Жалдау шарттары және түрлері

Кіріспе

Асылымның иесі оны төлемге алмасу үшін басқа біреудің пайдалануына мүмкіндік беретін шарттық келісім – жалға беру шарты. Жалға беру шарты – бұл пайдаланушыдан (жалға алушы деп аталады) активті пайдалану үшін иесіне (жалға беруші деп аталады) төлеуді талап ететін шарттық келісім. Мүлік, ғимараттар және көлік құралдары жалға алынатын ең көп таралған активтер. Сондай-ақ, өнеркәсіптік немесе бизнес жабдықтары да жалға алынады. Негізінде, жалға алу шарты – екі тарап арасындағы келісім: жалға беруші мен жалға алушы. Жалға беруші активтің заңды иесі болып табылады, ал жалға алушы активті пайдалану құқығын тұрақты жалға төлеуге алмасу ретінде алады. Жалға алушы сондай-ақ мүлікті немесе жабдықты пайдалану бойынша әртүрлі шарттарды орындауға келіседі. Мысалы, көлік жалға алған адам оны тек жеке пайдалану үшін ғана пайдалануға келісуі мүмкін. "Жалға беру шарты" термині жалға алу шартының екі түрін білдіре алады:

Актив материалдық мүлік болып табылатын жалға алу шарты. Бұл жағдайда пайдаланушы меншік иесінен жалға берілген немесе жалға алынған активті (мысалы, жер немесе тауар) жалдайды. ("Жалға беру" етістігінің мағынасы кең, ол осы әрекеттердің кез келгенін білдіре алады). Материалдық емес мүлік үшін жалға алудың мысалдары компьютерлік бағдарламаны пайдалану (лицензияға ұқсас, бірақ басқа шарттары бар) немесе радиожиілікті пайдалану (мысалы, ұялы байланыс операторымен келісімшарт) болып табылады. Халықаралық деңгейде және АҚШ-тың кейбір аймақтарында ең көп кездесетін жалға алу түрі – мерзімді жалға алу келісім-шарты (әдетте, ай сайынғы жалға алу).

Жерді жалға беру тарихы

Ғасырлар бойы жалға алу түрлі мақсаттарға қызмет етті және заңдық реттеудің сипаты сол мақсаттарға және дәуірдің әлеуметтік-экономикалық жағдайларына қарай өзгеріп келді. Мысалы, 18-шы ғасырдың соңы мен 19-шы ғасырдың басына дейін жалға алу көбінесе ауыл шаруашылығына пайдаланылды, ал индустриалды елдердегі қалалардың өсуі қалалық жерлерде жерді иеленудің маңызды түрі ретінде жалға алуды қалыптастырды. Ортақ құқық жүйесіндегі жер иелері мен жалға алушылардың қазіргі заңдары ортақ құқықтың және әсіресе 19-шы ғасырда келісім-шарт және мүлік құқығын басып озған еркін нарық (laissez faire) философиясының ықпалын сақтайды. Тұтынушылықтың өсуімен тұтынушыларды қорғау заңнамасы келісім-шарт жасасушы тараптар арасындағы теңдік сауда-саттық қабілетіне негізделген ортақ құқық принциптерінің, бұл болжам шындыққа сай келмеген жағдайда қиындықтар тудыратынын мойындады. Сондықтан реформаторлар тұрғын үйді жалға алу заңдарын жалға алушыларға қамтамасыз ететін қорғаныс деңгейі тұрғысынан бағалау қажеттігін атап көрсетті. Жалға алушыларды қорғауға бағытталған заңдар қазір кеңінен таралған. Осыған байланысты, ортақ құқық жалға алуды әдеттегі коммерциялық келісімшарттан өзгеше немесе оған балама емес деп қарастырады, әсіресе жалға алу шартын әдеттегі коммерциялық келісімшарт сияқты хабарлама арқылы тоқтатуға бола ма деген мәселеде.

Белгілі мерзімге немесе бірнеше жылға жалға алу

Белгілі мерзімге жалға алу немесе жылдық жалға алу белгілі бір уақытқа созылады. Оның нақты басталу және аяқталу күні болады. "Жылдық жалға алу" деген атқа қарамастан, мұндай жалға алу кез келген мерзімге жасалуы мүмкін – тіпті бір апталық жалға алу да жылдық жалға алу деп аталуы мүмкін. Ортақ құқық бойынша мерзімінің нақты болуы міндетті емес, бірақ қандай да бір оқиғаның орын алуымен байланысты болуы мүмкін (мысалы, "егін жинауға дайын болғанға дейін" немесе "соғыс аяқталғанға дейін"). Көптеген заңнамаларда мұндай мүмкіндік толығымен немесе ішінара жойылған. Белгілі мерзімге жалға алу мерзімі біткеннен кейін немесе оқиға орын алған жағдайда автоматты түрде тоқтатылады. Егер жалға алушы келісімшарт аяқталғаннан кейін мүлікте қалып қойса, ол төзімділікпен жалға алушыға айналуы мүмкін, себебі жалға беруші/үй иесі оны шығарып салудың орнына жалға алушы ретінде қалуға рұқсат берген. Мұндай жалға алу көбінесе "ерік бойынша" болып табылады, яғни жалға алушы немесе жалға беруші тиісті заңдық хабарлама бергеннен кейін кез келген уақытта оны тоқтатуға құқылы.

Мерзімді жалға алу

Мерзімді жалға алу, сондай-ақ жылдық, айлық немесе апталық жалға алу ретінде де белгілі, жалға төлемінің мерзімімен анықталатын белгілі бір уақыт аралығында болатын мүлік құқығы. Жылдық жалға алу туралы ауызша келісім (бір жылдан астам мерзімге жалға алу туралы жазбаша емес келісім жасау арқылы, юрисдикцияға байланысты, Алаяқтық туралы заңды бұзуы мүмкін) жалға алынған үй-жай орналасқан жердің заңдарына сәйкес мерзімді жалға алу құқығын тудыруы мүмкін. Көптеген юрисдикцияларда тараптар басқаша айқын түрде көрсетпесе және жергілікті немесе кәсіби әдет-ғұрыптарда көзделмесе, "дефолтты" жалға алу айлық жалға алу болып табылады. Жалға беруші немесе жалға алушы мерзімнің аяқталуына жақындаған кезде, юрисдикцияның заңдарында немесе сот шешімдерінде белгіленген талаптарға сәйкес екінші тарапқа хабарлап, мерзімді жалға алуды тоқтатуға құқылы. Жалға беруші де, жалға алушы да мерзім аяқталғанға дейін мерзімді жалға алуды тоқтатуға құқылы емес, әйтпесе жалға алу мерзімінің қалған айлары үшін төлем жасау міндеттемесі туындайды. Жылдық жалға алуды тоқтату ниеті болған жағдайда, тараптар жалға алу шартында немесе мемлекеттік заңда белгіленген мерзімде хабарлама беруі керек. Хабарлама мерзімі әдетте, бірақ әрқашан емес, кем дегенде бір айды құрайды, әсіресе жылдық мерзімді жалға алу үшін. Бір жылдан кем мерзімге жалға алынған жағдайда, хабарлама беру мерзімі жалға алу мерзіміне тең болуы керек. Мысалы, жалға беруші айлық жалға алуды тоқтату үшін бір ай бұрын хабарлама беруі керек. Алайда, көптеген юрисдикциялар осы талап етілетін хабарлама мерзімін ұзартты, ал кейбіреулері жалға берушінің оларды пайдалану мүмкіндігін күрт шектеді. Жергілікті жалға беруді реттеу заңдары бар юрисдикцияларда жалға берушінің тұрғын үйді жалға алуды тоқтату құқығы айтарлықтай төмендеді. Мысалы, Калифорнияда Лос-Анджелес, Санта-Моника, Батыс Голливуд, Сан-Франциско және Окленд қалаларында жалға алу бағасын тұрақтандыру туралы заңдар бар, олар жалға берушінің мерзімді жалға алуды тоқтату құқығын шектейді және басқа да шектеулерді қосады. Хабарламада сондай-ақ тоқтату күні көрсетілуі керек, ал кейбір юрисдикцияларда бұл күні төлем мерзімінің соңғы күні болуы тиіс. Яғни, егер айлық жалға алу айдың 15-і күні басталса, төлем мерзімінің соңғы күнін талап ететін юрисдикцияда тоқтату келесі айдың 20-сы күніне дейін күшіне енбейді, тіпті бұл жалға алушыға қажетті бір айлық хабарламадан артық уақыт берсе де.

A periodic tenancy, also known as a tenancy from year to year, month to month, or week to week, is an estate that exists for some period of time determined by the term of the payment of rent. An oral lease for a tenancy of years that violates the Statute of Frauds (by committing to a lease of more than one year—depending on the jurisdiction—without being in writing) may actually create a periodic tenancy, depending on the laws of the jurisdiction where the leased premises are located. In many jurisdictions the "default" tenancy, where the parties have not explicitly specified a different arrangement, and where none is presumed under local or business custom, is a month to month tenancy. Either the landlord or the tenant may terminate a periodic tenancy when the period or term is nearing completion, by giving notice to the other party as required by statute or case law in the jurisdiction. Neither landlord nor tenant may terminate a periodic tenancy before the period has ended, without incurring an obligation to pay for the months remaining on the lease. Either party must give notice if it intends to terminate a tenancy from year to year, and the amount of notice is either specified by the lease or by state statute. Notice is usually, but not always, at least one month, especially for the year to year periodic tenancy. Durations of less than a year must typically receive notice equal to the period of the tenancy—for example, the landlord must give a month's notice to terminate a tenancy from month to month. However, many jurisdictions have increased these required notice periods, and some have reduced the capacity of a landlord to use them drastically. For jurisdictions that have local rent control laws, a landlord's ability to terminate a residential tenancy is substantially reduced. For example, in California, the cities of Los Angeles, Santa Monica, West Hollywood, San Francisco, and Oakland have "rent stabilization ordinances" that limit a landlord's ability to terminate a periodic tenancy, among other restrictions. The notice must also state the effective date of termination, which, in some jurisdictions, must be on the last day of the payment period. In other words, if a month to month tenancy began on the 15th of the month, in a jurisdiction with a last day requirement the termination could not be effective on the 20th of the following month, even though this would give the tenant more than the required one month's notice.

Жалға алу

Жалға алу мерзімі аяқталғаннан кейін жалға алушы мүлікте қалып қойса, ал жалға беруші оны мүліктен шығаруға шара қолданғанға дейін, «үлкен мерзімнен кейінгі жалға алу» (кейде осылай аталады) жағдайы туындайды. Бұл кезде жалға алушы техникалық түрде заңсыз басып кірген болып есептелсе де, және мұндай иелік жерге толық құқық емес болса да, билік жалға алушыны жалдау төлеміне жауапты ету үшін осы жағдайды мойындайды. Жалға беруші мұндай жалға алушыны кез келген уақытта, ескертусіз шығарып жіберуге құқылы. Сондай-ақ, жалға беруші үлкен мерзімнен кейінгі жалға алушыға жаңа жалға алу шартын ұсынуы мүмкін. Тұрғын үй жалдау үшін бұл жаңа жалға алу айлық болады. Бір жылдан астам мерзімге жасалған коммерциялық жалдау үшін жаңа жалға алу жылдық болады; әйтпесе, ол бастапқы жалға алу мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзіммен бірдей болады. Екі жағдайда да, егер жалға беруші бастапқы жалға алу мерзімі аяқталғанға дейін жалға алушыға жаңа, жоғары жалдау төлемі туралы хабарласа, ол жалдау ақысын көтеруге құқылы.

Формальдықтар

Жалға алу шартының формальды талаптары жылжымайтын мүлік орналасқан мемлекеттің заңдарымен және оның дәстүрлі құқығымен анықталады. Егер мүлік жеке меншік болса, талаптар жалға алу шарты жасалған мемлекеттің заңдарымен және дәстүрлі құқығымен анықталады. Бір жылдан асатын мерзімге жасалған жалға алу шарты алдау туралы заңға сәйкес жазбаша болуы тиіс.

Мерзім

Жалдау мерзімі белгілі, мерзімді немесе белгісіз болуы мүмкін. Егер ол белгілі бір мерзімге берілген болса, мерзім аяқталғаннан кейін автоматты түрде тоқтатылады және заң талаптары болмаса, ешқандай хабарлама берудің қажеті жоқ. Мерзімнің ұзақтығы шартты болуы мүмкін, онда ол белгілі бір оқиға орын алғанға дейін жалғасады, мысалы, белгілі бір адамның қайтысы. Мерзімді жалға алу – бұл әдетте ай сайын немесе апта сайын автоматты түрде жаңаруға жататын жалға алу. Шарт бойынша жалға алу тек тараптардың қалауынша ғана жалғасады және тараптардың бірі оны ешқандай айыппұлсыз тоқтатуға құқылы. Жалға алу мерзімін «ұстап тұру» негізінде ұзарту жиі кездеседі, бұл жағдайда жалға алу ай сайын мерзімді жалға алуға айналады. Сондай-ақ, жалға алушы нақты немесе жанама түрде жалға алудан бас тартуға мүмкіндігі бар. Бұл процесс жалға беру шартын «тапсыру» деп аталады. Нью-Йорк қаласында жалға алу шарттарына қатысты жақында шектеулер мен регламенттер енгізілді. Атап айтқанда, бір шектеуге сәйкес, пәтерлерді екі аптадан кем мерзімге жалға беруге болмайды және 90 күннен кем мерзімге жалға алынған пәтерлерге қонақтар мен үй жануарларын кіргізуге тыйым салынады.

Сублизинг

Жылжымайтын мүлік құқығында субаренда (немесе, әдеттегідей, субаренда) – жалға алушының (мысалы, пәтер иесі) жалға алу шартын үшінші тұлғаға беруі, осылайша бұрынғы жалға алушы субаренда беруші, ал жаңа жалға алушы – субаренда алушы немесе қосалқы пәтер иесі болады. Яғни, олар мүлікті жалға ғана алып қоймай, сонымен бірге оны субарендаға да береді. Мысалы, егер компания жалға берушіден тікелей кеңсе жалдаса, ал кейін кеңсеге сыймай қалса, онда компания кішкентай кеңсе кеңістігін басқа компанияға, қосалқы пәтер иесіне жалға бере алады және үлкен кеңсе үшін жаңа жалға алу шартын жасап, жылжымайтын мүлік тәуекелін азайтады. Субаренда беруші бастапқы жалға берушіге алғашқы жалға алу шартына сәйкес, соның ішінде барлық қалған жалға төлемдеріне, пайдалану шығындарына және басқа да алғашқы шарттарға жауапты болады. Нарық төмендеген кезде бастапқы жалға алушы субаренда алушыдан өзі төлегеннен кем ақы талап ете алады, ал жалға берушіге тиіс қалған соманы өзі төлейді. Бірақ, егер бастапқы жалға алу шарты жасалғаннан кейін бағалар өссе, субаренда беруші бастапқы жалға берушіге тиіс сомадан жоғары ақы алуға мүмкіндік алады. Дегенмен, көптеген коммерциялық жалға алу шарттарында артық төлемнің бір бөлігі жалға берушімен бөліседі. Тұрғын үйлерді субарендаға беруде кейде субаренда алушыдан бастапқы сомадан артық ақы алу заңсыз болады (мысалы, жалға алу бағасы заңмен реттелетін жағдайда). Әлеуметтік тұрғын үйді субарендаға беру, жалға алу ақысына қарамастан, көбінесе заңсыз саналады; Ұлыбританияда бұл – тұрғын үй алаятының бір түрі ретінде қарастырылады. Нью-Йоркте Митчелл Лама кооперативтерін субарендаға беруге тыйым салынған. Митчелл Лама тұрғындары кооперативте тұру үшін негізгі тұрақты мекенжайларын сақтауы керек. Субаренда көлік құралдарына да қатысты, автомобильді жалға алудың басқа бір түрі ретінде қолданылуы мүмкін. Көлік құралын субарендалау кезінде жалға алушы немесе көлік иесі үшінші тұлғаға белгілі бір мерзімге жалға алу құқығын бере алады. Бұл әдіс кең таралмаған болса да, туристер мен жергілікті тұрғындар үшін арзан балама ретінде саяхат индустриясында кеңінен қолданылуда.

In real estate law, sublease (or, less formally, sublet) is the name given to an arrangement in which the lessee (e. g. tenant) in a lease assigns the lease to a third party, thereby making the old lessee the sublessor, and the new lessee the sublessee, or subtenant. This means they are not only leasing the property, but also subleasing it simultaneously. For example, if a company leases an office space directly from a landlord, the lessor, and subsequently outgrows the office, then the company can sublease the smaller office space to another company, the subtenant, and enter into a new lease for a larger office space, thereby hedging their real estate exposure. The sublessor remains liable to the original lessor in accordance with the initial lease, including all remaining rent payments, including operating expenses and all other original lease terms. In a down market, the original lessee may require a lower rent payment from the sublessee than what he or she may have originally paid, leaving the remaining rent owed to the lessor to be paid by the original lessee. However, if market prices have increased since the original lease was signed, the sublessor might be able to secure a higher rent price than what is owed the original lessor. However, many commercial leases stipulate that any overages in rent be shared with the landlord, the lessor. In residential real estate, it is sometimes illegal to charge the subtenant more than the original amount in the sublessee's contract (for instance, in a rent control situation where the rental amount is controlled by law). Subletting of social housing is generally illegal, whatever the rent charged to the subtenant; in the UK it is officially described as a category of housing fraud. In New York the subletting of Mitchell Lama cooperatives is illegal. Mitchell Lama residents must maintain a primary residence to remain in their cooperative. A sublease can also apply to vehicles as an alternate type of car rental. In a vehicle sublease, a lessee or vehicle owner can assign a lease to a third party and by way of contractual agreement for specific dates. Although this arrangement is not popular, it is a growing trend in the travel industry as a less expensive alternative for travelers and locals.

Жабдықты жалға беру

Лизинг сондай-ақ пайдалану және сатып алу мақсатында жабдықты иелену үшін қаржыландыру түрі ретінде қолданылады. Көптеген ұйымдар мен компаниялар өндірістік және тау-кен машиналарын, кемелер мен контейнерлерді, құрылыс және жолдан тыс жабдықтарды, медициналық технологиялар мен жабдықтарды, ауыл шаруашылығы жабдықтарын, ұшақтарды, теміржол вагондары мен жылжымалы құрамды, жүк көліктерін және көлік құралдарын, бизнес, бөлшек сауда және кеңсе жабдықтарын, АТ жабдықтары мен бағдарламалық қамтамасын сатып алу және пайдалану үшін лизингтік қаржыландыруды пайдаланады.