Введение

Выселение арендатора из арендуемой недвижимости арендодателем

Выселение – это изъятие жилого помещения у арендатора арендодателем. В некоторых юрисдикциях оно может также включать в себя изъятие лиц из помещений, в отношении которых было осуществлено взыскание залогом (часто, это бывшие владельцы, допустившие неисполнение ипотечных обязательств). В зависимости от законодательства юрисдикции, выселение может также именоваться как незаконное удержание, упрощенное взыскание, ускоренное изъятие, упрощенная процедура, принудительное изъятие, выселение по судебному решению и возврат имущества, среди прочих терминов. Тем не менее, термин "выселение" является наиболее распространенным в общении между арендодателем и арендатором. В зависимости от рассматриваемой юрисдикции, прежде чем арендатор может быть выселен, арендодатель должен выиграть судебный процесс о выселении или добиться успеха на другом этапе судебного разбирательства. Следует учитывать, что выселение, как и выселение по судебному решению и некоторые другие связанные термины, имеет четкие определения только в определенных исторических контекстах (например, в рамках английского общего права прошлых столетий) или в отношении конкретных юрисдикций. В современной практике и процедуре содержание этих терминов значительно варьируется от юрисдикции к юрисдикции. Правовые аспекты, процедуры и положения, касающиеся выселения, под каким бы названием оно ни осуществлялось, различаются даже между странами или штатами с аналогичной правовой системой.

Процесс выселения

Большинство юрисдикций не разрешают арендодателю выселять арендатора без предварительного обращения в суд с соответствующим иском (такое действие обычно называют "самоуправным выселением"; к таким действиям относятся смена замков, удаление имущества из помещения или отключение коммунальных услуг). Такие выселения, как правило, незаконны на любом этапе процесса (включая случаи, когда арендодатель уже выиграл судебный процесс о выселении); арендатор, столкнувшийся с подобными мерами, вправе подать иск к арендодателю. Однако самоуправное выселение может быть допустимо в некоторых юрисдикциях, если речь идет о коммерческих, а не о жилых арендаторах.

Примечание

Прежде чем подать иск в суд о выселении, арендодатель, как правило, должен предоставить арендатору письменное уведомление (обычно называемое уведомлением о выезде или уведомлением об освобождении помещения). Жилищные и коммерческие нормативные акты создали правовую основу, запрещающую арендодателям предпринимать какие-либо действия, которые могут вынудить арендатора покинуть занимаемое помещение. Эти действия включают, помимо прочего, применение силы или угроз, отключение основных услуг, снос имущества или вмешательство в работу замков.

Иск и суд

Если арендатор продолжает занимать помещение после истечения срока действия уведомления о выселении, арендодатель может подать в суд на арендатора. В зависимости от юрисдикции, арендатор может быть обязан представить письменный ответ в указанный срок, после чего будет назначена дата судебного заседания. В других юрисдикциях арендатору может быть просто предписано явиться в суд в определенный день. Судебные дела о выселении часто рассматриваются в ускоренном порядке, поскольку вопрос является срочным (арендодатель теряет арендную плату, пока арендатор продолжает занимать помещение). Любая из сторон может запросить рассмотрение дела судом присяжных, однако до конца 2000-х годов это было крайне редко. Многие ответчики по делам о выселении не являются в суд. Во многих крупных городах, включая Милуоки, не является до 70% ответчиков. В судах некоторых городских районов в суд являлись лишь 10% ответчиков.

Выезд из собственности

Как упоминалось выше, в большинстве юрисдикций арендодателю не разрешается выселять арендатора без предварительного обращения в суд, даже если арендодатель добился успеха в суде. Вместо этого арендодатель должен получить судебный приказ о выселении или ордер на изъятие имущества из суда и передать его соответствующему сотруднику правоохранительных органов. Сотрудник правоохранительных органов затем размещает уведомление для арендатора на территории, информирующее о предстоящем выселении арендатора и любых других лиц, находящихся на территории. Однако в некоторых юрисдикциях приказ не будет исполнен, если в день выселения будет неблагоприятная погода. Вместе с выселением арендатора происходит и выселение его личных вещей. Если арендатор оставит после себя что-либо ценное, существует обычай (но не закон во всех юрисдикциях), согласно которому арендодатель обязан хранить оставленные вещи в течение 30 дней. По истечении этих 30 дней арендодатель имеет право продать оставленное имущество, как правило, на аукционе, для погашения задолженности по арендной плате.

Выселения без вины

Выселение без указания причины происходит, когда арендодатель стремится вернуть владение арендованным имуществом на основании законов, не требующих от него указания на какие-либо нарушения со стороны арендатора, такие как неуплата арендной платы, нарушение общественного порядка, беспокойство соседей или других жильцов, или нарушение условий договора аренды. Во многих юрисдикциях договор аренды с неопределенным сроком действия, в отличие от договора аренды на определенный срок, может быть расторгнут в любое время с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за тридцать дней, хотя в некоторых юрисдикциях требуется более длительный срок уведомления. В условиях джентрификации и повторного заселения городских центров более обеспеченными жителями, выселения без указания причины используются как инструмент для выселения арендаторов в городах с регулируемой арендной платой. В Калифорнии, например, Закон Эллиса позволяет выселять арендаторов, подпадающих под регулирование арендной платы, если арендодатель намерен прекратить сдачу в аренду какой-либо части жилого дома (то есть арендодателя нельзя обязать сдавать имущество в аренду). Закон Эллиса применяется к арендованному жилью в Сан-Франциско, Санта-Монике и Лос-Анджелесе.

Выселение по справедливой причине

Исключение по уважительной причине, также известное как исключение по законным основаниям, описывает законы, направленные на защиту арендаторов от необоснованных выселений, чрезмерного повышения арендной платы и отказа в продлении договора аренды. Эти законы позволяют арендаторам оспаривать выселение в суде, если оно не признается правомерным. Как правило, арендодатели выступают против законов об исключении по уважительной причине из-за опасений, связанных с прибылью, жилищным фондом и судебными разбирательствами.

Восстановление

Реновикция – это термин, используемый, когда арендатора выселяют для проведения ремонта помещения. Арендодатель может прибегнуть к реновикции, чтобы повысить арендную плату для других потенциальных арендаторов. В некоторых юрисдикциях, например, в Онтарио, выселенные арендаторы имеют преимущественное право на повторную аренду.

Мобирование в сфере недвижимости

Моббинг в сфере недвижимости, также известный как моббинг имущества, – это использование техник моббинга (группового травли) спекулянтами недвижимости для выселения жильца из его жилища как путем давления, так и принудительно. Организация Объединенных Наций признала моббинг в сфере недвижимости глобальной причиной насильственных выселений. Эта проблема признается в Европе, особенно в Испании.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах Америки правила и порядок выселения определяются законодательством штатов, округов и городов.

Австралия

Если арендатор заключил договор аренды на определенный срок и срок действия этого договора истекает, арендодатель обязан предоставить ему надлежащее уведомление о выселении. Срок действия этого уведомления варьируется в зависимости от штата или территории. Если арендатор не соблюдает условия уведомления о выселении, в Трибунал по жилищным спорам подается заявление о возврате владения имуществом. Арендодатель не имеет законного права выселить арендатора без получения Распоряжения о возврате владения и Приказа о возврате владения. Приказ о возврате владения обязывает полицию выселить арендатора из помещения. Затем полиция связывается с агентом, чтобы согласовать время посещения объекта, сопровождения арендатора за пределы помещения, смены замков и официального получения имущества во владение. Выселение всегда должно осуществляться полицией; арендодатель не может выселять арендаторов самостоятельно. Самовольные действия и несоблюдение соответствующего законодательства в данной юрисдикции повлекут за собой ответственность для арендодателя. 29 марта 2020 года премьер-министр Скотт Моррисон объявил, что правительства штатов и территорий намерены ввести мораторий на выселение лиц, испытывающих финансовые трудности в связи с пандемией COVID-19. Правительство заявило, что эти меры должны действовать не менее шести месяцев.

Влияние на выселенных

Иногда возникают проблемы с информированием о дате выселения, из-за чего некоторые выселяемые оказываются совершенно не готовы, не успев собрать вещи к приезду судебного пристава. Это приводит к более высокому уровню депрессии, тревожности, повышенного кровяного давления, посттравматического стрессового расстройства (ПТСР) и даже суицидальных мыслей. Процесс выселения может затянуться на длительное время (до нескольких месяцев), что держит выселяемого в состоянии постоянного стресса и делает его более уязвимым к болезням, вызванным стрессом. Выселение может увеличить риск потери работы. Это может привести к порочному кругу, когда выселение затрудняет поиск работы, а отсутствие работы, в свою очередь, увеличивает риск выселения. Информация о выселении может оставаться в истории арендатора до семи лет в Соединенных Штатах, и арендодатели имеют право отказывать в аренде лицам, ранее выселенным. Выселение является одной из основных причин бездомности. Выселенные часто вынуждены переезжать в жилье худшего качества, например, в перенаселенные дома.