Разрешения на строительство в Великобритании: Обзор и порядок получения.

Введение

Обзор разрешения на строительство в Великобритании – общее описание принципов осуществления контроля в соответствии с законодательством о градостроительстве и планировании сельской местности в Соединенном Королевстве.

Для строительства на земле или изменения ее назначения, а также назначения зданий в Соединенном Королевстве требуется разрешение на строительство. Владелец земли или здания в Великобритании должен иметь право собственности на нее (то есть "владение"), но также необходимо получить "право на планирование" или разрешение на строительство. Закон о градостроительстве и планировании сельской местности 1947 года, вступивший в силу 1 июля 1948 года, предоставил право на планирование для всех ранее существовавших видов использования и зданий. С этой даты любое новое "строительство" требует получения разрешения на строительство.

Разработка и разрешенная разработка

"Развитие", как это определено законом, включает в себя любые строительные, инженерные или горнодобывающие работы, а также любое существенное изменение назначения земли или здания. Определенные виды деятельности, такие как текущее обслуживание существующего здания, специально исключены из определения развития. Определенные категории развития автоматически получают разрешение на строительство в соответствии с законом и, следовательно, не требуют подачи заявления на получение разрешения на строительство. Эти категории называются разрешенным развитием. Таким образом, в отношении любого предложения проводится двухэтапная проверка: "является ли данное предложение развитием вообще?" и, если предложение является развитием, "является ли оно разрешенным развитием?". Заявление на получение разрешения на строительство требуется только в том случае, если развитие не является разрешенным. Заявление на получение разрешения на строительство следует подавать в местный орган планирования (LPA).

Местные органы планирования

LPA обычно представляют собой местные советы районов или округов («местные органы власти» в Шотландии), хотя заявление на проведение горнодобывающих работ, добычу полезных ископаемых или размещение объекта по управлению отходами рассматривается местным окружным советом в неметрополитенских областях. В пределах национального парка заявления на планирование подаются в управление национального парка. Все LPA имеют собственные веб-сайты, на которых можно найти соответствующие формы заявлений, контактные данные и другие необходимые документы. Как правило, они открыты для предварительного обсуждения с целью выяснения, требуется ли разрешение на строительство для данного предложения и, если да, какова вероятность его получения.

Определение

Закон требует, чтобы все заявления на разрешение на строительство рассматривались в соответствии с положениями "плана развития", если только существенные градостроительные соображения не указывают на иное. Таким образом, решение по любому заявлению на разрешение на строительство определяется политикой, а не влиянием. Несмотря на то, что общественность и близлежащие жители будут проконсультированы практически по любому заявлению на разрешение на строительство, решение не будет приниматься исходя из популярности или непопулярности проекта. Обоснование решения, основанное на опубликованной политике планирования, предотвращает принятие решения по заявлению на разрешение на строительство на произвольных, нелогичных или коррупционных основаниях. Поэтому крайне важно, чтобы заявители на получение разрешения на строительство ознакомились с соответствующими положениями местного плана развития перед подачей заявления. С этими положениями также можно ознакомиться на веб-сайте местного органа планирования (LPA) или на портале планирования правительства Великобритании, который является общенациональным информационно-консультационным центром по вопросам планирования, как для государственных, так и для местных политик. С практической точки зрения, настоятельно рекомендуется обсудить предлагаемые проекты с LPA или опытным консультантом по планированию, который может предоставить независимый совет, прежде чем нести расходы и другие издержки, связанные с подачей заявления на разрешение на строительство, или задержки и убытки, которые могут возникнуть в случае отказа в разрешении.

Условия

В Соединенном Королевстве условие планирования – это требование, устанавливаемое при выдаче разрешения на планирование. Такие условия допускают реализацию проекта только при соблюдении определенных обстоятельств. Условия могут включать сроки реализации проекта, обязательства в отношении вопросов охраны окружающей среды и шумового загрязнения, а также ограничения по размеру и внешнему виду новой застройки. Разрешения на планирование обычно выдаются с условием о начале строительства в течение трех лет. Как правило, они также включают ряд других условий, например, обязательства по вопросам охраны окружающей среды и шумового загрязнения; ограничения на размер и внешний вид новой застройки; требования к тому, чтобы проект был реализован в соответствии с утвержденными чертежами, деревья были посажены согласно схеме озеленения и заменены в случае гибели в первые несколько лет, или чтобы цвет и отделка внешних материалов были одобрены местным органом планирования (LPA). Некоторые из этих условий должны быть выполнены до начала любых работ на участке; другие вступают в силу после начала реализации проекта или позднее. Большинство условий, налагаемых на выданное разрешение на планирование, касаются реализации работ в пределах границ участка, указанных в заявке (границы которых должны быть четко обозначены красной линией на карте участка в масштабе, обычно выписке из картографической службы Ordnance Survey, прилагаемой к заявке). Если возникает необходимость контролировать аспекты проекта, которые должны быть реализованы за пределами границ участка заявки (например, связанные с этим улучшения дорожной инфраструктуры), то реализация этих аспектов может быть обеспечена условием Грампиана. Оно будет сформулировано таким образом, что реализация разрешенного проекта не должна начинаться (или не должна быть введена в эксплуатацию, в зависимости от обстоятельств), пока необходимые работы за пределами участка не будут завершены. Условия планирования устанавливаются для того, чтобы требовать от застройщика выполнения определенных действий или, наоборот, воздержания от них, чтобы сделать проект приемлемым. Иногда разрешение на планирование выдается только при условии, что заявитель заключает юридическое соглашение в соответствии со статьей 106 Закона о планировании города и сельской местности, требующее выполнения определенных обязательств или выплаты денежных средств в местный орган планирования (LPA), например, для внесения вклада в улучшение местной дорожной инфраструктуры, школ, общественных пространств или других объектов, обслуживающих проект, до его завершения или ввода в эксплуатацию. Такие взносы могут требоваться только в том случае, если они необходимы для обеспечения приемлемости, разумности и прямой связи проекта с предлагаемой застройкой. Это объяснение общих принципов, применяемых местным органом планирования при принятии решений по заявкам на планирование. Разрешение на планирование также может быть отклонено, если проект не соответствует целевым показателям по доступному жилью. Это было подтверждено в деле Parkhurst Road Ltd против Государственного секретаря по делам сообществ и местного самоуправления, в котором Совет Ислингтона отклонил заявку застройщика, поскольку она не соответствовала "максимально разумному объему доступного жилья" (см. пункт 14 решения суда). Аргумент застройщика о том, что доступное жилье не будет построено, если его предложение будет отклонено, не был признан оправданием для невыполнения требований по доступному жилью. Это решение также демонстрирует, что переплата за землю под застройку не позволяет застройщикам обходить требования по доступному жилью, ссылаясь на "самостоятельно вызванную финансовую нецелесообразность".

In the United Kingdom a planning condition is a condition placed on a grant of planning permission. Such conditions permit development to go ahead only if certain conditions are satisfied. Conditions include time limits on development, undertakings regarding environmental and noise issues and limits on the size and external appearance of a new development. Planning permissions are usually granted subject to a planning condition which requires the development to be commenced within three years. Typically they will also include a number of other conditions, for example undertakings regarding environmental and noise issues; limits on the size and external appearance of a new development; requirements for the scheme to be built in accordance with the approved drawings, trees to be planted as per the landscape scheme and replaced if they die in the first few years, or that the colour and finish of external materials be approved by the LPA. Some of these will need to be complied with before any work starts on site; others will take effect once the development is commenced, or later. Most conditions imposed on a granted planning permission will relate to implementation of works within the actual site of the application (the edges of which must be defined by a red line marked on an accurately scaled map of the site, usually an Ordnance Survey extract, accompanying the application). If there is a need to control aspects of the development which are required to occur outside the defined application site (such as related highway improvements) then the implementation of those aspects can be required by a Grampian condition. This would be worded to the effect that the development being permitted must not be commenced (or must not be occupied, as appropriate), until the required off site works had been completed. Planning conditions are imposed to require that something is done or not done by the developer in order to make the development acceptable. Sometimes, planning permission will only be granted subject to the applicant entering into a legal agreement under Section 106 of the Town and Country Planning Act requiring that certain things be done or money be paid to the LPA e. g. to contribute towards the improvement of local highways, schools, open spaces or other facilities serving the development before the development is completed or occupied. Such contributions can only be required if they are necessary to make the development acceptable, reasonable, and relate directly to the development proposed. an explanation of the general principles which apply to the deciding of planning applications by a local planning authorityPlanning permission may also be declined where the development does not meet affordable housing targets. This was confirmed in the case of Parkhurst Road Ltd v Secretary of State for Communities And Local Government, in which Islington Council refused a developer's application as it did not meet “the maximum reasonable amount of affordable housing” (See judgment at paragraph 14). The developer's argument that no affordable homes would be built if their proposal was refused was held to be no excuse not to meet affordable housing requirements. This judgment also demonstrates how overpaying for land for development does not allow developers to bypass affordable housing requirements by way of 'self inflicted financial unviability'.

Критика

Систему разрешений на строительство критиковали за то, что она "слишком медленная, бюрократичная и дорогая", тем самым усугубляя жилищный кризис в Великобритании. По состоянию на январь 2015 года, 150 000 домов ожидали перехода от стадии предварительного планирования к стадии детального планирования.