Джеймс Руз: Американский застройщик и градостроитель

Введение

Американский девелопер недвижимости, градостроитель и общественный деятель, американский футболист Джеймс Уилсон Роуз (26 апреля 1914 – 9 апреля 1996) был американским предпринимателем и основателем компании The Rouse Company. Роуз был пионером в области американской девелоперской деятельности, градостроителем, общественным деятелем, а позднее – филантропом, приверженцем принципов свободного предпринимательства. Он был удостоен Президентской медали Свободы – высшей гражданской награды – за вклад на протяжении всей жизни.

Ранние годы и образование

Джеймс "Джим" Рауз родился в Истоне, штат Мэриленд, в семье Лидии Агнес (урожденной Робинсон) и Уилларда Голдсмита Рауза, брокера по консервированным продуктам. Его отец, юрист, получивший образование в Университете Джона Хопкинса, однажды баллотировался на должность окружного прокурора округа Харфорд. После проигрыша семья Рауз переехала из Бел-Эйра, штат Мэриленд, в Истон. Рауз вырос в Истоне (население в то время: 5000 человек) на благополучной улице на окраине города. До второго класса его обучала мать, после чего он перешел в государственную школу. В 1930 году Рауз потерял отца от рака мочевого пузыря, мать – от сердечной недостаточности, а семейный дом – из-за обращения взыскания банком. Его брат Билл оплатил его обучение в частной подготовительной школе Томе в Порт-Депозите, штат Мэриленд, на один год. Столкнувшись с финансовыми трудностями и не имея возможности продолжать обучение в школе Томе, семья Рауз искала способ обеспечить его поступление в колледж, обратившись к его старшей сестре, которая вышла замуж за офицера ВМС США, дислоцированного на Гавайях. Рауз заявил о себе как о иждивенце сестры и, получив связи в военно-морском флоте, смог поступить в Университет Гавайев в Маноа по значительно сниженной стоимости. Хотя в его выписке из зачетной книжки было всего два года обучения в колледже, в 1930-х годов этого было достаточно для поступления в юридическую школу. В марте 1936 года он взял в долг деньги у Гая Холлидея, сотрудника по кредитам в компании Title Guarantee and Trust Company, который искал гарантии кредитов FHA, и посещал занятия три вечера в неделю в юридической школе Университета Мэриленда. В 22 года его нанял Холлидей, его наставник. Работая в FHA во время "Нового курса", Рауз был поручен обеспечивать соблюдение расово дискриминационных правил. Рауз использовал антисемитские квоты при строительстве в районе Роланд-Парк в Балтиморе. В 1951 году Рауз установил квоту в не более 12% еврейских жильцов для квартир в Мэриленде, расположенных в северном Балтиморе, до тех пор, пока не будет сдано в аренду 75% квартир. Рауз окончил юридическую школу в 1937 году, а в 1939 году стал партнером Хантера Мосса в ипотечной банковской фирме под названием Moss Rouse Company, финансируемой кредитом в размере 20 000 долларов от сестры Мосса, которая в конечном итоге стала компанией Rouse Company. Компания специализировалась на кредитах, обеспеченных FHA, и наняла Черчилля Г. Кэри из Connecticut General, чья бывшая компания предоставляла кредитный капитал Moss Rouse. В 1954 году партнеры расстались, и Мосс так описал разрыв: "[Рауз] был человеком, который любил делать вещи в большом масштабе. Мне нравилась компания меньшего размера. Поэтому мы расстались". Торговый центр Harundale Mall впоследствии был заменен Harundale Plaza. В 1999 году торговый центр был вновь открыт и перестроен как Harundale Plaza, торговый центр под открытым небом. Среди магазинов: A. J. Wright, супермаркет Super Fresh, Outback Steakhouse, Hollywood Video, Burlington Coat Factory и почтовое отделение США, а также несколько других типичных магазинов торговых центров под открытым небом. Знаменитая "скала" из Harundale Mall теперь находится на Harundale Plaza. В городе, где практиковалась строгая расовая сегрегация, Рауз намеревался сделать Cross Keys доступным для всех, кто мог себе позволить там жить. Комплекс представлял собой сочетание таунхаусов, квартир с садом, многоэтажного дома, спроектированного Фрэнком Гери, магазинов, сгруппированных вокруг деревенской площади, и офисного комплекса. К 1970 году Village of Cross Keys стал одним из самых престижных мест для жизни в районе Балтимора. Пока Cross Keys все еще строился, Рауз решил построить совершенно новый город. Создание Колумбии, штат Мэриленд, между Балтимором и Вашингтоном, округ Колумбия, стало величайшим приключением в жизни Рауза. Колумбия была для него наилучшей возможностью: шанс воплотить свои идеалы в совершенно новом городе. Для проекта, который должен был стать Колумбией, Рауз обратился к своему партнеру по предыдущим проектам, Connecticut General Life Insurance Company ("CG"). На встрече в штаб-квартире компании в Хартфорде Рауз представил свой проект ведущим специалистам CG по недвижимости и ипотеке, а также председателю совета директоров компании, Фразеру Б. Уайлду. Вопросы были в основном негативными, пока не вмешался Уайлд. Он выразил мнение, что CG не может проиграть. Если проект Рауза не увенчается успехом, землю всегда можно будет продать, и, вероятно, по более высокой цене, чем она стоила. Земля для нового города принадлежала бы дочерней компании под названием Howard Research and Development Corporation. CG владела бы половиной этой корпорации, а корпорация Рауза – другой половиной. Рауз отвечал бы за управление приобретенной землей и подготовку генерального плана развития. CG также предоставила часть средств на инфраструктуру Колумбии. Остальное было предоставлено Teachers Insurance and Annuity Association и Chase Manhattan Bank. К концу лета 1963 года было приобретено почти все сельскохозяйственные земли округа Говард, и пришло время планировать, что с ними делать. Рауз хотел услышать мнения широкого круга экспертов и ученых. Он собрал группу, которая стала известна как "Рабочая группа". В нее вошли ведущие специалисты в области здравоохранения, семейной жизни, образования, отдыха, государственного управления, транспорта и занятости. В конечном итоге возникла идея, что новый город должен быть настоящим многогранным городом, а не спальным районом. Жителям должно быть возможно найти там все необходимое – работу, образование, отдых, здравоохранение и любые другие необходимые услуги. Рауз не стеснялся упоминать свой родной город Истон в качестве модели для Колумбии. Сформировался консенсус в отношении того, что основной единицей деления в новом городе должна быть деревня, состоящая из 10 000–15 000 человек. Считалось, что это число с наибольшей вероятностью будет способствовать формированию чувства местной идентичности: чтобы торговцы знали своих покупателей, священники – своих прихожан, а учителя – своих учеников и родителей. В городе будет 12 деревень. Каждая деревня будет иметь центральное место сбора, где люди с разным уровнем дохода и типами жилья будут пересекаться и общаться. В каждой деревне будет средняя школа и старшая школа, молодежный центр, супермаркет, библиотека, больница, аудитория, офисы, рестораны, несколько специализированных магазинов и несколько крупных спортивных сооружений. Также там будет межконфессиональный дом молитвы, известный как "межконфессиональный центр", основанный на Экуменической церкви Спасителя Гордона Косби, под названием Kittamaqundi Community. Предполагалось, что одно здание будет использоваться несколькими религиями. Помимо деревень, будет центральный район, который будет функционировать как "центр города" нового города. Здесь будет находиться основное скопление розничных магазинов (организованных в виде торгового центра), отель и конференц-центр, больница, кинотеатры и концертный зал, общественный колледж, а также филиалы Maryland Institute College of Art и Peabody Conservatory of Music. Основной развлекательный район должен был называться Tivoli, в честь развлекательного района в Копенгагене. Рауз рано заявил, что надеется, что Tivoli станет местом, "где, под благотворным влиянием веселья и отдыха привычными способами, люди будут иметь возможности, особенно привлекательные и удобно представленные, для открытия новых способов наслаждаться своим свободным временем – новой едой, новым визуальным и тактильным эстетическим опытом, даже новыми социальными отношениями". Рауз хотел, чтобы центр города в Колумбии предоставил наиболее полный спектр развлекательных мероприятий и услуг, которые когда-либо задумывались в новом городе. Рецессия 1970-х годов сильно ударила по Колумбии, и CG пришлось рефинансировать проект, сократив долю Rouse Company. Позднее, в 1985 году, CG полностью вышла из проекта, но к тому времени он вернулся к прибыльности.

James "Jim" Rouse was born in Easton, Maryland, to Lydia Agnes (née Robinson) and Willard Goldsmith Rouse, a canned foods broker. His father, a lawyer trained at Johns Hopkins University, once ran for state's attorney for Harford County. When he lost, the Rouse family moved from Bel Air, Maryland, to Easton. Rouse grew up in Easton (then population: 5,000) on a well to do street on the edge of town. He was taught at home by his mother until second grade when he transferred to a public school. In 1930, Rouse lost his father to bladder cancer, his mother to heart failure, and his childhood home to bank foreclosure. His brother Bill paid for him to attend the private preparatory Tome School in Port Deposit, Maryland, for a year. Facing money problems and unable to continue at the Tome School, the Rouse family sought a way for him to attend college by appealing to his oldest sister, who had married a United States Navy officer stationed in Hawaii. Rouse declared himself his sister's dependent and, with Navy connections now secured, was thereby able to attend the University of Hawaiʻi at Mānoa at a greatly reduced cost. Although he had only two years of undergraduate college on his transcript, in the 1930s that was enough to qualify for law school. He borrowed money in March 1936 from Guy Hollyday who was a loan officer with the Title Guarantee and Trust Company seeking FHA loan guarantees and attended classes three nights a week at the University of Maryland School of Law. He was hired at age 22 by his mentor Hollyday. While working at the FHA during the New Deal, Rouse was tasked with enforcing racially discriminatory guidelines. Rouse used antisemitic quotas when building in the Roland Park neighborhood of Baltimore. In 1951, Rouse enforced a quota of no more than 12% Jewish residents for the Maryland Apartment in north Baltimore until 75% of the apartments were rented. Rouse graduated in 1937 and in 1939 left the FHA and became partner with Hunter Moss at a mortgage banking firm called the Moss Rouse Company funded by a $20,000 loan from Moss's sister, which would eventually become the Rouse Company. The company would specialize in FHA backed loans, and hired Churchill G. Carey from Connecticut General, with his former company providing loan capital to Moss Rouse. In 1954, the two partners split, with Moss summarizing the split this way: "[Rouse] was a person who liked to do things in a big way. I liked the smaller company. So we split up." Harundale Mall has since been replaced by Harundale Plaza. In 1999, the mall reopened and redeveloped as Harundale Plaza, a strip shopping center. Stores include A. J. Wright, a Super Fresh supermarket, Outback Steakhouse, Hollywood Video, Burlington Coat Factory, and a U. S. Post Office, along with several other typical strip mall stores. The signature "rock" from Harundale Mall is now at Harundale Plaza. In a city that practiced strict racial segregation, Rouse intended Cross Keys to be open to all who could afford to live there. The development was a mixture of townhouses, garden apartments, a high rise apartment house designed by Frank Gehry, stores grouped around a village square, and an office complex. By 1970, the Village of Cross Keys had become among the most desirable places to live in the Baltimore area. While Cross Keys was still under construction, Rouse decided to build a whole new city. The creation of Columbia, Maryland, between Baltimore and Washington, D. C., was the greatest adventure of Rouse's life. Columbia was the ultimate opportunity: the chance to embody his ideals in a whole new city. For the undertaking that would become Columbia, Rouse turned to his partner in previous projects, the Connecticut General Life Insurance Company ("CG"). At a meeting at company headquarters in Hartford, Rouse made his pitch to CG's top real estate and mortgage people and the company's chairman of the board, Frazar B. Wilde. The questioning was mostly negative, until Wilde joined in. He expressed the view that CG couldn't lose. If Rouse's project did not succeed, the land could always be sold, and probably for a higher price than what it cost. The land for the new city would be owned by a subsidiary called Howard Research and Development Corporation. CG would own half of that corporation and Rouse's corporation the other half. Rouse would be responsible for the management of the acquired land and for preparing a master plan for development. CG also put up some of the money for Columbia's infrastructure. The rest was supplied by Teachers Insurance and Annuity Association and the Chase Manhattan Bank. By the end of the summer of 1963 close to of Howard County farmland had been acquired, and the time was at hand to begin planning what to do with it. Rouse wanted to hear from a wide assortment of experts and scholars. He brought together an assemblage which became known as "The Work Group." It consisted of top people in health, family life, education, recreation, government, transportation, and employment. Ultimately emerging was the idea that the new city should be a real multi faceted city, not a bedroom suburb. It should be possible for its residents to find everything they needed right there—jobs, education, recreation, health care, and any other necessity. Rouse was not reluctant to bring up his home town of Easton as a model for Columbia. Consensus formed around the idea that the basic subdivision within the new city should be the village, a unit of 10,000 to 15,000 people. This number was thought to be the most likely to foster a local feeling of identification: for merchants to get to know their customers, ministers their memberships, and teachers their pupils and parents. Within the city, there would be 12 villages. Each village would have a central gathering place where people of different income levels and types of housing would cross paths and mix. Each village would have a middle school and a high school, a teen center, a supermarket, a library, a hospital, an auditorium, offices, restaurants, some specialty shops, and a few larger recreational facilities. It also would have a multi denominational house of worship known as an "interfaith center" based on the Gordon Cosby's Ecumenical Church of the Savior called the Kittamaqundi Community. The hope was that one building would be used by several religions. In addition to the villages there would be a core area that would function as the new city's "downtown." Here would be the main cluster of retail stores (arranged as a mall), a hotel and conference center, a hospital, movie theaters and a concert hall, a community college, and branches of the Maryland Institute College of Art and the Peabody Conservatory of Music. The main entertainment area was to be known as Tivoli, after the entertainment area in Copenhagen. Early on, Rouse said that he hoped Tivoli would be a place "where, under the benign influence of having fun and relaxing in familiar ways, people would have opportunities, especially attractive and conveniently presented, for discovering new ways to enjoy their free time—new foods, new visual and tactile aesthetic experiences, even new social relations." Rouse wanted the town center in Columbia to provide the most comprehensive range of recreational activities and services that had ever been contemplated in a new town. The recession of the 1970s hit Columbia hard, and CG had to refinance the project, reducing The Rouse Company's stake. CG later pulled out of the project completely in 1985, but by that time it had returned to profitability.

Фестивальные рынки

Руз переключил внимание с пригородной розницы на городские торговые центры, которые он назвал «фестивальными рынками», первым и наиболее успешным примером которого стал Faneuil Hall Marketplace. Завершенный в 1976 году и частично финансируемый при поддержке Министерства жилищного строительства и городского развития США, рынок Фанюил-Холл (включающий рынок Куинси и другие пространства, прилегающие к бостонскому Фанюил-Холлу) был спроектирован архитектором Бенджамином К. Томпсоном и стал финансовым успехом, актом исторической сохранности и центром городской ревитализации. Позже Бостонский музей изящных искусств открыл филиал на рынке Куинси, и торговый центр привлекал больше посетителей, чем сам музей. Первоначально были критики, предсказывавшие неудачу проекта, а другие отвергали его ранний успех как мимолетную прихоть. Кальвин Триллин и Питер Холл упоминали Диснейленд, утверждая, что Faneuil Hall Marketplace является примером искусственного урбанизма. Роберт Кэмпбелл, критик архитектуры, отверг эту критику как снобизм и заявил, что фестивальный рынок эффективен в том, чтобы побудить людей выйти из автомобилей и ощутить город. Планируя проект, Руз предполагал, что люди будут не только совершать покупки, но и развлекаться. Однако позже он признался, что не ожидал такой популярности этого места среди туристических автобусов. Другие примеры разработок «фестивальных рынков» компании Rouse включают Саут-Стрит-Сипорт в Нью-Йорке, The Gallery at Market East в Филадельфии, Harborplace в Балтиморе, железнодорожный вокзал St. Louis Union Station в Сент-Луисе, Pioneer Place в центре Портленда и Riverwalk Marketplace в Новом Орлеане. Ранние фестивальные рынки, такие как Faneuil Hall и Harborplace, привели к тому, что журнал TIME назвал Роуза «человеком, который вновь сделал города интересными».

Выход на пенсию

После 40 лет работы в компании Rouse, в 1979 году Роуз отошел от оперативного управления. Вскоре после этого он и его жена основали Enterprise Community Partners – некоммерческий фонд, частично финансируемый коммерческой дочерней компанией The Enterprise Development Company, который был нацелен на создание партнерств с общественными организациями для решения проблемы доступного жилья и сопутствующих социальных услуг для малообеспеченных районов. В 1984 году Джим Роуз занимался привлечением инвестиций, представляя как компанию Rouse в качестве генерального директора, так и Enterprise Development в качестве президента. Совет директоров компании Rouse попросил Джима Роуза покинуть пост генерального директора компании Rouse и свою должность в Enterprise Development, что положило конец его участию в компании, которую он основал. В 1981 году Роуз был включен в Национальный зал славы бизнеса Junior Achievement. В 1988 году Роуз был удостоен второй Почетной награды Национального музея строительства. Театр Роуза в средней школе Wilde Lake назван в его честь. В мае 2006 года участок трассы 175 в штате Мэриленд протяженностью около шести километров между автомагистралями Interstate 95 и U.S. Route 29 в городе Колумбия был назван в честь Роуза и его жены Пэтти. Визионерский центр имени Джима Роуза открылся в 2006 году в бывшем загрязненном складе виски в Балтиморе.

Награды

В 1978 году Руз получил премию имени С. Роджера Хорчоу за выдающуюся общественную службу частного лица, ежегодно присуждаемую организацией Jefferson Awards. В 1981 году Руз получил "Золотую пластину" Американской академии достижений. В 1995 году президент Билл Клинтон наградил Руза Президентской медалью Свободы.

Личная жизнь

Первой женой Джеймса Роуза была Элизабет Джеймисон "Либби" (урождённая Уинстед), на которой он женился 3 мая 1941 года. Его дочь Робин — мать актёра Эдварда Нортона. Его сын Джим подал заявление о признании его уклонистом от военной службы во время войны во Вьетнаме при поддержке отца. В мае 1970 года Роуз опубликовал полностраничные антивоенные объявления в The Washington Post, а затем и в The New York Times, что вызвало недовольство новой администрации Никсона. В 1973 году Роуз расстался с Либби и в ноябре 1974 года женился на Миртл Патриции Трауготт из Норфолка, штат Вирджиния. Он умер от бокового амиотрофического склероза 9 апреля 1996 года. Пэтти Роуз умерла 5 марта 2012 года. Племянник Роуза, Уиллард Роуз III, также был девелопером недвижимости.

Поклон

Его внук Эдвард Нортон, окончив Йельский университет в 1991 году, переехал в Японию, чтобы работать в фонде Роузов. Позже Нортон снял фильм «Бруклин без матери», вышедший в 2019 году, «в знак уважения к тому, что было важно [Джеймсу Роузу]». В частности, фильм критикует противоречивого градостроителя Роберта Мозеса, обвиняемого в стремлении к власти, неэтичном поведении, злопамятности и расизме.