Ларри Сильверстайн: История Нью-Йоркского Застройщика

Введение

Американский бизнесмен

Ларри А. Сильверштейн (родился 30 мая 1931 года) — американский бизнесмен. Среди его проектов в сфере недвижимости он является застройщиком восстановленного комплекса Всемирного торгового центра в Нижнем Манхэттене, Нью-Йорк, а также одной из самых высоких жилых башен Нью-Йорка по адресу 30 Парк-Плейс, где он владеет домом. Сильверштейн родился в Бруклине и начал заниматься недвижимостью вместе с отцом, основав компанию Silverstein Properties. В 1977 году Сильверштейн расстался со своим деловым партнером Бернардом Мендиком и в конце 1970-х годов приобрел ряд крупных офисных зданий в Мидтауне и Нижнем Манхэттене. В 1980 году он выиграл тендер Портового управления Нью-Йорка и Нью-Джерси на строительство 7 Всемирного торгового центра на улице Веси, к северу от основного комплекса Всемирного торгового центра. Он проявлял интерес к приобретению оригинального комплекса Всемирного торгового центра и подал заявку, когда Портовое управление выставило его в аренду в 2000 году. Он выиграл тендер после того, как сделка между первоначальным победителем и Портовым управлением сорвалась, и подписал договор аренды 24 июля 2001 года. Вскоре после терактов 11 сентября 2001 года Сильверштейн заявил о намерении восстановить комплекс, однако он и его страховые компании оказались вовлечены в многолетний спор о том, следует ли считать теракты одним или двумя событиями в соответствии с условиями страхового полиса, который предусматривал максимальное страховое покрытие в размере 3,55 миллиарда долларов за одно событие. В 2007 году было достигнуто соглашение, по которому страховые компании согласились выплатить 4,55 миллиарда долларов, что было меньше суммы, на которую рассчитывал Сильверштейн. Он также столкнулся с многочисленными спорами с другими участниками восстановительных работ, включая Портовое управление. В соглашении, достигнутом в апреле 2006 года, Сильверштейн сохранил права на строительство трех офисных башен (150 Гринвич-стрит, 175 Гринвич-стрит и 200 Гринвич-стрит), в то время как Один Всемирный торговый центр (ранее известный как "Башня свободы") и Башня Пять принадлежали бы Портовому управлению, которое имело бы право сдать Башню Пять в аренду другому частному застройщику и перепроектировать ее в жилое здание.

Larry A. Silverstein (born May 30, 1931) is an American businessman. Among his real estate projects, he is the developer of the rebuilt World Trade Center complex in Lower Manhattan, New York City, as well as one of New York's tallest residential towers at 30 Park Place, where he owns a home. Silverstein was born in Brooklyn, and became involved in real estate, together with his father, establishing Silverstein Properties. Silverstein separated from his business partner, Bernard Mendik, in 1977, and bought a number of large office buildings in Midtown and Lower Manhattan in the late 1970s. In 1980, he won a bid from the Port Authority of New York and New Jersey to construct 7 World Trade Center on Vesey Street, just north of the main World Trade Center site. He was interested in acquiring the original World Trade Center complex, and put in a bid when the Port Authority put it up for lease in 2000. He won the bid when a deal between the initial winner and the Port Authority fell through, and he signed the lease on July 24, 2001. Soon after the September 11 attacks, in 2001, Silverstein declared his intent to rebuild, though he and his insurers became embroiled in a multi year dispute over whether the attacks had constituted one event or two under the terms of the insurance policy, which provided for a maximum of $3.55 billion coverage per event. A settlement was reached in 2007, with insurers agreeing to pay out $4.55 billion, which was not as much as Silverstein had sought. He also ran into multiple disputes with other parties in the rebuilding effort, including with the Port Authority. In an agreement reached in April 2006, Silverstein retained rights to build three office towers (150 Greenwich Street, 175 Greenwich Street, and 200 Greenwich Street), while One World Trade Center (previously referred to as the "Freedom Tower") would be owned by the Port Authority, as would Tower Five, which it would have the option of leasing to a different private developer and having redesigned as a residential building.

Ранние годы и образование

Сильверштейн родился в Бедфорде-Стюйвесанте, Бруклин, в 1931 году в еврейской семье. В детстве он увлекался классической музыкой и играл на фортепиано. Он учился в Высшей школе музыки и искусства в Нью-Йорке, а затем в Нью-Йоркском университете, который окончил в 1952 году. Во время учебы в университете он работал в летнем лагере, где и встретил свою будущую жену, Клару. Они поженились в 1956 году и у них родилось трое детей: Лиза, Роджер и Шэрон. Его жена работала школьным учителем и в первые годы брака обеспечивала семью, пока Сильверштейн учился в Бруклинской школе права. Сильверштейн начал заниматься недвижимостью вместе со своим отцом, Гарри Г. Сильверштейном, а затем со своим другом и зятем, Бернардом Х. Мендиком. В 1957 году они основали компанию Silverstein Properties, первоначально под названием Harry G. Silverstein & Sons, и приобрели свое первое здание на Манхэттене. Мендик и Сильверштейн продолжили вести бизнес после смерти старшего Сильверштейна в 1966 году. В 1977 году Мендик развелся с Аннет Сильверштейн Мендик, и в то же время прекратилось их деловое партнерство. Мендик объяснил это разногласиями в отношении стратегии развития бизнеса: Мендик предпочитал покупать здания, а Сильверштейн – строить.

Карьера

Сильверштейн и Мендик продолжали заниматься индустрией недвижимости, но в разных компаниях. К 1978 году Сильверштейн владел пятью зданиями на Пятой авеню, а также 44 Уолл-стрит и торговым центром в Стемфорде, штат Коннектикут. В 1980 году он отреставрировал здание по адресу 11 West 42nd Street и получил в аренду здание Equitable Building по адресу 120 Бродвей. В 1991 году он выделил 20 этажей здания 120 Wall Street для аренды некоммерческими организациями, создав Ассоциационный центр с налоговыми льготами для арендаторов и облигациями для финансирования ремонта здания, взятыми на себя Сильверштейном. К 1994 году он заключил договоры с 14 некоммерческими арендаторами, а к 1997 году здание было почти полностью заполнено, в нем размещались 38 некоммерческих организаций, включая Национальную городскую лигу и Общество инженеров-осветителей Северной Америки. В 1980 году Сильверштейн выиграл тендер на аренду и застройку последнего свободного участка земли, предоставленного Портовым управлением Нью-Йорка и Нью-Джерси, для строительства 47-этажного здания Всемирного торгового центра №7.

Всемирный торговый центр

В 1990-х годах Нью-Йорк переживал последствия краха фондового рынка 1987 года, что привело к высокой доле вакантных площадей во Всемирном торговом центре. Джордж Патаки стал губернатором Нью-Йорка в 1995 году, сделав своей предвыборной кампанией сокращение расходов, включая приватизацию Всемирного торгового центра. Продажа недвижимости была признана слишком сложной, поэтому Портовое управление решило провести конкурсный отбор на 99-летнюю аренду. В январе 2001 года Сильверштейн, через компанию Silverstein Properties, предложил 3,22 миллиарда долларов за аренду Всемирного торгового центра. Его предложение было превышено на 30 миллионов долларов компанией Vornado Realty, а также конкурировали Boston Properties и Brookfield Properties. Однако Vornado отозвала свое предложение в марте, предоставив Сильверштейну 14 дней на согласование нового. Его согласованное предложение было заключено 26 апреля 2001 года в партнерстве с Westfield America, Inc. и принято 24 июля 2001 года. Это был первый случай за 31-летнюю историю комплекса, когда менялось управление. После выхода из сделки Vornado объявила о соглашении с Bloomberg LP о финансировании новой штаб-квартиры Bloomberg по адресу 731 Lexington Avenue. Соглашение об аренде распространялось на башни Один, Два, Четыре и Пять Всемирного торгового центра, а также на около 100 000 квадратных футов торговых площадей. Сильверштейн вложил 14 миллионов долларов собственных средств для обеспечения сделки. Соглашение предоставляло Сильверштейну, как арендатору, право и обязанность восстановить здания в случае их разрушения.

11 сентября

Сильверштейн рассказывал в интервью, что обычно проводил свои утренние встречи за завтраком в ресторане "Окна на мир", расположенном на вершине Северной башни Всемирного торгового центра, а также встречался с новыми арендаторами здания. Однако утром 11 сентября 2001 года его жена настояла на посещении медицинского осмотра, что непреднамеренно спасло его от неминуемой гибели. Все здания Всемирного торгового центра, включая здания 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 7, были разрушены или повреждены настолько, что их восстановление оказалось невозможным, 11 сентября 2001 года. После длительных разбирательств со страховыми компаниями по вопросу о размере страхового покрытия для восстановления зданий Всемирного торгового центра 1, 2, 4 и 5, серия судебных решений установила, что максимальная сумма выплаты составляет 4,55 миллиарда долларов, и в 2007 году были достигнуты соглашения со страховщиками.

Спор о страховании

Страховые полисы для зданий Всемирного торгового центра 1 WTC, 2 WTC, 4 WTC и 5 WTC имели общую страховую сумму 3,55 миллиарда долларов. После терактов 11 сентября Сильверштейн потребовал выплаты вдвое превышающей страховую сумму (~7,1 миллиарда долларов), основываясь на том, что два отдельных авиаудара по двум разным зданиям представляли собой два страховых случая в соответствии с условиями полисов. Страховые компании придерживались противоположной точки зрения, и дело было передано в суд. В связи с различиями в определении понятия "страховой случай" (термина страхового полиса, определяющего размер страхового покрытия) и неопределенностью в отношении того, какое определение "страхового случая" применимо, суд разделил страховщиков на две группы для проведения судебных разбирательств по вопросу о том, какое определение "страхового случая" следует применять и подлежат ли страховые договоры толкованию как "один страховой случай" или "два страховых случая". Первый судебный процесс завершился вердиктом 29 апреля 2004 года, согласно которому десять страховщиков из этой группы подпадали под толкование "одного страхового случая", и их ответственность ограничивалась страховой суммой соответствующих полисов. Три страховщика были добавлены во вторую группу для судебного разбирательства. Присяжные не смогли вынести вердикт по одному страховщику, Swiss Reinsurance, в то время, но сделали это через несколько дней, 3 мая 2004 года, установив, что компания также подпадает под толкование "одного страхового случая". Сильверштейн обжаловал решение по Swiss Re, но проиграл апелляцию 19 октября 2006 года. Второй судебный процесс завершился вердиктом 6 декабря 2004 года, согласно которому девять страховщиков подпадают под толкование "двух страховых случаев" и, следовательно, несут ответственность в размере не более чем вдвое превышающей страховую сумму соответствующих полисов (2,2 миллиарда долларов). Таким образом, общая потенциальная выплата была ограничена 4,577 миллиардами долларов для зданий 1, 2, 4 и 5. После этого была проведена оценка для определения размера страхового возмещения. В июле 2006 года Сильверштейн и Управление порта Нью-Йорка и Нью-Джерси подали иск против некоторых из своих страховщиков за отказ отменить требования страховых договоров, которые, по утверждению Сильверштейна, были необходимы для пересмотра первоначальных договоров аренды Всемирного торгового центра, заключенных в июле 2001 года. Этот судебный спор был урегулирован вместе с федеральными исками и оценкой (описанными в предыдущем абзаце) в рамках серии соглашений, объявленных 23 мая 2007 года. Договор аренды Сильверштейна с Управлением порта на комплекс Всемирного торгового центра обязывает его продолжать выплачивать 102 миллиона долларов в год в качестве базовой арендной платы. Он направляет страховые выплаты на восстановление Всемирного торгового центра.

The insurance policies for World Trade Center buildings 1 WTC, 2 WTC, 4 WTC and 5 WTC had a collective face amount of $3.55 billion. After the September 11 attacks, Silverstein sought to collect double the face amount (~$7.1 billion) on the basis that the two separate airplane strikes into two separate buildings constituted two occurrences within the meaning of the policies. The insurance companies took the opposite view, and the matter went to court. Based on differences in the definition of "occurrence" (the insurance policy term governing the amount of insurance) and uncertainties over which definition of "occurrence" applied, the court split the insurers into two groups for jury trials on the question of which definition of "occurrence" applied and whether the insurance contracts were subject to the "one occurrence" interpretation or the "two occurrence" interpretation. The first trial resulted in a verdict on April 29, 2004, that ten of the insurers in this group were subject to the "one occurrence" interpretation, so their liability was limited to the face value of those policies, and three insurers were added to the second trial group. The jury was unable to reach a verdict on one insurer, Swiss Reinsurance, at that time, but did so several days later on May 3, 2004, finding that the company was also subject to the "one occurrence" interpretation. Silverstein appealed the Swiss Re decision, but he lost that appeal on October 19, 2006. The second trial resulted in a verdict on December 6, 2004, that nine insurers were subject to the "two occurrences" interpretation and, therefore, liable for a maximum of double the face value of those particular policies ($2.2 billion). The total potential payout, therefore, was capped at $4.577 billion for buildings 1, 2, 4, and 5. An appraisal followed to determine the value of the insured loss. In July 2006, Silverstein and the Port Authority of New York and New Jersey filed a lawsuit against some of its insurers, for refusing to waive requirements of the insurance contracts that Silverstein claimed were necessary to allow renegotiation of the original July 2001 World Trade Center leases. This litigation was settled, together with the federal lawsuits and appraisal (described in the prior paragraph), in a series of settlements announced on May 23, 2007. Silverstein's lease with the Port Authority for the World Trade Center complex requires him to continue paying $102 million annually in base rent. He is applying insurance payments toward the redevelopment of the World Trade Center site.

Восстановление

Как арендатор зданий Один, Два, Четыре и Пять, Сильверштейн имел законное право восстановить здания, включая 1 Всемирный торговый центр на месте Всемирного торгового центра, который впоследствии был обозначен как здание Один. Пока территория остается незастроенной, он продолжает выплачивать 10 миллионов долларов в месяц в качестве арендной платы Управлению порта Нью-Йорка и Нью-Джерси. После терактов 11 сентября Конгресс США одобрил выпуск облигаций Свободы на сумму 8 миллиардов долларов, освобожденных от налогов, для финансирования развития частного сектора по процентным ставкам ниже рыночных. К марту 2006 года 3,4 миллиарда долларов оставались нераспределенными и предназначались для Нижнего Манхэттена, при этом около половины средств находились под контролем мэра Майкла Блумберга, а другая половина – под контролем бывшего губернатора Патаки. В апреле 2006 года, после нескольких месяцев переговоров, направленных на разрешение начала реконструкции, Сильверштейн уступил часть своих прав обратно Управлению порта, чтобы облегчить восстановление территории. Сильверштейн передал свои права на здание Один (и соответствующую долю вышеупомянутых фондов облигаций Свободы) и выделил часть страховых выплат на восстановление здания Один в пользу Управления порта. Взамен оставшиеся пропорциональные доли фондов облигаций Свободы были выделены Silverstein Properties для восстановления остальных зданий, и ожидается, что среди арендаторов будут государственные учреждения. Строительство 1 Всемирного торгового центра началось 27 апреля 2006 года. Отсутствие финансирования препятствовало началу строительства ранее. Выплаты по страховым полисам, полученные в результате разрушения предыдущих зданий, были недостаточны для покрытия стоимости восстановления всех застрахованных зданий. Первое восстановленное здание в комплексе Всемирного торгового центра, 7 Всемирный торговый центр, вновь открылось 23 мая 2006 года и к концу сентября 2011 года было полностью сдано в аренду. Второе здание, 4 Всемирный торговый центр, вновь открылось 13 ноября 2013 года. За этим последовало открытие 1 Всемирного торгового центра 3 ноября 2014 года. 3 Всемирный торговый центр открылся 11 июня 2018 года, в то время как строительство 2 Всемирного торгового центра еще не завершено и было отложено на неопределенный срок из-за потери потенциального ключевого арендатора.

As leaseholder of buildings One, Two, Four and Five, Silverstein had the legal right to rebuild the buildings, including 1 World Trade Center at the World Trade Center site which would later be designated as building One. While the site remains unoccupied, he continues to pay $10 million per month in rent to the Port Authority of New York and New Jersey. After the September 11 attacks, the United States Congress approved $8 billion in tax exempt Liberty Bonds to fund development in the private sector at lower than market interest rates. $3.4 billion remained unallocated in March 2006 designated for Lower Manhattan, with about half of the funds under the control of Mayor Michael Bloomberg and the other half under the control of former governor Pataki. In April 2006, after several months of negotiation aimed toward permitting reconstruction to commence, Silverstein yielded some of his rights back to the Port Authority to facilitate rebuilding at the site. Silverstein ceded his rights to building One (and its pro rata share of the above noted Liberty Bond funds), and allocated a portion of the insurance proceeds to the rebuilding of building One in favor of the Port Authority. In return, the remaining pro rata shares of the Liberty Bond funds were allocated to Silverstein Properties for purposes of rebuilding the remaining buildings, and government agencies are expected to be among their tenants. The construction of One World Trade Center started on April 27, 2006. Lack of financing had prevented construction from commencing earlier. The proceeds of the insurance policies arising from the destruction of the previous buildings were insufficient to cover the cost of rebuilding all the insured buildings. The first rebuilt building in the World Trade Center complex, 7 World Trade Center, reopened on May 23, 2006, and by the end of September 2011, was fully leased. The second building, 4 World Trade Center, reopened on November 13, 2013. This was followed by One World Trade Center on November 3, 2014. 3 World Trade Center opened on June 11, 2018, while 2 World Trade Center has yet to be completed, having been delayed indefinitely because of the loss of a prospective anchor tenant.

Другие проекты

В то время как Сильверштейн наиболее известен своим участием в строительстве Всемирного торгового центра, его владения включают в себя множество других зданий в Нью-Йорке, в том числе 1177 Авеню Америки, 529 Пятой авеню и 570 Седьмой авеню. Среди его жилых проектов – обширный комплекс, занимающий целый квартал между 42-й и 41-й улицами и между 11-й и 12-й авеню в районе Адской кухни (Hell's Kitchen). В этом квартале расположены такие объекты, как One River Place, открытый в 2001 году. В мае 2009 года открылись двухбашенные "Серебряные башни" (Silver Towers). Имея 60 этажей, это самое высокое жилое здание в Нью-Йорке. Сильверштейн также принимал участие в разработке здания Рональда Рейгана в Вашингтоне, округ Колумбия, в котором находится Центр имени Вудро Вильсона. В ноябре 2006 года Сильверштейн договорился о покупке здания по адресу 99 Church Street у Moody's за 170 миллионов долларов. В 2007 году Moody's перенесла свою штаб-квартиру в перестроенный 7-й Всемирный торговый центр, принадлежащий Сильверштейну. Старое здание на 99 Church Street (между Barclay Street и Park Place, позади здания Woolworth) было оперативно снесено, чтобы освободить место для нового проекта Сильверштейна на этом участке. План 2008 года предусматривал строительство 68-этажной башни высотой 912 футов, состоящей из отеля Four Seasons на первых 22 этажах и кондоминиумов на верхних двух третях. Однако из-за недостатка финансирования проект был приостановлен до 2013 года и завершен в 2016 году. Здание, спроектированное Робертом А. М. Стерном и продаваемое под названием 30 Park Place, является самой высокой жилой башней в центре города и официально открылось 5 октября 2016 года. Сильверштейн приобрел пентхаус площадью 34 миллиона долларов на 80-м этаже здания, откуда открывается вид на комплекс Всемирного торгового центра. В январе 2019 года он продал свою предыдущую квартиру, спроектированную по индивидуальному заказу Джеймсом Стюартом Полшеком на 500 Парк-авеню. One West End, 42-этажная кондоминиумная башня на 246 квартир, спроектированная Pelli Clarke Pelli, открылась в 2017 году. Она стала первой из пяти башен, открытых в рамках нового мегапроекта Riverside Center на западной стороне Манхэттена, который Сильверштейн разрабатывал в партнерстве с Elad Group. В 1989 году Сильверштейн предложил членам израильского правительства создать зону свободной торговли в регионе Негев. Проект в конечном итоге не был реализован, но пользовался поддержкой ведущих израильских политических деятелей.

While Silverstein is most famous for his involvement at the World Trade Center, his holdings include many other buildings in New York City, including 1177 Avenue of the Americas, 529 Fifth Avenue, and 570 Seventh Avenue. Among his residential projects is an extensive complex that takes up the entire block between 42nd and 41st Street and between 11th and 12th Avenue in the Hell's Kitchen neighborhood. Projects on the block include One River Place which opened in 2001. In May 2009, the twin towered Silver Towers opened. At 60 stories, it is the tallest rental building in New York. Silverstein was also involved as a developer of the Ronald Reagan Building in Washington, D. C., which is home to the Woodrow Wilson Center. In November 2006, Silverstein agreed to buy the building at 99 Church Street from Moody's for $170 million. Moody's moved its headquarters two blocks west into Silverstein's rebuilt 7 World Trade Center in 2007. The old building at 99 Church Street (between Barclay Street and Park Place, behind the Woolworth Building) was promptly razed to make way for Silverstein's new project on the site. The 2008 plan proposed a 68 story, 912 foot tower, composed of a Four Seasons Hotel on the first 22 stories, and condominiums in the upper two thirds. However, due to lack of financing, the project was on hold until 2013, and completed in 2016. The building, the tallest residential tower downtown, designed by Robert A. M. Stern and marketed as 30 Park Place, officially opened on October 5, 2016. Silverstein bought a $34 million penthouse on the 80th floor of the building, which overlooks the World Trade Center complex. He sold his previous apartment, custom designed by James Stewart Polshek at 500 Park Avenue, in January 2019. One West End, a 42 story, 246 unit condominium tower designed by Pelli Clarke Pelli, opened in 2017. It was the first of five towers to open at the new Riverside Center megadevelopment on Manhattan's far West Side, which Silverstein developed in partnership with the Elad Group. In 1989 Silverstein proposed to members of the Israeli government that a free trade zone should be created within the Negev region of Israel. The project ultimately failed, but enjoyed popular support among leading Israeli political figures.

Благотворительность

Сильверштейн активно участвует в жизни своего альма-матер, будучи основателем и почетным председателем Института недвижимости Нью-Йоркского университета, а также членом попечительского совета Нью-Йоркского медицинского центра и системы здравоохранения. Сильверштейн также занимал должность председателя Объединенного еврейского апелляционного комитета в Нью-Йорке, Фонда недвижимости, был членом попечительского совета Музея еврейского наследия и казначеем Национального еврейского медицинского и исследовательского центра в Денвере. Сильверштейн также является губернатором Совета по недвижимости Нью-Йорка. В 2012 году Сильверштейн пожертвовал 5 миллионов долларов Хантер-колледжу, альма-матер его жены Клары, на создание Центра поддержки успеваемости студентов имени Клары и Ларри Сильверштейна. Сильверштейн преподнес Клару этот подарок в качестве сюрприза после ее прощальной речи в должности председателя совета директоров Фонда Хантер-колледжа. В том же году он и Клара пожертвовали 5,25 миллиона долларов Медицинской школе Нью-Йоркского университета для создания Фонда стипендий имени Сильверштейна. 17 мая 2017 года Сильверштейн выступил с ключевой речью перед выпускниками Медицинской школы, среди которых было семь стипендиатов Сильверштейна.