Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету үшін қолданылатын құқықтық механизмдер – мүлікпен қамтамасыз етілген міндеттемелердің орындалуы, соның ішінде қарыздарды төлеу үшін қолданылатын құқықтық механизмдер.
Legal mechanisms used to secure the performance of obligations
the legal mechanisms used to secure the performance of obligations, including the payment of debts, with property
Ипотека – бұл жалпы құқық жүйесінде қолданылатын құрал, ол несие берушіге қарыздың, әдетте ипотекалық қарыздың кепілі ретінде жылжымайтын мүлікке кепілдік беру құқығын құруға мүмкіндік береді. Азаматтық құқық жүйесіндегі сәйкес термин – гипотека, бірақ ол мағынасы кеңірек, себебі ол иеліксіз кепілді де қамтиды. Ипотеканың өзі қарыз емес, ол қарыз берушінің қарызға берген кепілі. Бұл – жылжымайтын мүлікке (немесе оған баламалы) иелік құқығының иесінен ипотекалық несие берушіге берілуі, бұл құқық ипотекалық несие шарттары орындалғаннан кейін иесіне қайтарылады. Басқаша айтқанда, ипотека – несие берушінің қарыз алушыға берген қарызының кепілі. Бұл сөз француз тілінде "өлген кепіл" деген мағынаны білдіреді, бастапқыда тек Уэльс ипотекасына қатысты (төменде қараңыз), бірақ кейінгі орта ғасырларда барлық кепілдерге қолданылып, халық этимологиясы бойынша кепіл міндеттеме орындалғанда немесе мүлік сот арқылы алынғанда аяқталады деп түсіндірілді. Көптеген юрисдикцияларда ипотекалар көбінесе жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген несиелермен байланысты, басқа мүліктермен (мысалы, кемелермен) емес, ал кейбір юрисдикцияларда тек жерді ғана ипотекаға беруге болады. Ипотека – жеке тұлғалар мен кәсіпорындардың өз қаражатынан жылжымайтын мүліктің толық құнын бірден төлеудің қажеті болмай, оны сатып алуының стандартты тәсілі. Тұрғын үй ипотекалық несиесі үшін ипотекалық несие, ал коммерциялық мүлікке несие үшін коммерциялық ипотека қараңыз.
A mortgage is a legal instrument of the common law which is used to create a security interest in real property held by a lender as a security for a debt, usually a mortgage loan. Hypothec is the corresponding term in civil law jurisdictions, albeit with a wider sense, as it also covers non possessory lien. A mortgage in itself is not a debt, it is the lender's security for a debt. It is a transfer of an interest in land (or the equivalent) from the owner to the mortgage lender, on the condition that this interest will be returned to the owner when the terms of the mortgage have been satisfied or performed. In other words, the mortgage is a security for the loan that the lender makes to the borrower. The word is a Law French term meaning "dead pledge," originally only referring to the Welsh mortgage (see below), but in the later Middle Ages was applied to all gages and reinterpreted by folk etymology to mean that the pledge ends (dies) either when the obligation is fulfilled or the property is taken through foreclosure. In most jurisdictions mortgages are strongly associated with loans secured on real estate rather than on other property (such as ships) and in some jurisdictions only land may be mortgaged. A mortgage is the standard method by which individuals and businesses can purchase real estate without the need to pay the full value immediately from their own resources. See mortgage loan for residential mortgage lending, and commercial mortgage for lending against commercial property.
Қатысушылар мен терминологияның өзгеруі
Әр түрлі елдердің құқықтық жүйелері, ортақ ұғымдары болғанымен, әртүрлі терминология қолданады. Дегенмен, жалпы алғанда, жылжымайтын мүліктің ипотекасы келесі тараптарды қамтиды. Ипотека беруші, яғни қарыз алушы, ипотеканы ипотека алушы деп аталатын кредиторға береді.
Legal systems in different countries, while having some concepts in common, employ different terminology. However, in general, a mortgage of property involves the following parties. The borrower, known as the mortgagor, gives the mortgage to the lender, known as the mortgagee.
Қарыз беруші/ипотекалық кепілгер
Ипотекалық несие беруші – жылжымайтын мүлікке ипотекамен сақтандырылған ақшаны қарызға беретін инвестор. Бүгінгі таңда көптеген несие берушілер жазған қарыздарын екінші деңгейдегі ипотекалық нарықта сатады. Ипотеканы сатқанда, олар "Қызмет көрсету құны" деп аталатын кіріс табады. Әдетте, қарыздың мақсаты – қарыз алушының сол жылжымайтын мүлікті сатып алуы. Несие беруші, ипотека иесі ретінде, қарыз алушы төлемдерді орындамаған жағдайда, қарызды өтеу үшін мүлікті сатуға құқылы. Ипотека мүлікпен бірге жүреді, сондықтан қарыз алушы мүлікті басқа біреуге өткен жағдайда да, егер қарыз төленбесе, ипотека иесі оны сатуға құқылы. Ал сатып алушы білмей тұрып, ипотекаға салынған мүлікті сатып алмауы үшін, ипотекалар мемлекеттік кеңседе мемлекеттік тіркеу ретінде тіркеледі. Қарыз алушы қарызын толық төлегеннен кейін ипотеканы түсіруге құқылы.
A mortgage lender is an investor that lends money secured by a mortgage on real estate. In today's world, most lenders sell the loans they write on the secondary mortgage market. When they sell the mortgage, they earn revenue called Service Release Premium. Typically, the purpose of the loan is for the borrower to purchase that same real estate. As the mortgagee, the lender has the right to sell the property to pay off the loan if the borrower fails to pay. The mortgage runs with the land, so even if the borrower transfers the property to someone else, the mortgagee still has the right to sell it if the borrower fails to pay off the loan. So that a buyer cannot unwittingly buy property subject to a mortgage, mortgages are registered or recorded against the title with a government office, as a public record. The borrower has the right to have the mortgage discharged from the title once the debt is paid.
Қарыз алушы/ипотекалық кепілгер
Ипотекалық несие алған адам – ипотека бойынша міндеттемесі бар қарыз алушы, ол ипотекамен қамтамасыз етілген берешекті төлеуге міндетті. Әдетте, қарыз алушы ипотеканы өтеу үшін негізгі қарыздың немесе басқа да міндеттемелердің талаптарын орындауы керек. Егер қарыз алушы осы талаптарды орындамаса, ипотека беруші қарызды қайтару үшін ипотеканы сот арқылы өндіріп алуға құқылы. Көбінесе қарыз алушылар – үй иелері, жалға берушілер немесе несие арқылы мүлікті сатып алатын кәсіпкерлер болады.
A mortgagor is the borrower in a mortgage—he or she owes the obligation secured by the mortgage. Generally, the borrower must meet the conditions of the underlying loan or other obligation in order to redeem the mortgage. If the borrower fails to meet these conditions, the mortgagee may foreclose to recover the outstanding loan. Typically the borrowers will be the individual homeowners, landlords, or businesses who are purchasing their property by way of a loan.
Басқа қатысушылар
Мүлікті заң жүзінде алмастыру немесе беру процесі күрделі болғандықтан, басты қатысушылардың біреуіне немесе екеуіне де заңгерлік көмек қажет болуы мүмкін. Мүлікті беру үшін тағайындалатын агент юрисдикцияға қарай өзгереді. Ағылшын тілінде сөйлейтін елдерде бұл жалпы практикадағы заңгер, яғни адвокат немесе солиситор, ал ағылшын құқығының ықпалындағы юрисдикцияларда, Оңтүстік Африка сияқты елдерде, (лицензияланған) мүлік беруші маман болып табылады. АҚШ-та жылжымайтын мүлік агенттері ең көп қолданылады. Азаматтық құқық жүйесінде мүлікті беруді азаматтық құқық нотариустары жүзеге асырады. Нарықтардың күрделілігіне байланысты, қарыз алушы тиісті несие берушіні табу үшін, әдетте ең қолайлы шарттармен қарызды іздеуге көмектесу үшін ипотекалық брокерге немесе қаржы кеңесшісіне жүгінуі мүмкін. Азаматтық құқық жүйесінде қарыз құжаты латын тіліндегі гипотеканың (мысалы, исп. hipoteca, фр. hypothèque, нем. Hypothek) әртүрлі түрімен аталады, ал тараптар гипотекатор (қарыз алушы) және гипотекате (несие беруші) деп аталады. Азаматтық құқық бойынша гипотека, заңдық міндеттеме бойынша ағылшын ипотекасына немесе американдық лиен теориялық ипотекасына толыққанды балама болып табылады.
Because of the complicated legal exchange, or conveyance, of the property, one or both of the main participants are likely to require legal representation. The agent used for conveyancing varies based on the jurisdiction. In the English speaking world this means either a general legal practitioner, i. e., an attorney or solicitor, or in jurisdictions influenced by English law, including South Africa, a (licensed) conveyancer. In the United States, real estate agents are the most common. In civil law jurisdictions conveyancing is handled by civil law notaries. Because of the complex nature of many markets the borrower may approach a mortgage broker or financial adviser to help him or her source an appropriate lender, typically by finding the most competitive loan. The debt instrument is, in civil law jurisdictions, referred to by some form of Latin hypotheca (e. g., Sp hipoteca, Fr hypothèque, Germ Hypothek), and the parties are known as hypothecator (borrower) and hypothecatee (lender). A civil law hypotheca is exactly equivalent to an English mortgage by legal charge or American lien theory mortgage.
Орта ғасырдың соңы
13 ғасырда Англияда және континентте кепілдік мерзімі бірнеше жылмен шектелді және егер мерзімі біткеннен кейін қарыз өтелмесе, несие берушіге меншік құқығынан айырылу шарты (pactum commissorium) көзделді, яғни жылдық мерзім автоматты түрде толық меншікке айналуы мүмкін еді. Бұл «ауыстырылатын меншік» деп аталады және 1199 жылдан кейін кепілге алушыға сотқа талап ашуға жеткілікті құқық берді. Алайда, корольдік соттар ауыстырылатын меншіктерді мойындамады, себебі мүліктің ресми берілуі (сейсин ливреясы) болған жоқ, сондай-ақ, меншік құқығының кеңейтілуі мүмкін емес деп есептеді. Сондықтан 14 ғасырға қарай Англияда (және Шотландияда, сондай-ақ континенттік Еуропада) бірнеше жылға берілген қарапайым кепіл жарамсыз деп танылды. Оның орнына, жаңадан пайда болған вадсет пен жылдық кепілді екі құжатқа біріктіруге көшті: (1) несие берушіге толық немесе жылдық мерзімге мүліктің толық берілуі (шарт); (2) қарызды растайтын және егер қарыз өтелсе, мүлік қарыз алушыға қайтарылатынын, ал өтелмесе, несие берушіге меншік құқығы қалатынын көздейтін міндеттеме (дефеассанс). Егер қарыз уақытында өтелсе, несие беруші мүлікті қайтару туралы құжатты қолдана отырып, меншік құқығын қайтаруға тиіс болды. Бұл – мүлік беру арқылы жасалған ипотека (немесе толық меншік бойынша ипотека) немесе жазба түріндегі ипотека, ол сатып алу-сату шарты немесе жалға беру-босату шарты түрінде жасалды. Несие беруші міндетті түрде мүлікке иелік етпегендіктен, сотқа талап ету құқығына ие болды және қарыз алушыға меншік құқығын қайтару міндеттемесін жүктеді, сондықтан ипотека тиісті кепілдік құралы болды. Осылайша, ипотека толық меншік құқығын беру болып көрінгенімен, шын мәнінде шартты болды және белгілі бір шарттар орындалған жағдайда күшін жоятын еді. Қарыз формальды түрде толық болды және кепілден айырмашылығы, оның өтелуі тек егін мен мал өсіруден немесе сатудан немесе кепілге алынған жерден алынған өнімді беруден ғана тәуелді емес еді. Ипотекалық қарыз мүлік қарызды өтеу үшін жеткілікті табыс әкеле алатын немесе әкеле алмайтын жағдайда да күшінде болады. Теориялық тұрғыдан алғанда, ипотека несие берушіден егін мен малдарды қабылдау сияқты қосымша шаралар қабылдауды талап етпейді.
By the 13th century—in England and on the continent—the gage was limited to a term of years and contained a forfeiture proviso (pactum commissorium) providing that if after the term the debt was not repaid, title was forfeited to the lender, i. e., the term of years would expand automatically into a fee simple. This is known as a shifting fee and was sufficient after 1199 to entitle the gagee to bring an action for recovery. However, the royal courts increasingly did not respect shifting fees since there was no livery of seisin (i. e., no formal conveyance), nor did they recognize that tenure could be enlarged, so by the 14th century the simple gage for years was invalid in England (and Scotland and the near continent). The solution was to merge the latter day wadset and gage for years into a single transaction embodied in two instruments: (1) the absolute conveyance (the charter) in fee or for years to the lender; (2) an indenture or bond (the defeasance) reciting the loan and providing that if it was repaid the land would reinvest in the borrower, but if not the lender would retain title. If repaid on time, the lender would reinvest title using a reconveyance deed. This was the mortgage by conveyance (aka mortgage in fee) or, when written, the mortgage by charter and reconveyance and took the form of a feoffment, bargain and sale, or lease and release. Since the lender did not necessarily enter into possession, had rights of action, and covenanted a right of reversion on the borrower, the mortgage was a proper collateral security. Thus, a mortgage was on its face an absolute conveyance of a fee simple estate, but was in fact conditional, and would be of no effect if certain conditions were met. The debt was absolute in form, and unlike a gage was not conditionally dependent on its repayment solely from raising and selling crops or livestock or simply giving the crops and livestock raised on the gaged land. The mortgage debt remained in effect whether or not the land could successfully produce enough income to repay the debt. In theory, a mortgage required no further steps to be taken by the lender, such as acceptance of crops and livestock in repayment.
Қайта өрлеу дәуірі және одан кейінгі кезеңдер
Алайда, егер қарыз алушы қарызын бір күн кешіктірсе, ол жерін қарыз берушіге берер еді, бірақ қарыз бойынша жауапкершілік оның үстінде қала беретін еді. Бұл ретте, қарыз алушының қарызын өтеген кезде мүлікті қайта талап етудің абсолютті құқығы болды, тіпті мерзімі өткен жағдайда да. Қарыз алушының осы құқығы "төлемнің теңдігі" деп аталады. Осы келісім бойынша, қарыз беруші теориялық тұрғыдан абсолютті меншік иесі болғанмен, іс жүзінде меншік құқығының көптеген практикалық құқықтарынан айырылған. Көптеген заң жүйелерінде мұндай жағдай өте жасанды деп танылды. Заң арқылы жалпы құқықтың жағдайы өзгертілді, нәтижесінде ипотека беруші (қарыз алушы) меншік құқығын сақтайды, бірақ ипотека алушының (қарыз берушінің) құқықтары, мысалы, ипотекаға салу, сату құқығы және иелену құқығы қорғалды. АҚШ-та ипотеканың сипатын осылай реформалаған штаттар "лиендік штаттар" деп аталады. Англия мен Уэльсте 1925 жылғы Мүліктік құқық туралы заң арқылы ұқсас нәтижеге қол жеткізілді, ол қарапайым меншік құқығын беру арқылы ипотеканы жойды. 17 ғасырдан бері қарыз берушілерге "төлемнің теңдігі" қағидасы бойынша мүлікті негізгі қарыздан асып түсетін мөлшерде иеленуге рұқсат етілмейді. Қарыз берушінің мүліктік үлеске ие болуға бағытталған, облигацияларды айырбастау сияқты келісімдері соттарда "кедергі" деп танылды, бірақ 1980-ші және 1990-шы жылдардағы жаңарулар осы қағиданы тиісінше орындауға көбірек икемділік әкелді, әсіресе келісім бостандығы режиміне оралуға теориялық қызығушылықтың артуына байланысты.
However, if the borrower was a single day late in repaying the debt, he forfeited his land to the lender while still remaining liable for the debt. an absolute right to insist on reconveyance on redemption even if past due. This right of the borrower is known as the equity of redemption. This arrangement, whereby the lender was in theory the absolute owner, but in practice had few of the practical rights of ownership, was seen in many jurisdictions as being awkwardly artificial. By statute the common law's position was altered so that the mortgagor (borrower) would retain ownership, but the mortgagee's (lender's) rights, such as foreclosure, the power of sale, and the right to take possession, would be protected. In the United States, those states that have reformed the nature of mortgages in this way are known as lien states. A similar effect was achieved in England and Wales by the Law of Property Act 1925, which abolished mortgages by the conveyance of a fee simple. Since the 17th century, lenders have not been allowed to carry interest in the property beyond the underlying debt under the equity of redemption principle. Attempts by the lender to carry an equity interest in the property in a manner similar to convertible bonds through contract have been therefore struck down by courts as "clogs", but developments in the 1980s and 1990s have led to less rigid enforcement of this principle, particularly due to interest among theorists in returning to a freedom of contract regime.
Теңгерімді ипотека
Тең ипотека ағылшын ортақ құқығында пайда болған және кейбір заңдық формальдылықтардан босатылуы мүмкін. Тең ипотекада кредитор мүліктің барлық түпнұсқалық құжаттарын алып, қарыз алушының меншік құжатын депозитке қою туралы меморандумға (MODTD) қол қою арқылы қамтамасыз етіледі. Бұл құжат қарыз алушының банк алған қаржысын қамтамасыз ету мақсатында, өз еркімен банкке меншік құжаттарын тапсырғанын куәландырады. Осылайша, жалпы құқық мойындамайтын кейбір мәмілелер, теңдік бойынша ипотека ретінде мойындалады.
Equitable mortgages originate in English Common Law and may lack some legal formalities. In an equitable mortgage the lender is secured by taking possession of all the original title documents of the property and by borrower's signing a Memorandum of Deposit of Title Deed (MODTD). This document is an undertaking by the borrower that he/she has deposited the title documents with the bank with his own wish and will, in order to secure the financing obtained from the bank. Certain transactions are recognized therefore as mortgages by equity, which are not so recognized by common law.
Емшекті алып тастау және қайта қаралмайтын несие беру
Көптеген юрисдикцияларда несие беруші, егер белгілі бір шарттар – негізінен, ипотекалық қарызды төлемеу – орындалса, ипотекаға салынған мүлікті сот арқылы сатуға (фореклозер) құқылы. Сот арқылы сату соттық немесе соттан тыс (соттан тыс) тәртіппен жүзеге асырылады, бұл мүлікті сот арқылы сатуға болатын юрисдикцияда ипотека меншік теориясы немесе кепілдік теориясы бойынша түсіндіріледі және несиеге кепілдік беру үшін қолданылатын кепілдік құралының түріне байланысты. Жергілікті заң талаптарына сәйкес, мүлік сатылуы мүмкін. Сатудан түскен сомалар (шығындар шегерілгеннен кейін) бастапқы қарызға қолданылады. Кейбір юрисдикцияларда, әсіресе АҚШ-та, ипотекалық қарыздар қайталамасыз қарыз болып табылады: егер ипотекаға салынған мүлікті сатудан түскен қаражат өтелмеген қарызды жабуға жеткіліксіз болса, несие беруші сот арқылы сатудан кейін қарыз алушыдан талап етуге құқылы емес. Басқа юрисдикцияларда қарыз алушы қалған қарыз үшін кемшілік туралы сот шешімі арқылы жауапкершілікке тартылады. Кейбір юрисдикцияларда бірінші ипотека қайталамасыз қарыз болып табылады, ал екінші және одан кейінгілері қайталамалы қарыз болып табылады. Ипотекаға салынған мүлікті сот арқылы сату және сату рәсіміне қатысты нақты процедуралар әрқашан қолданылады және оларды тиісті үкімет қатаң түрде реттеуі мүмкін. Кейбір юрисдикцияларда сот арқылы сату және сату процесі өте жылдам жүзеге асырылады, ал басқаларында сот арқылы сату бірнеше ай немесе тіпті жылдарға созылуы мүмкін. Көптеген елдерде несие берушілердің сот арқылы сату құқығы өте шектеулі, ал ипотекалық нарықтың дамуы айтарлықтай баяу. Сот арқылы сатудың салыстырмалы түрде баяу, қымбат және қиын процесі сенімхаттарды пайдаланудың басты себебі болып табылады, өйткені оларда сенімгерлер арқылы соттан тыс сот арқылы сатуға мүмкіндік беретін "сату құқығы" туралы ережелер бар.
In most jurisdictions, a lender may foreclose on the mortgaged property if certain conditions—principally, non payment of the mortgage loanapply. A foreclosure will be either judicial or extrajudicial (non judicial), depending upon whether the jurisdiction within which the property to be foreclosed interprets mortgages according to title theory or lien theory, and further depending upon the type of security instrument used to secure the loan. Subject to local legal requirements, the property may then be sold. Any amounts received from the sale (net of costs) are applied to the original debt. In some jurisdictions mainly in the United States, mortgage loans are non recourse loans: if the funds recouped from sale of the mortgaged property are insufficient to cover the outstanding debt, the lender may not have recourse to the borrower after foreclosure. In other jurisdictions, the borrower remains responsible for any remaining debt, through a deficiency judgment. In some jurisdictions, first mortgages are non recourse loans, but second and subsequent ones are recourse loans. Specific procedures for foreclosure and sale of the mortgaged property almost always apply, and may be tightly regulated by the relevant government. In some jurisdictions, foreclosure and sale can occur quite rapidly, while in others, foreclosure may take many months or even years. In many countries, the ability of lenders to foreclose is extremely limited, and mortgage market development has been notably slower. The relatively slow, expensive and cumbersome process of judicial foreclosure is a primary motivation for the use of deeds of trust, because of their provisions for non judicial foreclosures by trustees through "power of sale" clauses.
Ипотеканың үш теориясы
Ипотекаға қатысты үш заңдық теория бар: меншік құқығы теориясы, кепілдік теориясы және аралық теория. Бұл үш теория ипотеканың жұмыс істеу қағидаларын анықтайды, сондықтан әртүрлі мемлекеттерде ипотеканың қолданылуындағы айырмашылықтарды түсінуге көмектеседі.
There are three legal theories pertaining to mortgages: title theory, lien theory, and intermediate theory. These three theories pertain particularly to the operation of mortgages, and so provide the key to understanding the differences which exist in the operation of mortgages across jurisdictions.
Атау теориясы
Титул теориясы – "ипотеканың ипотекаға алынған мүліктің заңдық иелігін ипотека берушіден ипотека алушыға беруі, ол ипотека төленгенге дейін немесе сот арқылы алынғанға дейін оны сақтайды деген идея. Бұл теорияны тек бірнеше американдық штат қабылдаған." Титул теориясы бойынша, ипотека ипотекаға алынған мүліктің заңдық иелігін ипотека алушыға (ипотекамен қамтамасыз етілген несие шарты бойынша несие берушіге) беруге мүмкіндік беретін мәмілеге әсер етеді, ал ипотека беруші (несие алушы) "шынайы құқық" деп аталатын (іс жүзінде, иелік құқығын сақтау) құқықты сақтайды. Ипотека берушінің "иелік құқығын сақтауы" титул теориясы бойынша меншік құқығының өтуін шартты ететін фактор болып табылады. Осылайша, титул теориясы қолданылатын аймақтарда ипотека "шартты мәміле" сияқты қарастырылуы мүмкін. Заңдық иелік ипотека арқылы берілсе де, соттар бұл келісімді ипотека берушіге ипотекаға алынған мүліктің "иесі" ретінде мойындауға бейім. Дегенмен, титул теориясы бойынша төлемді өтемеу жағдайында мүлікті сот арқылы алу әдетте соттан тыс (сотқа жүгінбестен) жүзеге асырылады.
Title theory is "the idea that a mortgage transfers legal title of the mortgaged property from the mortgagor to the mortgagee, which retains it until the mortgage has been satisfied or foreclosed. Only a few American States have adopted this theory." Under title theory, a mortgage has the effect of a deed passing legal title, though conditionally, of the mortgaged property to the mortgagee (the lender in a loan agreement being secured by the mortgage), with so called "equitable title" (which is really equity of redemption) being retained by the mortgagor (the borrower in the loan). The fact of the mortgagor's retaining of the "equity of redemption" is the fact which renders the passing of title under title theory conditional. Mortgages within title theory jurisdictions, then, may be viewed as having the action of what might be called "conditional deeds". Though legal title is passed pursuant to a mortgage therein, the arrangement is generally construed by courts to recognize the mortgagor as "owner" of the mortgaged property within title theory jurisdictions. Even so, foreclosure of the property as a remedy for default under title theory is most often extrajudicial (non judicial).
Лиен теориясы
Лиен теориясы – "ипотеканың кепілдікке ұқсас екендігі туралы идея, сондықтан ипотека шарты бойынша ипотека алушы мүлікке тек кепілдік құқығын ғана иеленеді, ал ипотека беруші заңды және нақты құқықтарды сақтайды, егер толыққанды сот арқылы ипотека алынбаса. АҚШ-тың көптеген штаттары осы теорияны қабылдады". Кейде бұл теория "Ипотеканың әділетті теориясы" деп те аталады. Лиен теориясы бойынша ипотека ипотекаға алынған мүлікке ипотека алушының пайдасына кепілдік салу құралы болып табылады, ал заңды құқық ипотека берушіде қалады. Лиен теориясы қолданылатын аймақтарда ипотека шартының талаптарын бұзу жағдайында әдетте сот арқылы ипотека алу қажет, және бұл процеске көп уақыт, күш-жігер мен қаржы жұмсалады. Осының салдарынан, лиен теориясы аймақтарындағы несие берушілер көбінесе несиені қамтамасыз ету үшін ипотека емес құжаттарды пайдаланады, олар әдетте сенімділік актілері немесе Грузия штатында кепілдік актісі түрінде болады. Актілер әрқашан жылжымайтын мүлікке заңды құқықты беру үшін қолданылады, және мұндай актілерді лиен теориясы аймақтарында кеңінен қолдану, көбінесе ондағы ипотекалардың мақсатына жетпей қалуына себеп болады.
Lien theory is "the idea that a mortgage resembles a lien, so that ", pursuant to a mortgage, " the mortgagee acquires only a lien on the property and the mortgagor retains both legal and equitable title unless a valid foreclosure occurs. Most American states have adopted this theory." Sometimes this theory is referred to as the "Equitable Theory of Mortgages". Under lien theory. a mortgage acts to place a lien on the mortgaged property in favor of the mortgagee, and legal title is retained by the mortgagor. Judicial foreclosure is most often necessary as a remedy to default pursuant to mortgages within lien theory jurisdictions, and this process has been found to be cumbersome, time consuming and costly. Resultantly, lenders within lien theory jurisdictions most often have recourse to non mortgage instruments for the securement of loans, which instruments usually take the form of trust deeds or, within the State of Georgia, the security deed. Deeds always act to convey legal title to a parcel of real property, and the ubiquitous usage of such deeds within lien theory jurisdictions has generally served to subvert the action of mortgages therein.
Аралық теория
Ипотеканың «аралық теориясы» деп аталатын теория бойынша, ипотека несие шартында белгіленген міндеттемелер орындалмаған жағдайға дейін ипотекаға алынған мүлікке кепілдік ретінде қарастырылады. Мұндай жағдай туғаннан кейін, сол ипотека титул теориясы бойынша түсіндіріледі. Бұл несие шартына қарыз алушыға кепілдікке алынған мүлікке заңды меншік құқығын сақтауға рұқсат беру шартын қосу арқылы жүзеге асырылады, сонымен бірге қарыз алушы несиені төлемеген жағдайда несие берушінің соттан тыс тәртіппен мүлікті иелігіне алуға құқығы бар екендігі туралы нақты келісім жасалады. АҚШ-та титул теориясы немесе аралық теорияға қарағанда көбірек штаттар кепілдік теориясы штаттары болып табылады. Титул теориясы бойынша ипотека қарызды қамтамасыз ету мақсатында заңды меншік құқығын беру болып табылады, ал ипотека беруші әділ меншік құқығын сақтайды. Кепілдік теориясы бойынша ипотекалар мен сенім актілері қайта қаралып, ипотекаға алынған мүлікке иелік құқығын бермейтін кепілдік ретінде бекітілді, сонымен бірге ипотека беруші заңды және әділ меншік құқығын сақтайды.
Under what has come to be called the "intermediate theory" of mortgages, a mortgage is viewed as creating a lien on the mortgaged property until such a time as an event of default occurs pursuant to the loan contract. After such a time, the same mortgage is construed under title theory. This is accomplished by the inclusion of a stipulation within the loan contract to the effect that the borrower is allowed to retain legal title to the collateralized property with the express agreement that the lender may foreclose in a non or extrajudicial manner if the borrower defaults on the loan. In the United States, more states are lien theory states than are title theory or intermediate theory states. In title theory states, a mortgage continues to be a conveyance of legal title to secure a debt, while the mortgagor still retains equitable title. In lien theory states, mortgages and deeds of trust have been redesigned so that they now impose a nonpossessory lien on the title to the mortgaged property, while the mortgagor still holds both legal and equitable title.
Жылжымайтын мүлікке кепілдік беру түрлері
Америка Құрама Штаттарында жылжымайтын мүлік бойынша кепілдіктің төрт түрі жиі қолданылады: титулды ипотека, кепілдік негізіндегі ипотека, сенімхат және әсіресе Джорджия штатында кепілдік шарты. Америка Құрама Штаттарында осы кепілдік құралдары міндеттемелер түрінде жасалған және ипотекалық вексельдер, кредитордың вексельдері немесе жылжымайтын мүлікке байланысты вексельдер деп аталатын борыштық құжаттарға негізделген.
Four types of security over real property are commonly used in the United States: the title mortgage, the lien mortgage, the deed of trust, and particularly within the State of Georgia, the security deed. In the United States, these security instruments proceed off of debt instruments drawn up in the form of promissory notes and which are known variously as mortgage notes, lender's notes, or real estate lien notes.
Ипотека
Ипотека жылжымайтын мүлікті кепілдік беру арқылы немесе заңнамаға сәйкес, меншік құқығының шартты берілуі арқылы қамтамасыз етеді. Ипотека – жазбаша құжатпен (әдеттегідей келісімшарт) жасалатын, жылжымайтын мүлікке кепілдік беру құқығын құрады. Бұл құжат заңды құқықты тікелей беруі мүмкін ("ипотеканың титул теориясы" бойынша) немесе ипотекалық қарыз шартының талаптары орындалғанша, меншік құқығын сақтап, несие берушіге кепілдік беруші емес кепілдік құқығын ( "ипотеканың кепілдік теориясы" бойынша) береді. Штаттардың жартысынан азында ипотека ипотекаға алынған мүлікке құқық бойынша кепілдік береді. Мұндай кепілдікті күштен шығару үшін қарыздың мерзімі өткенін және төленбегенін растайтын сот шешімі қажет, сондай-ақ қарызды өтеу үшін мүлікті сатуға бұйрық беру қажет. Көптеген ипотекалық келісімшарттарда сату құқығы туралы шарт, сондай-ақ соттан тыс ипотеканы күштен шығару шарты бар, бұл оларды сенімхатқа (депозит актісіне) теңестіреді. Калифорниядағы "ипотекалардың" көпшілігі шын мәнінде сенімхаттар болып табылады. Басты айырмашылық – сенімхат бойынша ипотеканы күштен шығару процесі ипотекаға қарағанда әлдеқайда жылдам болуы мүмкін, шамамен 3 айдың ішінде, жылға қарағанда. Бұл сот ісін қажет етпегендіктен, операциялық шығындар да айтарлықтай төмен болуы мүмкін.
A mortgage operates to collateralize real property by means of lien or through conditional conveyance of title, depending upon jurisdiction. A mortgage creates a security interest in realty created by a written instrument (traditionally a deed) that either conveys legal title (according to the "title theory of mortgages") or hypothecates title by way of a nonpossessory lien (according to the "lien theory of mortgages") to a lender for the performance under the terms of a mortgage note. In slightly less than half of states, a mortgage creates a lien on the title to the mortgaged property. Foreclosure of that lien almost always requires a judicial proceeding declaring the debt to be due and in default and ordering a sale of the property to pay the debt. Many mortgages contain a power of sale clause, also known as nonjudicial foreclosure clause, making them equivalent to a deed of trust. Most "mortgages" in California are actually deeds of trust. The effective difference is that the foreclosure process can be much faster for a deed of trust than for a mortgage, on the order of 3 months rather than a year. Because this foreclosure does not require actions by the court, the transaction costs can be quite a bit less.
Сенімхат
Сенімхат – қарыз алушының қарызды қамтамасыз ету мақсатында үшінші тарап сенімгерге (несие беруші емес) меншік құқығын беруі. Лиен теориясы қолданылатын штаттарда, ол титулға ғана лиен салу ретінде түсіндіріледі, ал титулдың өзі берілмейді, оның шарттарына қарамастан. Ол ипотекадан сондай-ақ ерекшеленеді, себебі көптеген штаттарда сенімгердің сату құқығы арқылы соттан тыс сату арқылы оны сотқа бермей-ақ алуға болады. Сонымен қатар, сот арқылы да сотқа беру мүмкін. Қарыздарды өтеуді қамтамасыз ету үшін жасалған сенімхаттарды, кейде сенімхат деп аталатын, бірақ мұрагерлік жоспарлау сияқты басқа мақсаттарда сенімдер құру үшін қолданылатын сенімхаттармен шатастырмау керек. Пішіні жағынан ұқсас болғанымен, көптеген штаттарда қарыздарды өтеуді қамтамасыз ету үшін жасалған сенімхаттар нақты сенімділік келісімдерін жасамайды.
The deed of trust is a conveyance of title made by the borrower to a third party trustee (not the lender) for the purposes of securing a debt. In lien theory states, it is reinterpreted as merely imposing a lien on the title and not a title transfer, regardless of its terms. It differs from a mortgage in that, in many states, it can be foreclosed by a nonjudicial sale held by the trustee through a power of sale. It is also possible to foreclose them through a judicial proceeding. Deeds of trust to secure repayments of debts should not be confused with trust instruments that are sometimes called deeds of trust but that are used to create trusts for other purposes, such as estate planning. Though there are superficial similarities in the form, many states hold deeds of trust to secure repayment of debts do not create true trust arrangements.
Қауіпсіздік актісі: Грузияның ерекшелігі
Грузияны көбінесе титул теориясы мемлекеті деп есептейді, бірақ бұл рас емес. O.C.G.A. §44 14 30-ға назар аударыңыз, онда нақты айтылған: «Бұл штаттағы ипотека тек қарыздың кепілдігі болып табылады және ешқандай құқық бермейді». Сондай-ақ O.C.G.A. §44 14 31-ге назар аударыңыз, онда «Ипотека құру үшін ешқандай арнайы форма қажет емес. Дегенмен, ипотека кепілдік беру шартын анық көрсетуі керек, сондай-ақ ол қандай борышқа берілгенін және қандай мүлікке қатысты қолданылатынын көрсетуі керек». Осылайша, Грузияның ресми кодексі мен Грузия штатының соттары ипотеканы ипотекаға салынған мүлікті ипотека алушының пайдасына кепілдік ретінде қарастырады, ал ипотека беруші осы мүлікке заңдық және тең құқықты сақтайды. Осы фактілерге сүйенсек, Грузияның заң бойынша мемлекет екені анық. Дегенмен, Грузия заң шығарушы органы несие берушіге кепілдік ретінде берілген мүліктің заңдық құқығын алу арқылы несие алу мүмкіндігін ресми түрде қамтамасыз етті. «Қарызды қамтамасыз ету туралы келісім» деп аталатын құжат Грузия штатында жылжымайтын мүлікке заңдық құқықты беру арқылы қарызды қамтамасыз ету үшін қолданылатын кепілдік құралы болып табылады. Грузияның ресми кодексінде («O.C.G.A. ») бұл құжат «абсолюттік беру» ретінде сипатталғанмен, шын мәнінде ол солай емес, өйткені осы схемадағы келісімді беруші «қайтару құқығын» сақтайды, яғни «тең құқықты». Грузияның «Қарызды қамтамасыз ету туралы келісімінің» мәні O.C.G.A. §44 14 60-та көрсетілген, онда (кейбір қарама-қайшылықтармен) былай делінген: «Мұндай беру соттар тарапынан абсолюттік беру ретінде қарастырылады» (яғни грант алушыға «абсолютті» немесе «толық» құқық беруді білдіреді), «бірақ келісімшарт шарттарына сәйкес кепілдікке алынған қарызды төлеген кезде грант берушіге мүлікті қайтару құқығы қалдырылады» (яғни грант беруші «тең құқықты» сақтайды, бұл сол сөйлемдегі алдыңғы тұжырымға қайшы келеді) «және бұл ипотека ретінде қарастырылмайды» (бұл рас, бірақ тек «кепілдік теориясы» қолданылатын юрисдикцияда). O.C.G.A.-да «абсолюттік беру» туралы мәлімдемеге қарамастан, кепілдік берушінің келісімді беруші ретінде келісімде көрсетілген мүлікке тең құқықты сақтауы, осы келісіммен жүзеге асырылған құқық берудің абсолютті емес, шартты екенін білдіреді, ал келісім тиісінше титул теориясы бойынша қарастырылатын ипотека ретінде жұмыс істейді. Мұндай келісімді орындаған кезде «заңдық құқық» грант алушыға немесе бенефициарына (әдетте несие берушіге) өтеді, ал келісімді беруші (қарыз алушы) қарыз міндеттемелерін орындау шартымен берілген жерді пайдалану және иелену үшін «тең құқықты» сақтайды. Осы тұрғыдан алғанда, Грузиядағы кепілдік келісімі «титул теориясы» қолданылатын юрисдикциялардағы ипотекадан ешқандай айырмашылығы жоқ. Егер грант алушы «абсолютті» немесе «толық» құқықты иеленсе және грант беруші қайтару құқығын сақтамаса, онда грант алушы/несие беруші теориялық тұрғыдан грант берушіге/қарыз алушыға тыйым салудың орнына, жай ғана шығару немесе «жедел қайтару» арқылы дефолтты шешуі мүмкін. Алайда, Грузияда дефолтты жою үшін соттан тыс тыйым салу қажет деп табылған. Грузия заңының өзіне қайшы келетін сипатынан Грузияның соттары кепілдік келісімдерін грант берушінің қайтару құқығын сақтайтындай етіп түсіндіреді, сондықтан несие бойынша дефолтты жою үшін соттан тыс немесе соттан тыс тыйым салу қажет. Кепілдік келісімдерінің күшіне енуі үшін оларды мүліктің орналасқан жері бойынша Грузия округінде тіркеу керек. Мұндай келісімдерді тапсырудың белгілі бір мерзімі болмаса да, қарызды қамтамасыз ету туралы келісімді уақтылы тіркемеу басымдыққа және осылайша мүлікке қарсы қарызды орындау мүмкіндігіне әсер етуі мүмкін.
Georgia is often stated to be a title theory state, but such is not the case. Note O. C. G. A. §44 14 30, which states clearly that "A mortgage in this state is only security for a debt and passes no title." Also note O. C. G. A. §44 14 31, which states that "No particular form is necessary to constitute a mortgage. However, a mortgage must clearly indicate the creation of a lien and must specify the debt for which it is given and the property upon which it is to take effect." It is clear, then, that mortgages are construed within the Official Georgia Code and by the Courts of the State of Georgia as placing a lien upon a mortgaged property in favor of the mortgagee, while the mortgagor retains both legal and equitable title to that property. It is equally clear, then, that Georgia is, by virtue of the foregoing facts, a lien theory state. Even so, the Georgia Legislature has formally provided for a lender being able to secure its loan by means of having legal title to a collateralized property conveyed to it. The so called "Deed to Secure Debt" is a security instrument used in the state of Georgia to accomplish securing of a debt by means of the passing of legal title to real property. Though it is characterized within the Official Code of Georgia (the "O. C. G. A.") to be an "absolute conveyance" of title, it is, in fact, not, for the grantor of the deed in this scheme does retain the "equity of redemption", otherwise known as "equitable title". The nature of the Georgia "Deed to Secure Debt" is set forth in O. C. G. A. §44 14 60, within which (somewhat oxymoronically) it is stated that: "Such conveyance shall be held by the courts to be an absolute conveyance, " (assumedly meaning an actual conveyance of "absolute" or "perfect" title to the grantee) " with the right reserved by the grantor to have the property reconveyed to him upon the payment of the debt or debts intended to be secured agreeably to the terms of the contract, " (in other words, the grantor retains "equitable title", a. k. a. the equity of redemption, which appears to contradict the preceding phrase within the same sentence) " and shall not be held to be a mortgage." (which is true, but only within a "lien theory" jurisdiction). Despite the assertion within the O. C. G. A. of "absolute conveyance", the fact that the grantor of a security deed retains equitable title to the deeded property, means that the conveyance of title effected by said security deed is, in fact, not absolute, but is conditional, and the security deed effectively functions as a mortgage construed under title theory. Upon the execution of such a deed, "legal title" passes to the grantee or beneficiary (usually lender), while the grantor (borrower) maintains "equitable title" to use and enjoy the conveyed land subject to compliance with debt obligations. In this, the security deed in Georgia operates no differently than does a mortgage within "title theory" jurisdictions. Hypothetically, if "absolute" or "perfect" title were held by a grantee such that the grantor did not retain the equity of redemption, then the grantee/lender would theoretically not have need to foreclose upon the grantor/borrower, but rather might cure a default by simple means of eviction or "summary reposession". However, foreclosure, albeit extrajudicial, is found to be necessary in Georgia to cure a default. Because of the apparently self contradictory nature of the Georgia statute, the Courts within Georgia have construed the operation of security deeds to mean that the grantor retains the equity of redemption, such that non or extrajudicial foreclosure is necessary as a remedy for default on a loan. In order to be effectual, security deeds must be recorded in the county of Georgia within which the land is located. Although there is no specific time within which such deeds must be filed, the failure to timely record the deed to secure debt may affect priority and therefore the ability to enforce the debt against the subject property.
Басымдық
Ипотекалық кепілдік, ипотека берушінің қол қойғанда және ипотека алушыға берілгенде, сондай-ақ ипотекамен қамтамасыз етілген несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететін қаражатты алғанда титулға тіркеледі делінеді. Ипотекалық мүлік орналасқан штаттың тіркеу заңдарының талаптарына сәйкес, бұл тіркелу ипотекалық кепілдіктің мүлік титулындағы басқа кепілдіктерге қатысты басымдығын белгілейді. Ипотекалық кепілдікке дейін тіркелген кепілдіктер одан басым немесе бұрынғы деп есептеледі. Ал кейін тіркелгендері кіші немесе бағынышты деп аталады. Осы басымдықтың мақсаты – кепілдік иелерінің өздерінің қарыздарын өндіріп алу үшін кепілдіктерді сот арқылы жоюға құқығы бар ретін анықтау. Егер мүлік титулында бірнеше ипотекалық кепілдік болса және бірінші ипотекамен қамтамасыз етілген несие төленген жағдайда, екінші ипотекалық кепілдік басымдыққа көтеріліп, титулдағы жаңа бірінші ипотекалық кепілдікке айналады. Осы жаңа басымдықты құжаттастыру үшін төленген несиені қамтамасыз еткен ипотеканы босату қажет.
The lien is said to attach to the title when the mortgage is signed by the mortgagor and delivered to the mortgagee and the mortgagor receives the funds whose repayment the mortgage secures. Subject to the requirements of the recording laws of the state in which the mortgaged property is located, this attachment establishes the priority of the mortgage lien with respect to most other liens on the property's title. Liens that have attached to the title before the mortgage lien are said to be senior to, or prior to, the mortgage lien. Those attaching afterward are said to be junior or subordinate. The purpose of this priority is to establish the order in which lienholders are entitled to foreclose their liens in order to recover their debts. If a property's title has multiple mortgage liens and the loan secured by a first mortgage is paid off, the second mortgage lien will move up in priority and become the new first mortgage lien on the title. Documenting this new priority arrangement will require the release of the mortgage securing the paid off loan.
Тапсырма
Ипотекалар, сондай-ақ ипотекалық міндеттемелер, басқа тараптарға берілуі мүмкін. Кейбір заң жүйелерінде міндеттемені беру ипотеканы да беруді білдіреді, ал басқалары мұның тек заңдық құқық тудыратынын айтады.
Mortgages, along with the Mortgage note, may be assigned to other parties. Some jurisdictions hold that the assignment of the note implies the assignment of the mortgage, while others contend it only creates an equitable right.