Введение

Лицо или компания, специализирующаяся на продаже или сдаче недвижимости в аренду.
Страница о посреднике, посредством которого заключается договор аренды недвижимости между арендодателем и арендатором.
Практика, принятая в Соединенном Королевстве.

Агент по недвижимости – это лицо или компания, организующая продажу, аренду или управление недвижимостью и другими зданиями. Агент, специализирующийся на аренде, часто называется агентом по аренде или управляющим. Агенты по недвижимости в основном занимаются маркетингом недвижимости, выставленной на продажу, а для подготовки юридических документов привлекается юрист или лицензированный специалист по оформлению сделок с недвижимостью. Однако в Шотландии многие юристы также выступают в качестве агентов по недвижимости, что является редкостью в Англии и Уэльсе. Термин "агент по недвижимости" по-прежнему используется для обозначения лица, ответственного за управление группой частных объектов недвижимости, полностью или преимущественно сдаваемых в аренду, принадлежащих одному владельцу. В зависимости от эпохи, региона и масштаба собственности, альтернативными названиями могут быть управляющий, распорядитель или судебный исполнитель.

Происхождение

Термин первоначально относился к лицу, ответственному за управление поместьем, в то время как те, кто занимался покупкой и продажей домов, назывались "агентами по домам", а продающие землю – "агентами по земле". Однако в XX веке термин "estate agent" стал использоваться в качестве общего обозначения. Агент по недвижимости примерно соответствует термину "real estate broker" в Соединенных Штатах. Агенты по недвижимости должны хорошо знать свой район, включая факторы, которые могут повысить или понизить стоимость недвижимости. Например, строительство новой дороги или аэропорта может негативно сказаться на домах поблизости. В то же время, закрытие карьера или благоустройство территории может повысить цены. При консультировании клиентов относительно запрашиваемой цены агент должен быть в курсе недавних цен продажи (или арендной платы) сопоставимых объектов недвижимости.

Регулирование

В Соединенном Королевстве деятельность агентств по недвижимости регулируется Законом об агентах по недвижимости 1979 года, а также Законом о потребителях, агентах по недвижимости и механизмах урегулирования споров 2007 года. В сентябре 2012 года были введены правила защиты прав потребителей (CPRs), которые теперь регулируют процесс продажи жилой недвижимости. Для жилой недвижимости также существует несколько профессиональных объединений агентов по недвижимости, таких как INEA – Независимая сеть агентов по недвижимости, и NAEA Propertymark (ранее известная как Национальная ассоциация агентов по недвижимости). Члены NAEA Propertymark могут быть подвергнуты дисциплинарным взысканиям за нарушение кодекса поведения. Их дисциплинарная процедура включает в себя все – от замечаний и предупреждений до более серьезных штрафов в размере до 5000 фунтов стерлингов за каждое нарушение и максимальный штраф в размере 5 миллионов евро за нарушение правил по противодействию отмыванию денег. Некоторые агенты по недвижимости являются членами Королевского института лицензированных геодезистов (RICS) – ведущей организации для специалистов по недвижимости в Великобритании, работающих с жилой, коммерческой и сельскохозяйственной недвижимостью. Члены, известные как "Chartered Surveyors", избираются по результатам экзаменов и обязаны соблюдать кодекс поведения, который включает в себя правила обращения с деньгами клиентов и профессионального страхования ответственности на случай ошибок или халатности. Омбудсмен по вопросам недвижимости, получивший одобрение OFT Кодекса практики для продажи жилой недвижимости в 2006 году, по состоянию на декабрь 2018 года заявляет о регистрации в TPO более 15 897 офисов продаж и 14 746 офисов аренды. Существует юридическое требование о членстве в одной из этих организаций для ведения деятельности в качестве агента по недвижимости. Агенты могут быть оштрафованы, если они не являются участниками механизма урегулирования споров. Механизм урегулирования споров был введен одновременно с и для регулирования деятельности агентов в отношении пакета информации о жилье (HIP).

Структура промышленности в Великобритании

Существует небольшое количество национальных сетей агентств по жилой недвижимости, в то время как большинство компаний специализируются на местном или региональном рынке. Существует ряд многонациональных коммерческих агентств, как правило, англо-американских, общеевропейских или глобальных. Все эти компании стремятся предоставлять полный спектр консультационных услуг в сфере недвижимости, а не только услуги агентства. Лишь несколько крупных фирм работают как с коммерческой, так и с жилой недвижимостью.

Сборы

Оплата услуг агента по недвижимости осуществляется продавцом недвижимости. Агенты по недвижимости обычно взимают плату с продавца на условиях "нет продажи – нет комиссии", то есть если недвижимость не будет продана, покупатель ничего не заплатит агенту, а агент выполнит работу бесплатно. Если продавец продаст недвижимость и завершит сделку с покупателем, которого представил агент, то агент взимет комиссию от 1% до 3,5%, при этом средний показатель в 2018 году составил 1,42%, включая НДС, и она рассчитывается исходя из цены продажи недвижимости. Альтернативные модели работы агентств недвижимости, в особенности онлайн-агенты, как правило, предлагают различные варианты оплаты, большинство из которых предусматривают либо предоплату, либо оплату после завершения сделки. Размер комиссии варьируется от примерно 300 до 800 фунтов стерлингов.

Чтения

Агенты по недвижимости, занимающиеся сдачей в аренду коммерческой недвижимости, обычно взимают комиссию в размере от 7 до 15% от арендной платы за первый год, плюс полную арендную плату за первый месяц. Если два агента взимают по 10%, они делят комиссию между собой. Агенты по недвижимости, продающие коммерческую недвижимость (известные как инвестиционные агенты), обычно взимают 1% от цены продажи. Комиссии, взимаемые агентами по сдаче жилья в аренду, варьируются в зависимости от того, управляет ли агент недвижимостью или просто находит новых арендаторов. Плата для потенциальных арендаторов может варьироваться от нуля до 300 фунтов стерлингов в виде невозвратных сборов, обычно называемых платой за подачу заявления, административные или регистрационные сборы (или все три). Для агентов по сдаче в аренду нет установленных правил в отношении комиссий, за исключением запрета законом взимать плату за предоставление списка объектов недвижимости. Все сборы с арендаторов незаконны в Шотландии. В противном случае, в Англии и Уэльсе они свободны в установлении платы по своему усмотрению. Также обычно требуется предоплата за первый месяц аренды и возвратный депозит (обычно равный месячной арендной плате). Большинство договоров аренды жилой недвижимости в Великобритании оформляются по схеме гарантированной краткосрочной аренды. Договоры гарантированной краткосрочной аренды (обычно называемые просто "краткосрочными") предоставляют меньше юридической защиты, чем более ранние, в основном устаревшие, типы договоров аренды жилья. Договоры краткосрочной аренды являются типовыми; их текст обычно доступен в юридических конторах и в интернете примерно за 1 фунт стерлингов, хотя большинство агентов по аренде будут взимать 30 фунтов стерлингов за предоставление договора. Важно проводить проверку арендаторов перед заселением. Кредитная проверка может быть выполнена с использованием данных кредитной истории от Equifax, Experian или Call Credit (трех основных поставщиков в Великобритании) через собственную веб-систему или с помощью управляемой службы проверки. Надежный агент также запросит рекомендацию с места работы и рекомендацию от предыдущего арендодателя, чтобы убедиться, что арендатор может позволить себе аренду и что не было серьезных проблем с предыдущим агентом. Также необходимо собрать и сохранить документы, подтверждающие личность и место жительства арендатора.

Продажа

Агентства недвижимости, продающие жилую недвижимость, обычно взимают от 0,5% (при эксклюзивном договоре) до 3% (при договоре с несколькими агентствами) от достигнутой цены продажи, плюс НДС (налог на добавленную стоимость). Некоторые агентства могут взимать дополнительную плату за маркетинг, например, за рекламу в газетах и на веб-сайтах, однако, как правило, расходы на рекламу уже включены в комиссию. Все сборы должны быть четко согласованы и прописаны в договоре с агентством до вывода объекта на рынок, чтобы избежать недоразумений с дополнительными платежами. В июле 2016 года журнал Which? установил, что средний размер комиссионных агентств недвижимости по стране составляет 1,3%, хотя фактические размеры комиссионных могут значительно варьироваться. За исключением самой недорогой недвижимости, комиссия агентства недвижимости обычно является второй по величине статьей расходов при переезде в Соединенном Королевстве после гербового сбора. Агентства, работающие с офисами в городе, редко взимают предоплату за продажу или плату за срыв сделки и снятие объекта с рынка. Поэтому, хотя существуют и другие варианты продажи недвижимости через онлайн-агентства, они часто взимают предоплату без гарантии продажи или той мотивации, которую может предложить агентство с офисом, работающее по принципу "нет продаж – нет оплаты".

Другие подходы

Начиная примерно с 2005 года, онлайн-агенты по недвижимости предложили альтернативу традиционной структуре комиссионных, заявляя о более дешевых пакетах услуг с фиксированной платой. Эти онлайн-агенты утверждают, что предоставляют частным продавцам недвижимости возможность рекламировать свою недвижимость через основные порталы недвижимости (предпочтительная среда, используемая традиционными агентствами недвижимости) за значительно меньшую стоимость, чем услуги традиционного агентства. Онлайн-агенты утверждают, что могут рекламировать недвижимость столь же эффективно, как и традиционные агентства, используя методы цифрового маркетинга и централизуя свою операционную деятельность в одном месте, вместо того чтобы иметь физические офисы в городах, где они расположены. Онлайн-агенты обычно охватывают всю территорию Великобритании, поэтому утверждают, что могут снизить комиссионные за счет устранения географических ограничений, которые обычно существуют у традиционных агентств. Наконец, онлайн-агенты часто взимают плату авансом, в отличие от традиционных агентов, которые обычно не взимают плату, если недвижимость не продана.

В феврале 2010 года Управление по справедливой торговле (OFT) объявило, что изменение законодательства для агентов по недвижимости привело к переменам в способах продажи домов, что позволило более дешевым онлайн-агентам закрепиться на рынке. Посреднические агентства недвижимости и/или порталы недвижимости, базирующиеся в Соединенном Королевстве, начали стимулировать сотрудничество между британскими и международными агентствами недвижимости, демонстрируя все их объекты, тем самым позволяя посетителям сайта просматривать широкий спектр британской и зарубежной недвижимости на одном веб-сайте. Исследование, проведенное в 2007 году, показало, что наиболее эффективным способом продажи недвижимости являются таблички "Продается", 28% клиентов видели таблички "Продается" агентства недвижимости, прежде чем приступить к более детальному изучению объектов. Поиск жилья через интернет занял второе место (21%), газеты – третье (17%). Четвертым по эффективности и наиболее традиционным способом был визит клиентов в офис агентства недвижимости (15%). В 2010 году от 80% до 90% объектов недвижимости находили через интернет, и агенты стали реже видеть клиентов, приходящих в их офисы. Таблички по-прежнему эффективны, но многие агенты сейчас отказываются от бумажной рекламы и переходят исключительно на цифровые форматы, такие как электронные журналы и веб-сайты. Другие методы включали аукционы (11%), рекомендации (3%) и листовки (2%).

Технология

Агенты по недвижимости используют программное обеспечение для управления агентством недвижимости для работы с покупателями, организации просмотров недвижимости, маркетинга и продажи объектов. Агенты могут использовать это программное обеспечение для подготовки описаний объектов недвижимости, которые используются для рекламы онлайн или в печатном виде. Они также могут фиксировать требования покупателей и автоматически сопоставлять их с базой данных доступных объектов. После согласования сделки они могут управлять цепочкой взаимосвязанных продаж с помощью программного обеспечения. Программное обеспечение для агентств недвижимости также помогает в продвижении объектов, автоматически распространяя информацию о них на порталы недвижимости. Новейшие технологии способствовали росту онлайн-агентов, и сектор недвижимости становится все более зависимым от технологий для привлечения клиентов. Примером компании, использующей это в настоящее время, является Matterport, разработавшая камеру для создания цифровых 3D-моделей, VR-планов и фотографий в ультравысоком разрешении. Это позволило цифровым маркетологам влиять на поведение потребителей на рынке недвижимости через веб-порталы. Используя защищенные веб-сайты, маркетологи могут отслеживать активность пользователей и получать ценную информацию, помогающую продавцам и агентам по недвижимости оптимизировать свои маркетинговые стратегии и лучше удовлетворять потребности клиентов. В последние годы агенты вновь начали сотрудничать, используя системы, аналогичные американской MLS (многоуровневой системе листинга). В рамках этой системы основной агент берет на себя объект и передает информацию другим местным (подчиненным) агентам. Подчиненные агенты занимаются продвижением и показом объекта потенциальным покупателям, направляя их к основному агенту. MLS позволяет получить больше предложений, быстрее продать объект и предлагается агентами как премиальная услуга. В США данные об объектах передаются из программного обеспечения агентов посредством схемы передачи данных RETS. В Великобритании многие программные продукты внедряют информационный канал INEA idx (обмен данными о недвижимости) для получения списков объектов от (подчиненных) агентов MLS. В обоих случаях технологии MLS и idx позволяют сотрудничающим подчиненным агентам значительно расширить перечень объектов на своих веб-сайтах, работая вместе.

Работа в качестве агента по недвижимости

В Великобритании для работы агентом по недвижимости не требуется формальной квалификации, однако знание местного рынка недвижимости и навыки обслуживания клиентов считаются ценными.

Агент по недвижимости, пожалуйста.

В 2002 году BBC опубликовала юмористическое руководство по языку риэлторов.