasers of the condos.
Тенденции
С 2010 года тенденция превращения многоквартирных комплексов в кондоминиумы набирает обороты. Низкие процентные ставки, которые парализовали основы жилья в течение нескольких кварталов, привели к крупнейшему буму конверсии кондоминиумов за два десятилетия. На рынках по всей стране застройщики платят премию за приобретение и преобразование арендуемых объектов в квартиры. В 2007 году на большинстве рынков США наблюдалось снижение средних цен продаж кондоминиумов, и проводится гораздо меньше конверсий. Некоторые из завершенных проектов сейчас продаются на аукционе по сниженным ценам или остаются не проданными.
As of 2010 the trend of apartment complexes converting into condos is gaining momentum. The low interest rate affliction that has crippled apartment fundamentals for several quarters is driving the biggest condominium conversion boom in two decades. In markets across the country, condo developers are paying a premium to acquire and transform rental properties into condos. In 2007, most markets in the US experienced falls in mean condominium sales prices, and far fewer conversions are being performed. Some of the projects which have been completed are now selling at auction for discounted prices, or remain unsold.