Қымылсыз мүлік агенті және жалға беру қызметі

Кіріспе

Мүлікті сату немесе жалға берумен айналысатын тұлға немесе кәсіпорын. Жылжымайтын мүлікті жалға алу шарты жасалатын делдал туралы ақпараттық бет, ол үй иесі мен жалға алушы арасында жасалады. Бұл – Ұлыбританиядағы практика.

Мүліктік агент – мүліктер мен басқа да ғимараттарды сату, жалға беру немесе басқаруды ұйымдастыратын тұлға немесе кәсіпорын. Жалға берумен маманданған агенттер көбінесе жалға беруші немесе басқарушы агент деп аталады. Мүліктік агенттердің негізгі қызметі – сатуға қойылған мүліктің жарнамасын жасау, ал құқықтық құжаттарды дайындау үшін заңгер немесе лицензияланған делдал шақырылады. Алайда, Шотландияда көптеген заңгерлер мүліктік агенттер ретінде де жұмыс істейді, бұл Англия мен Уэльсте сирек кездесетін жағдай. "Мүліктік агент" атауы жеке меншіктегі, толығымен немесе көбінесе жалға берілген мүліктер тобын басқаруға жауапты тұлға үшін қазіргі қолданыстағы атау болып табылады. Басқаша атаулары – фактор, үй басқарушы немесе сот орындаушысы, бұл атаулар дәуірге, аймаққа және мүліктің көлеміне байланысты өзгереді.

Шығу тегі

Бұл термин бастапқыда жерді басқаруға жауапты адамды білдіретін, ал үйлерді сатып алу-сатумен айналысатындар "Үй агенттері", ал жерді сатушылар "Жер агенттері" деп аталды. Алайда, 20-ғасырда "Имущество агенті" термині жалпылама қолданыла бастады. Имущество агенті – АҚШ-тағы " жылжымайтын мүлік брокері" терминімен шамалас. Имущество агенттері өздерінің жергілікті аймағын, соның ішінде мүлік бағасын арттыру немесе төмендету мүмкіндігі бар факторларды білуі керек. Мысалы, жаңа жол немесе әуежай салынып жатса, бұл жақын жердегі үйлерге кері әсер етеді. Сол сияқты, карьердің жабылуы немесе аймақтың жақсаруы бағаны арттыруы мүмкін. Клиенттерге сұраныс бағасы туралы кеңес берер кезде агент салыстыратын мүліктердің соңғы сатылған бағаларын (немесе жалға берілген құнын) білуі тиіс.

Реттеу

Ұлыбританияда тұрғын үй агенттері 1979 жылғы «Жылжымайтын мүлік агенттері туралы» заңмен, сондай-ақ 2007 жылғы «Тұтынушылар, жылжымайтын мүлік агенттері және шағымдану туралы» заңмен реттеледі. 2012 жылдың қыркүйегінде тұрғын үй сату процесін реттейтін CPR (тұтынушыларды қорғау регламенті) енгізілді. Тұрғын үй мүлкі үшін жылжымайтын мүлік агенттерінің бірнеше кәсіби бірлестіктері бар, мысалы, INEA – Тәуелсіз жылжымайтын мүлік агенттерінің желісі және NAEA Propertymark (бұрынғы Ұлттық жылжымайтын мүлік агенттері қауымдастығы). NAEA Propertymark мүшелері өздерінің мінез-құлық кодексін бұзғаны үшін тәртіптік жазаға тартылуы мүмкін. Олардың тәртіптік процесі ескертулер мен ескертулерден бастап, әр бұзылған ереже үшін 5000 фунт стерлингке дейін, ал ақшаны жылыстатуға қарсы ережелерді бұзғаны үшін 5 миллион еуроға дейін ауыр жазалар көзделген. Кейбір агенттер Корольдік чартерленген геодезистер институтының (RICS) мүшелері болып табылады, ол Ұлыбританиядағы жылжымайтын мүлік саласындағы кәсіби мамандардың басты ұйымы, тұрғын үй, коммерциялық және ауыл шаруашылығы мүлкімен айналысады. «Чартерленген геодезистер» деп аталатын мүшелер емтихан нәтижесі бойынша сайланады және мінез-құлық кодексін сақтауға міндетті, оған клиенттерінің ақшасын сақтау және қателік немесе немқұрайлылық жағдайында кәсіби жауапкершілікті сақтандыру ережелері кіреді. 2006 жылы тұрғын үй сату бойынша іс-әрекет кодексіне OFT мақұлдауын алған және 2018 жылдың желтоқсанына дейін TPO-да 15 897 сату кеңсесі мен 14 746 жалға беру кеңсесі тіркелген «Жылжымайтын мүлік агенттерінің омбудсмені» схемасы бар. Жылжымайтын мүлік агенті ретінде жұмыс істеу үшін заңды түрде осы ұйымдардың біріне мүше болу қажет. Агенттер шағымдану жүйесіне мүше болмаған жағдайда айыппұл төлеуге міндетті. Шағымдану жүйесі HIP (Тұрғын үй туралы ақпарат жинағы) бағдарламасымен бірге және агенттердің қызметін реттеу үшін енгізілді.

Ұлыбританиядағы өнеркәсіптік құрылым

Ұлттық тұрғын үй агенттерінің бірнеше желісі бар, бірақ көпшілігі жергілікті немесе аймақтық мамандандырылған компаниялар. Көптеген көпұлттық коммерциялық агенттіктер де бар, олар көбінесе ағылшын-американдық, пан-Еуропалық немесе жаһандық деңгейде жұмыс істейді. Бұл фирмалардың бәрі тек агенттік қызметтерімен ғана шектеліп қоймай, мүлік бойынша кеңес берудің толық спектрін ұсынуға тырысады. Тек бірнеше ірі компания ғана коммерциялық және тұрғын үй мүліктерімен бірдей айналысады.

Ақылы қызметтер

Жылжымайтын мүлік агенттерінің төлемақысы мүлікті сатушыға жүктеледі. Агенттер әдетте сатушыдан "сатылмаса, төлем жоқ" принципі бойынша төлемақы алады, яғни егер мүлік сатылмаса, клиент агентке еш төлемейді және агент клиент үшін ақысыз жұмыс істейді. Егер сатушы мүлікті сатса және агент таныстырған сатып алушыға сатуды аяқтаса, агент мүліктің сату бағасының 1%-дан 3,5%-ына дейін төлемақы алады. 2018 жылғы орташа көрсеткіш ҚҚС-ті қоса алғанда 1,42% құрады. Баламалы жылжымайтын мүлік агенттіктері, әсіресе онлайн агенттер, әдетте төлемақы түрлерін ұсынады, олардың көпшілігі алдын ала немесе сату аяқталғаннан кейін төленеді. Төлемақылар шамамен 300-ден 800 фунт стерлингке дейін жетеді.

Оқулар

Кәсіптік мүлікті жалға берумен айналысатын агенттер әдетте бірінші жылдық жалдау ақысының 7-15% және бірінші айлық жалдау ақысының толық сомасын алады. Егер екі агент 10% үстеме ақы алса, олар осы ақыны бөліседі. Коммерциялық мүлікті сатумен айналысатын агенттер (инвестициялық агенттер деп те аталады) әдетте сату бағасының 1% мөлшерінде төлем алады. Тұрғын үйді жалға беру агенттерінің алатын ақысы агент мүлікті басқара ма, әлде жаңа арендаторларды таба ма, соған байланысты өзгереді. Арендаға ниет білдірген тұлғалардан нөлден 300 фунт стерлингке дейін алу мүмкін, бұл ақылар әдетте өтініш, әкімшілік немесе өңдеу ақысы (немесе осылардың барлығы) ретінде сипатталады. Жалға беру агенттері үшін ешқандай нұсқаулықтар жоқ, бірақ заң бойынша мүліктердің тізімін беру үшін ақы алуға тыйым салынған. Шотландияда арендаторлардан алынатын барлық төлемдер заңсыз. Басқа жағдайда, Англия мен Уэльсте олар өздері қалаған ақыны тағайындауға құқылы. Әдетте, бірінші айлық жалдау ақысы және қайтарылатын кепілдік (әдетте бір айлық жалдау ақысына тең) талап етіледі. Ұлыбританиядағы тұрғын үйді жалға берудің көп бөлігі кепілді қысқа мерзімді жалға алу шартымен реттеледі. Кепілді қысқа мерзімді жалға алу (көбінесе жай ғана "қысқа мерзімді жалға алу" деп аталады) бұрынғы, көбінесе ескірген тұрғын үйді жалға беру түрлеріне қарағанда заңмен аз қорғауды қамтамасыз етеді. Қысқа мерзімді жалға алу шарты стандартты шарты болып табылады; оның мәтіні әдетте заңдық кеңселерден және интернеттен шамамен 1 фунт стерлингке қол жетімді, бірақ көптеген жалға беру агенттері оны ұсыну үшін 30 фунт стерлинг алады. Арендатор мүлікке көшу алдында арендаторды тексеру жүргізілуі маңызды. Кредиттік тексеру Equifax, Experian немесе Call Credit (Ұлыбританиядағы үш негізгі провайдер) ұсынатын кредиттік тарих деректерін пайдаланып, ішкі веб-сайт жүйесі немесе басқарылатын анықтама беру қызметі арқылы жүргізілуі мүмкін. Абыройлы агент арендатордың жалдау ақысын төлей алатынын және бұрынғы агентпен ешқандай мәселелер болмағанын растау үшін жұмыс берушіден және бұрынғы үй иесінен анықтама сұрайды. Сондай-ақ, жеке куәлікті және тұру орнының растамасын жинап, сақтау қажет.

Estate agents who handle lettings of commercial property normally charge a fee of 7 to 15% of the first year's rent, plus the whole of the first month's rent. If two agents are charging 10%, they will split the fee between them. Estate agents selling commercial property (known as investment agents) typically charge 1% of the sale price. The fees charged by residential letting agents vary, depending on whether the agent manages the property or simply procures new tenants. Charges to prospective tenants can vary from zero to £300 in non refundable fees usually described as application, administration or processing fees (or all three). There are no guidelines for letting agents on charges, except that they are forbidden by law to charge a fee for a list of properties. All charges to tenants are illegal in Scotland. Otherwise, they are free to charge as they please in England and Wales. The first month's rent in advance plus a refundable bond (usually equal to one month's rent) is also generally required. Most residential lettings in the UK are governed by assured shorthold tenancy contracts. Assured shorthold tenancies (generally referred to simply as "shorthold") give less statutory protection than earlier, mostly obsolete, types of residential lettings. Shorthold tenancy agreements are standard contracts; the wording is generally available from legal stationers and on the internet for around £1.00, although most lettings agents will charge £30 to provide one. It is important that tenant referencing checks are in place prior to a tenant moving into a property. The credit check can be run using credit history data from Equifax, Experian or Call Credit (the three main UK providers) using an in house website system or a managed referencing service. A reputable agent will also ask for an employment reference and a previous landlord reference to attempt to verify that the tenant can afford the rental on the property and that there were no serious problems with the previous agent. It is also essential that proof of identity and proof of residency are also collected and filed.

Сату

Тұрғын үйді сатумен айналысатын агенттер, әдетте, сатылған үйдің бағасының 0,5% (екі тараптан келісім) және 3% (бірнеше агенттік) аралығында, сондай-ақ ҚҚС (қосылған құн салығы) төлейді. Кейбір агенттер газеттер мен веб-сайттар сияқты қосымша жарнама үшін ақы алуы мүмкін, бірақ көбінесе жарнама ақының ішіне кіреді. Барлық төлемдер агенттік келісімшартында нарыққа шығар алдында анық келісіліп, жазылуы керек, осылайша қосымша төлемдерге байланысты жаңсақтықтар болмайды. 2016 жылдың шілдесінде «Which?» журналы ұлттық орташа агенттік төлемдерінің 1,3% құрайтынын анықтады, бірақ төлемдердің мөлшері әртүрлі болуы мүмкін. Ең арзан мүлікті есептемегенде, агенттік төлемдері Ұлыбританияда үйді көшіруге байланысты шығындардың ең қымбат бөлігі болып табылады, мемлекеттік баж салығынан кейін. High Street агенттері көбінесе сату үшін алдын ала төлемдерді немесе сатудан бас тарту және үйді нарықтан алу үшін төлемдерді талап етпейді. Онлайн агенттермен мүлікті сатуға басқа мүмкіндіктер де бар, бірақ олар көбінесе сатуға кепілдік бермейтін немесе сату болмаған жағдайда сыйақы ұсынбайтын алдын ала төлемдерді қабылдайды.

Басқа тәсілдер

2005 жылдан бері онлайн-тұрмыстық агенттер дәстүрлі төлем жүйесіне балама ретінде, арзан, белгілі бір сомада төленетін сату пакеттерін ұсынады. Бұл онлайн-тұрмыстық агенттер жеке мүлік иелеріне өз мүлкін ірі мүлік порталдары арқылы (дәстүрлі кеңселердегі жылжымайтын мүлік агенттері қолданатын басым құрал) дәстүрлі жылжымайтын мүлік агенттігінен гөрі әлдеқайда төмен құнмен сатуға мүмкіндік береді. Онлайн-тұрмыстық агенттер цифрлық маркетинг әдістерін қолдану және кеңселік жұмыстарын бір орталыққа шоғырландыру арқылы, орналасқан жерлерінде физикалық кеңселер ашудың орнына, дәстүрлі жылжымайтын мүлік агенттерімен бірдей тиімді жарнамалай алатындарын мәлімдейді. Онлайн-тұрмыстық агенттер әдетте бүкіл Ұлыбританияны қамтиды, сондықтан дәстүрлі жылжымайтын мүлік агенттерінің географиялық шектеулерін жою арқасында төлемдерді төмендетуге болатынын айтады. 2010 жылдың ақпан айында Сауда және нарықтарды реттеу кеңсесі (OFT) жылжымайтын мүлік агенттеріне қатысты заңнамадағы өзгерістер үй сату жолын өзгертіп, бұрынғыдан да көп мүмкіндіктерді арзан онлайн-агенттерге беруге мүмкіндік бергенін хабарлады. Ұлыбританияда орналасқан делдалдық жылжымайтын мүлік агенттері және/немесе мүлік порталдары Ұлыбритания мен әлемдік жылжымайтын мүлік агенттерін барлық мүліктерін көрсету арқылы ынтымақтастыққа шақыра бастады, осылайша сайт келушілері Ұлыбритания мен шетелдегі мүліктердің кең ауқымын бір веб-сайтта көре алады. 2007 жылы жүргізілген зерттеулерге сәйкес, мүлікті сатудың ең тиімді жолы – «Сатылымда» деген белгілер. Клиенттердің 28%-ы мүлік туралы тереңірек зерттеу жүргізбес бұрын жылжымайтын мүлік агентінің «Сатылымда» деген белгісін көрген. Интернет арқылы үй іздеу екінші орында (21%), газеттер үшінші орында (17%) тұрды. Төртінші ең тиімді және ең дәстүрлі әдіс – клиенттердің жылжымайтын мүлік агенті кеңсесіне баруы (15%). 2010 жылы мүліктердің 80-90%-ы интернет арқылы табылған, ал агенттер кеңселерге келіп жатқан адамдардың саны азайды. Белгілер әлі де тиімді, бірақ көптеген агенттер қағаз жарнамадан бас тартып, электрондық журналдар және интернет сияқты цифрлық форматқа көшуде. Басқа әдістерге аукциондар (11%), сөз арқылы тарату (3%) және жарнама парақшалары (2%) кіреді.

Since around 2005, online estate agents have provided an alternative to the traditional fee structure, claiming cheaper, fixed fee selling packages. These online estate agents claim to give private property sellers the ability to market their property via the major property portals (the preferred medium used by traditional high street estate agents) for a fraction of the cost of the traditional estate agency. Online estate agents claim that they can advertise a property as effectively as traditional estate agents by using digital marketing techniques and centralising their back office operation to one location, rather than having physical offices in the town in which they are based. Online estate agents normally cover the whole of the UK, therefore claiming to be able to reduce fees due to removing geographical boundaries that traditional estate agents generally have. Lastly, online estate agents often charge up front, instead of a traditional agent, who would normally charge nothing if the property is not sold

In February 2010 the Office of Fair Trading (OFT) announced that a change in the legislation for estate agents has led to a shake up in the way homes are sold, allowing cheaper online agents to become more established than they could before. Intermediary estate agents and or property portals that are based in the United Kingdom have started to encourage UK and worldwide estate agents to collaborate by showing all their properties, thus allowing site visitors to see a vast array of UK and overseas properties all on one website. Research undertaken in 2007 said that the most effective way of selling property is via 'For Sale' signs, 28% of customers had seen the estate agent's For Sale signs before researching more in depth into the properties. Searching for houses via the internet came in a close second (21%), with newspapers third at (17%). The fourth most effective way, and the most traditional, was customers visiting an estate agent's office (15%). In 2010 80% to 90% of properties were found via the internet and agents see fewer people walking into their offices. Boards are still very effective, but many agents are now cutting out paper advertising and moving just to digital such as eMags and just the web. Other methods included auctions (11%), word of mouth (3%) and leaflets (2%).

Технология

Жылжымайтын мүлік агенттері сатып алушы өтініштерді, мүлікті көрсетуді, маркетингті және мүлікті сатуды басқару үшін жылжымайтын мүлік агенттіктерінің бағдарламалық жасақтамасын қолданады. Агенттер бұл бағдарламалық жасақтаманы мүлікті онлайн немесе баспа түрінде жарнамалауға арналған мүлік туралы мәліметтерді дайындау үшін пайдалана алады. Олар сондай-ақ сатып алушының талаптарын тіркеп, оларды өздерінің мүлік деректер базасымен автоматты түрде салыстыра алады. Сату туралы келісімге қол жеткеннен кейін, олар бағдарламалық жасақтама арқылы байланысты мүлік сату тізбегін басқара алады. Жылжымайтын мүлік агенттіктерінің бағдарламалық жасақтамасы жылжымайтын мүлік порталдарына мүлік туралы мәліметтерді автоматты түрде тарата отырып, мүліктің маркетингіне көмектеседі. Жаңа технологиялар онлайн-агенттердің өсуіне ықпал етті және жылжымайтын мүлік секторы тұтынушылар нарығына ұнату үшін технологияны пайдалануға көбірек бейімделді. Қазіргі уақытта мұны іске асыратын компанияның мысалы – Matterport, олар 3D цифрлық модельдерді, VR еден жоспарларын және жоғары ажыратымдылықтағы фотосуреттерді жасауға арналған камераны құрды. Бұл веб-портал арқылы жылжымайтын мүлік нарығында онлайн-мінез-құлыққа әсер етуге мүмкіндік берді. Қауіпсіз веб-сайттарды пайдалану арқылы маркетологтар пайдаланушылардың белсенділігін бақылап, сатушылар мен агенттерге маркетингтік стратегияларын жетілдіруге және клиенттердің қажеттіліктерін жақсырақ қанағаттандыруға көмектесетін құнды ақпарат алады. Соңғы жылдары агенттер АҚШ-тағы MLS (multi listing service) жүйесіне ұқсас жүйелер арқылы қайтадан бірлесіп жұмыс істей бастады. Бұл жүйеде бас агент мүлікті қабылдап, оның мәліметтерін басқа жергілікті (қосалқы) агенттерге жібереді. Қосалқы агенттер өтініш берушілерді бас агентке таныстырып, мүлікпен таныстырады. MLS көбірек ұсыныстар алуға, мүлікті жылдам сатуға мүмкіндік береді және агенттер оны премиум қызмет ретінде ұсынады. АҚШ-та мүлік туралы деректер агенттердің бағдарламалық жасақтамасынан RETS деректерді беру схемасы арқылы жіберіледі. Ұлыбританияда көптеген бағдарламалық жасақтамалар INEA idx (мәліметтермен алмасу) деректер желісін пайдаланып, қосалқы (MLS) мүлік тізімдерін алуда. Екі жағдайда да MLS және idx технологиясы серіктес қосалқы агенттерге бірлесіп жұмыс істеу арқылы өз веб-сайттарына көптеген мүлік туралы ақпаратты енгізуге мүмкіндік береді.

Estate agents use estate agency software to manage their buying applicants, property viewings, marketing and property sales. Estate agents can use the software to prepare property particulars which are used to advertise the property either online or in print. They can also record the requirements of a buying applicant and automatically match them against their database of properties. Once a sale is agreed upon, they can manage the chain of linked property sales using the software. Estate agency software will also help with property marketing by automatically distributing the property details to property portals. The latest technology has influenced the growth of Online Agents, and the property sector becoming more reliant on the use of technology to appeal to the consumer market. An example of a company conducting this currently is Matterport, who have created a camera that creates digital 3D models and VR floorpans and ultra HD photography. This has led to digital marketers being able to influence online behaviour in the property market through the use of a Web Portal. By using secure websites, marketers then have the ability to monitor the level of user activity and gain invaluable information to help sellers and estate agents to utilise their marketing and better appeal to the needs of their customers. In recent years agents have started working together again through systems similar to the USA called MLS (multi listing service). This is where a main agent will take on a property and send details via the most to other local (sub) agents. The sub agents will market and introduce applicants to the main agent. MLS can achieve more offers, sell a property quicker, and is offered by agents as a premium service. In the US property data is passed from the agents software by the RETS data feed schema. In the UK the INEA idx (information data exchange) data feed is being adopted by many software to receive sub (mls) property listings back. In both cases technology via MLS and idx means that sub agents collaborating can populate many more properties into their websites by working together.

Жылжымайтын мүлік агенті ретінде жұмыс істеу

Ұлыбританияда жылжымайтын мүлік агенті болу үшін ешқандай ресми біліктілік талап етілмейді, бірақ жергілікті жылжымайтын мүлік туралы білім және клиенттерге қызмет көрсету дағдылары бағалы деп есептеледі.

Жылжымайтын мүлік агенті сөйлесін

2002 жылы BBC жылжымайтын мүлік агенттерінің тіліне арналған әзіл-қалжыңдық нұсқаулық жариялады.