Договор аренды: сущность и особенности

Введение

Лизинг – это договорная договоренность, в соответствии с которой владелец актива предоставляет его в пользование другому лицу в обмен на оплату.

Лизинг – это договорное соглашение, обязывающее пользователя (именуемого арендатором) выплачивать владельцу (именуемому арендодателем) за использование актива. Распространенными активами, предоставляемыми в лизинг, являются недвижимость, здания и транспортные средства. Также в лизинг предоставляется промышленное или коммерческое оборудование. По сути, договор лизинга – это соглашение между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Арендодатель является законным владельцем актива, а арендатор получает право использовать этот актив в обмен на регулярные арендные платежи. Арендатор также обязуется соблюдать различные условия, касающиеся использования имущества или оборудования. Например, лицо, берущее автомобиль в лизинг, может согласиться с условием, что автомобиль будет использоваться только для личных целей. Термин «договор аренды» может относиться к двум видам лизинга:

Лизинг, в котором актив является материальным имуществом. В этом случае пользователь арендует актив (например, землю или товары), предоставляемый в аренду владельцем (использование глагола «сдавать в аренду» менее точно, поскольку оно может относиться к любому из этих действий). Примеры лизинга нематериального имущества включают использование компьютерной программы (похоже на лицензию, но с другими условиями) или использование радиочастоты (например, договор с оператором сотовой связи). Периодический договор аренды (чаще всего договор аренды на месяц) распространен на международном уровне и в некоторых регионах Соединенных Штатов.

История аренды земли

На протяжении веков договоры аренды служили различным целям, и характер правового регулирования менялся в зависимости от этих целей, а также от социальных и экономических условий времени. Например, до конца XVIII и начала XIX веков договоры аренды использовались преимущественно в сельском хозяйстве, пока рост городов в индустриально развитых странах не сделал аренду важной формой землевладения в городских районах. Современное право об арендодателях и арендаторах в странах общего права сохраняет влияние прецедентного права и, в частности, философии невмешательства, которая доминировала в договорном праве и праве собственности в XIX веке. С развитием потребительского движения законодательство о защите прав потребителей признало, что принципы общего права, предполагающие равные переговорные возможности сторон договора, создают трудности, когда это предположение не соответствует действительности. В связи с этим реформаторы подчеркнули необходимость оценивать законодательство о жилой аренде с точки зрения защиты, которую оно предоставляет арендаторам. Законодательство, направленное на защиту арендаторов, стало обычным явлением. Таким образом, в рамках общего права договор аренды не рассматривается как аналогичный или эквивалентный обычному коммерческому договору, особенно в вопросе о возможности расторжения договора аренды посредством уведомления, так же, как и обычного коммерческого договора.

Срочная аренда или аренда на несколько лет

Срочная аренда или аренда на определенный срок длится в течение установленного периода времени. Она имеет четкую дату начала и четкую дату окончания. Несмотря на название "аренда на годы", такая аренда может быть заключена на любой срок – даже аренда на одну неделю может считаться арендой на годы. По общему праву срок аренды не обязательно должен быть точно определен, он мог быть обусловлен наступлением определенного события (например, "до готовности урожая к сбору" или "до окончания войны"). Во многих юрисдикциях эта возможность была частично или полностью отменена. Срочная аренда прекращается автоматически по истечении установленного срока или, в случае аренды, привязанной к наступлению события, – когда это событие наступит. Если арендатор продолжает занимать помещение после окончания срока аренды, он может стать арендатором по молчаливому согласию, поскольку арендодатель допустил (или разрешил) ему оставаться арендатором вместо выселения. Такая аренда обычно является бессрочной, то есть арендатор или арендодатель могут расторгнуть ее в любое время, при условии надлежащего уведомления, установленного законом.

Периодическая аренда

Периодическая аренда, также известная как аренда от года к году, от месяца к месяцу или от недели к неделе, представляет собой право собственности, существующее в течение определенного периода времени, определяемого сроком уплаты арендной платы. Устный договор аренды на срок более одного года, нарушающий Статут о мошенничестве (в зависимости от юрисдикции, требующий письменной формы для аренды сроком более одного года), может фактически создать периодическую аренду, в зависимости от законодательства юрисдикции, где расположены арендованные помещения. Во многих юрисдикциях аренда "по умолчанию", когда стороны явно не указали иное соглашение и когда таковое не предполагается местными или деловыми обычаями, является арендной платой от месяца к месяцу. Как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть периодическую аренду, когда срок действия приближается к завершению, уведомив другую сторону в соответствии с требованиями законодательства или судебной практики данной юрисдикции. Ни арендодатель, ни арендатор не могут расторгнуть периодическую аренду до истечения срока ее действия, не приняв на себя обязательство оплатить оставшиеся месяцы аренды. Любая из сторон должна уведомить, если она намерена расторгнуть аренду от года к году, а размер уведомления либо указан в договоре аренды, либо в законе штата. Обычно, но не всегда, срок уведомления составляет не менее одного месяца, особенно для периодической аренды от года к году. Для периодов менее года срок уведомления обычно должен соответствовать периоду аренды – например, арендодатель должен предоставить месячное уведомление о расторжении аренды от месяца к месяцу. Однако во многих юрисдикциях эти сроки уведомления были увеличены, а в некоторых значительно ограничена возможность арендодателя их использовать. В юрисдикциях, где действуют местные законы о контроле за арендной платой, возможность арендодателя расторгнуть договор аренды жилого помещения существенно снижена. Например, в Калифорнии города Лос-Анджелес, Санта-Моника, Вест-Голливуд, Сан-Франциско и Окленд имеют "постановления о стабилизации арендной платы", которые, среди прочего, ограничивают возможность арендодателя расторгнуть периодическую аренду. В уведомлении также должна быть указана дата вступления расторжения в силу, которая в некоторых юрисдикциях должна приходиться на последний день платежного периода. Иными словами, если аренда от месяца к месяцу началась 15-го числа месяца, в юрисдикции с требованием о последнем дне расторжение не может вступить в силу 20-го числа следующего месяца, даже если это даст арендатору более чем требуемый месячный срок уведомления.

A periodic tenancy, also known as a tenancy from year to year, month to month, or week to week, is an estate that exists for some period of time determined by the term of the payment of rent. An oral lease for a tenancy of years that violates the Statute of Frauds (by committing to a lease of more than one year—depending on the jurisdiction—without being in writing) may actually create a periodic tenancy, depending on the laws of the jurisdiction where the leased premises are located. In many jurisdictions the "default" tenancy, where the parties have not explicitly specified a different arrangement, and where none is presumed under local or business custom, is a month to month tenancy. Either the landlord or the tenant may terminate a periodic tenancy when the period or term is nearing completion, by giving notice to the other party as required by statute or case law in the jurisdiction. Neither landlord nor tenant may terminate a periodic tenancy before the period has ended, without incurring an obligation to pay for the months remaining on the lease. Either party must give notice if it intends to terminate a tenancy from year to year, and the amount of notice is either specified by the lease or by state statute. Notice is usually, but not always, at least one month, especially for the year to year periodic tenancy. Durations of less than a year must typically receive notice equal to the period of the tenancy—for example, the landlord must give a month's notice to terminate a tenancy from month to month. However, many jurisdictions have increased these required notice periods, and some have reduced the capacity of a landlord to use them drastically. For jurisdictions that have local rent control laws, a landlord's ability to terminate a residential tenancy is substantially reduced. For example, in California, the cities of Los Angeles, Santa Monica, West Hollywood, San Francisco, and Oakland have "rent stabilization ordinances" that limit a landlord's ability to terminate a periodic tenancy, among other restrictions. The notice must also state the effective date of termination, which, in some jurisdictions, must be on the last day of the payment period. In other words, if a month to month tenancy began on the 15th of the month, in a jurisdiction with a last day requirement the termination could not be effective on the 20th of the following month, even though this would give the tenant more than the required one month's notice.

Аренда в убыток

Наем по допущению (иногда называемый договором фактического пользования) возникает, когда арендатор продолжает занимать помещение после истечения срока аренды и до тех пор, пока арендодатель не предпримет действий для его выселения. Хотя арендатор технически считается самозахватчиком на этом этапе, и такое владение не является полным правом собственности на землю, законодательство признает данную ситуацию, чтобы возложить на арендатора ответственность за арендную плату. Арендодатель может выселить такого арендатора в любое время и без уведомления. Арендодатель также может предложить арендатору, остающемуся в помещении, новый договор аренды. Для жилого помещения новый договор аренды будет заключаться на месяц. Для коммерческого помещения сроком более одного года новый договор аренды будет заключаться на год; в противном случае он будет действовать в течение того же периода, что и первоначальный договор аренды. В любом случае арендодатель может повысить арендную плату, если он уведомил арендатора о новой, более высокой ставке до истечения срока первоначального договора аренды.

Формальности

Формальные требования к договору аренды определяются законом и обычаями юрисдикции, в которой расположена недвижимость. В случае аренды движимого имущества, они определяются законом и обычаями юрисдикции, в которой заключено соглашение об аренде. Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме, чтобы соответствовать требованиям Статута о мошенничестве.

Срок

Срок аренды может быть фиксированным, периодическим или неопределенным. Если срок аренды определен, он автоматически прекращается по истечении этого срока, и уведомление не требуется, если иное не предусмотрено законом. Срок аренды может быть обусловлен наступлением определенного события, например, смерти указанного лица. Периодическая аренда автоматически продлевается, как правило, ежемесячно или еженедельно. Аренда по взаимному согласию действует до тех пор, пока обе стороны желают ее продолжения, и может быть расторгнута любой стороной без штрафных санкций. Распространено продление аренды на условиях "продления срока", что обычно приводит к преобразованию аренды в периодическую аренду с ежемесячной оплатой. Арендатор также может прямо или косвенно отказаться от аренды в пользу арендодателя. Эта процедура называется "возвратом" аренды. В последнее время в Нью-Йорке были введены ограничения и изменения в отношении сроков аренды. В частности, установлено, что квартиры нельзя сдавать в аренду на срок менее двух недель, а в квартирах, сдаваемых в аренду на срок менее 90 дней, запрещено размещение гостей и домашних животных.

Сублизирование

В сфере недвижимости субаренда (или, менее формально, субаренда) – это соглашение, при котором арендатор (например, жилец) в договоре аренды уступает свои права и обязанности по договору третьей стороне, становясь таким образом субарендодателем, а новый арендатор – субарендатором. Это означает, что они не только арендуют помещение, но и одновременно сдают его в субаренду. Например, если компания арендует офисное помещение непосредственно у арендодателя и впоследствии расширяется, то компания может субарендовать часть офисного помещения другой компании, субарендатору, и заключить новый договор аренды на большее помещение, тем самым снижая свои риски, связанные с недвижимостью. Субарендодатель остается в полной мере ответственным перед первоначальным арендодателем в соответствии с первоначальным договором аренды, включая все оставшиеся платежи, операционные расходы и все прочие условия первоначального договора. В условиях падающего рынка первоначальный арендатор может потребовать от субарендатора более низкую арендную плату, чем та, которую он сам платил, оставляя остаток арендной платы, причитающейся арендодателю, на оплату первоначальному арендатору. Однако, если рыночные цены выросли с момента подписания первоначального договора аренды, субарендодатель может получить более высокую арендную плату, чем сумма, причитающаяся первоначальному арендодателю. Тем не менее, многие коммерческие договоры аренды предусматривают, что любая разница в арендной плате должна быть разделена с арендодателем. В сфере жилой недвижимости иногда незаконно взимать с субарендатора плату, превышающую первоначальную сумму, указанную в договоре субаренды (например, в условиях регулирования арендной платы, где размер арендной платы контролируется законом). Субаренда социального жилья, как правило, запрещена, независимо от размера арендной платы, взимаемой с субарендатора; в Великобритании это официально считается видом жилищного мошенничества. В Нью-Йорке субаренда кооперативов Митчелла-Ламы запрещена. Жители кооперативов Митчелла-Ламы должны иметь постоянное место жительства, чтобы оставаться в кооперативе. Субаренда также может применяться к транспортным средствам как альтернативный вид аренды автомобиля. В случае субаренды транспортного средства арендатор или владелец транспортного средства может уступить договор аренды третьей стороне на определенный срок по договору. Хотя эта практика не очень распространена, она становится все более популярной в туристической индустрии как более дешевая альтернатива для путешественников и местных жителей.

In real estate law, sublease (or, less formally, sublet) is the name given to an arrangement in which the lessee (e. g. tenant) in a lease assigns the lease to a third party, thereby making the old lessee the sublessor, and the new lessee the sublessee, or subtenant. This means they are not only leasing the property, but also subleasing it simultaneously. For example, if a company leases an office space directly from a landlord, the lessor, and subsequently outgrows the office, then the company can sublease the smaller office space to another company, the subtenant, and enter into a new lease for a larger office space, thereby hedging their real estate exposure. The sublessor remains liable to the original lessor in accordance with the initial lease, including all remaining rent payments, including operating expenses and all other original lease terms. In a down market, the original lessee may require a lower rent payment from the sublessee than what he or she may have originally paid, leaving the remaining rent owed to the lessor to be paid by the original lessee. However, if market prices have increased since the original lease was signed, the sublessor might be able to secure a higher rent price than what is owed the original lessor. However, many commercial leases stipulate that any overages in rent be shared with the landlord, the lessor. In residential real estate, it is sometimes illegal to charge the subtenant more than the original amount in the sublessee's contract (for instance, in a rent control situation where the rental amount is controlled by law). Subletting of social housing is generally illegal, whatever the rent charged to the subtenant; in the UK it is officially described as a category of housing fraud. In New York the subletting of Mitchell Lama cooperatives is illegal. Mitchell Lama residents must maintain a primary residence to remain in their cooperative. A sublease can also apply to vehicles as an alternate type of car rental. In a vehicle sublease, a lessee or vehicle owner can assign a lease to a third party and by way of contractual agreement for specific dates. Although this arrangement is not popular, it is a growing trend in the travel industry as a less expensive alternative for travelers and locals.

Лизинг оборудования

Лизинг также используется как форма финансирования для приобретения оборудования в пользование и для последующей покупки. Многие организации и компании применяют лизинговое финансирование для приобретения и использования широкого спектра оборудования, включая производственное и горнодобывающее оборудование, суда и контейнеры, строительную и внедорожную технику, медицинское оборудование и технологии, сельскохозяйственную технику, воздушные суда, железнодорожный подвижной состав, грузовики и транспортное оборудование, оборудование для бизнеса, розничной торговли и офиса, ИТ-оборудование и программное обеспечение.